中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告

1、X XX X 区区X XX X 中中心心小小学学等等八八所所学学校校公公共共租租赁赁住住房房建建设设工工程程 可可行行性性研研究究报报告告 工工程程管管理理咨咨询询目目 录录 前言前言 6 6第一章第一章 工程综述工程综述6 6建设单位.10.10.12资金筹措方式.13.13第二章第二章 工程建设背景与必要性工程建设背景与必要性1515.15.16第三章第三章 市场预测与住房保障分析市场预测与住房保障分析2121.21.22第四章第四章 工程建设总体规划工程建设总体规划 2424.24.24.24.25配套功能建设规划方案.27第五章第五章 场址与建设条件场址与建设条件2929.29.29.

2、29.30.30.31.31第六章第六章 工程建设方案工程建设方案3333.33.37.40.43第七章第七章 工程管理工程管理4949.49.50.50.51.51.51.52.52第八章第八章 环境保护及消防平安环境保护及消防平安5555.55.55.56.57.57.57第九章第九章 节能节能5959.59.60节能措施.609.4 建立能源管理机构及制度 .609.5 建立完善的能源计量系统 .609.6 能耗估算 .60第十章第十章 工程招标投标工程招标投标7070.70.70.70第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措7474.74.76第十二章第十二章 经济及社会

3、效益分析经济及社会效益分析898912.1 社会影响分析 .8912.2 环境影响分析 .8912.3 互适性分析 .8912.4 经济效益分析 .8912.5 社会效益分析 .89第十三章第十三章 结论与建议结论与建议9595附附图图：1、工程地理位置图；2、用地红线图；3、公租房平面图；附附件件：1、组织代码证；2、土地使用证；前前 言言 1 1、公公共共租租赁赁房房公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成局部。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承

4、租者承受起的价格，向新就业职工和其他中低收入群体出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的中低收入群体。2 2、公公共共租租赁赁住住房房的的含含义义 公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房，目前尚无一个内涵统一的明确界定。分析 ?指导意见?中对于开展公共租赁住房的要求，比拟各地方公共租赁住房管理方法中对于公共租赁住房的规定，公共租赁住房呈现如下特征：第一，保障性。住房权是得到 ?世界人权宣言 ?、?经济、社会和文化权利国际公约 ?、?消除一切形式种族歧视公约 ?等国际公约一致确认的一项根本人权。 ?指导意见?也明确指出，大力开展公共租赁住房，是完善住房

5、供给体系，培育住房租赁市场，满足城乡中等偏下收入家庭根本住房需求的重要举措。由此可见，开展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。第二，政策支持性。公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的，而是由国家推动出现的，是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别，因此公共租赁住房的开展，尤其是开展初期，只有在国家特殊政策的支持下，才能步入正常的开展轨道。同时，基于公共租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的开展。对此，?指导意见?专设“政策支持局部，从土地供给、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房开展以政策支

6、持。第三，租赁性。这是公共租赁住房的核心特征，也是公共租赁住房与经济适用房的最大区别。经济适用房是为目标群体提供的低于市场价格的产权住房，而公共租赁住房那么是向目标群体提供适当的租赁住房来保障其住有所居。第四，专业性。这是公共租赁住房与个人出租住房最大的区别。传统的个人出租住房的首要功能是产权者自住，而公共租赁住房不管是通过新建、改建、收购，还是通过在市场上长期租赁住房等方式筹集的房源，都不是为了自住，而是专业用于出租的。第五，供给群体广泛性。在我国原有的保障性住房中，廉租住房的供给对象是最低收入群体，经济适用房的供给对象是中等收入群体。而?指导意见?规定： 公共租赁住房的供给对象主要是城市中

7、等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供给范围。局部地方规定的公共租赁住房供给群体那么更加广泛，如上海将公共租赁住房供给对象由户籍人口扩大为常住人口，并且不设收入限制。3 3、公公共共租租赁赁住住房房的的比比拟拟优优势势 国家之所以将开展公共租赁住房建设作为解决当前住房困难问题的政策选择，是因为公共租赁住房相较个人购置、廉租住房、经济适用房和个人出租等方式所具有的比拟优势：1公共租赁住房有利于引导国民 “先租后买，合理住房消费。实现“住有所居的目标，通常有两种方式： 一种是购置住房，另一种是租赁住房。据了解，在兴旺国家，首次购房

8、人的年龄比我国要大很多，年轻人长期租房是一种普遍状态。在日本、德国，首次购房人平均年龄为 42 岁，法国为 37 岁，美国也在 30 岁以上，英国在 2021 2021 年间近 32% 的家庭靠租房解决居住问题，而在我国现阶段，国民太过关注购房，而租房那么处于相对被无视的境地。鉴于此，国家应在正确引导国民的住房消费理念方面有所作为，即住房应 “从租到买、由小及大 。公共租赁住房为居民提供可租赁适当房源，这不仅可以引导鼓励居民租房，减轻中低收入群体购置住房的经济压力，而且可以减少“被买房群体的数量，对抑制过高房价起到积极作用。2 公共租赁住房有助于克服廉租住房和经济适用房的弊端。首先，公共租赁住

