房地产企业全过程成本管理

1、1提 纲 1 1 理念与方法理念与方法 2 2 房地产开发项目成本构成房地产开发项目成本构成 3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理 4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点 5 5 总结总结2 房地产新政与地产宏观大势房地产新政与地产宏观大势 资源竞争资源竞争 资本竞争资本竞争 管理竞争管理竞争 向管理要效益向管理要效益管理规范化管理规范化法制法制日趋健全日趋健全消费者消费者日趋成熟日趋成熟企业企业规模发展规模发展1 1 理念与方法理念与方法1 1 理念与方法理念与方法3 房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争1 1 理念与方

2、法理念与方法4房地产企业的核心竞争力：房地产企业的核心竞争力：企业运营能力企业运营能力各专业的管理能力各专业的管理能力专业间的集成能力专业间的集成能力具体项目操作能力具体项目操作能力企业综合管理能力企业综合管理能力成本管理能力聚聚焦焦体体现现1 1 理念与方法理念与方法5目标成本管理目标成本管理责任成本管理责任成本管理动态成本管理动态成本管理核心体系核心体系1 1 理念与方法理念与方法6成本管理成本管理作业过程管理作业过程管理责任成本管理责任成本管理目标成本管理目标成本管理组织、人组织、人制度、规范制度、规范房地产行业成本管理模式房地产行业成本管理模式1 1 理念与方法理念与方法78企业的成本

3、策略观企业的成本策略观企业的定位决定了企业的成本策略企业的定位决定了企业的成本策略 品牌品牌 盈利盈利 项目定位项目定位 持续发展持续发展 成熟房地产公司的成本策略观成熟房地产公司的成本策略观 专业支持体系专业支持体系910目标成本：项目的目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定目标成本是企业预先确定的、在一定 时期内和经过努力所要实现的成本目标；时期内和经过努力所要实现的成本目标； 是项目是项目成本的控制线成本的控制线。责任成本：责任成本：在在“成本管理相关业务中成本管理相关业务中“谁来做、做什么谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责的问题，是成本管理体系架构

4、在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。层面的分解和落实。动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果。结果。基本概念基本概念：1 1 理念与方法理念与方法11投资策划投资策划方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计项目策划项目策划概念设计概念设计投资估算表投资估算表成本测算成本测算1成本测算成本测算2目标成本目标成本合同清单合同清单项目发展项目发展营销策划营销策划产品设计产品设计供应商选择供应商选择施工管理施工管理变更签证变更签证项目结算项目结算招标管理招标管理项目销售项目销售目标成本的实施管理目标成本的实施管理采购招标采购

5、招标项目管理项目管理设计管理设计管理销售管理销售管理施工结算施工结算财务决算财务决算1 1 理念与方法理念与方法12 目标成本形成目标成本形成 目标成本执行目标成本执行目标成本的形成过程目标成本的形成过程1 1 理念与方法理念与方法13目标成本管理中经常遇到的问题目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？、目标成本合理吗？2、动态成本信息为什么失真？、动态成本信息为什么失真？A、目标估计不足B、目标刚性不足C、目标与实际脱节A、信息归集不及时B、信息反馈失控1 1 理念与方法理念与方法14动态成本动态成本 = = 未结算合同未结算合同 + + 已结算合同已结算合同 + + 非合同性成本非

6、合同性成本 + + 待发生成本待发生成本签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整已发生成本已发生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本待发生成本待发生成本动态成本动态成本动态成本构成动态成本构成1 1 理念与方法理念与方法15立项立项施工施工规划设计规划设计招标招标竣工结算竣工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理盈利总目标盈利总目标房地产成本作业过程与成本形成房地产成本作业过程与成本形成土地成本土地成本 行政费用行政费用 设计费设计费 招标费用招标费用 建安费用建安费用 财务费用财务费

7、用 租售费用租售费用管理费用管理费用1 1 理念与方法理念与方法16偏差偏差成本信息成本信息月报分析月报分析动态成本信息动态成本信息 反馈反馈 设立目标成本（审批及修订）设立目标成本（审批及修订）目标成本的动态管理目标成本的动态管理PDCA1 1 理念与方法理念与方法17如何实现动态成本控制如何实现动态成本控制n 以合同管理为中心以合同管理为中心n 抓住三条主线：抓住三条主线：“动态成本动态成本”、“实际发生成本实际发生成本”、“实付成本实付成本”n “动态成本动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布；反映任意时段项目的综合成本及结构分布；n “实际发生成本实际发生成本”指的是项目当前已

