某软件公司软件研发基地可行性研究报告

1、目目 录录第一章第一章 总论总论.11.1 项目背景与概况.11.1.1 项目基本情况.11.1.2 项目承办单位概况.11.1.3 可行性研究报告编制依据.11.1.4 项目提出的理由.21.1.5 项目拟建地点.31.1.6 项目预期目标.41.1.7 项目主要建设条件.41.2 主要技术经济指标.71.2.1 项目建设规模.71.2.2 投资规模及资金来源.71.3 问题与建议.81.3.1 存在问题.81.3.2 建议.8第二章第二章 项目区域社会经济现状及项目建设的意义与必要性项目区域社会经济现状及项目建设的意义与必要性.102.1省社会经济和人民生活水平现状.102.2 某市社会经

2、济和人民生活水平现状.112.3 南京软件园产业现状及在社会经济中的地位.122.3.1 南京软件园产业现状.122.3.2 南京软件园产业在社会经济中的地位.132.4 项目建设的意义和必要性.142.4.1 项目的性质和作用.142.4.2 项目建设的意义.152.4.3 项目建设的必要性.152.4.4 项目建设的可行性.17第三章第三章 项目需求分析预测项目需求分析预测.203.1 预测依据.203.2 预测思路和方法.203.3 南京地区社会经济发展预测.213.3.1省社会经济发展预测.213.3.2 南京地区未来经济发展预测.223.4 南京软件园产业发展预测.233.4.1 与

3、某市经济总量发展相适应的软件产业需求量.233.4.2软件园产业发展预测.23第四章第四章 项目建设规模项目建设规模.244.1 项目概况.244.2 建设规模与方案.244.2.1 规模方案.244.2.2 建设规模.25第五章第五章 项目建设条件项目建设条件.265.1 项目区域现状.265.1.1 项目地点与地理位置.265.1.2 土地权属类别及占地面积.265.1.3 现有土地利用情况.265.2 项目区域建设条件.265.2.1 地形、地貌、地震情况.265.2.2 工程地质与水文地质.275.2.3 气候条件.285.2.4 项目区域社会环境条件.295.2.5 区域性规划要求.

4、295.2.6 交通运输条件.295.2.7 公共设施社会依托条件.305.2.8 防洪、排涝条件.305.2.9 法律支持条件.305.2.10 环境保护要求.315.2.11 征地、拆迁、移民安置条件.325.2.12 施工条件.325.2.13 主要建筑材料来源.335.3 项目选址方案.33第六章第六章 项目建设条件项目建设条件.346.1 技术方案.346.1.1 技术方案选择.346.1.2 工艺流程.346.1.3 主要技术经济指标.356.2 设备方案.356.3 工程方案.36第七章第七章 总图布置、运输与公用工程总图布置、运输与公用工程.377.1 总图布置.377.1.1

5、 项目构成.377.1.2 总图布置方案设计.377.1.3 项目管线布置方案.397.1.4 总平面布置技术经济指标.407.2 场内外运输.407.3 公用工程及辅助工程.407.3.1 给排水工程.407.3.2 供电工程.417.3.3 空调工程.417.3.4 消防系统.417.3.5 其它公用工程.42第八章第八章 智能化系统建设智能化系统建设.438.1 一般规定.438.2 智能化集成系统.438.2.1 系统功能.438.2.2 系统方案.438.3 信息化应用系统.458.4 多功能会议系统.468.5 建筑设备管理系统.46第九章第九章 节能、节水措施节能、节水措施.48

6、9.1 节能措施.489.1.1 建筑节能.489.1.2 设备节能.499.2 节水措施.49第十章第十章 环境影响评价环境影响评价.5110.1 项目建设地址环境现状.5110.1.1 项目周围的自然环境.5110.1.2 区域社会环境概况.5110.1.3 区域污水处理概况.5110.1.4 项目周边污染源概况.5210.2 项目建设过程中对环境的影响及治理措施.5310.2.1 对环境的影响.5310.2.2 对环境的监测及防治措施.5510.3 项目运营对环境的影响及防治措施。.5810.3.1 对环境的影响.5810.3.2 项目使用期间的环境保护措施.5810.4 环境影响评价.

7、60第十一章第十一章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防.6111.1 危害因素及危害程度分析.6111.2 劳动保护及职业安全、卫生.6111.3 消防设施.61第十二章第十二章 组织机构与人力资源组织机构与人力资源.6312.1 组织机构.6312.2 人力资源配置.6312.2.1 劳动定员数量.6312.2.2 职工工资福利.6412.2.3 员工来源及招聘.64第十三章第十三章 项目实施进度项目实施进度.6513.1 工程特点、施工条件.6513.1.1 工程特点.6513.1.2 施工条件.6513.1.3 施工方案.6613.2 项目实施进度安排.6613.2.1 设计进度安排

8、.6613.2.2 监理、施工单位招标安排.6713.2.3 项目进度安排.67第十四章第十四章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措.6814.1 投资估算依据.6814.1.1 编制依据.6814.1.2 主要工程量.6814.2 建设投资估算.6814.2.1 建筑安装工程费用估算表.6914.2.2 分年投资计划表.7014.3 资金筹措方式与来源.70第十五章第十五章 财务评价财务评价.7115.1 财务评价基础数据选取.7115.1.1 财务分析.7115.1.2 计算期.7115.1.3 财务基准收益率设定.7115.2 建设资金使用计划.7115.3 企业财务效益分析.7215

