杭州班第二天课件-信贷业务风险管控实践-1

1、 信贷担保业务风险管控实践信贷担保业务风险管控实践 u小微信贷五维度风险分析小微信贷五维度风险分析u当前信贷业务风险高发情形盘点和对策当前信贷业务风险高发情形盘点和对策u抵贷同体与分离分析抵贷同体与分离分析u民间借贷信息辨识民间借贷信息辨识u负债总控管理实践负债总控管理实践u尽职调查中的交叉验证尽职调查中的交叉验证u十五种常用风险控制和化解方法探析十五种常用风险控制和化解方法探析u影响信贷抵押优先权实现的十九种情形与对策影响信贷抵押优先权实现的十九种情形与对策 1050家小微个人经营性贷款五维度营销与风险分析年龄性别行业贷款用途还款周期25岁-29岁的借款人严重逾期比例高达15.09%，40-

2、54岁的借款人的逾期比率也在10%以上，营销工作中要注意规避1. 30至39岁商户相对逾期风险较低，是营销工作的重点目标群体 不同性别借款人逾期率比较不同性别借款人逾期率比较 从上图可以看出，男性借款人的逾期比率明显高于女性。但针对35-39岁的借款人，女性的严重逾期比率大大高于男性，小微个人信贷要将营销目标投向女性。 服装加工、化妆品销售、娱乐业及酒店业的相对逾期风险较高，在营销中应规避。烟酒茶叶以及美容美发则保持了高成交量，低逾期率，是营销的重点。1. 扩大进货量是最常见的贷款原因，但严重逾期率却低于平均逾期率（7.2%）2. 以扩大经营和资金周转为由贷款的商户相对逾期风险较高3、要将营销

3、视线投向具有明确和具体用途的项目，比如代理新品牌、店铺装修、设备更新等。贷款用途分析贷款用途分析还款周期分析还款周期分析还款周期为90天的逾期风险远高于还款周期为180天的商户当前信贷项目风险高发情形盘点 抵贷同体与抵贷分离孰优孰劣？抵贷同体：抵贷同体：利：避免拼凑项目要素融资、借道融资、分用贷款等欺诈现象；利：避免拼凑项目要素融资、借道融资、分用贷款等欺诈现象； 避免担保顺位抗辩避免担保顺位抗辩弊：借款主体出现的风险（经营风险、税务风险）会波及抵押物、容易弊：借款主体出现的风险（经营风险、税务风险）会波及抵押物、容易被占用、二抵、查封；被占用、二抵、查封；抵贷分离：抵贷分离：利：有效隔离与借

4、款主体间的风险关联和传导，真正起到补充保障作用。利：有效隔离与借款主体间的风险关联和传导，真正起到补充保障作用。风险分散。风险分散。弊：容易发生拼凑项目要素融资、借道融资、分用贷款等欺诈现象；弊：容易发生拼凑项目要素融资、借道融资、分用贷款等欺诈现象； 存在担保顺位的抗辩存在担保顺位的抗辩NoImageNoImage中国面中国面临的诸临的诸多风险多风险农业：农业：粮食风险粮食风险查粮库查粮库储备解释储备解释金融：金融：不良资产不良资产上升上升发展：发展：经济增速下经济增速下滑滑工业：工业：产能过剩产能过剩财政：财政：地方债务地方债务风险风险房地产：房地产：泡沫破裂泡沫破裂 出险项目反映出的工作

5、问题：出险项目反映出的工作问题：1 1、评审工作粗放。、评审工作粗放。 对毫不相干的第三方提供的抵押物的动机仅采信口头解释，一般对毫不相干的第三方提供的抵押物的动机仅采信口头解释，一般为朋友帮忙，对其背后的真实动机没有用心了解，对拼凑贷款要素失为朋友帮忙，对其背后的真实动机没有用心了解，对拼凑贷款要素失察。察。2 2、信息偏、窄、少。、信息偏、窄、少。 局限于对贷款主体的分析，而对于实际控制人其他业务没有关注局限于对贷款主体的分析，而对于实际控制人其他业务没有关注和掌握。有的实际控制人因涉嫌职务侵占、行贿、偷逃关税、诈骗等和掌握。有的实际控制人因涉嫌职务侵占、行贿、偷逃关税、诈骗等各种罪名被羁

