重庆实验“居者有其屋”(共4页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上重庆实验“居者有其屋”    租售并举 下午三四点，老人们坐在广场上聊天，少妇带着幼儿在草坪上晒太阳。一个小男孩穿着溜冰鞋飞驰而过，父亲张先生站在边上注视着他，不时提醒儿子别撞上其他嬉戏的孩子。 这里是重庆首个公租房项目民心佳园。此处的安谧和重庆其他居民社区看不出什么区别，除了偶尔会遇见来考察的官员和摄影记者。 民心佳园社区位于江北机场沿线鸳鸯地区，54多幢25层到33层的高楼蔚为壮观。从这里到市中心要倒两辆车，高峰时要一个半小时。对面的轻轨3号线童家院子站开通后，到渝中区交通枢纽上清寺只要半小时。 7月，张先生一家三口和父母搬

2、进了60多平方米的两居室，月租每平方米11元。首批承租户已在半年前入住。“周围邻居都住满了，没什么空房。” 自重庆3月2日首次配租以来，今年进行了3次摇号，已有5万多户家庭获得公租房，1.2万户签约入住。民心佳园的配租房源已经告罄。 张先生穿着一件旧夹克，言谈本分。他一边期待轻轨早日开通，一边又在计算坐轻轨到市区比公交车多花2元。他和妻子都来自郊区丰都县，每个月总收入不到4000元。目前重庆楼市均价在每平方米6000元左右，张先生的收入是无力问津的。 重庆公租房申请没有明确的收入或户籍门槛，“有劳动合同，没房子的都能申请。” 由于僧多粥少，公租房按摇号配租。张先生参加了5月28日的摇号，500

3、0多户申请者摇中了2000多户，他和公司里好几个同事都中了。从重庆公租房3次摇号配租产生的承租户结构来看，92%的住户月收入在2000元以下，98%在3000元以下。 除了周边配套设施齐全，生活方便以外，让张先生很高兴的一点是，读小学二年级的儿子能转到免缴借读费的配套学校。社区为他这样来自区县的承租户考虑周到，广场上经常挂着“周日农民工招聘会”的广告横幅。 重庆承诺10年内让1000万农民转户进城，庞大的公租房项目是重庆城乡统筹计划的重要保障。 同住一个社区的黄女士是城市原住民，她和老伴10月搬进一套50多平方米的廉租房，和女儿一家三口一起生活。黄女士说，民心佳园有近千套廉租房，分配给本地低保

4、户，月租只要80元。黄女士的女儿女婿是失业残疾人，她和老伴各自1000多元的退休金是家庭收入主要来源。 租住民心佳园的另一个群体是工作不久的年轻人。彭女士和丈夫也搬进了民心佳园。她辞职在家照顾6个月大的女儿，丈夫在一家软件公司做事。一家三口住在一套40多平方米的一居室，月租也是每平方米11元。 她之前在外面租房月租每平方米9元，相比之下民心佳园的租金并不低廉。但让彭女士心动的是，租住5年以后能以比成本价稍高一点的价格购买公租房，她很关心尚未出台的购买细则。 “租售并举”是重庆公租房设计的一大特色。重庆市市长黄奇帆曾介绍，这样做堵住了两个黑洞。公租房租满5年后租房户可以成本价购买，但出售时只能由

5、公租房管理局回购。这样就可以防止出现经济适用房那样的利益输送“黑洞”,又可防止无休止地修建公租房产生的资金“黑洞”。 若5年后能以成本价购买民心佳园，和周围龙湖南湖郡、保利高尔夫、复地上城、融科蔚城等享有同样的交通、购物、医疗、教育资源，这个让承租户心动的前景，似乎也让周边高档楼盘的高价显得有些尴尬。 扭转高房价的实验 重庆，曾经的楼市价格洼地。 在这里，传统蓝领工人和制造业企业主在城市中分离为静置的两层，中间缺少中产阶层，人均收入普遍较低。重庆中原地产副总经理何伟坚10年前刚到这里时，租住在一套月租2000元的公寓里，一次物业清洁工闲聊时问起他房租价格。“我告诉她数字，她觉得不可思议，反问我