8、审定的工程量，与指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成动态成本本”对比可反映出项目整体进度；对比可反映出项目整体进度；n “实付成本实付成本”指的是实际已支付的款项，与指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本实际发生成本”对对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。n 建立成本分析预警机制建立成本分析预警机制n 建立成本分析预警制度建立成本分析预警制度n 建立成本台帐建立成本台帐n 充分借助信息化手段充分借助信息化手段181 1 理念与方法理念与方法动态成本相关报表的例子动态成本相关报表的例子n目标成本控制责任书目标成本控制责任书 n成本费

9、用计划表成本费用计划表 n月成本费用报表月成本费用报表 n成本费用记录台帐成本费用记录台帐 n项目动态成本记录表项目动态成本记录表 n成本预警通知书成本预警通知书 n目标成本调整申报表目标成本调整申报表 n工程总进度计划表工程总进度计划表 n工程进度月报表工程进度月报表 n工程进度与付款台帐工程进度与付款台帐 n分部分项工程量明细台帐分部分项工程量明细台帐 n分部分项工程造价分析台帐分部分项工程造价分析台帐 n甲供材料进度月报表甲供材料进度月报表 n甲供材料进度与付款台帐甲供材料进度与付款台帐 n甲供材料供应明细台帐甲供材料供应明细台帐 19责任成本管理责任成本管理通过确定责任主体和评价部门，

10、通过通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。体成本的合理性和先进性。责任成本管理要素责任成本管理要素： （1）责任范围；）责任范围； （2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准； （4）评价人）评价人责任成本管理责任成本管理1 1 理念与方法理念与方法202 房地产开发项目成本构成212 房地产开发项目成本构成22房地产开发成本的构成n 土地成本（约占项目总成本的土地成本（约占项目总成本的30-35%30-35%左右）左右）n 前期费用（约占项目总成本的前期费用（约占项目总成本的2-3

11、%2-3%左右）左右）n 工程成本（约占项目总成本的工程成本（约占项目总成本的50-55%50-55%左右）左右）n 营销成本（约占项目总成本的营销成本（约占项目总成本的5-8%5-8%左右）左右）n 管理成本和财务成本管理成本和财务成本n 工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控制的重点！工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控制的重点！ 23尤以工程成本为重尤以工程成本为重 2 房地产开发项目成本构成从房地产开发项目的成本结构中看，关键是控制土地成本和建造成本的变化、以及销售成本的有效性2410330510174454.55577.568.530社区配套市政建设工程建设材料采购其他费用市场

12、费用销售费用基本利润环境因素设计因素品牌因素建造成本建造成本38.5%项目收益率项目收益率22.5%销售成本销售成本9%土地成本土地成本30%土地转让5941弹性成本和利润刚性成本和利润资料来源：其他顾问公司报告未加财务成本与管理费用关键控制环节关键控制环节2 房地产开发项目成本构成万科如是说：万科如是说： 我们的成本在本我们的成本在本 行业中占有优势行业中占有优势! 2 房地产开发项目成本构成25 成本有哪八大类？成本有哪八大类？2 房地产开发项目成本构成262.2 2.2 成本八大类成本八大类项目分产品类型成本汇总表项目分产品类型成本汇总表-一级科目一级科目序号成本项目单价单价合价合价高层

13、商业地下车库高层商业地下车库合计建筑面积*可售车位可售面积*一一土地获得价款土地获得价款二二开发前期准备费开发前期准备费三三主体建筑工程费主体建筑工程费四四 主体安装工程费主体安装工程费五五 社区管网工程费社区管网工程费六六园林环境费园林环境费七七配套设施费配套设施费八八开发间接费开发间接费 开发成本开发成本九九 期间费用期间费用 项目总投资项目总投资2 房地产开发项目成本构成272.2 2.2 光明城市成本简介光明城市成本简介2 房地产开发项目成本构成282.22.2光明城市成本简介光明城市成本简介上海宝山住宅单价分布30%5%37%4%11%5%2%6%一、土地获得价款二、开发前期准备费三