9、房扩大了保障范围，有利于解决 “夹心层住房问题。因为廉租住房只面向最低收入群体，经济适用房尽管保障对象是中等收入群体，但其价格仍然偏高，甚至局部地区的经济适用房和商品房价格相差无几。由于廉租住房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接，形成两个数量庞大的 “夹心层，即收入超过廉租住房申请标准、但无 力购置经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购置商品房的人群。而公共租赁住房那么是面向中等以下收入群体出租，在保障范围上实现了与商品房的对接。其次，经济适用房是产权房，存在套利空间，且通过行政手段进行分配，极易诱发权力寻租现象的发生，而公共租赁住房那么是面向中等以下收入群体出租住房，不

10、存在引发上述弊端的空间或土壤。3公共租赁住房有益于弥补个人出租住房的缺乏。在我国，个人出租住房主要存在以下缺乏： 一是数量少，尤其是在大城市可供出租的房屋数量远远不能满足需求； 二是我国城市人口膨胀，住房资源紧缺，加之各城市纷纷出台 “限购令，致使私人出租住房难以成为租赁住房的主体，开展空间较小；三是因可供出租的房屋远远不能满足需求直接导致了过高的租金和 “群租现象。四是房屋租赁专业经营机构少，出租房屋都是私人闲置房屋，出租并非首要目的，稳定性差，租赁房的居住功能存在缺陷，难以到达产权房的居家效果。与此不同，公共租赁住房那么解决了个人出租住房数量短缺、运营不标准等问题，为中低收入无房群体提供数

11、量充足、租期稳定、价格合理的住房。第第一一章章 工工程程综综述述工程名称工程名称： XX区XX中心小学等八所学校公共租赁住房建设工程。工程建设性质：新建工程建设单位工程建设单位：永州市XX区教育局。法人：朱昌锋建设单位简介： XX区教育局局长、党委书记：朱昌锋；党委委员、副局长：贺建明、李秀江、雷发云；党委委员、纪委书记：杨联国；党委委员、人事股长：唐春江；党委委员、办公室主任：周健；党委委员：周晔。全区现有中小学校133所，其中，公办学校122所教师进修学校1所、综合职业中专1所、普高2所、初级中学11所、九年一贯制学校11所、完全小学31所、村小65所 ，民办学校11所职高2所，义务教育学

12、校9所 。在校学生70162人，其中，小学生45191人，初中生20450人，高中生4521人；教职员工4321人，退休1917人。全区教育在开展中始终坚持走协调、均衡开展之路，统筹兼顾各类教育协调开展，取得了较大成效。一是学前教育根本普及。全区城乡现有幼儿园144所，在园幼儿23300余人，其中民办幼儿园在园人数 20701人，公办性质的幼儿园在园人数近 2000人，公办幼儿园在园人数600余人。学前一年教育入园率达99.6%，学前三年教育入园率达79.4%。二是高中 教育不断强化。为进一步加快教育强区建设步伐，促进全区高中教育教学更好更快开展，各学校在不断竞争开展中形成了各自鲜明的办学特色

13、，市四中移交给市里之后，市二中不断强化自身建设，正努力创立省示范性高中；市八中的体艺特色逐渐形成， 2021年秋季，XX区将市八中初中部交与市四中托管，成立了李达中学，同时市四中对市八中高中部进行对口扶持。三是职业教育全面开展。 2021年，全区共有中职生 人。市综合职业中专被评为省示范性中等职业学校，秋季招生 1050人。民办职业学校办学规模不断扩大，成人教育稳步推进，实用技术和农村劳动力转移培训积极开展。工程拟建地点工程拟建地点：分别位于XX区XX中心小学等八所学校内。 工程占地面积6720平方米，拟新建4F公共租赁住房9栋，总建筑面积13440平方米，容积率2.0，建筑密度50，绿地率3

14、5，共224套公共租赁住房，每套建筑面积 60平方米。其中：花桥街镇学校公租房占地面积 1200平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积2400平方米，40套公共租赁住房；上岭桥镇中心小学公租房占地面积 720平方米，一栋4F公共租赁住 房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；普利桥中心小学公租房占地面积 1200平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积2400平方米，40套公共租赁住房；XX中心小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；易家桥小学公租房占地面积 720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租

15、赁住房；阳山观小学公租房占地面积 720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；郝皮桥小学公租房占地面积 720平方米，两栋4F公共租赁住房 一栋16套，一栋8套 ，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；坪塘学校公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房。工程主要建设内容见下表：表表1 1- -1 1 建建设设内内容容表表序号名称占地面积 层数 建筑面积 备注1花桥街镇学校120042400一栋2上岭桥镇中心小学72041440一栋3普利桥中心小学120042400一栋4XX中心小学72041440一栋5

