南京新百拟收购徐州新健康老年病医院有限公司股权项目涉及的徐州新健康老年病医院有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

1、南京新街口百货商店股份有限公司拟收购徐州新健康老年病医院有限公司股权项目涉及的徐州新健康老年病医院有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告目录声明3资产评估报告摘要 5资产评估报告正文7一、委托人、被评估单位和资产评估'委托合同约定的其他资产评估报告使用人.7二、评估目的12三、评估对象和评估范围12四、价值类型14五、评估基准日14六、评估依据14七、评估方法17八、评估程序实施过程和情况27九、评估假设30十、评估结论31十一、特别事项说明32十二、资产评估报告使用限制说明'34十三、资产评估报告日35资产评估报告附件36声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基

2、本准则和中 国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法 规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的 资产评估报告依法承担责任。三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法 规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或 者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产 评估机构及其资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资 产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用; 除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使

3、用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正 确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评 估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托 人、被评估单位申报并经其釆用签名、盖章或法律允许的其他方式确 认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、 合法性负责。五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已 对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评 估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的 问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善

4、产 权以满足出具资产评估报告的要求。六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象 没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利 益关系，对相关当事人不存在偏见。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果 受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当 充分考虑资产评估报告中載明的假设、限制条件、特别事项说明及其 对评估结论的影响。八、资产评估师对门诊楼综合楼等实物资产的勘察按常规仅限于 观察，了解使用状况、保养状况，未触及内部被遮盖、隐蔽及难于接北京中企华资产评估有限责任公司3南京新街口百货商店股份有限公司拟收购徐州新健康老年病医院有限公

5、司股权项目涉及的徐州新健康老年病医院有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告. 触到的部位，我们不具备专业鉴定能力也未接受委托对上述资产的内 部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当 事人提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估 结论可能会受到不同程度的影响。北京中企华资产评估有限责任公司4南京新街口百货商店股份有限公司拟收购徐州新健康老年病医院有限公司股权项目涉及的徐州新健康老年病医院有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告资产评估报告摘要重要提示本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况 并合理理解和使用评估结论，应认真阅读资产评

6、估报告正文。南京新街口百货商店股份有限公司：北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，按照法 律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则， 按照必要的评估程序，对徐州新健康老年病医院有限公司的股东全. 部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘' 要如下：评估目的：南京新街口百货商店股份有限公司拟收购徐州新健康 老年病医院有限公司股权事宜，需要对评估基准日徐州新健康老年病 医院有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为上述经济行为提 供价值参考。评估对象：徐州新健康老年病医院有限公司的股东全部权益。. .评估范围：徐州新健康老年病医院有限公司的全

7、部资产及负债。 包括流动资产、长期股权投资、固定资产、无形资产、其他非流动 资产和流动负债和非流动负债。评估基准日：2021年12月31日，.-价值类型：市场价值评估方法：资产基础法、收益法评估结论：本资产评估报告选用收益法评估结果作为评估结论。 具体评估结论如下：,徐州新健康老年病医院有限公司评估基准日合并口径总资产账 面价值为132,841.24万元，总负债账面价值为87,285.16万元，归属于 母公司所有者权益账面价值为45,556.08万元，股东全部权益评估价 值为219,043.00万元，评估值增值173,486.92万元，增值率380.82%0本资产评估报告仅为资产评估报告中描述

8、的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、 限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况 并正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。北京中企华资产评估有限责任公司8南京新街口百货商店股份有限公司拟收购徐州新健康老年病医院有限公司股权项目涉及的徐州新健康老年病医院有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告正文南京新街口百货商店股份有限公司：北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，按照法 律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公

9、正的原则, 釆用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对南京新街口百 货商店股份有限公司拟收购徐州新健康老年病医院有限公司股权涉 及的徐州新健康老年病医院有限公司股东全部权益在2021年12月31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产 评估报告使用人本次评估的委托人为南京新街口百货商店股份有限公司，被评 估单位为徐州新健康老年病医院有限公司，资产评估委托合同约定. 的其他资产评估报告使用人包括法律、行政法规规定的使用人。（一）委托人简介公司名称：南京新街口百货商店股份有限公司（以下简称“南京 新百"）类 型：股份有