14、、主体建筑工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、园林环境费七、配套设施费八、开发间接费2 房地产开发项目成本构成292.2 2.2 光明城市成本简介光明城市成本简介2 房地产开发项目成本构成302.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成二级科目二级科目-四、五个四、五个一、土地获得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用2、合作款项、合作款项3、红线外市政设施、红线外市政设施4、拆迁补偿费、拆迁补偿费 二、开发前期准备费二、开发前期准备费 1、勘察设计费、勘察设计费 2、报批报建增容费、报批报建增容费 3、三通一平费、三通一平费 4、临时设施费、临时设施费2

15、 房地产开发项目成本构成312.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、基础工程、基础工程2、结构及粗装修、结构及粗装修3、门窗工程、门窗工程4、公共部位装修、公共部位装修5、室内装修、室内装修 四、主体安装工程费四、主体安装工程费 1、室内水暧气电、室内水暧气电 2、设备及安装费、设备及安装费 3、弱电工程、弱电工程2 房地产开发项目成本构成322.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成五、社区管网工程费五、社区管网工程费1、室外给排水系统、室外给排水系统 4、室外高低压线路、室外高低压线路2、室外采暖系统、室外采暖系统 5、室外智能化系统、室外智能

16、化系统3、室外燃气系统、室外燃气系统 6、其它、其它 六、园林环境费六、园林环境费2、绿化建设费、绿化建设费 5、围墙建造费、围墙建造费3、建筑小品、建筑小品 6、室外照明、室外照明4、道路广场建造费、道路广场建造费 7、室外零星工程、室外零星工程2 房地产开发项目成本构成332.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成七、配套设施费七、配套设施费1、游泳池、游泳池 5、地下室、地下室2、会所、会所 6、行政管理及设区服务、行政管理及设区服务3、幼儿园、幼儿园 7、市政用房、市政用房4、学校、学校 八、开发间接费八、开发间接费 1、工程管理费、工程管理费 3、营销设施建造费、营销设施建造费

17、 2、资本化利息、资本化利息 4、物业完善费、物业完善费 5、不可预见费、不可预见费2 房地产开发项目成本构成342.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成一、土地获得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用 土地出让金土地出让金 契税契税 4%3、红线外市政设施、红线外市政设施 大市政配套费大市政配套费 105元元/M2 河西市政配套费河西市政配套费 110元元/M2 三级、四级科目三级、四级科目2 房地产开发项目成本构成352.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成二、开发前期准备费二、开发前期准备费1、勘察设计费、勘察设计费 勘察丈量费勘察丈量费-下设五

18、下设五 十个子目十个子目 商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等分析等 规划设计费规划设计费-下设五下设五 十个子目十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等管道设计、小区配电工程设计、环境设计等2、报批报建费、报批报建费 报批报建费报批报建费-下设二十个子目下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目

19、环体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等房屋面积测量等等2 房地产开发项目成本构成362.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成2、报批报建费、报批报建费增容费增容费-下设五下设五 十个子目十个子目供电贴费、水增容费供电贴费、水增容费(住宅、商业住宅、商业)、煤气增容费、煤气增容费三通一平费三通一平费-下设三个子目下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水临时道路、临时用电、临时用水 2 房地产开发项目成本构成372.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成三、

20、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、基础工程费、基础工程费土方土方护坡护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等工程桩、桩基检测、降水工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修、结构与粗装修3、门窗工程、门窗工程单元门单元门入户门入户门防火门、防火卷帘门防火门、防火卷帘门窗、阳台门窗、阳台门2 房地产开发项目成本构成382.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费4、公共部位装修、公共部位装修大堂精装修、架空层、地下室大堂大堂精装修、架空层、地下室大堂电梯厅精装修电梯厅精装修单元入口、楼梯间单元入口、楼梯间外

21、墙：外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修、室内装修四、主体安装工程费四、主体安装工程费室内水暖气电室内水暖气电施工费用、施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关管、电缆、配电箱户内箱、开关 插座等插座等设备及安装费设备及安装费电梯、通风、消防系统电梯、通风、消防系统弱电系统弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱箱2 房地产开发项目成本构成392.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成五、社区管网费五、社区管网费 室外给排水系统室外给排水系统 室外给水雨污水