9、.3.1 营业收入估算.7215.3.2 流动资金估算.7215.3.3 运营成本、研发成本与经营成本.7315.4 编制财务评价表.8215.4.1 财务现金流量分析.8215.4.2 损益和利润分配表.8215.4.3 资金来源与运用.8215.4.4 借款偿还计划表.8715.4.5 财务评价指标.87第十六章第十六章 社会评价社会评价.8916.1 项目对社会的影响分析.8916.2 项目所在地互适性分析.8916.3 社会风险分析.9016.4 社会评价结论.91第十七章第十七章 风险分析风险分析.9317.1 项目主要风险因素.9317.2 风险程度分析.9417.2.1 风险等级

10、划分.9417.2.2 风险评估方法.9517.3 防范和降低风险措施.97第十八章第十八章 研究结论与建议研究结论与建议.9918.1 推荐方案的总体描述.9918.1.1 推荐方案的主要内容和论证结果.9918.1.2 对推荐方案的不同意见和问题的反映.10318.2 推荐方案优缺点描述.10318.2.1 优点.10318.2.2 存在问题.10318.3 建议.104第一章第一章 总论总论1.1 项目背景与概况项目背景与概况1.1.1 项目基本情况项目基本情况项目名称：某软件开发项目；建设地址：某市软件园，宁南街道 8 号地块；承办单位：有限公司；开发建设内容：有限公司拟在某市软件园新

11、建某软件开发项目，用作软件研发与外包服务基地。本项目总占地面积约13.5 亩，规划建筑面积 1.35 万 m2；开发周期：1 年；项目总投资：8000 万元人民币。1.1.2 项目承办单位概况项目承办单位概况有限公司成立于 2008 年初，其前身为成立于 2003 年 09 月的有限公司。有限公司是一家以计算机软件研发为主的高科技民营企业，拥有强大的技术力量团队，主要承接软件外包项目、开展软件研发工程等。公司目前主要面向日本、欧美等地区的企业承接软件外包业务，并成功完成了多个国际大中型应用系统软件的委托开发项目，与国际著名的银行、证券公司、通信运营商等大型客户建立了长期的合作关系，得到了客户一

12、致、广泛的认同。1.1.3 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据（1） 某市软件园控制性详细规划 ；（2） 某市文化创意产业“十一五”发展规划纲要 （2006-2010 年） ；（3） 某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ；（4） 某市鼓励软件产业发展的若干政策规定 ；（5） 某市科技发展“十一五”规划纲要 ；（6）国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版，2006 年） ；（7） 某市建设工程技术经济指标 ；（8） 某市建设工程造价信息 ；（9）有限公司委托本单位编制本项目的可行性研究报告的技术咨询合同。1.1.4 项目提出的理由项目提出的理由目前，有限公司的

13、地址为某市宁南大道 310 号软件园A 座 10 层，现有员工 220 人。随着公司业务的发展，公司目前的工作条件已成为了制约瓶颈。目前，公司软件研发与外包业务快速发展，年增速都是 100%，公司 2008 年完成的软件研发及外包业务量达 2500 万元人民币，预计 2014 年产值可达到 4.5 亿元人民币。业务发展的同时对高端软件人才需求量也急剧增加，估计 2014 年人员需求量将达到 1000 人。而目前研发基地较小，成为公司发展的一个严重制约条件。经过公司领导层研究决定，公司拟在某市软件园内购置土地 13.5 亩，新建一座现代化软件科技园某软件开发项目。主要有以下原因：一是为扩大企业现

14、有规模，提升企业形象，二是为创造良好的工作条件，消除发展瓶颈。某软件开发项目建成后，有限公司的新研发基地总面积可达 13500m2，公司可根据市场需求进一步做大软件外包业务，扩展公司规模，同时提升企业软件研发水平。1.1.5 项目拟建地点项目拟建地点项目建设地点选址在某市软件园内，宁南街道 8 号地块。软件园位于南京城南部，北依台风景名胜区、南接江宁、西邻河西新城，面积 7.8 平方公里。是目前距南京主城区最近、生态资源最好、交通最为便捷的软件产业基地，园区崇尚“生态、科学、和谐”的发展理念，绿化覆盖率达 50%以上，形成了远看成林、近看成荫的生态花境和环境系统。软件园以“三纵三横”的“多十字

15、交叉型”交通走廊为发展轴，形成点、线、面互动的系统化、网络化产业布局。主要发展通信领域支撑软件和应用软件、嵌入式软件、公用事业和公共服务产品软件。目前园区已有华为软件、中兴通讯、中国普天、东软研发、宏图三胞、润和外包、苏豪科技、舜天研发、华博科技、中软华通、丰盛软件园、新华科技等 79 家软件企业入驻，形成中国最大的通信软件园区。2008 年完成软件及系统集成销售 150 亿元，预计至“十二五”末期入园软件企业可达 300 家以上，软件从业人员达12 万人以上，建成软件产业建筑面积 400 万 m2以上，实现软件及系统集成销售收入 1000 亿元以上，成为“国内一流、国际知名”的软件研发及软件

16、外包特色产业园区。1.1.6 项目预期目标项目预期目标某软件开发项目将于 2010 年建成后，拟发展为以软件外包和软件研发为核心业务的软件基地，预计公司 2014 年总产值达 4.5 亿元，总员工数达 1000 人。公司近期目标：2014 年成为某市软件企业前 20 强。1.1.7 项目主要建设条件项目主要建设条件某软件开发项目应具备的基本条件为：市场条件、技术条件、资金条件、环境条件、社会条件、施工条件、法律条件等对拟建项目支持和满足的程度。（1）市场条件根据预测，至“十二五”末期，南京软件园实现软件及系统集成销售收入 1000 亿元以上。（2）技术条件某软件开发项目建在南京软件产业园内。近

