万科地产财务分析

1、信管信管1102班班白银丽白银丽梁桂莲梁桂莲王翔云王翔云万科地产万科地产财务分析财务分析目录目录第二篇 万科地产财务报告分析第一篇 公司简介第三篇 万科地产财务效率分析第四篇 分析结论及建议第一篇 公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。 1991年1月29日A股在深圳证券交易所挂牌交易。通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1993年3月，发行4,500万股B股于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。2001年将直接及间接持有的万佳

2、百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 行业背景分析行业背景分析-从房市的运行层面来看：（1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的 下降压力，一些城市的房价开始下降。（2）成交量萎缩，空置率上升。（3）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险 加大。（4）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在

3、被洗出市场。（5）房地产中介经营困难SWOT分析-优势 (Strengths)（1）可以规模化的经营房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。（2）巨大的价值提升空间随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。（3）投资风险信号日趋丰富目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策。-SWOT分析劣势 (Weakness)

4、(1)政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。(2)房地产行业在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对房地产公司在未来的增长形成隐患。(3)员工满意度不是很高。(4)各城市顾客的评价不一。(5)与政府的关系一般。-SWOT分析机会 (Opportunity )(1)城镇化率加快，收入水平提高。(2)中国传统观念，即结婚买房。(3)资金从股市流向地产。(4)中国房地产集中度仍然较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。(5)住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。(6)国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张

5、，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时是兼并中小型房地产公司扩大市场占有率的大好时机。-SWOT分析威胁 (Threats)-政策对环保要求提高-地产受到较多宏观调控-土地资源储蓄有限，拿地困难。-房地产是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年房地产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。-绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。-目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产的健康发展。 第二篇 万科财务分析报

6、告-资产负债表结构分析表-项目金额（元）结构（%）2013年2012年2013年2012年差异货币资金44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38 应收账款3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18 预付账款28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72 其他应收款34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35 存货331,133,223,278.99 255,164,1

7、12,985.07 74.91 70.34 4.57 合计442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00 计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存货占比超过60%，占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。-主营业务明细表2013年 2012年行业名称 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本房地产 132,787,685,050.71 91,528,508,900.72 101,579,716,943.91 64,568,337,527.64物业管理 1,471,209,4

8、69.41 1,163,557,810.52 859,322,851.63 724,800,462.50合计合计 134,258,894,520.12 92,692,066,711.24 102,439,039,795.54 65,293,137,990.14（1）该收入中包括建造合同收入人民币 1,521,044,449.66 元 (2012 年：人民币；1,507,070,288.77 元) ，及成本人民币 1,391,144,214.98 元 (2012 年：人民币 1,373,188,741.97 元) 。（2）由于万科公司为房地产公司，故主营业务成本与收入均来自房地产和物业管理，而成

9、本与收入较之上年度增长率分别为41.85%和31.33%，对于一直在拓展业务覆盖地区的的万科公司，实属正常现象。 -销售费用分析表2013年 2012年 增减额品牌宣传推广费用销售代理费用及佣金其他合计合计1,561,486,682.92 1,156,355,401.09 405,131,281.83959,900,719.56 714,242,334.80 256,658,384.761,343,326,167.96 1,185,779,921.01 157,546,246.95 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808,335,913.54 从销售费用明细

10、表可以看出，企业销售费用比上年度增加了80808335913.54元，增长率为26.45%，销售费用变动的主要原因是品牌宣传推广费用有较大的增长，比上年度增长了35.04%。品牌推广费主要用于商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种媒体发布广告宣传、开展各种促销、推广活动而支付的费用。-资产减值损失分析表项目 2013年 2012年 增减额坏账损失 67,201,388.97 83,818,288.19 -16,616,899.22存货跌价转回 -7,048,022.37 - -7,048,022.37合计合计 60,153,366.60 83,818,288.19 -23,664,921.

11、59从表可以看出，万科公司2013年度资产减值损失减少，主要是2013年度公司资产减值损失各项目都有所减少所致。其中坏账损失2013年67,201,388.97元与2012年83,818,288.19元相比，减少-16616899.22元；同时，存货跌价转回较上年减少7,048,022.37元，两者综合，导致资产减值损失共减少23,664,921.59元。-公允价值变动损失分析表产生公允价值变动损失的来源 2013 年 2012 年 增减额交易性金融负债 -572,042.22 -8,719,233.08 8,147,190.86合计合计 -572,042.22 -8,719,233.08 8

