永川协信中心一期商业分析

1、永川协信中心一期商业分析本次分析重点1、一期商业一期商业整体分析2、一期商业一期商业楼层分析3、一期商业一期商业价格分析4、一期商业一期商业销售策略1. 一期商业整体分析1、一期商业整体整体分析永川协信中心的一期商业街，叫滨湖新天地步行街，全长？米，总体量永川协信中心的一期商业街，叫滨湖新天地步行街，全长？米，总体量3万方，它是永川第一条步行街，分为万方，它是永川第一条步行街，分为4个出入口，个出入口，2个滨湖入口，个滨湖入口，1个景观平台个景观平台,1个小区入口，个小区入口，7个商业广场，滨湖商业街达到？米。个商业广场，滨湖商业街达到？米。1广场广场2广场广场3 广场广场5广场广场6广场广场

2、7广场广场三入口三入口二入口二入口一入口一入口景观平台景观平台滨湖入口滨湖入口滨湖入口滨湖入口总结：永川第一条步行街，是永川最好的，最大的，最值得期待的，它类似重庆观音桥，建成之总结：永川第一条步行街，是永川最好的，最大的，最值得期待的，它类似重庆观音桥，建成之后，将改变永川商业格局。后，将改变永川商业格局。17#18#16#15#销售销售中心中心4广场广场四入口四入口小区入口小区入口2. 一期商业楼层分析2、1.1一期商业楼层楼层分析-1F面积分析面积区间面积区间 （单位：）（单位：）数量数量 （单位：个）（单位：个）10-20320-303830-401840-503550-604060-

3、702370-801780-90690-1001100以上（ 120.16、147.48 ）2合计合计183183楼栋楼栋面积面积 （单位：）（单位：）数量数量 （单位：个）（单位：个）备注备注154500.2176a：1009.57 b：1390.18 c：991.29 d：1109.17161853.1150/171520.5827181273.2930合计合计9147.199147.19183183备注：备注：一、一、15栋分为栋分为a、b、c、d四个分段，且全为内街，其余四个分段，且全为内街，其余3栋全为外街，故面积分内外街占比分别为栋全为外街，故面积分内外街占比分别为49%、51%；

4、二、商铺个数分内外街占比分别为二、商铺个数分内外街占比分别为41%、59%。2、1.2一期商业楼层楼层分析-1F指标分析指标分析1F:1、升降梯、升降梯4部；部； 2、扶梯、扶梯4部；部； 3、消防梯、消防梯13部；部；小结：一楼临街，昭示性强，客流量大，临近小结：一楼临街，昭示性强，客流量大，临近4大主入口大主入口和湖滨休闲带，设置升降梯等聚集人流的配置，对商铺的和湖滨休闲带，设置升降梯等聚集人流的配置，对商铺的升值空间带来巨大潜力。升值空间带来巨大潜力。2、1.3一期商业楼层楼层分析-1F商业说辞商业说辞15A15B15C15D15#15#商业说辞商业说辞15A:1、地处步行街第一入口，靠

5、近、地处步行街第一入口，靠近人民大道，且有人民大道，且有2个中心广场，人气个中心广场，人气旺，昭示强；旺，昭示强；2、临近电扶梯和升降梯，设置公共、临近电扶梯和升降梯，设置公共卫生间，人流量大；卫生间，人流量大；3、户型整体方正，实用性强。、户型整体方正，实用性强。4、面积区间、面积区间21-150，适应人群广。，适应人群广。15B：1、位于内街中段，临近湖滨、位于内街中段，临近湖滨入口和中心广场，聚集人气；入口和中心广场，聚集人气；2、设置、设置2个升降梯，吸引人流量；个升降梯，吸引人流量；3、户型方正，实用性强。、户型方正，实用性强。4、面积区间、面积区间19-85，适应人群广，适应人群广

6、.15C：1、临近步行街第二入口、第、临近步行街第二入口、第三入口和小区入口，位于三入口和小区入口，位于2个中心广个中心广场，聚集人气；场，聚集人气；2、户型整体方正，实用性强。、户型整体方正，实用性强。15D：1、临近步行街第二入口和第、临近步行街第二入口和第三入口，位于三入口，位于2个中心广场，聚集人个中心广场，聚集人气；气；2、户型整体方正，实用性较强；、户型整体方正，实用性较强；3、少量不规则设计布局，增强客户、少量不规则设计布局，增强客户体验感，增加购物乐趣。体验感，增加购物乐趣。小结：小结：1、15号分为号分为A、B、C、D四个标段，属于步行街内广场形式，对商业四个标段，属于步行街