17、年来，省某市台区委、区政府围绕建设生态型科技新城区的目标，加快产业结构调整，着力调轻、调优、调高产业结构，依托某市 48 所高校、60 万科技人才和 600 多家科研机构等发展优势，抢抓省市加快信息产业发展的战略机遇，提出了发展软件产业，打造软件名区的发展思路。目前，在南京软件园内已有 2.5 万多科研人员在创新创业，其中有国际研发机构的科研团队、南京大学、东南大学等一批“教授型董事长” 、 “博导型总经理”为技术带头人的科研团队，引进的中国科学院分支机构的科研团队、回国留学人员科研团队、大学生科研团队等，同时还与南京大学等高等院校、中国科学院等科研院所建立长期友好合作关系，为高新区提供了大量

18、的技术支撑和高素质人才，也是本项目的今后生产与研发的重要技术支持。（3）资金条件某软件开发项目总投资为 8000 万元，其中土地购置费 946 万元，研发大楼及其他附属建筑物的建设费用 3054 万元。某软件开发项目的建设资金有企业自筹（4000 万元）和银行贷款（4000 万元）来解决。（4）环境条件软件园内生态环境十分优良。近年来，全区每年投入 7000万元用于绿色建设，编制了全国首部花境规划，着力打造花园一般的生态环境。特别是软件园地区绿化覆盖率达到了 50%以上，在南京各区县排在前列。同时，本项目经过环境影响评估指出，认为项目在建设期间及建成投入使用后将产生一定的噪声、汽车废气、生活污

19、水和生活垃圾等。建设单位在建设运营中严格执行“三同时”的要求，全面落实环境报告中提出的控制污染的措施和建议，则对周围环境不会产生明显不利影响。从环境角度考虑，本项目的建设是可行的。（5）社会条件项目周边区域的基础设施十分齐全。软件园拥有集工商、税务、环保、银行、医疗等功能为一体的行政服务区，和集休闲、娱乐、餐饮、办公、超市为一体的商贸服务区，园区内有各类高中档住宅300 万 m2，建有麦德龙、百安居、月星家居，明发商贸广场等各类商业设施 100 万 m2，建有体育中心、体育公园以及青少年科技活动中心，国家级重点高中，外国语小学，可以为软件研发人员文娱、就医、子女就学提供全面、及时、优质的服务。

20、（6）施工条件某软件开发项目项目的施工现场、位置、面积经规划部门已予控制规划预留，施工现场有郁金香路、宁南大道、共青团路连接，通过绕城公路可上机场高速。现场施工用水、用电、排污上述道路均有线接口，都能满足施工建设需要。该项目施工的技术队伍来源丰富，省本身是建筑施工队伍大省，大部分是国家二级以上施工企业，技术力量雄厚，拥有先进的施工技术与施工装备，在项目的开发等方面积累了丰富的经验，项目经过招投标，完全能找到有能力的施工企业承担本项目的施工任务。（7）法律条件本项目符合国家产业结构调整指导目录（2005 年本） 鼓励类第二十四条第三款“软件开发生产” 。同时本项目产品符合 2008年 4 月国家

21、科技部、财政部、国家税务总局最新颁布的高新技术企业认定管理办法所涉及的国家重点支持的高新技术领域 ，具体为“电子信息技术”中的“嵌入式软件” 、 “电子商务软件”和“企业管理软件” ， “高技术服务业”中的“业务流程外包” 、 “文化创意产业支撑技术”和“技术咨询服务”等。本项目建设的确定与选址，符合国家和地区有关法律法规对项目建设和生存的支持程度和约束条件，其法律法规支持体系主要包括：某市软件园控制性详细规划 、 某市软件园控制性详细规划 、 某市文化创意产业“十一五”发展规划纲要 、 某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 、 某市鼓励软件产业发展的若干政策规定 、 某市科技发展“十一

22、五”规划纲要等。经过上述分析，项目具备的基本建设条件如市场条件等均能满足项目的建设要求。1.2 主要技术经济指标主要技术经济指标1.2.1 项目建设规模项目建设规模某软件开发项目征地面积为 13.5 亩（合计 9005m2） ，建设内容主要包括研发大楼、停车场（包括地上、地下停车场） 、人防工程及绿化等。某软件开发项目建设规模见表 1-1。表表 1-1 某软件开发项目建设规模某软件开发项目建设规模序号主要工程建设内容建筑面积软件研发中心（12800m2）1研发大楼行政后勤服务中心（700m2）13500m2地面机动车停车位 16 辆地面自行车停车位 27 辆580 m2地下机动车停车位 65

23、辆2停车场地下自行车停车位 108 辆2400 m23人防工程掘开式人防工程2500 m24绿化工程3250 m21.2.2 投资规模及资金来源投资规模及资金来源某软件开发项目总投资为 8000 万元，其中：土建安装及工程建设其他费为 3054 万元，土地购置费 946 万元，预备费为 4000 万元。在项目总投资 8000 万元中，资金来源分别为：企业自筹 4000万元，银行贷款 4000 万元。1.3 问题与建议问题与建议1.3.1 存在问题存在问题在某软件开发项目项目可行性研究阶段发现有以下两个方面的问题：（1）本项目投资总额为 8000 万元，项目建设方自有资金投入为 4000 万元，