6、押，导致企业失去指挥陷于混乱和无序。各种罪名被羁押，导致企业失去指挥陷于混乱和无序。3 3、在保监控薄弱。、在保监控薄弱。 大部分出险项目是在银行出现本金和利息逾期后才发现异常，很少大部分出险项目是在银行出现本金和利息逾期后才发现异常，很少有贷后检查工作中主动排查出来。有贷后检查工作中主动排查出来。 为什么风险难以在贷后检查中发现并被化解？为什么风险难以在贷后检查中发现并被化解？ 形式主义，雨过地皮湿走过场形式主义，雨过地皮湿走过场 侥幸心理，报喜不报忧侥幸心理，报喜不报忧 客户抵触掩饰，无法获知实情客户抵触掩饰，无法获知实情 难以甄别，任何企业任何阶段都存在各种困难，较难判断这些困难以甄别，

7、任何企业任何阶段都存在各种困难，较难判断这些困难是否演化成危机难是否演化成危机4 4、捂问题、反馈滞后。、捂问题、反馈滞后。 项目在发生利息逾期、大额涉诉以及实际控制人失联的情况下，项目在发生利息逾期、大额涉诉以及实际控制人失联的情况下，项目经理未及时向公司反馈，失去最佳催收时点。项目经理未及时向公司反馈，失去最佳催收时点。 为什么不反馈为什么不反馈 ？ 5 5、漠视民间拆借。、漠视民间拆借。 项目出现大量的民间拆借是项目出险的重要前兆，民间拆借既是项目出现大量的民间拆借是项目出险的重要前兆，民间拆借既是企业力求自救的手段，也是其加速走向崩溃的原因，大量的民间拆借企业力求自救的手段，也是其加速

8、走向崩溃的原因，大量的民间拆借实际上是饮鸩止渴。实际上是饮鸩止渴。6 6、房产二抵失控。、房产二抵失控。 多个企业的抵押房产出现二抵情况或查封情况，没有在第一时间多个企业的抵押房产出现二抵情况或查封情况，没有在第一时间被项目经理获悉。被项目经理获悉。 二抵不必征得一抵同意，也不通知一抵，留置产权证成为预防的二抵不必征得一抵同意，也不通知一抵，留置产权证成为预防的选择选择7 7、项目经理责任心欠缺。、项目经理责任心欠缺。 个别项目经理在对企业存在不安的情况下没有和企业保持通畅、个别项目经理在对企业存在不安的情况下没有和企业保持通畅、及时地沟通，企业还款资金筹措归集情况失察。及时地沟通，企业还款资

9、金筹措归集情况失察。8 8、老经验未显效。、老经验未显效。 经济上升繁荣时期的评审和管控经验难以应对经济下行时期的项经济上升繁荣时期的评审和管控经验难以应对经济下行时期的项目风险。目风险。 对策建议：对策建议：1 1、调整经营模式，提高工作质量和监管要求。公司要从数量模式向质量、调整经营模式，提高工作质量和监管要求。公司要从数量模式向质量模式转变，给项目经理安排合理的工作任务，留出足够时间做好保前模式转变，给项目经理安排合理的工作任务，留出足够时间做好保前尽职调查工作和贷后监督检查工作尽职调查工作和贷后监督检查工作2 2、建立与同业、银行、担保公司内部沟通交流渠道与机制，及时把握当、建立与同业