22、室外消防室外给水雨污水室外消防 室外燃气系统室外燃气系统 管道系统调压站管道系统调压站 室外电器及高低压设备室外电器及高低压设备 高低压配电设备及安装高低压配电设备及安装 室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设 室外智能化系统室外智能化系统 停车管理系统小区闭路监控系统周界红外防越停车管理系统小区闭路监控系统周界红外防越 小区门禁系统电子巡更系统电子信息公告系统小区门禁系统电子巡更系统电子信息公告系统 前景音乐广播系统人工湖电子提示系统前景音乐广播系统人工湖电子提示系统2 房地产开发项目成本构成404.3 4.3 成本科目基本组成成本科目基本组成六、园林环境费六、

23、园林环境费1、绿化建设费、绿化建设费2、建筑小品、建筑小品3、道路广场建造费、道路广场建造费4、围墙建造费、围墙建造费5、室外照明、室外照明6、室外零星设施、室外零星设施七、配套设施费七、配套设施费会所会所基础工程结构与粗装修安装费室内精装修基础工程结构与粗装修安装费室内精装修 铝铝合金门窗外墙装修合金门窗外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等花岗岩、涂料、面砖等)412.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成七、配套设施费七、配套设施费幼儿园幼儿园-光明无光明无学校学校 -光明无光明无 地下室地下室结构与粗装修安装费人防设备费结构与粗装修安装费人防设备费 车挡及仃车位车挡及仃车位行政管理及社区服务

24、行政管理及社区服务基础费用结构与粗装修安装费室内精装修基础费用结构与粗装修安装费室内精装修市政公用房市政公用房基础费用结构与粗装修安装费室内精装修基础费用结构与粗装修安装费室内精装修八、开发间接费八、开发间接费工程管理费工程管理费工程监理费预结算编审费工程监理费预结算编审费行政费用行政费用施工奖金工程施工奖金工程质量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费质量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费七、配套设施费七、配套设施费幼儿园幼儿园-光明无光明无学校学校 -光明无光明无 地下室地下室结构与粗装修安装费人防设备费结构与粗装修安装费人防设备费 车挡及仃车位车挡及仃车位行政管理及社区服务行政管

25、理及社区服务基础费用结构与粗装修安装费室内精装修基础费用结构与粗装修安装费室内精装修市政公用房市政公用房基础费用结构与粗装修安装费室内精装修基础费用结构与粗装修安装费室内精装修八、开发间接费八、开发间接费工程管理费工程管理费工程监理费预结算编审费工程监理费预结算编审费行政费用行政费用施工奖金工程施工奖金工程质量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费质量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费2 房地产开发项目成本构成422.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成八、开发间接费八、开发间接费资本化利息资本化利息营销设施建造费营销设施建造费接待厅及销售办公室装修费样板间费用示范景观带费接待

26、厅及销售办公室装修费样板间费用示范景观带费物业完善费物业完善费不可预见费不可预见费2 房地产开发项目成本构成433 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理44建立合理的目标成本建立合理的目标成本将目标成本分解成责任成本将目标成本分解成责任成本将成本控制落实到各业务操作环节中将成本控制落实到各业务操作环节中量化评估体系量化评估体系成本考核与绩效管理成本考核与绩效管理3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理45管什么？管什么？责任成本管理责任成本管理管多深？管多深？谁来管？谁来管？怎么管？怎么管？3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理46

27、责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：责任成本管理体系要素： （1）责任范围；）责任范围； （2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准； （4）评价人）评价人责任成本体系建立目的：责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为令全员实施自觉的成本管理行为3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理47责任主体责任主体责任内容责任内容责任控制要点责任控制要点责任履

28、行评价责任履行评价责任状（书）责任状（书）责任成本的分配最终落实到了项目开发计划以及责任成本的分配最终落实到了项目开发计划以及各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素）等要素）3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理48项目经理部：项目经理部：工程进度、质量；工程材料部：工程材料部： 供应商管理与技术方案；设计研发部：设计研发部： 设计图纸 财务计统部：财务计统部： 财务核算 经营销售部：经营销售部：人力资源部：人力资源部： 组织架构、职能分工组织架构、职能分工预决算部预决算部/ /成本管理部成本管理部/审计核算