24、建设资金尚缺口达 4000 万元，如何做好项目建设资金的融资工作是个关键问题。（2）某软件开发项目项目现有土地目前为荒地，无绿化。项目建成后应当加强绿化景观建设，适当增加小区内的雕塑、山水景观设计，提高创意产业园区档次。1.3.2 建议建议软件产业是高新技术产业的重要组成部分，我国已经把发展软件产业提高到国家战略的高度， 国务院关于鼓励软件产业和集成电路产业发展若干政策通知国家在“十一五”发展纲要中已经明确提出要大力发展软件产业。台区市委、市政府领导提出的加快推进城市创意产业发展，打造全国创意产业中心的发展条件。因此，就本项目的开发建设提出如下建议。（1）加快项目建设的前期工作某软件开发项目项

25、目，需要进一步加快项目建设的前期工作，包括规划选址通知书、用地预审意见、土地使用证等审批，本项目应及早进行环评的编制及相关部门出具环评批复意见，一旦具备项目规划设计的条件，应进行本项目的规划设计招标工作。（2）正确应用好省、市制定的优惠政策省、市在发展高新技术产业制定了许多优惠政策：如项目入驻高新区的绿色通道、税收扶持政策、工商扶持政策、土地扶持政策、人才引进扶持政策、鼓励企业科技创新的奖励政策等。（3）加强技术实力的提升与市场开发力度建议企业加强市场开发力度，在提高自身技术水平的同时，争取承接更多高水平、高档次的外包业务，研发、完成业务的同时也能提高自身的管理水平和技术水平。第二章第二章 项

26、目项目区域社会经济现状及项目建设的意义与区域社会经济现状及项目建设的意义与必要性必要性2.1省社会经济和人民生活水平现状省社会经济和人民生活水平现状进入 21 世纪以来，我省国民经济呈现健康、稳定、快速的发展态势。经济结构调整取得了新进展，经济运行总体质量和效益不断改善，人民生活水平进一步提高。2006 年，全省实现了“十一五”发展的良好开局，完成地区生产总值 21548 亿元，比上年增长 14.9%，占全国的 10.3%；人均生产总值达到 3598 美元。实现财政总收入 3935.87 亿元，增长 26%；地方一般预算收入 1656.68 亿元，增长 25.3%。社会消费品零售总额达 662

27、3.18 亿元，增长 16.2%。进出口总额达 2839.95 亿美元，增长24.6%，其中出口 1604.19 亿美元，增长 30.5%；实际外商直接投资达 174.31 亿美元。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 14084 元和 5813 元，分别增长 14.3%和 10.2%。2006 年，全省第一产业实现增加值 1544.9 亿元，比上年增长 5%；吸纳就业人员 1360.3 万人。第二产业增加值 12186.46 亿元，增长16%；吸纳就业人员 1588.54 万人。第三产业增加值 7817 亿元，增长 15.5%；吸纳就业人员 1615.92 万人。三次产业增加值比例

28、为7.2:56.5:36.3，吸纳就业人员比例为 29.8:34.8:35.4。积极调整投资结构。在全社会固定投资中，一二三产投资分别为 66.18 亿元、5417.85 亿元和 4579.62 亿元，投资比例为 0.7:53.8:45.5。大力调整所有制结构。2006 年全省首次实现“三个过万亿” ，即国有资产总量超过 1.5万亿元，民营经济注册资本和注册资金超过 1 万亿元，累计实际利用外资折合人民币超过 1 万亿元，基本形成了国资、民资、外资“三足鼎立”的发展格局。国有集体经济、私营个体经济、外商及港澳台投资经济增加值分别占全省 GDP 的 39.1%、35%和 25.9%。非公有制经济

29、增加值在 GDP 中的份额达到 60.9%，提高 1.4 个百分点。对照本省制订的全面建设小康社会四大类 18 项 25 条指标，全省全面建设小康社会取得重要阶段性成果。到 2006 年底，苏州、无锡、常州 3 个省辖市和昆山等 9 个县（市）相继达到省定全面小康建设标准。在去年全国百强县评比中，占 17 席，其中 7 个县（市）跻身前 10 强，昆山名列第一位。2.2 某市社会经济和人民生活水平现状某市社会经济和人民生活水平现状南京是国际上看好的 21 世纪亚洲环太平洋地区最具发展前景的城市之一。在国家统计局公布的最新中国大陆城市竞争里排行榜上，南京名列第七位。南京还被福布斯评为 2007

30、年中国大陆最佳商业。城市榜第三名。2007 年某市实现 GDP3275 亿元。电子、汽车、化工、钢铁等支柱产业占全市工业总量的近 69%，软件、生物医药、新材料等高新技术产业已经形成集聚效应。南京还是省服务业最发达的城市，也是长江三角洲商业、贸易、金融、旅游物流中心城市之一。2.3 南京南京软件园产业现状及在社会经济中的地位软件园产业现状及在社会经济中的地位2.3.1 南京南京软件园产业现状软件园产业现状近年来，省某市台区委、区政府围绕建设生态型科技新城区的目标，加快产业结构调整，着力调轻、调优、调高产业结构，依托某市 48 所高校、60 万科技人才和 600 多家科研机构等发展优势，抢抓省市

31、加快信息产业发展的战略机遇，提出了发展软件产业，打造软件名区的发展思路。全区坚持以规划为引导，加快建设软件产业基地，成立软件产业管理机构，出台各项扶持政策，大力引进国内外软件企业和服务外包企业，促进大、中、小软件企业集聚发展。经过几年来的努力，软件产业基地软件企业总数突破 100 家，软件产业建筑面积突破 100 万平方米，软件从业人员总数达 2.5 万人，软件销售收入平均每年以 100%的快速增长，南京软件产业三分天下有其一。为了进一步整合区内软件产业发展的资源，加速软件产业集聚，迅速抢占软件产业发展的制高点，2008 年8 月，台区委区政府在软件产业基地核心区成立了独立建制的管理机构软件园