16、易家桥小学72041440一栋6阳山观小学72041440一栋7郝皮桥小学72041440二栋，其中：一栋 16套、一栋 8套8坪塘学校72041440一栋合计13440 主要技术经济指标见下表：表表1 1- -2 2 主主要要技技术术经经济济指指标标表表序号名称数量单位备注一规划用地总面积6720花桥街镇学校1200上岭桥镇中心小学720普利桥中心小学1200XX中心小学720易家桥小学720阳山观小学720郝皮桥小学720其中：坪塘学校720二总建筑面积134409栋4F公共租赁住房花桥街镇学校240040套上岭桥镇中心小学144024套普利桥中心小学240040套XX中心小学144024

17、套易家桥小学144024套阳山观小学144024套郝皮桥小学144024套其中：坪塘学校144024套三建筑基底面积3360花桥街镇学校600上岭桥镇中心小学360普利桥中心小学600XX中心小学360易家桥小学360阳山观小学360其中：郝皮桥小学360坪塘学校360四建筑密度50五绿地率35六居住人数224人研究工作的依据1、?国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知?国发200526号 ；2、?国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见?(国办发202145号)；3、国家住房和城乡建设部等7部委?关于加快开展公共租赁住房指导意见?(建保202187号)；4、

18、国务院办公厅 ?转发建设部等部门关于调整住房供给结构稳定住房价格意见的通知 ?国办发200637号 ；5、国务院?关于解决低收入家庭住房困难的假设干意见 ?国发200724号 ；6、建设部?关于落实新建住房结构比例要求的假设干意见 ?建住房2006165号 ；7、?建设工程经济评价方法与参数 ?第三版 ；8、?关于改善农民工居住条件的指导意见 ?；9、国家颁发的有关建筑、结构、电气、消防、给排水等各专业设计规程、标准和设计标准；10、?永州市2021年度统计年鉴 ?；11、永州市城市总体规划 2001-2021 2021年修订 ；12、永州市城市规划管理技术规定 试行 ；13、XX区XX中心小

19、学等八所学校公共租赁住房规划设计方案；14、XX区教育事业开展 “十二五规划2021年2021年 ；15、?永州市建设教育强市规划纲要 20212021年?；16、其他有关资料研究工作范围根据工程建设条件的实际状况，通过对工程建设背景、必要性、建设地点及建设条件、建设内容与建设规模、工程的组织管理和实施方案、环境保护、消防与公共平安、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述工程建设的必要性、建设方案、投资估算和资金筹措方式，以便为工程的融资和建设，提供可靠的决策依据。资资金金筹筹措措方方式式初步估算，工程总投资为1666万元，全部申请财政拨款。搞好环境建设，实现人

20、与自然的和谐，是建设和谐社会的客观要求。该工程通过改善人居环境，为社会公众提供了良好的公共产品和公共效劳，是社会进步的表达，应受到社会各界的广泛关注和支持。该工程将有力促进和提高城市现代化水平和文明程度，加速城市化进程，提升城市品位和知名度，工程的社会互适性明显，社会效益显著。有利于改善农村学校教师住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放的成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续开展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，具有重要的现实意义和深远的历史意义。在该工程实施过程中应建立健全工程区各级工程管理机构，加强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工

21、程高标准建设并及时投入使用，尽快发挥工程应有的效益。第第二二章章 工工程程建建设设背背景景与与必必要要性性高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学开展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共效劳的重要职责，加快建立健全以廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决低收入家庭住房困难的政策体系，让广阔人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋 、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续开展，促进社会公平和

22、正义，促进和谐社会建设。随着廉租住房、经济适用住房 建设和棚户区改造力度的逐步加大，低收入家庭的 住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比拟小，局部大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供给缺乏等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购置住房的问题比拟突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力缺乏矛盾日益显现，外来务工人员 居住条件也亟需改善。大力开展 公共租赁住房 ，是完善住房供给体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭根本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供给结构的必然要求。近些年来，

23、永州市城市取得了飞速的开展，随着城市建设步伐加快，为促进永州经济持续、快速开展，妥善处理居民住房问题，已成为城市建议工作的重点。随着市场经济体制的逐步完善和健全，商品和人口的流动更加频繁，人居环境空前高涨。联城开展势在必行，工程选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好 ;工作规划符合国家城市居住区规划设计标准，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地造价一般水平，销售价格合理、性价比优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。该工程建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。XX区现有农村中小学校91所其中

24、辖区村小和教学点52所 ，学生15109人，教师1663人，在双基验收、合格学校建设等一系列改善农村办学条件的建设工程中，主要是建设教学楼、科教楼、学生食堂，教职工的住房一直没有统筹考虑，因而工作住房问题比拟突出。目前，有的教职工仍居住在70、80年代建设的砖瓦房中 经有关部门鉴定分别为C、D级危房 ，影响了农村教职工人才队伍的稳定、教学的积极性以及教学质量的提高。为稳定农村教职工队伍，优化办学条件，改善教职工的住宿条件、剔除平安隐患已迫在眉睫。因此，本工程的实施是必要的、刻不容缓的。1、从法律角度看。我国宪法规定，社会主义经济制度的根底是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所

25、有制。?土地管理法?第八条规定： “城市市区的土地属于国家所有 。?宪法?第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租房作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，只需支付材料费、人工费和必要的税费。从这点上看，经济适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。2、从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵、 “兼相爱、 “大道之行也，天下为公 ，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享 以及康有为在

