青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书2008-25DOC

1、青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书青岛即墨香根温泉项目 规划设计任务书1.项目概况 22规划设计的基本原则 43规划设计要求74设计成果要求255设计时间计划26200801 P. 101 .项目概况1.1 项目区包本项目位于青岛即墨温泉镇，属于青岛“五区五带”规划中的东部度假旅游区，区域内有独特的温泉资源，并已形成相对成熟的低密度物业氛围。本项目地块距离青岛流亭国际机场 30分钟车程，由滨海大道到达青岛市区仅需45分钟车程,交通较为便利。湾蟠地*京威特公M01 一项目区位图1.2 项目用地范围及规划指标1.2.1 项目总规划用地145341平米，218亩，地块西北高、东南低，呈坡地, 落差较

2、明显。1.2.2 规划指标：容积率：0.8-1.0 ,绿化率45%建筑限高：24米1.3 红线图（另行提供）1.4 项目四至东至泉海路北至大田路南至绿地及水面西至绿地1.5 道路交通东侧紧邻泉海路，双向4车道。北侧紧邻大田路，双向4车道。1.6 周边环境项目周围开发大量别墅项目，已经形成相对成熟的低密度物业氛围，有基本完善 的度假配套设施，如高尔夫球场、滑雪场及温泉疗养院，地块南侧有大面积绿地 及水面，自然资源较好。2规划设计的基本原则2.1项目定位2.1.1项目形象定位中央别墅区情景花园小镇;2.1.1.2 :项目价值点诠释?以欧洲花园小镇形成差异化形象? 追求产品创新2.1.2产品定位1、

3、小独栋别墅；价值贡献：项目价值标杆产品，兑现项目价值；产品点：充分体现居住感受的升级，突出独栋别墅感，做足低密度感受。2、花园洋房；价值贡献：提高容积率，与低密度产品更好融合；产品点：做足产品品质，体现洋房特质居住感受。2.2总体规划2.2.1 规划原则2.2.1.1 整体布局原则：体现“小镇生活”的社区规划，突出小区的低密度意向?以小镇中心集中示范小镇生活意向；?所有产品及景观设计均须体现小镇风情感；?为保证整体低密度意想，别墅产品的占地面积须达到50%以上；?遵循资源倾斜原则：在资源条件好，地形变化丰富，私密性及噪音小的位置布置别墅产品；2.2.1.2 住宅设计的朝向要求：尽量采用正南向布

4、局，结合坡地地形设计建筑空间形式。2.2.1.3 项目内部景观以降低建筑密度感，体现小镇风情为原则，外部景观考虑对项目边界建立及提升项目形象的作用。2.2.1.4 人防、消防、日照间距等要求按照国家和青岛市有关法规进行，人防考虑于地下停车结合。2.2.2 经济技术指标产品类型：小独栋别墅，花园洋房，配套公建经济技术指标建议：项目规划指标建筑面积比例用地面积（m2）145341容积率0.87地上面积/用地规划建筑面积149488100%地上面积126258地下面积23230住宅面积14648898%1.小独栋别墅6296442.1%地上4798432.1%地下14980平均70平米/户10.0%

5、2.花园洋房8352455.9%地上7677451.4%地下6750平均40平米/单元4.5%商业面积30002.0%地上15001.0%地下15001.0%3规划设计要求3.1 总体要求3.1.1 用地性质：住宅用地3.1.2 总用地面积：地块占地145341平米3.1.3 容积率：0.8-0.93.2 规划建议：3.2.1 小镇中心建议以广场为中心，以会所及钟塔为建筑统领，与花园洋 房共同围合成为建筑尺度适宜的聚集场所；3.2.2 小镇中间建议布局在泉海路与大田路的交汇处，结合小区步行入口 设置；3.2.3 在泉海路和大田路各设置一个车行入口；3.2.4 花园洋房建议靠近项目东侧和北侧临路

