海口市旧城改造项目策划研究与规划设计

1、旧城改造项目策划研究与规划设计旧城改造项目策划研究与规划设计 以海口旧城改造为例以海口旧城改造为例1旧城改造起源与定义旧城改造起源与定义2国外旧城改造的经验教训以及对我国的启示国外旧城改造的经验教训以及对我国的启示3实例实例海口旧城改造海口旧城改造 3.1 项目背景项目背景 3.2 政策依据政策依据 3.3 现状基础研究现状基础研究 3.4城市形态研究城市形态研究 “旧城改造”说法缘起于我国，缘起时间约在改革开放后改革开放后，缘起背景主要是以旧城为中心区的城市扩张及经济发展，而主要动因简而言之，就是旧城成为了城市的“黄金地段”。 旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全改造和更新

2、老城市的全部物质生活环境部物质生活环境，以便从根本上改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。向和速度。旧城改造起源与定义旧城改造起源与定义1 1旧城改造的内容旧城改造的内容改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；更新、调整城市工业布局；更新或完善

3、城市道路系统；改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。 旧城改造和棚户区棚户区改造改造旧城改造的过程中包含了棚户区改造，而棚户区改造本身也是旧城改造的一种。棚户区棚户区改造仅指特定煤矿企业居住改造仅指特定煤矿企业居住区的改造区的改造。而旧城改造主要是以前都市村庄的整体商业开发，两者有本质区别。 棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程家庭住房条件而推出的一项民心工程。棚户区改造是扒平房盖楼房，对棚户区项目周边道路、广场、教育、商业等基础设施的加强和完善，提升居住环境中的人气指数，在改造棚户区的同时

4、带动了城市整体环境的改善，促进了就业、养老等社会问题的解决，产生了有利于构建和谐社会的综合效应。 国外旧城改造的经验教训以及对我国的启示国外旧城改造的经验教训以及对我国的启示1958.8月 荷兰海牙召开第一届关于城市更新问题的研讨会，定义了定义了根据城市发展的需要、在城市老化地区实施的有计划的城市改造建设，包括再开发、修复、再开发、修复、保护保护三个方面。改造程序改造程序：调查研究（必要性、社会经济性），确定改造地区，整顿措施（商企拆迁，道路变更），建设，结束2 2经验参考经验参考1.重视市政基础设施和居住环境质量；2.把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来, 对重要文物、古迹及古建筑物重点

5、保护, 不准改变原有风貌；3.发挥各级政府及私人的积极性, 多方筹集旧城改造资金。3.1项目背景项目背景3 3实例实例海口旧城改造海口旧城改造国家层面 为了有效解决旧城现实的诸多问题，全国各地陆续开展旧城改造工作。 国务院于国务院于2009年年12月月31日批准建设海南国际旅游岛的总体规日批准建设海南国际旅游岛的总体规划划，并提出推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见。不仅为海口市城市建设与发展带来良好的机遇，也对海口市城市景观形象塑造提出更高的要求。海口市层面 改造城中村，进行土地整合与集约利用，不仅是应对新一轮房价上涨，应对土地市场供应紧张的重要举措，也是改善居改善居民生活环境民生活环境的重

6、要举措。 经过近两年旧城改造实践，取得显著成效，积累了一定的经验。3.2 政策依据政策依据（1）关于加快国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造的决定（海府-2006-36号）（2）关于加快我市旧城区(城中村)改造的决定（海委200728号）（3）关于印发海口市安置房建设使用管理暂行规定的通知（海府-2008-2号）（4）海口市人民政府关于印发关于推进旧城区（城中村）改造工作的指导意见的通知（海府-2008-78号）（5）关于印发海口市政府投资项目管理暂行规定的通知（海府-2008-91号）（6）海口市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（7）海口市中心组团规划指标控制暂行规

7、定（8）关于颁布实施海口市城镇土地基准地价标准的通知（海府-2009-84号）（9）海口市旧城区拆迁若干意见全稿（091119修改）（9）海口市第二期旧城区（城中村）改造片区三年计划3.3 现状基础研究现状基础研究区位特征：（1）国兴大道+美舍河交汇点上；（2）位于CBD核心区东部延伸线上；（3）市区通往机场的重要干道一侧；（4）周边省、市级公共设施众多。土地权属分析土地权属分析（）总用地为350.63亩；（）以集体土地为主，为309.98亩，占88%；（）国有土地，40.65亩，占12%。以居住建筑为主，邻接国兴大道、海府二横路、瓦灶路、泽丰花园、美苑路和美舍河的建筑底层多作为商业用途，下洋

8、村中部有马可波罗瓷砖仓库仓储建筑及海口益沣糖酒有限公司食品厂工业建筑。瓦灶村中部有海口琳琅食品有限公司工业建筑及赵公庙、戏台等文化娱乐建筑。总建筑面积：280625.59m2，其中：（1）住宅及其它非商业建筑面积：246644.9m2（含自改铺面：31608.54M2），占88%；（2）简易、附属物面积：33980.69m2，占12%。建筑性质分析建筑性质分析居住建筑商住建筑商业建筑仓储建筑工业建筑文化娱乐建筑公共服务建筑（1）建筑层数为1-10层不等；（2）以层以下为主；（3）新建建筑以6-8层为主，其中瓦灶村北部较为集中成片；（4）现状最高建筑位于瓦灶村10层高的佳家宾馆；（5）建筑结构以

9、框架、混合为主；（6）整体建筑质量较好。建筑质量分析建筑质量分析公共服务设施分析公共服务设施分析道路蜿蜒系统性较弱,停车设施缺失。交通以人车混行为主。无固定的停车场，居民常利用空地以及靠道路边缘就近停车（2）基地交通条件现状小结现状小结3.4 城市形态研究城市形态研究总体趋势预测总体趋势预测 土地价格预测土地价格分析土地价格分析3.5 规划方案规划方案项目定位对关键界面进行导控对关键界面进行导控创建开放的绿化与开敞空间体系创建开放的绿化与开敞空间体系合理利用地下空间合理利用地下空间进行多方案比较与选择进行多方案比较与选择方案方案介绍介绍是在第四轮方案二的基础上，重点优化临美舍河两岸的建筑空间形态，注重构造滨水空间的联系性，并按照海口相关技术管理规定的要求进行调整与深化。土地利用的主要特点是部分保留现状建筑部分保留现状建筑质量较好的建筑，注重改造与重建并举，降低搬迁安置成本；结合保留建筑，有机更新，布置安置区，延续住区归属感。并对保留区内部进行环境整治和立面改造，从而改善居民居住环境和提高城市形象。修改意见修改意见:一、原则上保留瓦灶村沿美祥路南侧建筑，范围东至16米规划路、西至30米规划路、北至美