10、限公司（上市）注册资本：134,613.2221万元法定代表人：有限公司成立日期：1991年5月14日 公司住所：南京市秦淮区中山南路1号'经营范围：预包装食品、散装食品（炒货、蜜饯、糕点、茶叶）、 保健食品、冷热饮品销售；中餐制售；音像制品、卷烟、雪茄烟、烟'南京新街口百货商店股份有限公司拟收购徐州新健康老年病医院有限公司股权项目涉及的徐州新健康老年病医院有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 丝、罚没国外烟草制品零售；百货、化妆品、纺织品、针织品、服装、 鞋帽、眼镜（不含角膜接触镜及护理液）、钟表、玉器、珠宝、金银制 品、乐器、体育用品、文化办公用品、五金交电、电脑软

11、、硬件及耗 材、照相器材、电器机械及器材、普通机械、电子产品及通信设备、 工艺美术品、自行车、电动车、汽车配件、化工产品、劳保用品、金 属材料、木材、建筑材料、橡胶及制品、汽车（不含小轿车）销售; 设计、制作、代理、发布国内各类广告（凭许可证经营除外）；房屋销 售、租赁；物业管理；经营各类商品和技术的进出口业务（国家限定 公司经营或禁止进出口的商品及技术除外）；停车场服务；儿童室内 软体游乐场；医疗行业投资；医疗信息服务；远程医疗软件研发、生 产、销售；健康相关产业产品的技术开发、技术咨询、成果转让、咨 询服务；医疗器械的研究、开发及技术咨询；保健食品研发及信息咨 询服务；养老服务。（依法须经

12、批准的项目，经相关部门批准后方可 开展经营活动）（二）被评估单位简介'1. 公司简况.名称：徐州新健康老年病医院有限公司（以下简称：“新健康医院”）住 所：徐州市鼓楼区奔腾大道108号法定代表人：注册资本：58,130.00万人民币类 型：有限责任公司成立日期：2013年10月25日经营范围：许可项目：医疗服务；医疗美容服务（依法须经批准 的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审 批结果为准）。一般项目：医院管理；物业管理；医疗设备租赁；专 用设备修理；信息系统集成服务；网络技术服务；网络与信息安全 软件开发；养老服务；机构养老服务；远程健康管理服务；健康咨 询服务（

13、不含诊疗服务）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依 法自主开展经营活动）。北京中企华资产评估有限责任公司10南京新街口百货商店股份有限公司拟收购徐州新健康老年病医院有限公司股权项目涉及的徐州新健康老年病医院有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告2. 历史沿革（1）2013年10月：公司设立*.徐州三胞医疗管理有限公司，于2013年10月25日设立登记，由 三胞集团南京投资管理有限公司和徐州市人民政府国有资产监督管 理委员会出资50,000万元成立。公司成立时的股权结构如下：-序号股东认缴出资数额（ 万元）实缴出资额（ 万元）认缴出资 比例1三胞集团南京投资管理有 限公司40,00040

14、,00080%货币2徐州市人民政府国有资产 监督管理委员会10,00010,00020%货币合计50,00050,000100%2014年5月，第一次增资2014年5月6日公司召开股东会，全体股东一致同意公司增加 注册资本由50,000万至58,130万元，其中三胞集团南京投资管理有 限公司增加货币6,504万元，徐州市人民政府国有资产监督管理委员 会增加货币1,626万元。此次增资之后公司股权结构如下：序股东认缴出资数额（实缴出资额（认缴出资出资号万元）万元）比例方式1三胞集团南京投资管理有 限公司46,50446,50480%货币2徐州市人民政府国有资产 监督管理委员会11,62611,6

15、2620%货币合计58,13058,130100%（3）2016年6月，第一次股权转让2016年6月13日公司召开股东会议，全体股东一致同意股东三 胞集团南京投资管理有限公司将其对公司的全部货币出资人民币 46,504万元转让给南京三胞医疗管理有限公司。本次股权转让后公 司股权结构如下：序号股东认缴出资数额（ 万元）实缴出资额（ 万元）认缴出资 比例出资 方式1南京三胞医疗管理有限公 司46,504 '46,50480%货币2徐州市人民政府国有资产 监督管理委员会11,62611,62620%货币合计58,13058,130100%(4)2019年1月，第二次股权转让2019年1月8日