6、部分，便于对外建立项目丰 富意想，并起到阻挡噪音，建立别墅私密性作用；3.3 项目物业功能分区建议06 一项目物业功能分区示意图3.4 住宅产品建议：3.4.1 本项目总体产品配比建议注：总体户型面积、比例，可以根据销售情况，在后期进行一定的调整。品类:地面面积建筑面积户型面积 套数套数比刑和和卜卜素小独栋7997355%0.647984200333%220-24018017%120-130878.5%110878.5%花园洋房6397944%1.27677448365100878.5%90878.5%130878.5%2840980-9025224.5%50-6012713%商业14541%

7、1.52181 （地上）-合计145406100%0.871269391027100%3.4.2 小独栋1. 布置于社区内侧，景观资源较好，远离道路噪声污染小；2. 户型面积建议在 200平米左右和 220-240平米；3. 建筑排布适当选择错连或联院形式，体现独栋感；4. 地下室平均 70平米/户；5. 每户设私家庭院；6. 地上2层，土下1层，地下室考虑自然采光；7. 户型设计注意空间变化，体现别墅的空间意象，如高厅、吹拔、露台设计等;8. 在综合成本和地形的条件下，尽量设置地下停车场，实现立体交通，人车分流；地下停车组织参考“龙湖湖澜山项目小独栋连接处理方式示意间隔处理；两户别壁中间 糊

8、的九熨的司陪，处理J通过 藏墙相连.从而F改争用推 的甲式.却艇傲出独杆的小 部空间.策器处理；酒户上幕之间 直接相连.形成围合藤院, 这科做法良容易建三胡七年批.朕院处理一局部构件相连实现独栋化，山墙保证和卷阑国出41卜u 整金出葬设J, 把翻站冷布剧分 为星A IWWUW.世了 步法累跋的效果.芹*展工网|归际次拈 ftJA三SRM曲果由4;也4帚京的变量 用Nh和配力之廉里可；离江列堂需联别里一使产品保持相对完整独立的体型青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书3.4.2.1 户型设计要点：1. 首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，地上面积在200左右的

9、户型可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其 中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5.1米以上。2. 厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一 处。3. 地上200平米左右的户型可以布置3个卧室。250左右则可以布置 4个卧室.4. 二层主要功能空间为卧室，包括 1个主卧区+ 2个次卧室的选择，其中主卧 区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。5. 地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地 下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光 。6. 建筑基地的面积在200平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团

10、开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的 室外空间3.4.2.2 面积分配建议：地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议分层功能空间面积（m2）总面积（H）门厅5客厅、餐厅、家庭厅70100公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15家庭影院20 - 30多功能厅20地下室设备间1090-100洗衣房/储藏10车库20工人房（包括卫生间）10主卧室15-20主人卫生间 主卧1050-60步入式衣帽间5-10二层书房10次卧室115-20次卧室210-1530-40公用卫生间5地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议分层功能空间面积（m2）总面积（H）门厅5

11、客厅、餐厅、家庭厅60餐厅30家庭厅30160公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15次卧室15家庭影院20 - 30多功能厅20地下室设备间1090-100洗衣房/储藏10车库20工人房（包括卫生间）10主卧室15-20主人卫生间 主卧1050-60步入式衣帽间5-10二层书房10次卧室115-20次卧室210-1530-40公用卫生间53.4.2.3 户型推荐：香江别墅L户型息建筑面积296.50 m2地上建筑面积206.01 m2地上一层118.37 m2地上二层87.64 m2半地下室90.49 m2首层：? 前院与室内的落差营造出拾级而上的起伏感，空间层次丰富? 4.5米的挑空客厅三面

12、采光，环绕的中庭和后院成为一体化的户外客厅 二层：? 完全私密的居家空间，全部南向采光? 主卧与主卫之间特设衣帽间，营造干湿分区的舒适生活 地下室：? 半地下车库、独立工人房200801 P. 1 9首悬平面到=晦部眼工靠翻"需号力勘1 III 1111 BIB 1 I Bl ill I Uli HI 一叫.dfllLiimll Hi HI El WI»1 I 工丽子44 国出" jl iii<aiin innii'i miiu JHI 1I|L IIII1DI-VIII llifn l=liiqim |l|r| I'ihlilijitVH