10、、银行、担保公司内部沟通交流渠道与机制，及时把握当下市场风险热点信息。下市场风险热点信息。3 3、对于一定额度的项目，将走访客户的上下游、同行作为评审工作的规、对于一定额度的项目，将走访客户的上下游、同行作为评审工作的规定动作，将上下游、同行对客户的评价纳入评审报告的内容。定动作，将上下游、同行对客户的评价纳入评审报告的内容。4 4、要对客户的账户资金做持续的监控，从企业异常的往来账和现金流中、要对客户的账户资金做持续的监控，从企业异常的往来账和现金流中发现民间借贷和多元化经营的端倪发现民间借贷和多元化经营的端倪 5 5、树立控制负债总量的管理理念，将判断企业合理的总资金需求作为评、树立控制负

11、债总量的管理理念，将判断企业合理的总资金需求作为评审评价和审批工作的重要结论之一，要梳理和归拢客户的多头负债，审评价和审批工作的重要结论之一，要梳理和归拢客户的多头负债，一旦确定了贷款已经满足了客户的正常资金需求，则要求客户承诺不一旦确定了贷款已经满足了客户的正常资金需求，则要求客户承诺不擅自增加负债途径和数量，并依法将擅自向外增加负债作为提前实现擅自增加负债途径和数量，并依法将擅自向外增加负债作为提前实现担保物权的情形写入借款合同和抵质押合同中，起到一定的威慑作用。担保物权的情形写入借款合同和抵质押合同中，起到一定的威慑作用。负债总量的两层含义：负债总量的两层含义：一、本企业的表内表外所有债

12、务，包括银行贷款、其他金融机构借款、一、本企业的表内表外所有债务，包括银行贷款、其他金融机构借款、民间借款、应付账款等，严格意义上还应包含或有负债。民间借款、应付账款等，严格意义上还应包含或有负债。 二、实际控制人名下所有关联企业的向外负债的总量，不包括关联企业二、实际控制人名下所有关联企业的向外负债的总量，不包括关联企业之间互负债务。之间互负债务。 控制总负债，就是限制企业的融资杠杆，防止客户过度融资威胁既控制总负债，就是限制企业的融资杠杆，防止客户过度融资威胁既有债权的安全。有债权的安全。6 6、要主动为长期客户解决信贷断点问题，避免客户为续作贷款，而依赖、要主动为长期客户解决信贷断点问题

13、，避免客户为续作贷款，而依赖资金掮客，操作过桥融资而跌入民间借贷漩涡之中。资金掮客，操作过桥融资而跌入民间借贷漩涡之中。7 7、加强在保检查工作的频率和深度，对于出现风险苗头的企业要区别对、加强在保检查工作的频率和深度，对于出现风险苗头的企业要区别对待，要么全力扶持其渡过难关，要么果断退出，而不心存侥幸。待，要么全力扶持其渡过难关，要么果断退出，而不心存侥幸。8 8、学会用常识、细节第三方验证来衡量和判别企业提供的信息。、学会用常识、细节第三方验证来衡量和判别企业提供的信息。u面对面访谈（细节）面对面访谈（细节）方法方法技巧技巧u实地考察（细节）实地考察（细节）方法方法技巧技巧u资料核查资料核

14、查( (细节）细节）方法方法技巧技巧从细节识别造出来的现金流从细节识别造出来的现金流- -（案例）（案例） 细节观察力测试细节观察力测试第三方核实：纳税信息核实方法第三方核实：纳税信息核实方法纳税收入的核实是通过第三方来确认客户实际经营能力纳税收入的核实是通过第三方来确认客户实际经营能力的重要途径，适用于所有大小项目。的重要途径，适用于所有大小项目。背景：营改增，到年底除了房地产、施工建筑、金融、背景：营改增，到年底除了房地产、施工建筑、金融、生活服务外全部营改增生活服务外全部营改增客户纳税收入核实方式客户纳税收入核实方式一、开票系统一、开票系统二、纳税申报系统二、纳税申报系统三、网银三、网银