12、,147,190.86公允价值变动损是的来源是交易性金融负债的变动，交易性金融负债时指企业采用短期获利模式进行融资所形成的负债，是企业承担的交易性金融负债的公允价值。2013年较2012年增加了93.44%。第三篇 万科地产财务效率分析-偿债能力分析短期偿债能力指标分析短期偿债能力指标分析报告期流动比率1.431.33速动比率0.390.33现金比率（%) 18.79%13.46%-偿债能力分析从表中可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力

13、在总体上趋于稳定。2013年流动比率、速动比率低于2012年，说明2013年万科存在的流动负债财务风险较2012年有所增加，万科受近年来房地产市场调控影响，偿债能力下降，企业的偿债能力不稳定。从数据上看，万科现金比率的下降，导致了万科存货变现能力的减弱，也可以看出，万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。-偿债能力分析长期偿债能力指标分析长期偿债能力指标分析报告期 资产负债率（%）78.6079.15股东权益比率（%）21.4020.90产权比率367.1185380.6686已获利息倍数28.5528.24资产负债率=（负债总额/资产总额）100%股东权益比率=（股东权益总额/资产总

14、额）100%产权比率=（负债总额/所有者权益总额）100%已获利息倍数=（利润总额+利息支出）/利息支出资产负债率+股东权益比率=1-偿债能力分析据表中显示 万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。股东权益比率反映了公司的自有资本，也就是公司的净资产。万科企业的股东权益比率从2012年的21.4%下降到2013年的20.9%，虽下降幅度较小，但仍可以看出股东承担风险增加，企业资产中由投资人投资所形成

15、的资产减少，偿还债务的保证减小。产权比率在2013年大幅度上升，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。由数据可知，2013年的资产负债率也有所上升，说明企业的债务负担加重，偿债能力减弱，债权人权益的保证程度减少。已获利息倍数在2013年有所下降，说明企业支付利息的能力下降，债权人按期取得利息的保障减少。 -营运能力分析营运能力分析 20132012存货周转天数（天） 1137.24存货周转率(%) 0.321275.240.18（1）存货周转率 表3-3（1）存货周转率（2）总资产周转率报告日期20132012总资产周转天数(天)1140.471161.29总资产周转率(次)0.320.3

16、1表3-4-营运能力分析营运能力分析（3）流动资产周转率2013 2012流动资产周转率 1.05 0.32流动资产周转期 343.19 1126.65表3-5（4）固定资产周转率 2013 2012固定资产周转率 72.38 64.29固定资产周转期 5.00 5.60（5）应收账款周转率 2013 2012应收账款周转率(%) 54.54 60.63应收账款周转天数 6.60 6.00-营运能力分析营运能力分析由上表的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较2012年增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管

17、理的压力比较小，固定资产的利用率比较高。而应收账款周转率较2012年有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。两年的流动资产周转天数分别为343.19天、1126.65天。明显地，2013年的流动资产的利用效果比较好，2012年虽不如2013年好但还算可以，流动资产周转速度变快，可以保持流动资金充足，这样不会形成资金浪费，提高了公司的盈利能力。两年的总资产周转天数分别为1140.47天、1161.29天。分析可知，万科地产总资产周转天数较稳定，这说明万科地产整体资产的周转速度快、营运能力强。-企业盈利能力分析企业盈利能力分析资产经营盈利能力分析资产经营盈利能力分析金额单

18、位:元项目2013年2012年差异平均总资产479,205,323,490.54378,801,615,075.37平均净资产105,439,423,398.6382,138,194,988.10负债373,765,900,091.91296,663,420,087.27负债/净资产3.543.61-0.07利息支出891,715,053.49764,757,191.68负债利息率（%）0.240.26-0.02利润总额24,291,011,249.3021,070,185,138.11息税前利润25,182,726,302.7921,834,942,329.79净利润18,297,549,8

19、71.2415,662,588,423.06所得税税率（%）25250总资产报酬率（%）5.265.76-0.51净资产收益率（%）17.2719.21-1.94-企业盈利能力分析企业盈利能力分析根据表 的资料对万科的资本经营盈利能力进行分析如下：分析对象=17.27%-19.21%=-1.94% 连环替代分析： 2012年：5.76%+(5.76%-0.26%)*3.61*(1-25%)=19.21% 第一次替代（总资产报酬率）：5.26%+(5.26%-0.26%)*3.61*(1-25%)=17.48% 第二次替代（负债利息率）：5.26%+(5.26%-0.24%)*3.61*(1-2

20、5%)=17.54% 第三次替代（杠杆比率）：5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54*(1-25%)=17.27% 2013年：5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54*(1-25%)=17.27% 总资产报酬率变动的影响为：17.48%-19.21%=-1.73% 负债利息率变动的影响为：17.54%-17.48%=0.06% 资本结构变动的影响为：17.27%-17.54%=-0.27% 由表可见，万科2013年净资产收益率比2012年净资产收益率降低1.94%，主要是总资产报酬率降低引起的，总资产报酬率影响程度为1.73%；其次，企业负债筹资成本上升对净资产收益率带来的