26、?大同书?里提出要建立一个 “人人相亲，人人平等，天下为公 的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广阔人民群众对美好生活的向往。目前，我国改革开展正处在一个关键时期。改革开放以来，随着经济的开展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20的富裕家庭占有社会总金融资产的 55，而20的最低收入家庭只占有1.5，两者的财富占有差距超过 34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。住房是人类最根本的生存条件之一。我们欣慰地看到，我们采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。以期到达全社会有居所的均好准那么。此住房制

27、度，尤其是经济适用房、廉租房及公共租赁租房的提出，是作为对占绝大多数的广阔中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的经济适用房、廉租房及公共租赁租房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。有数据说明，改革前后城镇居民人均住房面积从缺乏 5平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。3、从安居乐业角度看。安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把 “居者有其屋作为己任 ，是正义的、顺乎民意的举措。其实世界各国政府都把百姓居住当做头等大事，只是体制不同表现的形式不同。经济适用房、廉租房及公共租赁租房保障体系是

28、顺民意的。4、从城镇化及农民角度看。有人说：房地产市场空间很大，还要涨20年。因为中国有不断扩张的真实需求：一是从现在的挤破头买经济房的现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从每年超过 1.5%城镇化率看人口增长、住房需求增长。要根本解决长期以来城乡隔离、对立、别离的局面，需要一次制度改革，解放农民，转移农民，减少农民，让更多的中国农民看到进城的希望，并最终让他们融入到城市化的洪流中去。如今农民散落在城市的每一个角落，他们为在城市生存支付着昂贵的居住本钱。应该给进城农民及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、一个安居保障。改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济开展日新

29、月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类根底设施和社会公益设施也有相当大的改善。当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化的关键阶段，经济和社会开展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都有加快开展经济的巨大决心。但是，各地的经济根底和开展条件是不一样的，居住生活的条件也有很大差距。有些地方因为居住生活条件较差，从而影响了当地居民群众的团结及社会、经济的开展。因而适当改善这些地方的居住生活条件也就成了必须，同时国家也是允许的。5、从国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要的要求来看近年来政府一直加大农业产业的改造和投入 ,城乡一体化进度开展迅猛 , 城市对区域经济的辐射作用日

30、益增强，城乡互动、互补性越来越明显，城市对农村的要求从单一的提供鲜活农副产品逐步向开展有机健康食材，提供休闲观光场所，发挥生活功能等多方面开展。近年来，广阔消费者的健康意识逐步增强，目前市场上农产品的品种和质量已经远远不能满足广阔消费者的需求。开展现代农业既是农业农村开展的内在要求，也是全面推进小康建设的必然选择，是新农村建设不可动摇的产业根底。休闲观光农业是利用农业景观资源和农业生产条件，开展观光、休闲、旅游的一种新型农业生产经营形态。也是深度开发 农业资源潜力，调整农业结构，改善农业环境，增加农民收入的新途径。休闲观光农业把农业生产、科技应用、艺术加工和游客参加农事活动等融为一体，供游客领

31、略在其它风景名胜地欣赏不到的大自然情趣。可以促进城乡人员、信息、科技、观念的交流，加强城市对农村、农业的支持，实现城乡协调开展。6、从国民经济和社会开展总体规划的要求来看国家建设部制定的 “城市住宅建设与房地产 九五规划及2021年远景目标中要求： （1）城镇(非农业人口 )人均居住面积到达12 平方米，解决人均居住面积6平方米以上城镇家庭的住房问题，重点解决人均居住面积在 4平方米以下住房困难户的住房问题。（2）建设住宅12亿平方米，平均每年建设住宅 2.4亿平方米。（3）改造现有使刚功能不伞的住房和简陋住房，使住房成套率到达70以上。为此，自1989年以来，建设部在56个城市建设了66个省

32、级试点小区，以不断总结我国住宅小区建设的经验。XX区XX中心小学等八所学校公共租赁住房的建设，符合国民经济和社会开展总体规划中解决农村教师住房问题、节约土地的要求。第第三三章章 市市场场预预测测与与住住房房保保障障分分析析低收入住房困难家庭现状2021年度对永州市调查资料显示，在低收入住房困难家庭中，年人均可支配收入在2000元以下的家庭，占低收入家庭总量的 15%；年人均可支配收入在20004000元之间的家庭，占30%；年人均可支配收入在4000-6000元之间的家庭，占35%；年人均可支配收入在6000-7000元之间的家庭，占20%。人均住房建筑面积低于15平方米的家庭占总家庭数的 6

33、0%，人均在15-25平方米的占总数的20%，25平方米以上的占总家庭数的20%。低收入住房困难家庭以购置公有住房为主，占 70%以上的低收入家庭通过继承、购置等方式拥有私有住房；还有近 30%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。市场需求预测按照永州市住房保障政策规定的 “双困线标准，即家庭人均年收入低于上年度当地平均水平 60%的，住房面积人均缺乏 15平方米的。已享受廉租住房实物配租和经济实用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。工程建设所在地保障对象有数百户。通过问卷调查，约有60%的低收入家庭有购房意向；局部低收入家庭由于其经济根底较为薄弱等原因，将通过领取租赁