6、每个月哪还有钱吃饭。因为当时这里很少有高收入者。” 随着福利分房退出舞台，商品房销售渐渐起步。但2002年前重庆的房子还是“白菜价”。上清寺一家中介老板老马津津乐道，当年他收进南坪一套100多平方米的房子，只花了8万，是业主压在了麻将桌上的赌注。当时这一套房子未必比业主老婆的钻石项链更值钱。 2003年-2005年重庆旧区改造加快，整个城市到处有新盘施工，解放碑周边的写字楼越码越密，很多别墅项目也在那时启动。民间炒房成风，本地的二手房中介直接收购房子，再转卖赚取差价。商品房价涨了30%。 不过那时重庆房价与收入之间的落差不如一线城市。何伟坚记得，2005年他去上海开管理层会议时，上海一家门店的

7、成交金额，大于整个重庆二手房市场成交金额。随着万科等大企业将触角伸到重庆，带来了更多温州、上海、港台投资者，但很快撤退了大半，因为重庆楼市的涨幅太不解渴。“当时有同事想在重庆买房，衡量再三买在了南京。一年后开会碰到他，我说你亏了，重庆房价涨了20%，他告诉我南京涨得更多。” 重庆真正暴涨是在2007年。6月18日，中央公布批准在重庆和成都设立城乡统筹试验区，政策向西部倾斜。消息公布，大量投资客从浙江、上海、北京、广州飞来买房，房价应声而起。 何伟坚记得，南滨路喜来登酒店公寓，2007年初只卖每平方米5000多元，6月涨到1.1万元，9月飞升1.5万元。 高端市场的火爆传导至整个楼市。重庆人第一

8、次去售楼处通宵排队，“棒棒”放下扁担加入行列，一个位置能卖100元，靠前的位置卖两三百元。 这让很多开发商措手不及，10月房子就卖光了，来不及铺货，2007年重庆商品房成交量首次突破2000万平方米。 迟到的疯狂让开发商尝到了甜头，开始了一轮高价抢地。2008年下半年推出的住宅结构中，迎合投资客胃口的高档公寓、别墅等高端物业占很大比例。这一波行情持续到2008年金融危机。 2009年“量化宽松”是重庆楼市的另一个起涨点。被“两江新区”等经济利好吸引的外来投资客开始追捧步行街商圈住宅、江景楼盘。单价最高的江北嘴寰宇天下外地客户占了半壁江山；渝中区协信公馆单价2万多元，70%以上是外地客。2009

9、年和2010年重庆商品房成交量均超过2000万平方米，同期北京、深圳只有几百万平方米。楼市兴旺吸引了和记黄埔，九龙仓等香港知名开发商也来分一杯羹。 从2008年到今年上半年，重庆楼市均价从4000多元升至7000多元，翻了近一倍。地产商们试图将重庆的房价迅速拉升到北京、上海的水平，而普通人住上宽敞新居的梦想开始黯淡。 早在两年前，重庆市政府就提出了公租房建设目标：2020年以前新建4000万平米公租房。2010年，投建的公租房面积达1300万平方米（同期北京是50万平方米），建设规模占全国的比例高达40%。 按照每户平均60平方米匡算，4000万平方米可保障65万户，以三口之家估算，将惠及19

10、5万人，在重庆主城九区700多万人口中占到近30%。如此大规模的公租房推出，除了为底层人群提供必要的安身之所，也让本打算勒紧裤带买房的城市白领缓一口气，保障房里养精蓄锐几年，再决定是否进入商品房市场搏杀。 公租房计划将会调整很多人的购房节奏，无形中分流一部分“刚需”，在楼市80%成交量由本地需求支撑的重庆，它被寄予平抑房价的厚望。 如果房价回归到政府提出的“普通家庭6-7年买套房”的合理水平，随着近几年大力招商引资，世界500强及国内大企业进驻而崛起的城市中产阶层也将受惠。     调控正在发酵 不过地产业内人士坦言，目前对公租房“抢生意”的担忧还为时尚