29、部：对工程项目的全过程进行成本管理。对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内 。责任体系前提责任体系前提3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理49万达成本控制部万达成本控制部成本目标组成本目标组招标合约组招标合约组过程控制组过程控制组集中采购组集中采购组指导检查组指导检查组例例 成本管理架构成本管理架构( (万达万达) )3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理501 1、成本管理架构、成本管理架构部门部门工作职责工作职责投资管理部投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制

30、值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。 规划设计中心规划设计中心 负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。营销策划中心营销策划中心 负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。 财务资金部财务资金部 负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。 发展管理部发展管理部 负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。 3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理51

31、实施要点牵头牵头组织组织讨论讨论形成形成普及普及执行执行实现实现制定制定定期考核定期考核公布公布3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理52如何建立项目责任成本体系如何建立项目责任成本体系n “责任成本责任成本”回答的是在回答的是在“成本管理相关业务中成本管理相关业务中“谁来做、做什么谁来做、做什么”的问题，的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。 n “责任成本体系责任成本体系”包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价部门。部门。 n

32、 责任主体：按照房地产开发项目拓展论证、规划设计、工程施工、销售责任主体：按照房地产开发项目拓展论证、规划设计、工程施工、销售客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主导部客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主导部门和配合部门；门和配合部门；n 责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围；目划分责任范围；n 考核指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，考核指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本

33、理性；单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性；n 评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。533 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理某标杆企业责任成本体系表54主导部门主导部门配合部门配合部门反馈指标反馈指标考核部门考核部门土地获得成本土地获得成本项目发展部销售部每平米地价土地获得

34、时间财务管理部开发前期准备费开发前期准备费-报批报建费项目发展部办公室报建费用节减率财务管理部-设计费设计部工程部每平米设计费成本管理部-三通及临时设施费工程部设计部主体建造成本主体建造成本 (主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建造成本社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）: 规划设计设计部销售部项目部规划设计周期成本管理部 结构、安装设计工程部设计部每平米钢筋含量成本管理部每平米含砼量成本管理部 材料采购工程部成本部甲定材料占造价比率成本管理部项目经理部统购材料购买率 设计变更设计部工程部变更比率成本管理部 工程签证项目经理部工程部签证比率成本管理部 工程结算成本部工程部项

35、目部结算错漏率工程管理部销售费用销售费用销售部客户事务部每平米销售费用财务管理部每平米广告费用人均销售员面积3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理主要内容（1）要素概括责任主体责任主体配合部门配合部门评价部门评价部门项目发展部项目发展部财务部财务部1、建建造造内内容容、建建筑筑形式合理化形式合理化设计部设计部销售部销售部成本部成本部2、结结构构指指标标合合理理化化及施工图质量及施工图质量设计部工程部设计部工程部成本部成本部3、获获取取竞竞争争性性的的合合理低价理低价工程部成本部工程部成本部项目经理部项目经理部招标领导小组招标领导小组4、现现场场成成本本管管理理、施工质量与

36、效率施工质量与效率项目经理部项目经理部工程部工程部工程部工程部销售部 销售部 财务部财务部各职能部门各职能部门财务部财务部管理费用 管理费用 责责任任目目标标责任范围 责任范围 土地、报批报建费 土地、报批报建费 建造成本建造成本销售费用 销售费用 3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理55主要内容（2）反馈指标项目项目反馈指标反馈指标项目项目反馈指标反馈指标每平米地价报建费用节减率土地获得时间每平米设计费每平米三通费用每平米临时设施费 规划设计规划设计周期每平米管理费每平米钢筋含量每平米营销费每平米含砼量人均行政费用招标比率每平米管理费用最低价定标比率人均销售收入甲定材