34、住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件，公共租赁住房有很大的市场需求空间。XX区各农村学校教师住房经过摸底后知道教师的住房缺口很大，现有住房建于 70、80年代，由于资金匮乏而年久失修，已成为危房，突出的表现在花桥街镇学校、上岭桥镇中心小学、普利桥中心小学、XX中心小学、易家桥小学、阳山观小学、郝皮桥小学、坪塘学校八所学校。教师住房欠缺数量分别为 50、27、47、21、20、11、17、32套 。住房规划保障永州市制定解决城乡低收入家庭住房困难的工作目标、开展规划和年度方案，把经济适用住房、廉租住房及公共租赁房建设纳入当地经济社会开展规划和住房建设规划，并向社会公布。依据中长期规划，

35、确定年度方案。科学制定廉租住房、公共租赁租房保障的中长期规划及年度建设方案。根据城镇最低收入家庭住房需求及经济开展水平，合理确定廉租住房、公共租赁租房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房、公共租赁租房保障覆盖面。根据住房保障开展规划，编制廉租住房、经济适用住房、公共租赁租房年度建设方案与用地方案，报市相关部门审批。“十二五期间，经济适用住房每年竣工面积原那么上不低于商品住房竣工面积的 70。廉租住房、公共租赁租房和经济适用住房建设由县人民政府组织，可由政府确定的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原那么实行工程法人招标，参

36、与投标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。 政府保障能力分析按照国务院 ?关于解决低收入家庭住房困难的假设干意见 ?文件精神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉租住房、公共租赁租房制度，标准深化经济适用住房制度，大力推进旧城区改造，力争到“十二五末，实现低收入家庭人均住房面积到达 25平方米以上，根本拥有或租住一套建筑面积60平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困难家庭全部享受住房保障。该公共租赁住房建设工程选址已定，土地有保障，保障了工程的顺利实施。第第四四章章 工工程程建建设设总总体体规规划划随着房地产市场的开展，人们对住房功能的要求越来越高，对楼盘的户

37、型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。建设规划应适当超前，设计环境优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅，有着广泛的市场根底的。规划9栋公租房，均为4F住宅，尽量南北朝向布置；采用自由式组合，二栋房子间的距离为 。建筑退道路红线距离为10米，建筑离界的最少距离为12米，具体见附图：各学校公租房平面布置图。XX区XX中心小学等八所学校公共租赁住房的总平面规划设计在满足交通便利、布局合理、功能完善的宗旨下，创造环境优美、功能明确的人居空间。小区在中间区域设有集中游园绿地及儿童活动场地，为居民提供便利的交往休憩

38、场所，有效方便住户的生活需求。绿地与开放空间系统由中心绿、入口广场、及各组团的宅间绿地组成。各种场所均以绿色植物相隔，使其环抱在绿色之中。1、规划原那么遵循政策及有关法律法规与标准标准，注重整体功能和利用率等住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。设计原那么上综合考虑路网结构、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完整的而又相对独立的有机整体。2、规划标准公共租赁租房一般设计为两室一厅型，面积 60 左右。根据不同消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比定位，满足目前的主流市场需求，充分考虑工程后期开发的可持续性和先进性。依靠优质的产品引导市场，特别注重以

39、人为本，按照人与环境和谐共处，融人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各功能区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。还可设计落地飘窗，以增加有效使用面积。应尽量多设计单身公寓，以控制总价，满足有效需求。1、规划原那么工程所处地理位置优越，本案须具备合理性、经济性、超前性和鲜明的特点，才能符合该区开展趋势。在坚持可持续开展的总战略下遵循以下原那么：1整体设计原那么将多个因素进行系统综合的考虑，加强小区与外部之间的组织关系，以及内部与外部其它功能的沟通，促进功能互补，适当的延续景观界面和生态系统，塑造和诣、便捷的整体空间关系。在注重公共空间的划分、组织的同时，

40、加强小区的连续性与整体交通的连续性。2以人为本的原那么贯彻以人为本的思想，以建设生态小区为规划目标，创造一个交通便捷、生产、居住环境优良生态小区。注重满足舒适、平安、方便、私密等方面的要求，合理分配和使用各项资源，全面表达可持续开展思想，把以人为本作为设计的根本出发点和最终目标。3自然优先原那么在提高土地经济效益的同时，因势利导，充分合理地利用基地内的自然环境和资源来塑造良好的生态环境，在保护自然环境的同时，再通过改造，力求提高小区的环境质量，拓展自然舒展、富于变化的开放空间和疏密有序、错落有致的绿化空间，创造具有自然面貌的优美环境。4综合效益原那么表达高起点、高标准、高水平、现代化的要求，做