21、是正面影响，但由于比率变化较小，所以作用不是很明显，使净资产收益率上升了0.06%;负债与净资产比率上升导致净资产收益率下降0.27%。 综上，万科2013年资本经营盈利能力和2012年相比有所降低。-企业盈利能力分析企业盈利能力分析资本经营能力分析资本经营能力分析项目2013年2012年差异营业收入135,418,791,080.35103,116,245,136.42利润总额24,291,011,249.3021,070,185,138.11利息支出891,715,053.49764,757,191.68息税前利润25,182,762,302.7921,834,942,329.79平均总资

22、产479,205,323,490.54378,801,615,075.37总资产周转率0.28250.27220.0103销售息税前利润率(%)18.621.18-2.58总资产报酬率(%)5.265.76-0.5-企业盈利能力分析企业盈利能力分析根据上表中的资料,可分析确定总资产周转率和销售息税前利润率变动对总资产报酬率的影响。分析对象：5.26%-5.76%=-0.50%总资产周转率变动的影响=（0.2825-0.2722）*21.18%=0.22%销售息税前利润率的影响=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%综上，万科本年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大

23、，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%；销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.72%。-企业盈利能力分析企业盈利能力分析商品经营盈利能力分析商品经营盈利能力分析（1）收入利润率分析项目2013年2012年差异营业收入135,418,791,080.35103,116,245,136.42营业成本92,797,650,762.8165,421,614,348.00营业利润24,261,338,387.1421,013,040,794.06利润总额24,291,011,249.3021,070,185,138.11净利润18,297,549,871.2415,662,588,4

24、23.06利息支出891,715,053.49764,757,191.68息税前利润25,182,726,302.7921,834,942,329.79总收入136,542,948,441.78104,189,578,263.23营业收入利润率（%）17.9220.38-2.46营业收入毛利率（%）31.4736.56-5.08总收入利润率（%）17.7920.22-2.43销售净利润率（%）13.5115.19-1.68销售息税前利润率（%）18.621.18-2.58 -企业盈利能力分析企业盈利能力分析从上表可以看出,万科2013年和2012年相比,营业收入利润率,营业收入毛利率,总收入利

25、润率,销售将利润率,销售息税前利润率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年万科盈利能力有所下降。 （2）成本利润率分析项目2013年2012年差异营业成本利润率26.1432.12-5.98营业费用利润率21.6325.31-3.68全部成本费用总利润率21.6425.35-3.71全部成本费用净利润率16.318.85-2.54从上表可以看出,与2012年相比万科2013年各成本利润率均有所降低,其中营业成本利润率降幅较大达5.98%;营业费用利润率和全部成本费用总利润率降幅分别是3.68,3.71;全部成本费用净利润率降幅相对较小为2.54%.这进一步表明万科盈利能力有所降低。-

26、企业盈利能力分析企业盈利能力分析每股收益分析每股收益分析项目增减变动额增减变动率（%）归属于母公司普通股股东的合并净利润15,118,549,405.7812,551,182,392.232,567,367,013.5520.46本公司发行在外普通股的加权平均数11,012,915,706.4210,995,306,676.0017,609,030.420.16基本每股收益(元/ 股)1.371.140.2320.18稀释每股收益（元/股）1.371.140.2320.18由上表可知,万科公司2013年的基本每股收益和稀释每股收益都为1.37,2012年均为1.14,2013年比2012年提高

27、了0.23，主要是净利润增加了20.46%引起的。总结,从以上各方面看出2013年万科公司总资产报酬率,净资产收益率,营业利润率等均有所下降,总体盈利能力比上年有所降低。-发展能力分析发展能力分析发展能力指标分析发展能力指标分析报告期主营业务收入增长率（%）43.65%31.32%净利润增长率（%）35.03%16.82%净资产增长率（%）18.84%28.37%总资产增长率（%）22.02%26.51%由上表可知，万科主要营业为房地产销售，由图中数据可知2013年万科的主营业务收入增长率、净利润增长率较2012年有大幅下降，这是因为在该年度，国家对房地产行业的宏观调控力度加大，受到市场调控影响，2013年万科主营业务收入大幅度下降。但也可从中数据看出：净资产增长率和总资产增长率都有所提高，说明万科在2013年度资产规模增加，资产增长能力得到加强。-发展能力分析发展能力分析发展能力比较发展能力比较图3-13净利润增长率对比-发展能力分析发展能力分析由图3-13可知：