37、料占造价比率每平米销售费用统购材料购买率每平米广告费用 设计变更变更比率人均销售员面积 工程签证签证比率税金税金实际交纳税率 工程结算结算错漏率物业经营损益物业经营损益物业实际盈亏额主体建造成本主体建造成本社区建造成本社区建造成本 招标及签约 结构安装设计土地获得成本土地获得成本 材料采购开发前期准备费开发前期准备费开发间接费开发间接费管理费用管理费用销售费用销售费用3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理56方式一：根据成本科目，将目标成本分解成方式一：根据成本科目，将目标成本分解成目标成本控制责任书目标成本控制责任书，对各，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括

38、控制内容、控制要点和手段项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引，形成成本控制的指引方式二：根据合同分类，将目标成本分解成方式二：根据合同分类，将目标成本分解成合同控制清单合同控制清单，将合同签订，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成本的完成3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理57立项环节成本控制要点立项环节成本控制要点 规划设计环节成本控制要点规划设计环节成本控制要点招投标环节成本控制要点招投标环节成本控制要点

39、施工环节成本控制要点施工环节成本控制要点材料及设备采购环节成本控制要点材料及设备采购环节成本控制要点销售环节成本控制要点应用指南销售环节成本控制要点应用指南工程预决算环节成本控制要点工程预决算环节成本控制要点期间费用的成本控制要点期间费用的成本控制要点物业管理成本控制要点物业管理成本控制要点3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理581、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？2、招投标管理的责任成本如何切分？招投标管理的责任成本如何切分？设计阶段设计阶段 责任成本管理责任成本管理招投标责任成本管理3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项

40、目责任成本管理593、责任分配合理吗？、责任分配合理吗？4、这些问题是责任成本管理的错？、这些问题是责任成本管理的错？A、无边界责任：如（样板房成本责任、甲供材成本责任等）、无边界责任：如（样板房成本责任、甲供材成本责任等）B、各阶段图纸的成本责任、各阶段图纸的成本责任C、合同招标与与履约跟踪管理、合同招标与与履约跟踪管理A、产品品质下降了、产品品质下降了C、财务数据失真了、财务数据失真了B、质量问题出现、质量问题出现了604 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点61房地产开发企业成本管理主要问题列举房地产开发企业成本管理主要问题列举n 缺乏规范的成本管理制度和体系缺乏规范的成

41、本管理制度和体系n 无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本n 设计变更、现场签证难以有效控制设计变更、现场签证难以有效控制n 超合同付款时有发生超合同付款时有发生n 难以实时了解大量工程合同的执行进度难以实时了解大量工程合同的执行进度n 难以精确制定资金计划难以精确制定资金计划n 缺乏对成本历史数据的积累和分析缺乏对成本历史数据的积累和分析n 难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况n 缺乏对供应商的全面管理缺乏对供应商的全面管理624 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.1 4.1 项目论证

42、阶段成本控制要点项目论证阶段成本控制要点 n 建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评价体系；价体系；n 项目拓展论证阶段的成本控制重点在于控制土地成本项目拓展论证阶段的成本控制重点在于控制土地成本n 建立严格完善的项目立项审批权限和流程；建立严格完善的项目立项审批权限和流程；n 制定适当的土地获取投标报价策略；制定适当的土地获取投标报价策略；n 严格控制交地及付款风险。严格控制交地及付款风险。634 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.2 4.2 规划设计阶段成本控制要点规划设计阶段成本控制要

43、点n 设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比；规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比；n 通过限额设计落实目标成本的要求：通过限额设计落实目标成本的要求：n 通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：设计单通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：设计单位的位的施工图预算施工图预算原则上不得突破甲方编制的原则上不得突破甲方编制的建造成本预算建造成本预算；n 通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设

44、计成果质量：通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量：n 通过施工图会审来控制设计质量和工程成本：通过会审，提出明确的书面审通过施工图会审来控制设计质量和工程成本：通过会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。的投资损失浪费。 644 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸成本管理4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点65优选供应商，货比三家控制成本优选供应商，货比三家控制成本：招

45、标准备阶段、发标阶段、投标阶段、评定标阶段、招标准备阶段、发标阶段、投标阶段、评定标阶段、 授标与签约阶段、后续工作授标与签约阶段、后续工作 供应商管理供应商管理 招标文件与合同文件：招标范围及界面、工程量清单、技术措施招标文件与合同文件：招标范围及界面、工程量清单、技术措施 及质量标准及质量标准 材料设备管理材料设备管理 招标流程管理招标流程管理 4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸66 工程招标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。工程招标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。 出现