41、到社会效益、环境效益和经济效益的有机结合。充分考虑建设单位和当地低收入居民收入水平和住房消费承受能力，以及住房保障政策；分区域、分物业形态、分建筑形态、分档次品味、分组团并按照功能系数与价值系数大小定价，考虑开发与运营本钱。5可操作性原那么从规划入手，加强规划设计、建筑设计、环境设计之间的结合，在保证整体系统的前提下，使开发建设工作便于分期实和经营，提供合理、可行、富有弹性的开发设计和实施手段。针对本案的开发建设，将可持续开展的指导思想贯彻到设计、建设与管理中，提出循序渐进的开展模式，形式良性循环、滚动开发的机制，从而能够适应市场的变化，优化投资。2、规划构思规划总体构思以： “以公租房小区为

42、主体、以其它为配套 的立意，以功能配置根本完善，性能标准合理，提高质量保证来塑造包括新的生产理念；新的消费意识；新的生活行为；新的交往形态；新的管理模式为内容的新生活。3、价格规划公共租赁住房租金：由物价部门根据有关政策，结合当地物价水平及低收入居民收入水平、承受能力等综合因素核定，并实行“收支两条线 管理。4、规划理由公租房属于社会保障范畴，属公益事业，政策性强、原那么性强，价格规划定位应依据国家现行政策及有关规定。配配套套功功能能建建设设规规划划方方案案该工程在设计中宜突出以下几个方面特色：居家品位：经济适用、分区功能科学、健全，环境独特、风格高雅、舒适温馨的居家空间。效劳品位：优质、专业

43、化、标准化的人性化效劳，以人为本的科学管理。生活品位：讲究住宅风水和室内设计理念 如少装修、多装饰 ，居家配备齐全的高品质生活。第第五五章章 场场址址与与建建设设条条件件工程拟建地点：分别位于XX区XX中心小学等八所学校内。XX区地处越城岭山脉、零祁盆地的北部，四明山下，北、东、西三面高，中、南部较低平，整个地势近似背北朝南的簸箕形，最大高差 ，地貌特点以岗、平为主，山、丘、水兼有。其中山地 85.13平方公里，占7%，绝大局部布在区境北缘；丘陵 232.82平方公里，占19.1%；平原386.6平方公里，占31.64%，水面113.22平方公里，占9.27%；岗地401.37平方公里，占32

44、.95%；地貌类型齐全。工程地地形起伏不大，最大高差约为 1-2米左右，工程地质情况良好。根据?中国地震动参数区划图 ?GB18306-2001 ，区内地震动峰值加速度为，地震动反响谱特征周期为 0.35s，相应地震根本烈度 六级，属地壳较稳定地区。XX区属中亚热带季风气候，夏季多为低纬度海洋暖湿气团盘踞，温高湿重。冬季常为西伯利亚和蒙古干湿气团控制，清冷枯燥。气候温和，光热充足，雨热根本同季；春温多变，冷气入侵频繁；春夏多雨，夏秋多旱；冬冷期短，暑热期长，无霜期长。全区年平均日照1623.1小时；年太阳辐射总量109.6千卡厘米2；年平均气温 ；日平均稳定通过10的初日为3月23日，终日为1

45、1月29日，间隔期252天；大于或等于10活动积温5670；无霜期287天；年均降雨量12711696mm，70以上集中在49月。XX区地处湘江上游，水资源丰富，水资源总量 10.73亿立方米，其中地表水总量7.65亿立方米，地下水总量3.08亿立方米，湘江沿南向北经过该区11个乡镇，主长80公里。境内有一级支流13条，三级支流11条，三级支流58条，合计流程213公里，还有双牌水库六条支渠流入境内，全长103公里，形成了以湘江为主干的树枝状水系网。现有大型水利工程一处，中型水库一座，小二型水库 118座，大小山塘27664口，蓄、引提总水量到达2.61亿立方米。据区域及邻近水文地质资料，场地

46、内地下水水质良好，对拟建砼根底无侵蚀性。5 5. .5 5 交交通通条条件件工程选址位于永州市XX区竹山桥镇及上岭桥镇，离 XX城区仅11公里，由冷祁快速公路入园，南临永州国家高科技农业示范园区。规划区西接规划道路，东至冷祁快速路，北临规划道路，用地形状不规那么，地势比拟平坦，最大高差约为3-5米左右，工程地质情况良好，交通位置优越，交通条件便利。该工程所在地位于分别位于 XX区XX中心小学等八所学校内，水、电、通讯等公用设施齐全，完全可以满足工程建设需要，已具备工程建设条件。供水：该工程水源根据实际情况自备水源，校内已有完善的供水管网，能够保证该工程用水需求。排水：该工程采用雨污分流制，雨水

47、作为农田、种植灌溉用水；污水经化粪池处理后作为绿化、农田灌溉用水。供电：从各学校现有供电网络引入 380V/220V电源。通讯：工程区全国直拨程控 容量充足，移动通讯覆盖整个区域，可满足工程固定和移动通讯要求。该工程址规划为建设用地，地面构筑物极少，附属物正在清理，“三通一平容易实现。土方：该工程址地形起伏不大，施工期不需在工程建设地点进行大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要，挖方填方根本平衡。砂、石料：工程所需砂及石料等市场供给充足，可由周边城市道路运输至工程建设地点，满足工程建设需要。主要材料来源及供给：钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供给，所需混凝土可采用

