佛山市某物业代理有限公司居间合同纠纷一案

1、佛山市某物业代理居间合同纠纷一案广东省佛山市中级人民法院民事判决书2021佛中法民五终字第 208 号上诉人原审被告：张志芳，女， 1973 年 11 月 25 日出生，住所：佛山市禅城区佛 山大道南交警楼 202 房。委托代理人：吴晓军，男， 1976年12月 20日出生，汉族，住所：佛山市禅城区佛山 大道南交警楼 202 房。被上诉人原审原告：佛山市无极物业代理，住所：佛山市禅城区绿景路21 号 109 铺。法定代表人：娄壬之。委托代理人：陈宇、陈传炳，广东信孚律师事务所律师。上诉人张志芳因居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院2021佛禅法民一初字第 2316 号民事判决，向本

2、院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了 本案，现已审理终结。原审判决认定： 2021 年 5 月 14 日，原、被告及案外人李卓冠三方签订?认购协议书? 一份，主要内容为：约定被告向李卓冠购置座落于佛山大道南交警楼 202 房；在被告与 李卓冠签订?广东省房地产买卖合同?的同时，被告支付首期房款 11 万元给李卓冠，同 时被告应向原告支付代理费 4500 元，李卓冠那么支付代理费 2000 元；约定原告代办该房地 产的产权转移手续。该协议书签订后，被告与李卓冠于2021年 5月20日签订一份?广东省房地产买卖合同?，被告于同日向李卓冠支付首期房款11 万元。之后，李卓冠向原告支付了代理费

3、；被告那么在 2021年 6月24 日向原告支付了代理费 1500元，该收款收据上 注明“剩余局部中介费 3000 元等办好房产证时支付。现被告向李卓冠购置的座落于 佛山大道南交警楼 202 房已经过户登记在被告张志芳名下，房产证由被告持有，办理房屋 过户手续需要的费用房地产权属登记费、土地证书费、房屋买卖契税的单据亦由被告 持有。原告认为被告尚有代理费 3000 元未支付，故提起诉讼。原审判决认为：原、被告及案外人李卓冠之间签订的?认购协议书?符合?中华人民 共和国合同法?关于居间合同的规定，该协议书性质为居间合同，即由原告向被告提供订 立房屋买卖合同的时机或媒介效劳，被告支付报酬的合同。在

4、该合同中，原告处于居间人 地位，被告那么处于委托人地位。该合同不违反现行法律、法规、行政法规的规定，为有效 合同，应受法律保护。根据?认购协议书?的约定，原告的义务有两项：一是促成被告与案外人李卓冠签订房屋买卖合同；二是提供代办产权转换手续的媒介效劳。从?认购协议 书?第二条第 4款关于被告支付 4500 元代理费的约定来看，该 4500元代理费是原告向被 告提供订立合同的时机时的应得报酬；对原告提供代办产权转换手续的媒介效劳，协议书 无约定相应的报酬，但也无约定相应的违约责任。被告辩白“原告无履行代办房地产的义 务，无权取得代理费的意见，即使成立，那么原告也只是无权取得代办产权转换手续的 代

5、理费，对于原告已经履行了的促成双方签订房屋买卖合同的义务的报酬，被告应该依约 支付。被告认为该费用属于原告代办房产证的辩白意见理由缺乏，不予采纳。原、被告及 案外人李卓冠在?认购协议书?中约定：被告及案外人李卓冠签定?广东省房地产买卖合 同?的同时，被告应向原告支付代理费4500 元。因此，被告在与李卓冠签订了正式的?广东省房地产买卖合同?并支付了首期款 11 万元给李卓冠的当日，就应支付 4500 元代 理费该原告。但原告在 2021年 6月24 日收取被告的局部代理费 1500元时，又在收款收 据上注明“剩余局部中介费 3000 元等办好房产证时支付，那么应视为原、被告对 ?认购协议书?中

6、支付代理费的时间约定进行了变更，双方应按该变更后的支付时间履行。 现被告所购置的房屋的房产证已办好不管该房产证是原告代办、还是被告亲自去办理 的，那么按照变更后的付款时间，被告应向原告支付因原告促成其与案外人李卓冠签订房 屋买卖合同而应得的剩余局部报酬 3000 元。被告无履行该付款义务，其行为构成违约， 应承当相应的民事责任。依照?中华人民共和国合同法?第一百零七条、第一百零九条、 第四百二十六条的规定，判决：被告张志芳应于判决生效之日起 5 日内向原告佛山市无极 物业代理支付居间报酬 3000 元。案件受理费 130元，由被告张志芳负担。宣判后，原审被告张志芳不服，向本院提起上诉称：一审法

7、院认定事实不清，适用法 律不当，错误之处在于： 1、合同约定被上诉人应当承当的义务只有一项，即提供代办房 地产过户手续，一审法院却多认定一项，即提供签约时机。其实，在本交易中，是被上诉 人代原房产权利人李卓冠在其营业场所发出招买公告，寻找购置的客户。被上诉人是出让 人李卓冠的代理人，而不是上诉人的代理人。2、在合同中，双方仅约定支付代理费，而没有具体约定是哪些代理事项的代理费，更未单独约定须支付“提供签约时机的效劳费 代理费。既然一审法院在认定被上诉人的义务有两项的情况下，却又以偏概全的认定， 合同约定的代理费仅仅是“提供签约时机的效劳费，而不是“提供代办房地产过户手续 的效劳费。 3、合同明

8、确约定的代理事项仅仅只有“提供代办房地产过户手续一项，然 而，被上诉人没有履行该代理义务。 4、房地产过户完成的结果既是被上诉人取得代理费 的成就条件；同时，履行代理房地产过户手续的义务，也是被上诉人取得代理费的前提条 件。没有履行自己的义务，又何谈权利？ 5、2021年 6月 24日，被上诉人在收取上诉人支 付 1500 元代理费收据中，明确约定“剩余中介费 3000 元等办好房产证时支付，该 承诺既是对取得代理费的时间条件约定，也是对取得代理费的前提条件的约定。6、如果被上诉人没有明确承诺代理办理房地产过户手续，上诉人至少也不会承诺支付比出让人李 卓冠更多的代理中介费信息费。综上，被上诉人

9、未完成合同约定的义务，无权取得相 应的报酬，而且，已经取得的预付款1500 元，也应当返还给上诉人。据此请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人佛山市无极物业代理辩论称：一审判决认定事实清楚，适用法律正 确；被上诉人已经完全履行合同义务，并不存在上诉人陈述的情形，请求二审法院驳回上 诉，维持原判。经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：上诉人、被上诉人及案外人李卓冠之间签订的?认购协议书?的性质为居 间合同，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自的权利、义务。?认购协议书? 约定了被上诉人的义务有两项：一是促成上诉人与案外人李卓冠签订房屋买卖合同；二是 提供代办产权转换手续的媒介效劳。同时，?认购协议书?又约定上诉人应向被上诉人支 付代理费 4500 元，其中，对被上诉人提供代办产权转换手续的媒介效劳，协议书无约定 相应的报酬，也无约定相应的违约责任。被上诉人已经促成上诉人与案外人李卓冠签订房 屋买卖合同，双方当事人对此事实没有争议。现上诉人提出被上诉人无履行代办房地产过 户手续的义务、无权取得代理费的上诉请求，但未提供其要求被上诉人代办房地产过户手