15、 如何辨识民间借贷信息如何辨识民间借贷信息 民间借贷的“好”与“坏” 触发民间借贷的情形 触发民间借贷的情形 识别民间借贷信息 1、访谈的内容和策略2、重点行业重点关注3、高速、超速扩张阶段重点关注4、反常行为重点关注5、可疑资金流重点关注6、大量账外资产重点关注7、异常财务信息重点关注8、外围信息收集常用风险控制和化解方法探析常用风险控制和化解方法探析筛选剔出法筛选剔出法分散法分散法缩小法缩小法锁定法锁定法转嫁法转嫁法转移法转移法捆绑分担法捆绑分担法威慑法威慑法延后法延后法抬高成本法抬高成本法增利法增利法创新法创新法自愈法自愈法风险对冲法风险对冲法博弈法博弈法u筛选剔除法：筛选剔除法： 筛选

16、剔除法也可称作风险规避法，在信贷和筛选剔除法也可称作风险规避法，在信贷和担保实务中主要应用在业务最初始的营销和受理担保实务中主要应用在业务最初始的营销和受理阶段阶段不宜受理的项目 严重（或多次）不良信用记录 提供虚假信息、虚假资料 融资资金用于放贷 融资用于归还问题贷款 违法经营 涉诉、涉案中 负债畸高，明显无还款能力 经营状况弱化、恶化趋势明显 人为拼凑贷款要素 借壳融资u分散法：分散法： 分散法是信贷工作最重要的风险控制和管理的思想和方分散法是信贷工作最重要的风险控制和管理的思想和方法，信贷业务各方面各阶段都用得上分散法降低风险。法，信贷业务各方面各阶段都用得上分散法降低风险。“不能把鸡蛋

17、放在一个篮子里不能把鸡蛋放在一个篮子里”道出了风险分散法的哲理。道出了风险分散法的哲理。 风险分散：是指增加承受风险的单位以减轻总体风险风险分散：是指增加承受风险的单位以减轻总体风险的压力，从而使项目管理者减少风险损失。的压力，从而使项目管理者减少风险损失。 分散法对风险控制的作用在分期还款方式上得到充分分散法对风险控制的作用在分期还款方式上得到充分的展示，分期还款，就是要求客户的还款方式不是一次性的展示，分期还款，就是要求客户的还款方式不是一次性归还，而是在贷款期间分若干次归还，比如按季度、按月归还，而是在贷款期间分若干次归还，比如按季度、按月度或按其他约定的方式分散还款，优点是客户每次还款

18、压度或按其他约定的方式分散还款，优点是客户每次还款压力小。其实背后暗含力小。其实背后暗含“违约收益率违约收益率”的大道理，这也是众的大道理，这也是众多信贷机构可以为接受分期还款的客户提供免抵押的信用多信贷机构可以为接受分期还款的客户提供免抵押的信用贷款的主要原因贷款的主要原因 违约收益率违约收益率= =违约带来的收益违约带来的收益/ /违约成本违约成本 当违约成本固定时，违约带来的收益越小，违约收益当违约成本固定时，违约带来的收益越小，违约收益率就越低，就越能抑制人的违约冲动（意愿），反之亦然。率就越低，就越能抑制人的违约冲动（意愿），反之亦然。 一次性还款和分期还款违约成本相同，但违约收益不

19、同，一次性还款和分期还款违约成本相同，但违约收益不同，分期还款违约收益很小。分期还款违约收益很小。 其功效在于：其功效在于：1、放大借款人的借贷能力（如果某企业一年的还款能力是、放大借款人的借贷能力（如果某企业一年的还款能力是10万元，万元，那么通过分期还款，每年还那么通过分期还款，每年还10万，可以为其提供万，可以为其提供30万元的借万元的借款，一年期项目通过分期还款也可以适当放大借款额度）款，一年期项目通过分期还款也可以适当放大借款额度）2、满足借款人偶发的一次性大额投资需求（一般、满足借款人偶发的一次性大额投资需求（一般5年以上，担保年以上，担保实践中不低于一年也可视为偶发性）实践中不低