32、。软件园重点以“三纵三横”的“多十字交叉型”交通走廊为发展轴，分两步按 7.8 平方公里核心区、40 平方公里辐射区渐次推进，形成点、线、面互动的系统化、网络化产业布局。核心区规划面积 7.8 平方公里，主要在绕城公路以内，以纬九路为中心，这里已入驻中兴通讯、华为软件、中国普天、东软研发、新华科技、富士通、苏豪科技、华博科技、中软华通、丰盛软件园等大型企业，已经基本形成了软件产业集聚发展的态势。辐射区规划面积约 40 平方公里，过绕城公路和秦淮新河，从核心区整体向南推进。2.3.2 南京南京软件园产业在社会经济中的地位软件园产业在社会经济中的地位目前，全区正在全力打造 7.8 平方公里的核心区

33、，这里具备了软件产业发展不可复制的独特优势。一是生态环境优良。软件园地处丘陵地区，具有良好的绿色资源。由于全区多年来崇尚“生态、科学、和谐”的发展理念，编制并实施了全国首部花境规划，每年投入近亿元用于绿色建设，使软件园地区的绿化覆盖率达到了50%以上，形成了远看成林、近看成荫的生态环境系统。二是交通优势明显。软件园位于南京西南部，北依主城、西邻河西、南接江宁新城，距离主城商贸中心 10 分钟车程、距离河西新城奥体中心 5 分钟车程、距离国际机场 20 分钟车程，正在建设中的亚洲第一大站南京火车南站位于软件园内，规划和建设中的京沪高铁、沪汉蓉铁路、宁杭城际铁路与地铁一号线在此交汇，并与国际机场轻

34、轨无缝对接，庞大、快速的立体交通网络赋予了软件园强大的发展动力。三是基础设施完善。软件园拥有集工商、税务、规划、建工、环保、银行等功能为一体的行政服务区，和集休闲、娱乐、餐饮、办公、超市为一体的商务服务区，已建成各类高中档住宅 300 万平方米，建有麦德龙、百安居、明发商贸广场等各类商业设施 100 万平方米，建成 2 万 6 千平方米的体育中心、2 万平方米的体育公园以及投资 3.5 亿元的青少年科技活动中心、某市第一医院南院，国家级重点高中，外国语小学等，可以满足软件研发人员生活、休闲、就医、子女就学等全方位的需求。与此同时，软件园已经形成了有利于软件企业发展的完善的体制和机制。在政策上，

35、区里在关于加快软件产业基地建设的意见 、 关于鼓励和支持企业自主创新、加快发展的意见的基础上，又出台了台区关于进一步推进软件产业发展的若干政策意见 ，每年安排 3000 万元作为区级软件产业发展专项资金，三年累计不少于 1 亿元，用于支持软件产业发展。在服务方面，成立了为中小科技型企业服务的专业机构，先后建立了蓝筹谷软件孵化园、中软华通软件园、软件外包产业园、服务外包产业园等 12 个园区，拥有孵化面积 12 万平方米，已成为省级专业孵化园，成为中小软件企业发展的摇篮。园区已经建立了包括工商、税务、产品测试、开发管理、技术培训、人才市场、投融资担保、生活配套等一整套综合服务体系。软件园有一支平

36、均年龄在 35 岁以下，企业化运作的高素质的领导班子和服务团队，对入驻企业已经形成了从项目签约、项目立项，到开工建设、竣工投产的一站式和保姆式服务流程，将以一流的服务水平帮助投资商协调规划、国土、环保、供电、供水等一系列手续办理工作。2.4 项目建设的意义和必要性项目建设的意义和必要性2.4.1 项目的性质和作用项目的性质和作用某软件开发项目项目建成后，将依托软件园优越的地理位置，深远的辐射范围和便利的交通条件，以服务行业应用和管理软件、嵌入式软件与系统、电子商务与网络平台软件系统、数字媒体和教育软件系统、软件相关服务外包系统等主要功能的软件与服务外包生产基地，必将为台区经济增长做出重要贡献。

37、2.4.2 项目建设的意义项目建设的意义（1）项目的开发建设必将创造经济效益和社会效益，促进当地社会经济的进一步发展高新技术产业是某市社会经济中的主要支持产业之一，具有较强的辐射能力。进入 21 世纪以来，某市的社会经济以每年两位数的递增速度持续不断的发展， ，实现五年翻一翻，每年平均增速达 14.8%，高新技术产业技工贸收入从 2000 年 228 亿元增到 2006 年 1130 亿元，年均增速达 32%。某软件开发项目建设在软件园，项目的建设可补充和增强软件产业基地的发展规模，基地的发展也是拉动和贡献经济总量的主要源泉之一。（2）促进软件产业集聚和水平提升通过政策导引，鼓励软件产业向台区

38、软件产业基地集中，软件产业的集中有利于各个企业之间相互学习借鉴先进的管理经验，提高管理水平。软件园力争到 2015 年使台区软件产业基地的研究开发和生产能力达到或接近国际先进水平。（3）能进一步带动传统产业升级改造软件产业基地在增强自身实力的同时，实现软件与其他产业融合，充分发挥软件的渗透作用，提升台区和某市产业结构，促进传统产业结构升级，带动相关产业的增值。2.4.3 项目建设的必要性项目建设的必要性（1）本项目为软件研发及外包服务项目。软件产业是我国迫切需要发展的战略性高技术产业，目前软件产业存在总体规模较小、技术水平不高、国际竞争力低且人力物力有限的问题。有限公司具有雄厚的科研力量、较高