48、商品混凝土。 1、国家扩大内需，加大根底设施，改善人居环境的政策支持； 2、该工程建设不仅能优化学校资源配置，完善城学校功能，加快和推动各学校教育的开展，美化学校面貌，还能完善学校路网工程； 3、工程位于分别位于XX区XX中心小学等八所学校内，交通便利。 第第六六章章 工工程程建建设设方方案案设计依据 1、?民用建筑设计通那么 ?GB50352-2005 ； 2、?供电系统设计标准 ?GB50052-95 ； 3、?建筑设计防火标准 ?GB50016-2006 ； 4、其它有关的现行标准和规程； 5、工程建设单位提供的图纸与设计要求。建筑设计指导思想与原那么工程宜遵循以人为本，统筹人与自然、统

49、筹人与社会，构建和谐社会，建设和谐社会的指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，以人类居住健康的可持续开展的理念，满足居住者生理、心理和社会多层次的要求，为居住者营造一处健康、平安、舒适和环保的高品质住宅和社区。建筑是具有灵性的空间，设计的最高境界就是回归人性建筑的本质，到达人与建筑、生态环境的高度融合，强调 “以人为本，表达对人的关心，结合环境心理学，并引如个性化、生态化、环保化、智能化作为设行的理念，从功能布局、交通组织、环境美化等各方面入手，充分利用该地段的人流、物流、信息流，全方位作好商业价值和居住环境相融合的文章，努力创造一个商业流通活泼、居住环境幽雅、平安保证可靠的现代化的居住小区。

50、采用流畅、简练的现代风格手法，以质朴的材质和柔和的色彩表现淡雅的风格，简约，大气。赋予建筑自然清新的都市情怀与灵性美。努力营造舒适宜人的物理空间与人居环境，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感。在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构，结合区域自然地形条件，按照 “以人为本、人与自然和谐相处 的规划理念，建设 “宜居工程和城市亮点工程。按照总体规划 “统一规划，分期实施 的工程组织原那么，可将该工程分期分步实施，保证工程的建设品质，使该工程成为精品工程。工程布局方案为保证工程建设，在建筑设计、景观设计可聘请有资质的设计单位，精心做好规划和建筑设计及景观设计。工程居住区域根本上可以满足低收入消

51、费群体的住房功能需求。开放的小区空间与半围合的空间组合，保持空间的开方性和通透性，使住户有较好朝向，拥有良好的自然景观。以人为本，因地制宜，融入周边生态环境， 绿地与开放空间系统由中心绿、入口广场、及各组团的宅间绿地组成。各种场所均以绿色植物相隔，使其环抱在绿色之中。 使小区与周边区域融为一体，有创意、合理的空间变化具有良好视觉景观和空间效果，有利于营造宜人的生活居住空间。主体建筑设计方案工程建筑风格可融合白墙、灰砖、黛瓦和简约明快的线条“新中式风格，融合古朴与现代、现代风情的文化品味。为使住宅的尺度更加宜人亲切，在住宅单体设计时可引进退台处理，从次顶层开始减小建筑的体量，使小区具有浓郁的地域

52、文化风情及强烈的可识别性。总建筑高度：12米，一至4层：每层层高 。建筑风格设计强调通风和景观的均等性，增强住宅的开放性，与自然环境融为一体；追求简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简约的手法表达建筑本身所具有的美感。在外墙设计中，采用清净、平和的冷色调，少一分城市的喧嚣，添一分居家的宁静。户型设计户型结构求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，室内各功能分区合理，要求动静分开、洁污分开、工作与生活空间分开、公共与私密空间分开。 户型设计，建筑单体设计做到功能布局合理，实用舒适，形式朴实大方，充分考虑了本地人的生活习惯和对房间布局的喜好，做到了动、静分开，私密性与公开性

53、分开，布置了生活阳台，南北通透、采光、日照、通风良好，人们居住其中，有一种舒适、温馨、幸福的感觉。住宅采用多层形式，建筑风格为现代坡屋顶建筑，层数 4层。道路系统 道路：宽度 。步行系统沿道路两侧人行道，结合沿街绿化景观，形成方便、平安、舒适的步行系统；步行系统考虑行车，休息、游览、景观、交往等各种要求，注重遮荫、避雨、停自行车等设施的布置；适当放宽人行道并完善地面铺装及各种设施，进行盲道及无障碍设计；道路坚向规划1、综合考虑地形、地貌，减少土石方工程量；2、满足排水管线的埋设要求；3、有利于建筑布置与空间环境设计；4、对外联系的高程与城市道路标高相衔接。 绿化系统规划 1、能利用自然地形、地