20、于一年也可视为偶发性）3、加快还款频率以分散还款压力（有钱就还，不论钱的出处，避、加快还款频率以分散还款压力（有钱就还，不论钱的出处，避免集中还贷的缺点）免集中还贷的缺点）4、强化借款人的还款意识，使借款人时刻处于欠债还钱的思维状、强化借款人的还款意识，使借款人时刻处于欠债还钱的思维状态中，遏制借款人的其他消费（投资）支出，专注还款。态中，遏制借款人的其他消费（投资）支出，专注还款。举例（常见心理状态）举例（常见心理状态） u缩小法缩小法 缩小法简单粗放，却便捷有效，是最常用的方法。缩小法简单粗放，却便捷有效，是最常用的方法。 对于整体把握性和控制力不强、又不愿放弃的项目可对于整体把握性和控制

21、力不强、又不愿放弃的项目可以暂时做一部分，或减少额度，将整体风险缩小到自己明以暂时做一部分，或减少额度，将整体风险缩小到自己明确可以承受的范围。确可以承受的范围。u锁定法锁定法 锁定法就是将信贷项目的风险通过一定的手段固化绑锁定法就是将信贷项目的风险通过一定的手段固化绑定到风险偿补物上，放贷期间不管发生任何状况，都不会定到风险偿补物上，放贷期间不管发生任何状况，都不会改变风险偿补物对项目风险的偿补作用。改变风险偿补物对项目风险的偿补作用。 抵押：定义、特点、应用方式，抵押物优先受偿权会抵押：定义、特点、应用方式，抵押物优先受偿权会收到哪些因素的约束？收到哪些因素的约束？ 质押、保证金：质押、保

22、证金： 留置：留置： 定金：定金： 保险：把自然灾害、意外事故等风险锁定到保险赔付保险：把自然灾害、意外事故等风险锁定到保险赔付金上（贷款保证保险）金上（贷款保证保险） u转嫁法转嫁法 转嫁法就是将信贷项目的风险通过一定的措施转嫁到转嫁法就是将信贷项目的风险通过一定的措施转嫁到其他有能力全部或部分承担的主体上。转嫁法的典型方式其他有能力全部或部分承担的主体上。转嫁法的典型方式是担保中的保证方式。是担保中的保证方式。 第三方信用保证第三方信用保证 包括专业担保机构担保（国有、民营各有优势和短板）包括专业担保机构担保（国有、民营各有优势和短板） 也包括个人（家庭）无限连带责任保证也包括个人（家庭）

23、无限连带责任保证 什么是保证？保证有什么特点？一般保证和连带保证什么是保证？保证有什么特点？一般保证和连带保证有何异同？如何正确应用保证措施？有何异同？如何正确应用保证措施？u转移法转移法 转移法是将信贷项目的风险通过到达设定的一定条件转移法是将信贷项目的风险通过到达设定的一定条件部分或全部转由政府部门和专项基金承接的方法。部分或全部转由政府部门和专项基金承接的方法。比如：比如： 争取专项基金的资助和补偿（世界银行设立的节能减争取专项基金的资助和补偿（世界银行设立的节能减排基金对节能减排项目的风险补偿、扶贫基金会农村创业排基金对节能减排项目的风险补偿、扶贫基金会农村创业贷款扶持基金对农民创业贷

24、款的风险补偿、科技创新基金贷款扶持基金对农民创业贷款的风险补偿、科技创新基金对科技类贷款项目的风险补偿）对科技类贷款项目的风险补偿） 争取政府部门补偿政策（通过政策性担保公司合作间争取政府部门补偿政策（通过政策性担保公司合作间接获取，比如北京再担保、首创担保、北京市农担的财政接获取，比如北京再担保、首创担保、北京市农担的财政限率补偿政策）限率补偿政策） u捆绑分担法捆绑分担法 与相关机构实施风险分担的合作方式。该方法能够实与相关机构实施风险分担的合作方式。该方法能够实现各分担合作机构的优势互补，提高放贷能力，扩大市场现各分担合作机构的优势互补，提高放贷能力，扩大市场份额。份额。比如：比如： 银