46、争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。 在统一的技术、质量标准和商务条件下，坚持低价中标在统一的技术、质量标准和商务条件下，坚持低价中标才是有意义的。才是有意义的。 4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸6768招投标及合同订立阶段工程成本控制的内容招投标及合同订立阶段工程成本控制的内容u承包方式的选择承包方式的选择u合同类型的选择；合同类型的选择；u 计价方式的选择（采用清单计价）；计价方式的选择（采用清单计价）；u编制招标文件，确定合理

47、的工程造价计价方法，编制招标文件，确定合理的工程造价计价方法，确定预算控制价或标底。确定预算控制价或标底。u选择合理的评标方式进行评标，以商务标（即投选择合理的评标方式进行评标，以商务标（即投标报价）为评标重点。标报价）为评标重点。 u 充分考虑风险因素（主要是材料）；充分考虑风险因素（主要是材料）；u 合同签订前，再谈判；合同签订前，再谈判；4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点工程招标，工程招标，。工程招标，工程招标，。需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对把握度还是不够。把握度还是不够。：向施工单

48、位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，：向施工单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。 4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸694 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸704 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸71 724 4 房地产开发

49、各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.4 4.4 工程施工阶段成本控制要点工程施工阶段成本控制要点n 工程进度款管理工程进度款管理 n根据施工合同，核实工程进度，明确审批权限，严根据施工合同，核实工程进度，明确审批权限，严格审批流程格审批流程n 设计变更、现场签证管理设计变更、现场签证管理 n完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。限。 n 工程结算管理工程结算管理 734 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点施工单位和材料供应商考察、

50、选用、履约评估、筛选程序化施工单位和材料供应商考察、选用、履约评估、筛选程序化工程目标成本肢解套路化工程目标成本肢解套路化招标管理程序化与工程量清单招标招标管理程序化与工程量清单招标合同管理规范化、标准化合同管理规范化、标准化甲供材料管理程序化甲供材料管理程序化工程成本数据管理信息化工程成本数据管理信息化设计变更、现场签证管理系统化设计变更、现场签证管理系统化设计标准化与限额设计设计标准化与限额设计选材用料程序化选材用料程序化充分了解社会工程资源（施工单位、供应商、施工单位成本数据、材料价格等）充分了解社会工程资源（施工单位、供应商、施工单位成本数据、材料价格等）744 4 房地产开发各阶段控

51、制要点房地产开发各阶段控制要点75施工阶段工程成本控制技巧施工阶段工程成本控制技巧p 建立工程变更签署流程制度；建立工程变更签署流程制度；p 建立工程变更限额审查制度；建立工程变更限额审查制度；p 材料、设备认质认价制度；材料、设备认质认价制度；p 甲供材料，建立采购管理制度；甲供材料，建立采购管理制度；p 加强工程计量管理；加强工程计量管理；p 充分市场调研、市场询价；充分市场调研、市场询价；p 严格按合同办事。严格按合同办事。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点764 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点77设计变更的控制设计变更的控制 1）不提高建设标

52、准）不提高建设标准 2）不影响建设工期）不影响建设工期 3）不扩大范围）不扩大范围 4）建立工程变更的相关制度）建立工程变更的相关制度 5）要有严格的程序）要有严格的程序4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点控制现场签证的原则：避免签证，减少签证，规范签证。控制现场签证的原则：避免签证，减少签证，规范签证。影响现场签证的原因：影响现场签证的原因：第一种：合同出现漏洞第一种：合同出现漏洞第二种：设计变更第二种：设计变更A A、工程范围划分不清楚、不具体，为施工单位提供变更索赔机会，导致工程签证难以控、工程范围划分不清楚、不具体，为施工单位提供变更索赔机会，导致工程签证难以控制。

53、制。B B、工程清单说明不够详细，容易引起签证。、工程清单说明不够详细，容易引起签证。C C、付款条件与形象进度或节点工期或完成工程量的关系描述的不清不楚，为施工单位提、付款条件与形象进度或节点工期或完成工程量的关系描述的不清不楚，为施工单位提供了索赔的空间。供了索赔的空间。D D、甲供材的管理及结算要求没有规范，容易引起索赔风险。、甲供材的管理及结算要求没有规范，容易引起索赔风险。78如何进行有效的签证管理要点如何进行有效的签证管理要点n 现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。n 现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工