16、公司召开股东会议，原股东徐州市人民政府国有 资产监督管理委员会将所持股权11,626万元人民币全部转让给新股 东徐州市国有资产投资经营集团有限公司，徐州市人民政府国有资产 监督管理委员会将不再持有徐州三胞医疗管理有限公司股权。本次股 权转让后公司股权结构如下：-序号一股东认缴出资数额( 万元)实缴出资额( 万元)认缴出资 比例出资 方式1南京三胞医疗管理有限公 司46,50446,50480%货币徐州市国有资产投资经营 集团有限公司11,62611,62620%货币合计58,13058,130100%(5)2021年1月，公司更名2021年1月22日公司召开股东会议，全体股东一致同意变更企 业

17、名称，企业名称由徐州三胞医疗管理有限公司变更为徐州新健康 老年病医院有限公司。截至评估基准日，新健康医院股权结构未发生变化。3. 公司组织架构'截至评估基准日，新健康医院组织架构如下图所示：职能部门;门诊部IT医务处Y护理部Y信息处 病员服务科 后勤保障处总务科 Y医保处 基建科 感染管理处Y院办公室经营办运营投资管理中心7社区卫生服务指导中心患者接待中心风行办I!采购处Y保卫处Y保卫科Y设备处， 设备科Y财务处4. 近三年的资产、财务和经营状况被评估单位近三年的财务状况如下表（母公司口径）：,金额单位：人民币万元项目2019 年2020 年2021 年资产总计94,152.13132

18、,024.23132,692.08负债总计37,046.9481,938.5887,162.65所有者权益57,105.1950,085.6545,529.43被评估单位近三年的财务状况如下表（合并口径）：<金额单食：人民币万元项目2019 年2020 年2021 年资产总计94,152.13132,089.48132,841.24负债总计37,046.9482,003.0187,285.16所有者权益57,105.1950,086.4745,556.08被评估单位近三年的经营状况如下表（母公司口径）：金额单位：人民币万元项目2019 年2020 年2021 年营业收入0.0029.81

19、20,578.73利润总额-336.06231.17-4,575.18净利润-336.06231.17-4,575.18其中：归属母公司净利润-336.06231.17-4,575.18被评估单位近三年的经营状况如下表（合并口径）：金额单位：人民币万元项目.2019 年2020 年2021 年营业收入0.00196.2120,854.12利润总额-336.06232.03-4,547.83净利润-336.06231.99-4,549.35其中：归属母公司净利润-336.06231.99-4,549.35被评估单位2019年度的会计报表经徐州博远会计师事务所有限 公司审计，并发表了标准无保留意见

20、；评估基准日、2020年度的会计 报表均经苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了标 准无保留意见。5.委托人与被评估单位之间的关系北京中企华资产评估有限责任公司14南京新街口百货商店股份有限公司拟收购徐州新健康老年病医院有限公司股权项目涉及的徐州新健康老年病医院有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告委托人为南京新街口百货商店股份有限公司，被评估单位为徐州 新健康老年病医院有限公司，委托人为被评估单位股权的意向收购方。（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报 告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。.二、评

21、估目的'南京新街口百货商店股份有限公司拟收购徐州新健康老年病医 院有限公司股权事宜，需要对评估基准日徐州新健康老年病医院有限 公司股东全部权益的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参 考。南京新街口百货商店股份有限公司就此事项，于2022年3月2 日召开了总经理办公会，原则同意了上述事项。三、评估对象和评估范围（一）评估对象 '评估对象是徐州新健康老年病医院有限公司的股东全部权益价 值。（二）评估范围评估范围是徐州新健康老年病医院有限公司的全部资产及负债。 评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、长期股权投资、固定 资产、无形资产、其他非流动资产，总资产账面价值为132,

22、692.07万 元；负债包括流动负债和非流动负债，总负债账面价值为87,162.65万 元；净资产账面价值45,529.42万元。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范 围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经苏亚金 诚会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了标准无保留意见。评估范围内主要资产的情况如下：:1.土地使用权 .：，.,纳入评估范围的土地使用权共2宗，均为医卫慈善用地，均已办理土地使用权证。具体情况如下表:序号土地杈证编号证载权利人宗地名 称取得日期终止日期-地质-网性土地用 途面积（m2）1徐土国用（2013） 第57853号徐州三胞医疗管理 有限