39、的软件外包服务水平及管理水平，企业的做大做强有利于推进软件园的建设与发展，同时园区内其他软件企业的成功经验也能促进有限公司的发展。本项目在某市软件园内建设，是推动该软件园发展的重要环节。（2）可扩大企业经济规模，聚集人才，促进企业的进一步发展。软件园管委会可为某软件开发项目的建设提供良好的服务，包括区域内良好的基础配套设施、知识产权的保护以及提供高效便捷的政府服务。同时有限公司具有灵活的管理制度和完善的人才培养计划，可为软件人才提供良好的工作与发展平台，也能够为南京各个高校，如南京大学、东南大学等全国知名大学的计算机专业学生提供一个良好的实习和工作平台。某软件开发项目建成后，企业 2014 年

40、的总产值可达 4.5 亿元人民币，届时企业员工将达到 1000 人，软件技术人才可达 900 多人，企业将具有一定的经济规模和高水平的技术团队。（3）有利于促进产业结构战略性调整，带动传统产业升级改造。积极发挥软件产业对国民经济和社会信息化的支撑作用及对传统产业的渗透作用，使软件产业成为台区、某市经济的增长极，从而带动南京产业结构的升级。2.4.4 项目建设的可行性项目建设的可行性（1）发展软件产业是顺应国际市场的需求，项目的建设完全是可行的。软件产业是当今世界上增长最快的朝阳产业，也是国际产业竞争和高科技竞争的焦点和战略制高点。世界软件产业从 1991 年以来始终保持在 10%-20%的增长

41、率，2000 年软件和信息服务业已成为世界第一大产业，产值已接近 5000 亿美元，其中软件产品总销售额达1750 亿美元，比 1999 年增长 13.6%。2001 年全球软件产业已达6219 亿美元。预计到 2010 年达到 12000 亿美元的规模。在全球软件市场中，亚太地区是最有发展前途的市场，一直保持 20%以上的增长速度。预计未来 5 年全球软件市场将以 13%-15%的平均增长率增长，国际计算机产业结构已从以硬件为核心向软件和服务为主导的方向过渡。因此，某软件开发项目正是适应国际市场需求而开发的项目，项目的建设是可行的。（2）发展软件产业符合国家产业导向、项目的建设是完全可行的我

42、国软件产业正处在高速成长期，保持了持续快速的发展势头。1996-2000 年间的软件产业销售额年均增长率达 25.7%。2001 年我国软件产业销售额 796 亿人民币，其中软件产品销售额为 330 亿元，软件出口额为 7.2 亿美元。2002 年软件产业销售额为 900 亿元，其中软件产品销售额为 370 亿元。国产软件在某些领域取得突破，有的还具备较强的市场竞争力。国内软件企业研发、生产和销售的软件产品基本属于应用软件，面向行业应用的国内市场主要集中在金融、通信、能源、交通、教育、医院、保险、税务等领域，应用软件市场占市场份额的 60-65%。此外，通信设备的嵌入式软件研发与生产等方面取得

43、的突破提高了硬件设备的竞争力。软件产业对传统产业的渗透带动作用也日益增强。为了加快发展软件产业，国家在 2007 年 4 月相继出台了国家高新技术产业化及环境建设（火炬） “十一五”发展纲要与国家高新技术产业开发区“十一五”发展规划纲要 。这是国家在“十一五”期间进一步推动高新技术产业及其环境建设，加快国家高新技术产业开发区的建设和发展，促进我国高新技术产业的发展。因此，某软件开发项目的开发与建设完全符合国家的产业导向，所以项目的建设是可行的。（3）发展软件产业能得到国家与地方政府的政策支持，项目建设是可行的为了发展软件产业，国家和各省市相继出台了扶持软件产业相关政策，其中包括科技部出台的国家

44、高新技术产业化及其环境建设（火炬） “十一五”发展纲要和国家高新技术产业开发区“十一五”发展规划纲要 ，这是进一步推动我国高新技术产业化及其环境建设，加快国家高新技术产业开发区的建设与发展，促进我国高新技术产业发展。地方省、市为加快发展高新技术产业也相继出台了地方的相关政策与法规。如省人民政府关于鼓励软件和集成电路产业发展若干政策的通知 ，明确规定了各地方政府对软件产业发展的扶持，包括投融资政策、税收政策、出口和采购政策、收入分配政策、人才吸收和培养政策等都作了具体而明确的规定。这就能进一步促进软件产业和集成电路的快速发展、健康发展奠定了基础。某市为了加快发展高新技术产业出台了某市鼓励软件产业

45、发展的若干政策规定 、 某市科技发展“十一五”规划纲要 、 某市文化创意产业“十一五”发展规划纲要等政策，制订了产业政策，包括软件产业税收优惠政策、软件采购鼓励政策、实施软件专项基金扶持政策，以及在投融资服务体系、人才环境、公共服务体系等方面都给予软件产业的发展提供了有力的支持。因此，软件产业的开发建设能得到省、市政府的相关政策扶持，所以项目的建设完全是可行的。第三章第三章 项目需求分析预测项目需求分析预测3.1 预测依据预测依据某软件开发项目作业量预测参考国内和南京地区软件产品产量、销售量、出口量的基本情况，综合分析某软件开发项目未来作业量的发展趋势和规模。本项目的基准年为 2006 年，预

