六五普法培训土地相关法律问题

1、华池县司法局乔川司法所-新农村建设中的常见法律问题新农村建设对基层干部提出的新要求在日常管理工作中要树立法律意识要培养法律思维要善于用法律手段去解决问题 古代商鞅曾有一个形象的比喻： 一兔走，百人逐之，非以兔可以分为百也，由名分之未定也。 夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也。 法律具有法律具有“定纷止争定纷止争”的社会功能的社会功能一、农村土地承包经营权流转法律知识l 土地承包经营权流转。l 转让农村土地承包经营权应当符合的条件。l 土地承包经营权流转的基本原则。l 土地承包经营权流转合同应当包括的内容。l 农村土地承包经营权流转的方式。土地承包经营权流转l 土地承包经营权流转，指土地承包

2、经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件移转给他人的行为。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的农户。 转让农村土地承包经营权应当符合什么条件？ 农村土地承包法农村土地承包法第四十一条规定：第四十一条规定： 承包方有稳定的非农职承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原来承包方与发包方在该土地上的承包发

3、包方确立新的承包关系，原来承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。关系即行终止。 按照该条法律规定，转让农村土地承包经营权应当按照该条法律规定，转让农村土地承包经营权应当符合以下条件：符合以下条件： （1 1）转让方有稳定的非农职业或者稳）转让方有稳定的非农职业或者稳 定的收入来源。定的收入来源。 （2 2）经发包方同意。）经发包方同意。 （3 3）受让方应当是从事农业生产经营）受让方应当是从事农业生产经营 的农户。的农户。 （1）平等协商、自愿有偿原则。 （2）不改变土地所有权的性质和土地的农业用途的原则。 （3）流转的期限不得超过承包期剩余年限的原则。 （4）受让方需有农业生产经营能力

4、原则。 （5）本集体经济组织成员优先原则。土地承包经营权流转的原则有那些？l 依据农村土地承包法第37条第2款规定：土地承包经营权流转合同应当具备以下主要条款：l (一)双方当事人的姓名、住所;l (二)流转土地的名称、坐落、面积、质量等级;l (三)流转的期限和起止日期;l (四)流转土地的用途;l (五)双方当事人的权利和义务;l (六)流转价款及支付方式;l (七)违约责任。土地承包经营权流转合同应当包括哪些内容？农村土地承包经营权流转的方式有那些？ 农村土地承包法第32条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他流转方式。 （1）转包。转包主要发生在

5、农村集体经济组织内部农户之间。 （2）出租。出租主要是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。 （3）互换。互换是农村集体经济组织内部的农户之间，为方便耕种和各自需要，对各自的土地承包经营权的交换。 （4）转让。转让是农户将土地承包经营权转移给他人，转让使农户丧失对承包土地的使用权。 （5）入股。即承包方将土地使用权入股，参加农业股份制，农业股份合作制或实行“股田制”并以入股股份作为分红的依据。案例2000年3月，某村村民王某，将自己位于本村北大路旁的5亩承包地的承包经营权，以5000元的价格转让给本村李某父亲老李，之后李某之父老李一直耕种该承包地。2001年6月老李又用这5亩承包地

6、互换了本村陈某位于南头的5亩承包地，互换双方及王某三方又签订了承包地互换协议，此后李某家耕种该土地7年之久，在此期间三方共守约定没有出现争议。2004年，李某之父老李因病去世。2008年秋，因机场建设需要，有关主管部门依法征用了李某从陈某家互换来的5亩承包地，并付给一定的征用补偿。但陈某看到政府补款时，他称承包地互换违法，阻挠李某领取该地的补偿费。为此，李某诉讼法院要求确认与陈某的互换协议有效，同时享有该5亩承包地的征用补偿款。那么李某与陈某的互换协议是否定有效？李某是否享有五亩承包地的征用补偿款？ 法律分析法律分析 本案是一起涉及土地承包经营权流转的案件。本案中，第一，土地承包经营权的取得问

7、题依据土地承包合同取得土地承包经营权，是获得土地承经营权的最基本方式，也是最主要方式。第二，土地承包经营权流转的登记制度问题随着我国物权法的颁布，土地承包经营权的不动产物权地位得到确认，而土地承包经营权登记制度是物权制度的重要组成部分，登记最主要功能是对物权的设立、变更及消灭而产生公示公信的作用。农村土地承包法第38条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”第三，土地承包经营权流转方式中转让、互换的效力问题。依据中华人民共和国农村土地承包法第37条之规定，“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其