23、公司行政楼 用地2013 年 11 月26日2063 年 11月27日出让医卫慈 善用地13,551.52徐土国用（2013） 第57849号徐州三胞医疗管理 有限公司综合楼 用地'2013 年 11月26日2063 年 11 月27日岀让医卫慈 善用地59,003.22. 房屋建筑物纳入评估范围的房屋建筑物为门诊楼、行政楼、能源站、氧气站、 污水处理站和配电室，位于徐州市鼓楼区中山北里西奔腾大道北，建 筑面积合计为139,274.61平方米，全部未办理产权证。3. 机器设备，新健康医院位于中山北路延长段和奔腾大道交汇处西北侧，按照 国际JCI标准建设的大型三级股份制医院。医院按照三级

24、甲等医院标 准设置29个临床科室，8个医技科室，其主要医学影像疾病诊断设备 为：佳能高端640排CT、美国GE64排CT （2台）、西门子3.0T磁共 振（MRI）、西门子1.5T核磁机（MR）、顶端血管造影设备DSA （2台）* 安建移动DR、医用X射线摄影系统双板悬吊DR、双板立柱DR、C臂 X光机；B型超声设备：美国GE彩色超声诊断仪（2台）、便携式彩 超、飞利浦超声机（心脏）；其他医疗设备：迈柯维ECMO、强生超声 高频外科集成系统主机、奥林巴斯内镜室荧光电子支气管镜、奥林巴 斯电子胃肠镜、德国STORZ超高清腹腔镜系统（5台）、吊塔及无影 灯、氧气刀、自体血回收设备、除颤仪、显微镜工

25、作站、医用气体系 统、灭菌设备、化验设备和医疗器械等。另有奥林巴斯内镜室荧光电 子支气管镜、盛纳医疗CARESTREAM医疗影像及信息管理系统、德国 KARL高清腹腔镜等13台医疗设备存放于徐州市肿瘤医院手术室区域 里。,4. 车辆本次纳入车辆评估明细表共计2项，为2015年购置的奥德赛轿 车和2017年购置的奥迪轿车。5. 电子设备本次评估范围内的电子设备为日常办公使用的电脑、打印复印北京中企华资产评估有限责任公司16南京新街口百货商店股份有限公司拟收购徐州新健康老年病医院有限公司股权项目涉及的徐州新健康老年病医院有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告机、交换机、投影仪、输液椅、洗手台

26、、中药柜、治疗床等。'四、价值类型根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定 评估对象的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何 强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估 计数额。五、评估基准日本报告评估基准日是2021年12月31 0O该评估基准日是由委托人根据此次经济行为的具体要求确定的六、评估依据*'（_）经济行为依据1.关于以南京新百房地产开发有限公司100%股权置换徐州新 健康老年病医院有限公司80%股权的批示，2022年3月2日。（二）法律法规依据1. 中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十

27、二届全 国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；2. 中华人民共和国公司法M2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；：3. 中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；.4. 中华人民共和国证券法M2019年12月28日第十三届全国人 民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；5. 资产评估行业财政监督管理办法（中华人民共和国财政部令 第86号发布，财政部令第97号修改）；6. 中华人民共和国城市房地产管理法（2019年8月26日第十 三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；北京中企华资产

28、评估有限责任公司18南京新街口百货商店股份有限公司拟收购徐州新健康老年病医院有限公司股权项目涉及的徐州新健康老年病医院有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告7. 中华人民共和国土地管理法（2019年8月26日第十三届全 国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；8. 中华人民共和国企业所得税法M2018年12月29日第十三届 全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；9. 企业会计准则一一基本准则（财政部令第33号）、财政部关 于修改企业会计准则基本准则的决定（财政部令第76号）；10. 中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（国务院令第691 号）；11. 财政部国家税务总局关