25、团贷款银团贷款 与放贷银行实行风险比例承担的银担合作模式（本金担与放贷银行实行风险比例承担的银担合作模式（本金担保、本金的比例担保）；保、本金的比例担保）； 与兄弟担保机构联合担保；与兄弟担保机构联合担保； 再担保机构提供再担保。再担保机构提供再担保。u威慑法威慑法 威慑法就是多方营造威服之“势”，以无型的心理制胜力量促成债务人履约或保证人代偿的方法。 威慑法是一种不使用就可以战胜对方的武器！ 空城计，堪称威慑法心理战之经典。是什么吓退了司马懿？是诸葛亮营造了“势”，方使空城退兵十五万。这个“势”就是威慑力 国庆方队中的核导弹方阵、某国核试验的核威慑。 孙子兵法：不战而屈人之兵，善之善者也！

26、担保实践中的造“势”威慑法 担保巧用“势”P79 u延后法延后法 当下没有恰当的方法彻底解决问题，暂时搁置或延续当下没有恰当的方法彻底解决问题，暂时搁置或延续现状不会带来重大损失时，可以采用延后法，以时间换空现状不会带来重大损失时，可以采用延后法，以时间换空间，在未来能起到水到渠成的功效。间，在未来能起到水到渠成的功效。 国家在处理外部争端时往往采用延后法国家在处理外部争端时往往采用延后法 在信贷实践中贷款展期、借新还旧就是典型的延后法。在信贷实践中贷款展期、借新还旧就是典型的延后法。u抬高成本法抬高成本法 并不以对信贷和担保机构自身权益的保障为直接目的，并不以对信贷和担保机构自身权益的保障为

27、直接目的，而是通过提高客户的违约成本，根据两害相权取其轻原理，而是通过提高客户的违约成本，根据两害相权取其轻原理，让客户对违约后果可能对其本身造成损害的严重性有明确让客户对违约后果可能对其本身造成损害的严重性有明确的认识，从而客观上促使客户履约，间接地降低了项目风的认识，从而客观上促使客户履约，间接地降低了项目风险。险。 股权质押股权质押 国有划拨土地的抵押国有划拨土地的抵押 集体土地的抵押集体土地的抵押 涉及到公益类资产的抵押涉及到公益类资产的抵押 资产、经营权证留置等担保方法并不能直接保障担保资产、经营权证留置等担保方法并不能直接保障担保人的权益，而是通过抬高客户的违约成本达到约束其履约人

28、的权益，而是通过抬高客户的违约成本达到约束其履约之目的。之目的。 u增利法增利法 增利法就是提高信贷业务收益，以增量的收益去覆盖增利法就是提高信贷业务收益，以增量的收益去覆盖或弥补风险损失的方法。或弥补风险损失的方法。 比如担保机构，当市场平均担保费率在比如担保机构，当市场平均担保费率在2%2%时，你操作时，你操作的项目保费收入能达到的项目保费收入能达到3%3%，不要小觑这多出的，不要小觑这多出的1%1%的收入，的收入，它可让你承保的项目比同类担保公司多出它可让你承保的项目比同类担保公司多出50%50%的风险补偿的风险补偿能力。所以任何提高业务收入的方法，都是对风险最有力能力。所以任何提高业务

29、收入的方法，都是对风险最有力的支撑和化解。的支撑和化解。 最直接的方式就是提高费率，但简单提高担保费率，最直接的方式就是提高费率，但简单提高担保费率，会带来许多负面作用，比如市场萎缩、客户转向、形象受会带来许多负面作用，比如市场萎缩、客户转向、形象受损。所以增利法需要扩大视野，需要智慧和策略。损。所以增利法需要扩大视野，需要智慧和策略。 u创新法创新法用创新的方式方法控制信贷项目的风险：用创新的方式方法控制信贷项目的风险：1 1、经营托管法、经营托管法2 2、租赁法、租赁法u自愈法自愈法 以提高人体自身免疫力入手来抵御和治疗疾病是最高以提高人体自身免疫力入手来抵御和治疗疾病是最高明的治病救人办