54、貌、山水资源，塑造绿色家园和城市风貌； 2、建立多层次的点、线、面结合的绿化系统；绿化与步行系统，紧密结合，创造宜人的步行休息环境和步移景变的绿地景观； 3、绿化建设与周边建筑粗间协调，与提高周边地段开发的环境效益、经济效益结合。总体布局绿地与开放空间系统由中心绿、宅间绿地组成。各种场所均以绿色植物相隔，使其环抱在绿色之中。照明系统1、街道照明要符合车行和人行的不同要求，车行道的照明形式要简洁；人行道的街灯要符合人行尺度，造型可丰富多彩，但风格要统一；2、沿街建筑单体的照明要有特色，整体要形成规模和统一的色调，形成一定的连续性；3、广告、小品、效劳设施的灯光要统一，色彩要丰富，小品、效劳设施的

55、灯光设计要突出自身风格；4、绿化的灯光设计要求注意突出绿化的丰富体形，用点状的灯光点缀其间。工程结构形式建筑单体选型做到功能布局合理、实用舒适，形式朴实大方，结构经济合理。住宅采用多层形式，条形根底，建筑层数： 4层；建筑高度： 12米；建筑结构形式为砖混结构，建筑风格为现代建筑，且与当地环境相印衬，平安等级为三级。结构设计依据1、?民用建筑设计通那么 ?GB 50352-2005) ；2、?住宅设计标准 ?GB500961999 ；3、?建筑结构可靠度设计统一标准 ?GB500682001 ；4、?建筑地基根底设计标准 ?GB500072002 ；5、?建筑桩基技术标准 ?JGJ9494 ；

56、6、?建筑结构荷载标准 ?GB500092001 ；7、?混凝土结构设计标准 ?GB500102002 ；8、?砌体结构设计标准 ?GB500032001 ；9、?多孔砖砌体结构技术标准 ?JGJ1372001 ；10、?建筑地面设计标准 ?GB5003796 ；11、?建筑采光设计标准 ?GB/T50033-2001 ；12、?建筑灭火器配置设计标准 ?GB500152003 ；13、?建筑抗震设防分类标准 ?GB502232004 ；14、?建筑物防雷设计标准 ?GB5005794 2000年版 ；15、?建筑抗震设计标准 ?GB500112001 ；16、?建筑设计防火标准 ?GB500

57、162006 ；17、 国家现行的其它有关技术标准规程等。抗震设计及荷载本工程抗震设防烈度为非抗震，结构平安等级为二级，设计使用年限为非作50年。222222。建筑二次装修楼面荷载标准值 KN/m2分别为：厅、卧： 1.2，卫生间：1.0。根本荷载取值：2；地面粗糙度： C类2；结构材料1、混凝土C25C30；2、承重墙：0.00以下采用多孔砖， M10水泥砂浆；3、墙体采用多孔砖， M7.5混合砂浆；4、其他墙：0.00以下采用多孔砖， M10水泥砂浆；5、0.00以上采用多孔砖， M5混合砂浆，厨卫可改用M5水泥砂浆；结构选型结构设计包括地基根底的设计和主体结构的设计，地基根底的设计应根据

58、岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，再确定采用的工程根底形式。设计依据1、?建筑给水排水设计标准 ?GB500152003 ；2、?建筑设计防火标准 ?GB50162006 ；3、?建筑灭火器配置设计标准 ?GB501402005 ；4、?室外给水设计标准 ?GBJ1386 ；5、?室外排水设计标准 ?GBJ1487 ；6、89 ；7、?污水综合排放标准 ?(GB87981996)；8、?污水排入城市下水道水质标准 ?(CJ30821999) ；9、 相关专业提供的设计条件等。给水系统1、设计原那么根据工程区总体规划和道路情况，合理预测需水量，按各建筑单体，合理分布供水区。既有利于平

59、安和卫生，又要满足各建筑供水量和水压的要求，考虑施工和维修便捷，尽可能缩短配水管线的总长度。小区给水管网除供给本建筑物生活用水外，还应满足建筑物消防用水的要求。根据建筑设计防火标准要求，室外消防用水量为 40L/S。为满足生活用水及消防用水的要求，小区室外拟由园区给水管网引进两条 150给水管，并在室外形式环状的供水系统。2、水源学校已有完善的供水管网，能满足工程的用水需求。3、用水量 用水估计： 本工程最高时用水量为2.4/h 。具体见表9-2。 消防用水量：室外消防用水量为： 40L/S。4、消防系统工程的消防可安装消火栓给水系统、自动喷水系统。在小区内集中设置消防水泵，为满足消防用水要求

60、，设置室外消防栓。排水系统1、设计原那么根据工程区总体设计和道路情况，合理预测污水量，合理计算雨水量，建立合理完善的排水系统，有效地收集输送污水，同时尽可能考虑降低工程造价和运行管理维护费用。2、雨水的收集和排放工程雨水主要靠雨水口进行收集，分布在屋面、步行街、住宅区、绿化地带和进排风口等处。屋面雨水通过跌落管汇入室外雨水井，与室外雨水一起排入哲塘冲水库。3、污水的收集与排放系统工程的污水收集系统有住宅卫生间、公用厕所、地漏等处的排水。建筑采用单立管重力排水和底层单排。室内排出的污水经室外污水管导入化粪池腐化处理后，作为农业园种植浇水用。所有的排水立管均敷设保温层，防止管壁结露，降低管内水流噪