8、他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。综上本案中，李某之父老李先基于转让协议取得王某位于本村北大路旁的5亩承包地，后基于互换协议取得陈某位于南头的5亩承包地，2004年李某作为继承人在承包期内继续承包位于南头的5亩地。所以，当2008年秋因机场建设，有关部门需要征用南头的5亩地时，对于依法享有这块的土地承包经营权的李某来说，应当得到相应的土地征用补偿费，二、宅基地相关法律问题l宅基地使用权l宅基地使用权的取得 l宅基地使用权人的权利和义务 l宅基地使用权能否转让宅基地使用权的含义 物权法第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附

9、属设施。”宅基地使用权的法律特征l农村宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。l宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。l集体经济组织的成员每户只能申请一处宅基地。宅基地使用权的取得条件 (1)没有宅基地。凡无宅基地的、因国家或乡(镇)建设需要另行安排宅基地的、在农村落户需建住宅而无宅基地的公民，均可向村民委员会或村农业集体经济组织申请划拨宅基地。(2)应当使用原有的宅基地和村内空闲地。确需使用耕地的，须经县级人民政府批准。(3)宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权的取得条件 l (4)出卖、出租住房后再申请划拨宅基地的，不予批准。l (5)经法定程序

10、批准。宅基地使用申请人应当先向村民委员会或村农业集体经济组织提出用地申请，经村民代表会或者村民大会讨论通过后，报人民政府批准。 其中，需要使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，报乡级人民政府批准；需要使用耕地的，由乡级人民政府审核，经县级人民政府土地管理部门审查同意后，报县级人民政府批准。l (6)丈量划至、发证确权。经有批准权的人民政府批准后，由村主管机构派专人丈量、划清四至，发给宅基地使用证，确认使用权。 宅基地使用权人的权利(1)为保有住宅而长期使用宅基地的权利。宅基地和房屋联为一体，不能分离，房屋所有权与宅基地使用权也紧密相联。房屋所有权不发生变动，宅基地使用权也不发生变动。(2)依

11、法转让房屋所有权时一并转让宅基地使用权的权利。当事人必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。(3)在宅基地空闲处从事种植以为收益的权利。(4)在宅基地空闲处修建生产生活需要的小型建筑物、设施的权利。(1)按照批准的用途使用宅基地的义务。宅基地使用权人只能在划拨的宅基地上建造住宅，不得擅自变更用途，更不能买卖、出租或以其他形式非法转让土地。新划拨的宅基地，使用权人必须在规定的期限内建房。违反这一义务的，土地所有人有权收回土地使用权。(2)按照批准的面积建房造院的义务。任何人不得采取任何不法手段，多占土地以作宅基地。(3)服从国家、集体统一规划

12、的义务。因国家、集体统一规划，需要变更宅基地时，使用权人不得阻扰，但因变更给使用权人造成困难或损失时，应当依法予以补偿。(4)行使宅基地使用权不得妨碍公共利益和相邻人合法利益的义务。宅基地使用权人的义务宅基地使用权能否转让？ l宅基地使用权不得单独转让。这是宅基地使用权行使的最大特点。l建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。l宅基地使用权不得抵押。建造在该宅基地上的住房抵押的，在实现抵押权时，宅基地使用权一并转让。l根据我国目前的法律规定，宅基地使用权的转让只能在集体组织内部成员之间进行，并且要获得批准。l 1990年1月，原告黎某与甲村经济合作社签订了一份土地出租合同书，约定：

13、甲村出租一块土地给原告黎某长期使用，原告黎某一次性支付人民币11万元，可在该土地上搞种植业、建厂房和住宅；但建厂房、住宅等，须经土地管理部门批准。l 其后黎某未经土地管理部门批准，即动工兴建住宅。在建筑过程中，有关机关工作人员多次劝阻，黎某仍继续施工，于1990年10月竣工，共计建有住宅楼两幢及厨房、凉亭、车库、篮球场等建筑物。经测量，黎某所建住宅非法占地4969平方米。案例解读l1991年3月，县土地管理局依据土地管理法第45条的规定：农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，认定黎某未经批准非法占地建住宅，对其作出行政处罚决定。l1991年4月，黎某不服县土地管理局的处罚决定，向县