29、于全面推开营业税改征增值税试点 的通知（财税2016） 36号）；12. 财政部税务总局关于调整增值税税率的通知（财税2018）32 号）;13. 关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局 海关总署公告2019年第39号）；14. 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2019年3月2 日国务院令第709号第四次修订）。（三）评估准则依据1. 资产评估基本准则（财资2017） 43号）；2. 资产评估职业道德准则（中评协（2017） 30号）；3. 资产评估执业准则一资产评估报告（中评协2018） 35号）；4. 资产评估执业准则一资产评估程序（中评协2018） 36号）；5. 资产评

30、估执业准则一资产评估委托合同（中评协2017） 33号）；，6. 资产评估执业准则一资产评估档案（中评协201837号）,；7. 资产评估执业准则一利用专家工作及相关报告（中评协 2017） 35 号）;8. 资产评估执业准则一企业价值（中评协2018） 38号）；9. 资产评估执业准则一无形资产（中评协2017） 37号）；10. 资产评估执业准则一不动产（中评协2017） 38号）；11. 资产评估执业准则一机器设备（中评协2017） 39号）；12. 资产评估机构业务质量控制指南（中评协2017） 46号）;13. 资产评估价值类型指导意见（中评协2017） 47号）；14. 资产评估对

31、象法律权属指导意见（中评协（2017） 48号）;15. 资产评估执业准则一资产评估方法（中评协2019）35号）；16. 资产评估准则术语2020（中评协2020） 31号）。（四）权属依据1. 国有土地使用证；2. 机动车行驶证;.''3. 其他有关产权证明。（五）取价依据1. 机动车强制报废标准规定（商务部、发改委、公安部、环境 保护部令2012年第12号，自2013年5月1日起施行）；2. 评估基准日外汇汇率及贷款市场报价利率LPR；3. 机电产品报价手册（2022年）；4. 被评估单位提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计 概算等资料；5. 企业提供的相关工程预

32、决算资料；6. 企业与相关单位签订的工程承发包合同；7. 企业提供的在建工程付款进度统计资料及相关付款凭证；.8. 企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；.9. 企业有关部门提供的未来年度经营计划；10. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；11. 财政部关于印发基本建设项目建设成本管理规定的通知（财建（2016） 504 号）;12. 与此次资产评估有关的其他资料。（六）其他参考依据1. 资产评估专家指引第8号一资产评估中的核查验证（中评协 2019） 39 号）;2. 资产评估专家指引第12号一收益法评估企业价值中折现率的测算（中评协2020） 38号）；.、3. 城镇土地

33、估价规程（GB/T 18508-2014）；4. 城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2014）；5. 房地产估价规范（GB/T50291-2015）；6. 房屋完损等级评定标准（试行）（城住字1984第678号）。7. 被评估单位提供的资产清单和评估申报表；8. 苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告；9. 北京中企华资产评估有限责任公司信息库。七、评估方法本次评估选用的评估方法为：资产基础法、收益法。收益法，是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其 价值的各种评估方法的总称。本次采用收益法中的现金流量折现法对 企业整体价值评估来间接获得股东全部权益价值。市场法，

34、是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参 照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。资产基础法，是指以被评估单位或经营体评估基准日的资产负债 表为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定评估 对象价值的评估方法。,'本次评估选用的评估方法为：收益法、资产基础法。评估方法选 择采用理由如下：资产评估执业准则-一企业价值规定”执行企业 价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集 等情况，分析收益法、市场法和资产基础法三种基本方法的适用性, 选择评估方法。对于适合釆用不同评估方法进行企业价值评估的，资 产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进

35、行评估。基于本次评估 目的，结合评估对象特点，同时考虑到市场法难以找到足够数量与评 估对象可比的上市公司或交易案例，本次评估选择资产基础法和收益 法，分别对评估对象进行评估。具体评估方法介绍如下：，（一）收益法1、收益法具体方法和模型的选择收益法模型本次收益法评估模型选用企业自由现金流折现法。本次釆用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间 接获得股东全部权益价值。,企业价值由正常经营活动中产生的经营性资产价值和正常经营 活动无关的非经营性资产价值构成。企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负 债价值其中，经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准 日后企业自由