54、程现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。与权限，由各开发企业自行制定。n 现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改

55、后的签证及复印件不得作为结算依据。证及复印件不得作为结算依据。n 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。n 因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写设计变设计变更审批表更审批表并编制预算，经设计、监理单位和甲方有关负责人认可后，并编制预算，经设计、监理单位和甲方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经方可办理，办理过程中必须对

56、照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。济责任，杜绝盲目签证。 794 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点 第一步：第一步：营销策划部门提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所营销策划部门提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所在地同档次楼盘。分析客户敏感点（如电梯、大堂等公共在地同档次楼盘。分析客户敏感点（如电梯、大堂等公共部位）选材用料档次。部位）选材用料档次。 第二步第二步：采购招标部门与营销策划、研发设计部门一起，采购招标部门与营销策划、研发设计部门一起，制订项目选材用料标准。制订项目选材用料标准。 第三步：第三步：根据项目选材用料标准，确定项目各分部分项的根据项目选材用

57、料标准，确定项目各分部分项的技术标准。技术标准。 第四步：第四步：按各分部分项技术标准，组织招标，确定各部品按各分部分项技术标准，组织招标，确定各部品质量档次。质量档次。80 规划设计阶段成本优化的重点：规划设计阶段成本优化的重点：三个总说明（建筑、结构、设备）三个总说明（建筑、结构、设备）竖向控制竖向控制基坑支护基坑支护基础工程基础工程地下室设计地下室设计含钢量控制含钢量控制机电设计参数控制机电设计参数控制室外环境景观室外环境景观8182工程索赔的概念工程索赔的概念 工程索赔通常是指在工程履行过程中，合工程索赔通常是指在工程履行过程中，合同当事人同当事人一方非自身因素一方非自身因素或对方不履

58、行或或对方不履行或未能正确履行合同而受到经济损失或权利未能正确履行合同而受到经济损失或权利损害时，通过一定的合法程序向对方提出损害时，通过一定的合法程序向对方提出经济或时间补偿的要求。经济或时间补偿的要求。 索赔包括工期索赔和费用索赔。索赔包括工期索赔和费用索赔。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点83工程索赔的控制工程索赔的控制 1）具有瞻前意识，预防索赔事件的）具有瞻前意识，预防索赔事件的发生。发生。 2）完善合同内容及合同管理。）完善合同内容及合同管理。 3）业主或监理工程师谨慎原则。）业主或监理工程师谨慎原则。 4）反索赔。）反索赔。4 4 房地产开发各阶段控制要点

59、房地产开发各阶段控制要点844.5 4.5 竣工结算阶段工程成本控制竣工结算阶段工程成本控制（1）竣工结算）竣工结算 竣工结算是业主及承包商两个主体最竣工结算是业主及承包商两个主体最终成交的交易价格。终成交的交易价格。工程价款结算控制工程价款结算控制 采取什么方式支付价款？采取什么方式支付价款？ 款项如何计算？款项如何计算？ 支付节奏支付节奏 预付备料款扣回比例如何控制？预付备料款扣回比例如何控制？4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点85竣工结算阶段工程成本控制要点：竣工结算阶段工程成本控制要点： 核对合同条款。核对合同条款。 检查隐蔽验收记录。检查隐蔽验收记录。 落实设计

60、变更签证。落实设计变更签证。 核实现场签证、定额（或单位估价表）、核实现场签证、定额（或单位估价表）、 取费标准。取费标准。 按图纸核实工程量。按图纸核实工程量。 按合同约定核实单价。按合同约定核实单价。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点86（1） 预付备料款结算预付备料款结算 根据根据建设工程价款结算暂行办法建设工程价款结算暂行办法规定，规定，包工包料工程的预付款按合同约定拨付，包工包料工程的预付款按合同约定拨付，原则上预付比例不低于合同金额的原则上预付比例不低于合同金额的10%，不，不高于合同金额的高于合同金额的30%。对重大工程项目，按。对重大工程项目，按年度工程计