30、法，同理，帮助企业解决实际困难、度过明的治病救人办法，同理，帮助企业解决实际困难、度过经营难关，经营难关，维护企业的经营安全是化解贷款风险的根本原维护企业的经营安全是化解贷款风险的根本原则。则。 案例：地板企业案例：地板企业u风险对冲抵销法风险对冲抵销法 为企业提供对内对外的两种担保，两种担保的承保风为企业提供对内对外的两种担保，两种担保的承保风险可以得到部分的对冲抵销，从而达到控制风险的目的。险可以得到部分的对冲抵销，从而达到控制风险的目的。1 1、为小额贷款公司提供融入和融出资金的担保、为小额贷款公司提供融入和融出资金的担保融入融出的担保责任并不累加，而是有所对冲抵销。融入融出的担保责任并

31、不累加，而是有所对冲抵销。2 2、为经营企业提供融资担保和履约担保、为经营企业提供融资担保和履约担保融资担保和履约担保的承保责任并不累加，而是有所对冲抵融资担保和履约担保的承保责任并不累加，而是有所对冲抵销销放款放款银行银行小额贷款小额贷款公司公司个体工商个体工商户户农户农户农合组织农合组织中小企业中小企业银银行行资资金金小小额额信信贷贷资资金金 担保公司担保公司全额担全额担保保授信担保授信担保环节环节一般保一般保证责任证责任比例担比例担保保放贷担保放贷担保环节环节 担保链条前端小贷公司融出资金的安全，实质性保担保链条前端小贷公司融出资金的安全，实质性保障了后端小贷公司融入资金担保的安全，这就

32、是风险对冲抵障了后端小贷公司融入资金担保的安全，这就是风险对冲抵销的功效。销的功效。 博弈法：博弈法：博弈：原意为下棋、赌博。博弈论就是二人或多人在平等的对局中各自利用对方的策略变换自己的对抗策略，达到取胜目标的理论，简而言之就是策略论。博弈论研究互动决策、研究竞争与合作，需要考虑他人对自己决策的反应，以及自己对他人决策的正确反应。博弈论认为，博弈分零合博弈、正和博弈和负和博弈。一般认为博弈比如赌博和下棋，共同点是争输赢，其结果是利益双方对立。广义的博弈还包含为了共赢的合作。对我们担保实践具有广泛而实际的使用价值。 抵押担保影响追偿的应用要点之抵押担保影响追偿的应用要点之 抵押优先权受到威胁和

33、侵害以及无法设定抵抵押优先权受到威胁和侵害以及无法设定抵押权的若干情形：押权的若干情形：一、土地使用权出让金一、土地使用权出让金 以未缴清土地出让金的土地使用权做抵押物的，处置价以未缴清土地出让金的土地使用权做抵押物的，处置价款应先补缴土地出让金，剩余部分才有优先受偿权。款应先补缴土地出让金，剩余部分才有优先受偿权。 对策：审查土地出让金缴纳凭证。对策：审查土地出让金缴纳凭证。 二、税款二、税款 税收征管法45条：纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押、留置之前的，纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。 如果有证据证明企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关就有权先于抵押权人处置抵

34、押物，并就处置价款优先受偿，即使抵押权人已经处置抵押物受偿，税务机关有权在抵押物价值范围内向抵押权人追偿欠税款。 对策：掌握客户纳税情况。三、建设工程款三、建设工程款 合同法286条直接规定，建设工程价款就该工程折价或拍卖款优先受偿，抵押权对工程款没有优先权。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，认定建筑工程承包人工程价款的优先受偿权优于抵押权，行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日起或建设工程合同约定的竣工之日起计算。 当消费者交付了购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的建设工程价款的优先受偿权不得对抗支付全部或大部分房款买受人。 三、建设工程款三、建设工程