14、法院起诉。一、二审判决都维持了被告乙县土地管理局的行政处罚决定。案例解读法律分析 l 本案的焦点在于原告是否取得了宅基地使用权。l 集体合作社虽是土地的合法所有人，当然地享有对土地的处分权，但是必须遵守国家有关土地管理的强制性法律规定。非本集体成员不得通过购买、租赁等方式取得宅基地使用权。l 本案中原告虽与合作社订立了土地租赁合同，并支付了土地使用费，却因未取得本村居民的身份，而不能取得宅基地使用权；其直接租用合作社的土地，进行大规模住宅建设，显然超出了法律关于村民宅基地使用面积的限制性标准，是违法的。l 土地管理法第45条规定，农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。法院一审、二审

15、判决维持被告县土地管理局的行政处罚决定，是正确的。三、相邻权和地役权纠纷l 相邻权的含义l 地役权的含义l 相邻权与地役权的区别相邻权的含义l相邻权，又称相邻关系，这两种叫法的出发点不一样，相邻权主要是针对相邻关系中权利人的角度而言的。l它是指不动产相互毗邻的两个或两个以上的所有人或使用人，在行使自己权利时发生的权利义务关系。l所有人或使用人在对不动产加以占有、使用、收益、处分产生矛盾时，应当运用法律调节彼此间的矛盾，使他们有权从邻方得到必要的便益，并防止来自邻方的危险和损害。权利人对各自权利的行使都应有所节制，不能损害邻方的合法权益。比较常见的相邻关系有以下几种：（）相邻土地使用关系；（）相

16、邻用水、流水、截水、排水关系；（）相邻防险、排污关系；（）相邻管线安设关系；（）相邻光照、通风、音响、震动关系；（）相邻竹木归属关系。常见的相邻权关系民法通则第83条规定：不动产的相邻各方 ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。物权法第84条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。相邻权纠纷处理原则地役权的含义 1.这里的“役”就是使用的意思。地役权，为增加自己土地的利用价值，而按照合同约定，在他人土地上设置的

17、利用他人土地的权利。2.在地役权所涉的两个地块中，需要役使他人土地的地块称为“需役地”；而供他人役使的地块则称为“供役地”。需役地权利人拥有地役权，称为“地役权人”。地役权的含义 3.地役权对地役权人来说是其权利的扩大，而对地役人来说是一种义务或对其权利的限制。我国物权法专门用一章规定了“地役权”。 4.地役权人可以是土地所有权人，也可以是土地承包经营权、宅基地使用权等权利人。土地承包经营权、宅基地使用权转让的，地役权一并转让。l地役权是一种由约定而取得的权利；相邻权则是由法律直接规定的。l地役权可以是有偿的，也可以是无偿的；而相邻权只要未给对方造成损害，一般都是无偿的。l两者提供便利的内容也

18、有不同。地役权的设立是为了地役权人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准。而相邻权则是为了调和不同物权人之间的权利，对他们的各自权利给予一定的限制，使得大家共同方便使用，这是比较低的标准。地役权与相邻权的区别 l附属设施使用权。供役地人在不妨碍地役权行使的范围内，可以行使与地役权人相同的权利，可以使用地役权人在供役地上修建的附属设施。l对价支付请求权。地役权的设定为有偿时，供役地人有权请求需役地人支付相应对价。l利用场所变更请求权。供役地人因使用土地的需要，可在不影响地役权设立目的的前提下，请求变更供役地的利用场所及方法。地役权人的权利 l 正当使用义务。即地役权人对供役地的使用，应当在设立

19、地役权的目的范围内使用，并必须选择对供役地损害最小的地方和方式加以使用。因行使地役权的行为造成供役地变动、损害的，应在使用完毕后恢复原状或补偿损失。l 维持设置义务。地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的附属设施，有保养、维修、管理的义务。地役权人与供役地人对附属设施的保养、维修、管理另有约定的除外。l 公序良俗义务。地役权的行使，不得损害社会公共利益。 地役权人的义务 l 案例甲承包了本村的一片菜园，在菜园西部有一口井。乙承包本村一片果园，位于甲承包菜园的东边，且乙果园的东面有一口井，两口井都属于集体所有。甲、乙各自在邻近的井挑水浇灌，相安无事。1995年大旱，乙东面的井枯竭，果园的树苗奄奄一息，乙遂经常经过甲的菜园到甲