36、现金流量预测所涉及的资产与负债。经过评估人员与企 业管理层沟通讨论，新健康医院与其全资子公司徐州途硕商贸有限公 司、徐州韵文物业管理有限公司均可独立产生现金流。二家子公司业 务均是为母公司提供必要的配套服务；在经营管理上，三家公司实行 统一管理，属于经营一体化。因此，本次评估采用合并口径的方式, 对新健康医院与徐州途硕商贸有限公司、徐州韵文物业管理有限公司 进行合并评估。经营性资产价值的计算模型如下：p = y 耳虬 x (1 + g)m (1 + r)" (r - g) X (1 + r)n-°-5其中：P:估值基准日的企业经营性资产价值；Fi：估值基准日后第i年预期的企

37、业自由现金流量；Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；r：折现率(此处为加权平均资本成本，WACC)；n：预测期；i：预测期第i年；g：永续期增长率。其中，企业自由现金流量计算公式如下：企业自由现金流量=息税前利润X (1-所得税率)+折旧与摊销-资 本性支出-营运资金增加额折现率的确定按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为 企业净现金流量，则折现率选取加权.平均资本成本。公式如下：pnWACC = K。x 匕+ 灼 x (1 - 7) x ° E + D dE + D式中，E：权益的市场价值D：债务的市场价值 Ke：权益资本成本Kd：债务资本成本.T：被评估单位的

38、所得税率其中，权益资本成本釆用资本资产定价模型(CAPM)计算。计 算公式如下：Ke = Rf + RpM X 8 + Rc其中：Rf：无风险利率；Rpm：市场风险溢价；B：权益的系统风险系数； Rc：企业特定风险调整系数。(3) 溢余资产溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日 后股权现金流量预测不涉及的资产。(4) 非经营性资产、负债非经营性资产、非经营性负债是指与被评估单位生产经营无关 的，评估基准日后股权现金流量预测不涉及的资产与负债。(5) 付息债务价值付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债''2、预测期'-(1)预测期的确定由于企业

39、近期的收益可以相对合理地预测，而远期收益预测的合 理性相对较差，本次评估按照惯例釆用分段法对股权现金流进行预测。 即将未来股权现金流分为明确的预测期间的现金流和明确的预测期 之后的现金流，预测期预测到企业生产经营稳定年度。北京中企华资产评估有限责任公司24南京新街口百货商店股份有限公司拟收购徐州新健康老年病医院有限公司股权项目涉及的徐州新健康老年病医院有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告根据企业业务的经营特点，视2022年至2027年为不稳定详细预 测期，2027年以后按稳定永续增长预测，最终综合两阶段估值情况得 到被评估单位的股权价值。(2)收益期限的确定由于评估基准日被评估单位经营

40、正常，没有对影响企业继续经营 的核心资产的使用年限、企业生产经营期限及投资者所有权期限等进 行限定，或者上述限定可以解除，并可以通过延续方式永续使用。故 本次预估假设被评估单位评估基准日后永续经营，相应的收益期为无 限期。:；(二)资产基础法1、流动资产，：-货币资金为现金、银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、 银行函证等，以核实后的价值确定评估值。应收账款、其他应收款，评估人员在对应收款项核实无误的基 础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相 信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部 分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场 调

41、查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、 欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部 分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；账面上的“坏 账准备”科目按零值计算。:预付款项，核算的是预付的设备款。对预付款项的评估，按照 合同约定能够收到相应货物或形成权益的预付账款，以核实后的账面 价值作为评估值。(4)存货存货为在库周转材料和库存商品，库周转材料核算的是为尚未使 用的文件袋、文件盒、文件夹、护士服、护士帽等用品，对在库周转 材料的评估，主要釆用成本法，按照该种材料的市场单价作为评估单 价，以基准日实际数量乘以评估单价确定在库周转材料的评估价值;

42、库存商品核算的是为尚未销售的各类药品，对库存商品的评估，主要 采用市场法，按照该种材料的市场单价作为评估单价，以基准日购买 数量乘以评估单价确定材料釆购的评估价值。（5）其他流动资产，核算的是待抵扣的增值税进项税额，因被评估 单位免征增值税，预计无法抵扣，故评估为零。2、长期股权投资被评估单位控股的长期股权投资均为完全控制，对各子公司分 别釆用资产基础法评估；同时对新健康医院及各子公司采用合并口 径进行收益法评估。3、房屋建筑物根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等 相关条件，釆用成本法评估。'成本法计算公式如下：评估值=重置全价X综合成新率重置全价的确定房屋建筑物的重