46、测特征年取2015 年和 2020 年。3.2 预测思路和方法预测思路和方法本次预测综合考虑了多方面的因素，采用定性分析和定量分析相结合的方法进行，通过定性分析省及某市的社会经济发展趋势，以及软件园软件产业的发展趋势，利用相关数据定量预测南京地区软件产业在特征年的销售量。预测思路如下图 3-1 所示。图图 3-1 南京地区软件作业量预测预测思路南京地区软件作业量预测预测思路 关于某市社会经济和软件业的历史数据的收集和分析当前发展态势经济发展战略不同软件量交叠“十一五”规划社会经济指标、软件业、相关统计数据的时间序列南京地区国民经济发展水平预测南京地区软件作业量预测相关因素分析和预测方法筛选灰色

47、 GM（1-1）预测百分比率递增法3.3 南京地区社会经济发展预测南京地区社会经济发展预测3.3.1省社会经济发展预测省社会经济发展预测全省人民在党中央、国务院和中共省委的正确领导下，全面落实科学发展观，认真执行中央宏观调控政策，深入实施“两个率先”策略，加快推进“平安” 、文化大省、 “法治”建设，全省经济社会发展正走上科学发展轨道。省十届人大四次会议确定的各项目标全面实现，为民办实事的十个方面任务如期完成， “十一五”发展开局良好。2006 年全省实现生产总值 15649 亿元，比上年增长 13.6%；全社会固定资产投资7593 亿元，增长 13.8%；社会消费品零售总额5325 亿元，实

48、际增长14.1%；进出口总额1392 亿美元，其中出口 1009 亿美元，分别增长29.6%和 31.4%；财政总收入2568亿元，其中地方财政收入1298 亿元，按可比口径分别增长15.1%和15.3%；城镇居民人均可支配收入18265 元，农村居民人均纯收入7335 元，实际分别增长10.9%和 9.3%，居民消费价格总水平上涨1.1%，新增城镇就业67 万人，城镇登记失业率3.51%；人口自然增长率4.87；万元生产总值综合能耗预计下降3.5%，化学需氧量和二氧化硫排放量分别下降3.1%和 3.4%。我省在全面建设小康社会的道路上又迈出了坚实的一步。根据省 2000 年以来社会经济发展趋

49、势展望，结合当前经济发展态势，研究小组对影响省国民经济和社会发展的各项因素进行综合分析和评价，给出了省 2010 年、2015 年和 2020 年主要指标预测值。具体见表 3-1。表表 3-1 省国民经济指标及预测值省国民经济指标及预测值经济指标年份国民生产总值（亿元）财政收入（亿元）社会商品零售总额（亿元）20061564925685325201025515418783792015410926897134942020603771061219827注：以上原始数据来源于注：以上原始数据来源于省统计局统计公告省统计局统计公告3.3.2 南京地区未来经济发展预测南京地区未来经济发展预测全市人民在省

50、委、省政府和市委、市政府的正确领导下，坚持“发展、创新、节约、稳健、为民” ，完成了市十届人大六次会议确定的目标，任务，推动经济社会进一步迈上科学发展轨道。2006 年全市实现国民生产总值 3440.99 亿元，比上年增长 14.3%；财政总收入 624.49 亿元，增长 19.9%。社会消费品零售总额 1112.37 亿元，增长 14%；全社会固定资产投资 1460.54 亿元，同口径增长10.1%；万元生产总值能源消耗初步测算下降 4%左右。根据某市历年社会经济发展趋势展望，结合当前经济发展态势，对某市国民经济发展的相关因素进行综合分析和评价，给出了某市2010 年、2015 年和 202

51、0 年主要指标预测值。具体见表 3-2。表表 3-2 某市国民经济指标及预测值某市国民经济指标及预测值经济指标年份国民生产总值（亿元）财政收入（亿元）社会商品零售总额（亿元）20063440.99624.491112.3720105710121118142015105212657319620201854255815396注：以上原始数据来源于某市计局统计公告注：以上原始数据来源于某市计局统计公告3.4 南京南京软件园产业发展预测软件园产业发展预测3.4.1 与某市经济总量发展相适应的软件产业需求量与某市经济总量发展相适应的软件产业需求量某市近年来国民经济快速发展，2006 年全市实现国民生产总

52、值3440.99 亿元，比上年增长 14.3%；近几年的增长速度一直保持在二位数。2006 年软件产业技工贸收入达到 264 亿元。根据高新技术产业在国民经济中所占的比重越来越大，我们可推测到 2010 年、2015年、2020 年软件产业技工贸收入将分别达到 547 亿元、1252 亿元、2746 亿元。3.4.2软件园产业发展预测软件园产业发展预测目前，软件园区已有华为软件、中兴通讯、中国普天、东软研发、宏图三胞、润和外包、苏豪科技、舜天研发、华博科技、中软华通、丰盛软件园、新华科技等 79 家软件企业入驻，形成中国最大的通信软件园区，预计 2009 年可完成软件及系统集成销售 250亿元

53、，至“十二五”末期入园软件企业可达 300 家以上，软件从业人员达 12 万人以上，建成软件产业建筑面积 400 万平方米以上，实现软件及系统集成销售收入 1000 亿元以上，成为“国内一流、国际知名”的软件研发及软件外包特色产业园区。第四章第四章 项目建设规模项目建设规模4.1 项目概况项目概况某软件开发项目选址软件园内，占地面积 13.5 亩，基地建成后建筑面积达 13500m2。某软件开发项目建成后，有限公司可根据市场需求进一步做大软件外包业务，扩展公司规模，提升公司软件研发水平。某软件开发项目于 2010 年建成后，拟发展为以软件外包和软件研发为核心业务的软件基地，预计公司 2014