11、早。 “公租房目前对楼市没有实质性影响。”铭腾汇景市场信息咨询公司市场总监吴小飞认为。大部分公租房项目地处偏远，这对依靠公共交通工具的“刚需”客户是个难题，增加了大量交通成本和通勤时间。 “如果5年后重庆城市交通便利，配套齐全，理论上对商品房会有些冲击。”正合古麦地产顾问公司总经理张建军认为，但公租房购买只能自住或转卖给政府，不具备在商品市场的流通性，所以对商品房市场影响有限。 但大规模保障房注入市场造成的下跌预期已经在发酵，加上财税政策、信贷政策、行政干预“限外令”调控，年末重庆楼市调头向下。 10月，重庆商品房均价从年初7200元降到5900多元，下跌超过20%，今年第三季度均价跌回了去年

12、水平。1-10月，重庆房地产成交量比去年同期下降35.35%，只有1189.72万平方米。重庆领域置业顾问公司总经理王君表示，8月以后房企8周开盘销售率没上过50%。 上半年开始，嗅觉敏锐的龙头企业万科、重庆本地的龙湖、金科纷纷“暗降”，或以“团购”名义给折扣，或在周末放几套特价房攒人气，或先推项目中位置差的楼宇，低价促销。 下半年“暗降”变成了“明降”。张建军回忆，“复地某个楼盘卖剩下几栋位置好的楼宇，原本打算冲全年均价9200元目标，结果推出时只卖7500元。中海国际社区也从8000多元降到7500元。”很快其他房企也跟着“保持队形”，7、8月重庆销量排前10位的大盘，只有2家没有降价。

13、解放碑附近的金融街地区几个楼盘售楼处遭到老业主围堵，让开发商陷入骑虎难下的困境。“它们动作之前会先放消息，告诉老业主，后期推出的盘降价是因为标配降低，建筑成本下降，还会承诺提供一定的物业补贴。如果老业主反应强烈，就先观望一阵子。” 这一轮降价尚未见底。张建军认为楼市还有下行空间，他算了一笔账，去年重庆楼面地价2000多元，今年1-6月在2700元左右，高层建筑成本在1300-1500元，其他税费成本、资金利息、管理成本、设计等开支在1000-1200元，如果去年拿地今年推出项目，成本不到5000元。“重庆是千亩大盘批地数量最多的城市，很多开发商2006年以前拿的地还没放出来，当年一环二环楼面地

14、价才500多元。” 重庆模式的借鉴意义 纵观全球楼市发展，随着城市经济达到一定水平，房价和城市居民收入的矛盾是个绕不过的话题。 近年来，香港楼价一路飙升，超过有刚性置业需求普通市民的承受能力，但并没有打碎大部分港人安居的希望。曾荫权在施政报告中称，在全港235万个住户中，有73万户居于公屋（廉租房），38万户居住于资助置业的居所。换言之，全港近半住户接受政府提供的房屋资助。 黄奇帆多次公开强调，香港地区和新加坡的公租房没有出现坏账，在重庆也会运行良好。 重庆三年建造的4000万平方米公租房需要1000亿资金。黄奇帆表示政府将出300亿的资本金，包括拿出储备地，每年新发生的土地出让金，房产税收入以及市内财政。其余700亿资金通过银行、保险公司、社保基金、信托公司融资解决。 这700亿的还本付息，除了依靠房租和几年之后向租户出售部分产权的收入，还包括出售周边商铺。4000万平方米住宅将配套300万平方米商业地产，政府预计能收回300亿。但前提是每个公租房项目入住率达到一定比例。 加大弱势群体保障供应，鼓励中产阶级市场化改善，抑制高端市场投资投机三轨并行成为楼市理性发展方向，开征房产税、建立全国最大规模的公租房的重庆模式具有标本意义。 自从重庆交巡警并轨，街头多了不少交巡警平台，在街上遇见警车巡逻的频率比过去高得多，当地人表