43、置全价一般包括：建筑安装装修综合造价、建 设工程前期及其他费用和资金成本。房屋建筑物重置全价计算公式 如下：重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本 建安综合造价'.对于大型、价值高、重要的建（构）筑物，釆用类似工程系数调 整法确定其建安综合造价，即以类似工程建安综合造价为基础，以 基准日类似工程与被评估建筑物的差异部分进行修正，得到建安综 合造价。'对于价值量小、结构简单的建（构）筑物采用单方造价法确定其 建安综合造价。 前期及其他费用建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额， 根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期及其他费用 名称、计费基础、计

44、费标准、计费依据如下表：序号费用名称取费基数费率(含税)取费依据1建设单位管理费工程直接费0.89%财政部财建2016504号2工程监理费工程直接费1.50%参考发改价格(2007)670号3环境评价费工程直接费0.04%参考计委环保总局计价格(2002)125号4前期工作咨询费工程直接费0.20%参考计委计价格(1999)1283号5勘察费设计费工程直接费3.10%参考计委建设部计价(2002)10号6招投标代理费工程直接费0.07%参考计价格(2002)1980号7合计5.80% 资金成本资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中 国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率

45、，以建安综合 造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。被评 估单位的合理建设工期为2年。资金成本计算公式如下：资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)x合理建设工期x贷 款基准利率x1/2(2) 成新率的确定，对于大型、价值高、重要的建筑物，依据其经济寿命年限、已使 用年限，通过对其进行现场勘察，对结构、装饰、附属设备等各部分 的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年限，然后按以下公 式确定其综合成新率。'综合成新率=尚可使用年限/ (尚可使用年限+已使用年限)x100% 对于价值量小、结构简单的建筑物，主要依据其经济寿命年限确 定成新率。计算公式如下：综合成新率=

46、(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限x100%(3) 评估值的确定评估值=重置全价x综合成新率4、设备类固定资产根据企业提供的机器设备明细清单进行核对，做到账表相符，同 时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予 以确认。在此基础上，组织专业工程技术人员对主要设备进行必要的 现场勘察和核实。根据评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委北京中企华资产评估有限责任公司28南京新街口百货商店股份有限公司拟收购徐州新健康老年病医院有限公司股权项目涉及的徐州新健康老年病医院有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 估设备的特点和收集资料情况，主要釆用重置成本法进行

47、评估，部分 购置较早的车辆和电子设备釆用市场法进行评估。成本法成本法计算公式如下：1评估值=重置全价X综合成新率设备重置全价的确定A.对于价值量较大设备的重置全价，主要由设备购置价、运杂费、 安装工程费、建设工程前期及其他费用及资金成本等构成。重置全价=购置价+运输费+设备基础费+安装调试费+其他费用+ 资金成本对于不需要安装（或安装由销售商负责）的小型设备，重置全价 一般包括：设备购置价和运杂费。重置全价=购置价+运输费a. 购置价的取得：对于大型关键设备，主要是通过向生产厂家咨 询评估基准日市场价格，或参考评估基准日近期同类设备的合同价确 定购置价，或经销商询价及网上查询等，并参考设备最新

48、市场成交价 格，以及物价指数调整等确定购置价；对于小型设备主要是通过查询 评估基准日的市场报价信息确定购置价；对于没有市场报价信息的设 备，主要是通过参考同类设备的购置价确定。b. 运杂费：设备运杂费指出厂地点或调拨地点运至安装现场所发生的一切 费用，包括运输费、包装费、装卸费、采购保管费和供销部门手续费。 对于有实际运费依据的，按照实际确认。如供货条件约定由供货商负 责运输时（在购置价格中已含此部分价格），则不计运杂费。c. 设备安装工程费的确定根据设备特点和行业惯例，重大复杂的设备，若合同价不包含安 装、调试费用，依据资产评估常用参数手册中的安装调试费率确 定安装调试费用，计算公式如下：设