54、年总产值达 4.5 亿元，总员工数达 1000 人。4.2 建设规模与方案建设规模与方案4.2.1 规模方案规模方案某软件开发项目包括以下建设内容：（1）研发大楼软件研发大楼的建筑面积为 13500m2，其中包括软件研发中心12800m2和行政后勤服务中心 700m2。某软件开发项目主要产业包括：金融平台服务外包、客户服务中心、ITO（软件研发、信息技术、集成电路设计、数据处理等） 、行政管理及人力资源服务外包、医药研发外包、信息服务外包、财务管理服务外包、物流服务外包、售后服务外包及产品研发外包等。（2）停车场停车场分为地面停车场和地下停车场，车位比例为 1：4。地面停车场面积为 580m2

55、，地下停车场面积为 2400m2。（3）人防工程某软件开发项目人防工程为掘开式人防工程，建筑面积为 2500 m2。（4）绿化工程某软件开发项目绿化工程占地面积 3250 m2，绿化率为 36。4.2.2 建设规模建设规模某软件开发项目的建设规模方案见表 4-1。表表 4-1 某软件开发项目的建设规模方案某软件开发项目的建设规模方案序号序号主要工程主要工程建设内容建设内容建筑面积建筑面积软件研发中心（12800m2）1研发大楼行政后勤服务中心（700m2）13500m2地面机动车停车位 16 辆地面自行车停车位 27 辆580 m2地下机动车停车位 65 辆2停车场地下自行车停车位 108 辆

56、2400 m23人防工程掘开式人防工程2500 m24绿化工程绿化3250 m2第五章第五章 项目建设条件项目建设条件5.1 项目区域现状项目区域现状5.1.1 项目地点与地理位置项目地点与地理位置项目选址在某市台区软件园内。软件园位于南京西南部，北依主城、西邻河西、南接江宁新城，距离主城商贸中心10 分钟车程、距离河西新城奥体中心 5 分钟车程、距离国际机场 20 分钟车程，正在建设中的亚洲第一大站南京火车南站位于软件园内，规划和建设中的京沪高铁、沪汉蓉铁路、宁杭城际铁路与地铁一号线在此交汇，并与国际机场轻轨无缝对接。项目地理位置图见图 5-1。5.1.2 土地权属类别及占地面积土地权属类别

57、及占地面积某软件开发项目占地 13.5 亩，包括了研发大楼、行政后勤服务中心、停车场、人防工程四大功能区。项目所在地块现为工业用地，地势平坦，周边道路、供水、供电、通信等市政基础设施完备。5.1.3 现有土地利用情况现有土地利用情况项目所在地块现为工业用地，已经过土地平整。现为荒地，土地上无任何建筑物，仅有少量灌木植被。5.2 项目区域建设条件项目区域建设条件5.2.1 地形、地貌、地震情况地形、地貌、地震情况某市是省低山、丘陵集中分布的主要区域之一，是低山、岗地、河谷平原、滨湖平原和沿江洲地等地形单元构成的地貌综合体。境内无高山峻岭，高于海拔 400m 的低山有钟山、老山和横山。本地区主要处

58、于第四级土层，在坳沟低耕土层下面，有一层厚度为413m 的 Q4 亚粘土，其下为厚度为 39m 的 Q3 亚粘土，Q3 土层下为强风化沙岩。建设项目所在地为长江下游冲积平原区，从地质上来说，该区域位于新华夏系第二巨形隆起带与秦岭东西向复杂构造带东延的复和部位，属元古代形成的华南地台。地表为新生代第四纪的松散沉积层堆积。该处地震烈度为 6 度。5.2.2 工程地质与水文地质工程地质与水文地质建设项目所在地附近主要为长江南京段。该地区的主要河流为南河，南河古时为运粮河，长约 7.9km，呈西南至东北走向。河西南方向通秦淮新河，东北方向在赛虹桥处与秦淮河相连。南河西头修筑了闸坝，因水利部门需要，平时

59、将南河西南端的闸门关闭，所以南河的水自西南向东北流入外秦淮河。南河枯水季节水深约 0.5m，水面宽 910m。南河小行桥上测得流速为 0.32 m/s，流量为 1.26m3/s。区内地下水类型属潜水型，直接受大气降水及地表径流影响，地下水位较浅，在 0.30m-1.40m 之间，目前地下水质良好。某软件开发项目项目的废水排入地下水管网，并汇入城东污水处理厂进行生化处理，污水处理厂尾水排入秦淮河支流运粮河，运粮河发源于紫金山东南麓，由紫金山东南部的三条山沟和东部的白水河在南京外城沧波门汇合后流向西南，再汇入江宁区翻身河河水后折向西偏北流入外秦淮河。运粮河下游流量为 11.6 万 m3/d。5.2

60、.3 气候条件气候条件南京属北亚热带季风气候，本地区气候温和，四季分明，雨量适中。降雨量四季分配不均。冬半年（103 月）受寒冷的极地大陆气团影响，盛行偏北风，降雨较少；夏半年（49 月）受热带或副热带海洋性气团影响，盛行偏南风，降水丰富。尤其在春夏之交的 5 月底至 6 月，受沿西北向移动的台风影响而多台风雨，全年无霜期 222224 天，年日照时数 1987-2170 小时。该地区主要的气象气候特征见表 5-1。表表 5-1 主要气象气候特征主要气象气候特征编号编号项项 目目数量及单位数量及单位年平均气温15.4历年平均最低气温11.4历年平均最高气温20.3极端最高气温43.0（1）气温