13、till tibi n Fil ,) IVW Bl I Vil ripifeiaiKdriHMIBUiillBlkiHimiHIHH imuiuiiiiuii aijhit imn!i in him二层平面图UQ 口地下室平面三香江别墅U户型息建筑面积306.89 m2地上建筑面积230.63 m2地上一层158.25 m2地上二层72.38 m2半地下室76.26 m2首层：?前院与室内的落差营造出拾级而上的起伏感，空间层次丰富? 4.5米的挑空客厅三面采光，前临开放式前院的街区景致、后享中庭院落的家庭情趣?挑高4.5米的一层主卧独享近百平米的私密花园，明卫浴设计? 中庭院落正对超大餐厨空间

14、二层：? 楼梯很好地区分开两个卧室套房，有效地保障私密感? 每个卧室都配有独立的卫生间，南向卧室卫生间设有顶窗冏*.I i*工工,.首层平面图二层平面图L地下层平面图3.4.3花园洋房1 . 建筑土tk± 6层，首层设半地下室及下沉式庭院；2 .户型面积首层120-130平方米；2-4层逐层退台；顶层建议为跃层处理；3 .车位比每户约1个，集中停车注意与绿化结合；4 .户型设计建议参考成熟市场产品设计，如深圳万科城。3.4.3.1 布局：花园洋房布置在项目地块外侧,小户型部分集中布置于小镇中心附近。3.4.3.2 产品特征：1）内： 也通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅

15、等情景空 间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上模拟”别墅生活有天有地”、独立私密”等特征。2）外：m观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。3）形：洋屋一一产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，住宅面貌焕然一新3.4.3.3 设计要点：1 .花园洋房注重丰富的建筑外形设计，利于形成小镇丰富的视觉层次2 .注重细节部分的设计，花架、铁艺、装饰构建的运用，形成了小镇热烈活泼的 氛围3 .首层花园增加首层住户的户外活动，体现洋房的特质4 .层层退台形成的露台，增加室内外的空间过渡5 .外置楼梯提供到达室外的便捷通道，增

16、加与自然的亲近花园洋房与小镇中心的层次感示意图3.4.3.4户型推荐：万科城 6层洋房首层：128平米4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层二层：111平米 3室2厅2卫三层： 98平米 3室2厅2卫四层： 88平米 3室2厅2卫五层：80平米 2室2厅1卫六层：72平米 2室2厅1卫3.4.4产品外立面原则建筑风格建议意大利托斯卡纳建筑风格 ；建筑外形高低错落，装饰材料厚实，形成特有的品质感；注意从细节提升品质，如从空调机位隐蔽、落水管外露、屋顶造型等方面, 超越市场。丰富的建筑形态和层次感平面变化丰富，易于形成围合空间，实现多重院落；高低错落的层面，凹凸有致的墙体，以及用天然材料，如石灰、

17、木头和灰泥勾勒出来的外墙是这类建筑的典型特征；3壬体爱用f kMYR注洞般lih ri*科中杳就率，梅醉窗世野.用百 装亳房蹄.僖现大火.野生ir宏任Mh 打科城 区刘，社研客户身也黑，通育且标写尸 林祓祖苒f”；河七和彳族甘用，怅£回 丰窜，'果总圭*国加立HS艳的推曲匕现貌不匀的墙壁，深绿色的再叶曾，相纣色的陶瓦用质.黑色的铁兑 ,开藁鲜花的阳台尤其是北瀛藤磋的墙.表送T托斯卡纳的色彩07项目建筑外立面示意图3.5配套设施3.5.1 商业3.6.1.1 分布：在泉海路与大田路交汇处；3.6.1.2 商业形态：结合会所设11,地上 2层，地下一层；3.6.1.3 面积：总面

18、积3000平米，其中会所面积约1800-2400平米，其余为商业配套及办公用房3.6.1.4 设计建议：1. 建筑风格与住宅统一2. 预留水电燃气接口;3. 5.2 小镇中心小镇中心是小镇生活方式会聚点，提供聚会、休闲、交友、聊天的场所，是 小镇生活氛围的集成展示小镇中心的展示在营销期对于项目差异化形象的示范起了决定性作用小镇中心意向一一充分利用地块的城市界面，整合各要素作集 中的风情展示社区标识物TowerPlazaApartmentStreet设计要点原则集合多条动线的社区广场标识性的销售中心或商业主力店充满热力风情的洋房住宅充满活力的风情街区突出社区人口的标识性欧式城邦中心的原型再说延展