49、备安装工程费=设备购置价x安 装调试费率。合同中若包含上述费用，则不再重复计算。对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。北京中企华资产评估有限责任公司30南京新街口百货商店股份有限公司拟收购徐州新健康老年病医院有限公司股权项目涉及的徐州新健康老年病医院有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告d. 前期及其他费用建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根 据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期及其他费用=设备安装工程造价x前期及其他费率e. 资金成本资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国 人民银行发布的同期金融机构人民币拆借利率，以设备购置价、前期

50、及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本计算公式 如下：资金成本=设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用X 合理工期(年)X贷款年利率X 1/2f. 增值税，.根据2016年3月24日，财政部、国家税务总局公布关于全面 推开营业税改征增值税试点的通知附件营业税改征增值税试点过 渡政策的规定，医疗服务、养老等40个项目在营改增过渡期免征增 值税。故本次评估在固定资产重置价值测算时，未考虑增值税进项税抵 扣。B. 对于运输设备，按照评估基准日市场价格，加上车辆购置税和 其它合理费用，确定其重置全价。运输设备重置全价计算公式如下:重置全价=购置价+车辆购置税+其它费用车辆购置税=

51、购置价/ (1+13%) xio%C. 电子设备重置全价的确定根据当地市场信息及网上查询的近期市场价格资料，确定评估基 准日的电子设备价格，一般条件下，供应商提供免费运输及安装调试, 其重置全价为：重置全价=设备购置价 综合成新率的确定，A. 对于专用设备和通用医疗设备，主要依据设备经济寿命年限、 已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘察了解，确定 其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。综合成新率=尚可使用年限/ （尚可使用年限+已使用年限）X100%B. 对于电子设备、空调等小型设备，主要依据其经济寿命年限来 确定其综合成新率。计算公式如下：年限法成新率=（经济寿命年限一

52、已使用年限）/经济寿命年限X100% 综合成新率=年限法成新率X调整系数C. 对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，然后结合 现场勘察情况进行调整。计算公式如下： '.使用年限成新率=尚可使用年限/ （尚可使用年限+已使用年限）X100%行驶里程成新率=（引导报废里程一已行驶里程）/引导报废里 程 X100%综合成新率=理论成新率X调整系数 评估值的确定评估值=重置全价X综合成新率市场法.对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的车辆和电子 设备，参照二手设备市场不含税价格确定其重置全价。5、土地使用权评估方法选择

53、根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的评估方 法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系 数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据 当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等， 选择适当的评估方法。本次评估出让土地使用权釆用基准地价系数修正法进行评估， 理由如下： 选择基准地价系数修正法徐州市现行基准地价对应的评估基准日为2021年1月1日，基北京中企华资产评估有限责任公司33南京新街口百货商店股份有限公司拟收购徐州新健康老年病医院有限公司股权项目涉及的徐州新健康老年病医院有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 准地价所规定的评估基准日

54、距离本次评估基准日2021年7月31日不 足一年，且评估对象宗地在基准地价覆盖范围内，故本次评估选用 基准地价系数修正法进行评估。 未选择收益还原法评估对象所在区域内缺乏类似用途单纯土地出租实例，因此不 宜采用收益还原法进行评估。 未选择剩余法评估对象为医卫慈善用地，周边土地用途大部分为住宅、商业 用地，无类似的医卫慈善房地产交易案例，因此不适宜选用剩余法 进行评估。 未选择成本逼近法评估对象土地用途为医卫慈善用地，地处徐州市二环北路以北， 周边土地大部分已开发成住宅小区，区域内近期类似土地征地成本 案例较难取得，且土地增值收益取值参数不确定性较大，因此不适 宜釆用成本逼近法进行评估。 未选择

55、市场比较法评估对象所在区域周边无类似的医卫慈善用地挂牌成交，故无 条件采用市场比较法进行评估。，综上分析，本次评估釆用基准地价系数修正法进行评估。评估方法介绍，'基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数 表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等 与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正 系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地客观在估价期日价格的 方法。基本公式：V=Vlbx (1±ZKi) xK1xK2xK3xK5±K4式中：V待估宗地地价VI b某一用途土地在某一土地级上的基准地价Xki待估宗地所有地价影响因素总修正系数K1、K2、K3、K4、K5容积率、土地使用年期、估价期北京中企华资产评估有限责任公司34南京新街口百货商