35、款对策：掌握工程款结算情况； 签订三方协议，将担保贷款设定为高级债权，建设工程价款设定为次级债权，在担保贷款受偿之前，不得对抵押物行使建设工程款优先权，或者建筑商出具放弃优先权承诺，但是仅对建筑商垫资部分有效，对工人工资无效。 “买房人买房人 工程款工程款 抵押权抵押权”四、动产质权四、动产质权 同一动产的抵押权与质权并存时，动产质权优先于抵押权。 对策：种类物动产不适宜设置抵押权五、动产留置权五、动产留置权 同一动产的抵押权与留置权并存时，动产留置权优先于抵押权。 对策：种类物动产不适宜设置抵押权六、抵押前已设置的租赁权六、抵押前已设置的租赁权 尤其是签订了长期租赁合同，一次性收取了多尤其是

36、签订了长期租赁合同，一次性收取了多年租金的土地和房产：年租金的土地和房产： 租赁在前，抵押在后，抵押权的实现不能影响租赁合同的履行。防止接受设置了租赁保护措施的土地和房产进行抵押，避免抵押权形式存在事实落空。 对策：实地探访，识别是否已设租赁权，掌握租金和租期是否正常约定。买卖（抵押）不破租赁的含义买卖（抵押）不破租赁的含义1、租赁在前，抵押在后，要告知承租人，且不影响租赁合同履行，租赁期内租赁不受影响，即使实现抵押权，对抵押物的受让人继续有效。2、抵押在前，租赁在后，租赁合同对抵押物受让人无效。（未办理抵押登记则不能对抗租赁）对已租赁房产设定为抵押物的必须查验租赁合同： 若抵押房产与其他房产

37、一并出租，在租赁合同中没有清晰界定抵押房产的租金，只明确了总租金，那么，在租赁期内一旦其他房产的抵押权人查封房产并率先主张租金权利时，就会导致抵押房产租金的旁落，更严重的是若抵押人与承租人不配合理清各房产的租金，会造成抵押房产无法直接拍卖的后果，故只要拟设定的抵押房产已经出租，则必须查验租赁合同，发现拟抵押房产的租金表述不清，必须纠正。 案例：兵器大厦房产一层和六层房产被银行租用，只签订一个租赁合同，仅明确总租金，而一层房产公司抵押给担保公司，六层抵押给小贷公司，客户违约后，小贷公司率先查封六层房产和租金结算账户，担保公司面临租金旁落且无法拍卖抵押物的囧境。 注意新规： 主张租赁权须在查封前入

38、住（对融资方或担保方有利） 新发布的异议复议规定第三十一条： 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但同时，如果案外人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。七、正常经营活动中已支付合理价款并已占有动产七、正常经营活动中已支付合理价款并已占有动产浮动抵押财产的买受人浮动抵押财产的买受人 物权法189条规定：以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得

39、抵押财产的买受人。 根据此规定，动产设置浮动抵押权后，抵押人在正常经营活动中将该动产出售转让，若买受人支付了合理价款，并且已经取走该动产，则买受人对该财产享有的权利优于动产抵押权。 对策：只对实力雄厚的客户设置浮动资产抵押措施八、司法费用八、司法费用 诉讼和司法执行过程中发生的有关司法费用的支付优先于抵押权的受偿权。 九、抵押财产被第三方先行查封九、抵押财产被第三方先行查封 抵押财产被第三方先行通过司法机关查封，虽然抵押权人依然享有该财产的优先受偿权，但失去了优先处置权。使受偿前景变得不确定。 对策：出现风险后务必尽速对抵押财产实施首轮司法查封。 十、集体用地集体用地集体土地不能抵押，也有例外，乡、镇、村企业的房产抵押，其所占用的集体用地一并抵押。但较少碰到，一般也不采用，由于不能改变土地的性质和用途，处置受众狭窄，变现困难。 对策：在不考虑保障性，只考虑约束性的前提下可以选用 例：集体土地证样式 十一、学