19、商业面，考虑商业经营的需求街道、广场、钟塔、喷泉、咖啡座、绿化与住宅部分形成有效的区隔，减少相一十5本报告是严格保密的。互干扰小镇中心意向示意图3.5.2.1 小镇中心要素：一个聚集中心 一一广场、会所标志物 钟塔交往、生活场所 社区商业：咖啡馆、超市等休闲氛围一一喷泉、花坛、座椅，宜人尺度人文气息一一涉及历史的、传奇的、文化的人事物 宜人尺度一一建筑空间比例舒适3000平米，包括会所、3.5.2.2 小镇中心规模建议：建议本项目配套总面积建议商业、物业办公用房等，其中会所面积1800-2400 平米，社区商业及其他1000平米左右，中心广场规模在2000-3000 平米左右;3.5.2.3

20、布局建议：以广场为中心，以钟楼和会所作为建筑统领， 在广场周边以洋房配合商业，围合成层次丰富的聚集中心3.5.3会所3.5.3.1 功能建议：极品 spa及红酒博物馆3.5.3.2 极品 Spa :概念：以总统套房的形式提供若干独立服务单元，配备高素质专业技师贴身服务， 设立多种温泉体验设施并首次引进土耳其鱼疗养生概念，所有服务须预约体验，可 与亲朋挚友共同分享设计要点：服务区可分 4-8个独立单元，组合方式灵活，便于运营布局不意：青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书专属温泉2区专属温泉1区200-300 平米专属温泉3区餐饮服务50-100平米150-200 平米150-200 平米专属温泉4

21、区100平米功能设置:温泉区：以套房形势，冷泉池、热泉池、鱼疗汤池、更衣室、休息室、会客室、棋牌室、按摩室，可考虑结合布置餐饮服务区：西餐简餐、冷热饮供应3.5.3.3 红酒博物馆功能设置：红酒展廊、红酒吧、红酒窖设计要求：红酒展廊可考虑结合酒吧或公共区域结合布置；红酒窖要求恒温恒湿；3.5.3.4 面积分配：功能区域功餐设修建过积建议专属温泉服务区 '亲泉er负疗国会功曜通泉水疗毋售常眠为 顶级温泉Eg 亚身区1801卬0平米尊贵红酒区其他*延酉博渤S*红酒商业（酒吧箸）中大堂.谭鹤用品等400-50CT#40坪米合计I约10002400平米3.6园林规划3.6.1 作用：营造小镇意

22、向，体现小镇风情；形成差异化形象，体现项目品质感降低视觉密度，减少建筑密集带来的压迫感3.6.2 设计原则1. 大手笔立形，达到平台水平2. 小环境抒情，提升品质感3. 尽量扩大景观用地3.6.3设计建议大手笔立形一一水系为主线打造异域风情内环，以外边界和南侧绿地共同构成功能外环内环通过两大水系和景观节点营造风情感，外环建立项目边界景观布局不意图景观设计参考图片3.6.3.1 内环建议：以水系为主，小品增加风情感3.6.3.2 外环建议：建立边界方式一：起坡围合在市政绿地内部营造连续的坡地以形成对地块的围合。道路侧坡度较陡，地块侧坡度较缓。道路侧可密植本地树种，并设置铁艺栏杆围墙，通过硬质隔断建立边界。适宜在地块北边界采用。优点：减少道路对地块内部干扰，同时有利于转化低洼地势，便于景观营造景观设计造坡效果示意方式二：护城河方式加大地块边界与道路平面的高差，仿效护城河方式，通过栈桥的形式进入地块。根据实际情况，沟内可充水成为进入屏障或者在沟底设置铁艺围墙，通过心理 感知建立边界感。适宜在地块东边界采用。优点：栈桥方式有利于增强小镇意向，增强私属感, 同时降低围墙对社区对外形象的干扰。通过栈桥进入地块道路原地形剖面挖河示意3.6.3.3 小环境抒情通过小品、雕塑、园艺等符号增加景观风情体验200801 P. 2 6景观园林小品设置示例3.