7、内广场形式，对商业人气聚集带来很大作用；人气聚集带来很大作用； 2、15号商业临近号商业临近4个出入口、个出入口、1个小区入口、个小区入口、7个商业广场，整条商业街个商业广场，整条商业街全长达到？米，全线无障碍动线设计，带来巨大的人流量。全长达到？米，全线无障碍动线设计，带来巨大的人流量。2、1.3一期商业楼层楼层分析-1F商业说辞商业说辞1616#16#商业说辞商业说辞1、紧邻步行街第三大入口，靠近主、紧邻步行街第三大入口，靠近主干道昌州大道，且有干道昌州大道，且有2个中心广场，个中心广场，人气旺，昭示强；人气旺，昭示强；2、临近电扶梯和消防梯，人流量大；、临近电扶梯和消防梯，人流量大；3、

8、户型整体方正，实用性强；、户型整体方正，实用性强；4、面积区间、面积区间15-65，适宜人群多，适宜人群多，客户购买性强；客户购买性强；5、少量不规则设计布局，增强客户、少量不规则设计布局，增强客户体验感，增加购物乐趣。体验感，增加购物乐趣。小结：小结：16号商业街有一定内外街之分，各有优势，外街昭示性强，内街聚集人气，面积适号商业街有一定内外街之分，各有优势，外街昭示性强，内街聚集人气，面积适中，辐射人群广，客户接受度高。中，辐射人群广，客户接受度高。2、1.3一期商业楼层楼层分析-1F商业说辞商业说辞1717#17#商业说辞商业说辞1、紧靠第二入口及滨湖入口，内街、紧靠第二入口及滨湖入口，

9、内街正对小区入口，且有正对小区入口，且有2个中心广场，个中心广场，聚集人气，昭示强；聚集人气，昭示强；2、临近景观步道、休闲体验感强，、临近景观步道、休闲体验感强，人流量大；人流量大；3、户型整体方正，实用性强；、户型整体方正，实用性强；4、面积区间、面积区间45-120，适用人群较，适用人群较广；广；5、内外街位于整体商业中段，临近、内外街位于整体商业中段，临近湖滨入口和中心广场，聚集人气，湖滨入口和中心广场，聚集人气，升值空间大。升值空间大。6、可视性强，与星光时代广场两两、可视性强，与星光时代广场两两相应。相应。小结：小结：17号楼与星光时代广场两两相对，可视性强，最具整条商业街的人流量

10、，面积区间号楼与星光时代广场两两相对，可视性强，最具整条商业街的人流量，面积区间40-60居多，居多，客户更容易接受。客户更容易接受。2、1.3一期商业楼层楼层分析-1F商业说辞商业说辞1818#18#商业说辞商业说辞1、紧靠第三入口及滨湖入口，且有、紧靠第三入口及滨湖入口，且有1个中心广场，聚集人气，昭示强；个中心广场，聚集人气，昭示强；2、可观兴龙湖全景，景观步道之上、可观兴龙湖全景，景观步道之上、休闲体验感强，动静结合，身灵其休闲体验感强，动静结合，身灵其境；境；3、户型整体方正，实用性强；、户型整体方正，实用性强；4、面积区间、面积区间24-75，大小业态均，大小业态均适用；适用；5、

11、内外街位于整体商业前段，临近、内外街位于整体商业前段，临近湖滨入口和中心广场，兴龙湖大道，湖滨入口和中心广场，兴龙湖大道，聚集人气，升值空间大。聚集人气，升值空间大。6、与星光时代广场平行，可视性强。、与星光时代广场平行，可视性强。小结：小结：18#处于兴龙大道步行街入口，昭示性强；靠近售房部中心广场，人流量大聚集人气；湖景处于兴龙大道步行街入口，昭示性强；靠近售房部中心广场，人流量大聚集人气；湖景视野面最好的一栋，整体商业环境最完善。视野面最好的一栋，整体商业环境最完善。2、2.1一期商业楼层楼层分析-2F面积分析面积区间面积区间 （单位：）（单位：）数量数量 （单位：个）（单位：个）20-

12、30530-40940-501550-602760-702270-801980-901390-1006100-1505150-200（167.43）1200以上（218.5、254.57）2合计合计124124楼栋楼栋面积面积 （单位：）（单位：）数量数量 （单位：个）（单位：个）备注备注154528.4670a：869.92 b：1435.86 c：1074.48 d：1148.2161490.3124/171109.8918181212.3112合计合计8340.978340.97124124备注：备注：一、一、15栋分为栋分为a、b、c、d四个分段，且全为内街，其余四个分段，且全为内街，

13、其余3栋全为外街，故面积分内外街占比分别为栋全为外街，故面积分内外街占比分别为54%、46%；二、商铺个数分内外街占比分别为二、商铺个数分内外街占比分别为56%、44%。2、2.2一期商业楼层楼层分析-2F指标分析指标分析2F：1、中庭、中庭6处；处； 2、连廊、连廊5个；个； 3、升降梯、升降梯4部；部； 4、扶梯、扶梯6部；部； 5、消防梯、消防梯12部；部；小结：配置完善，提高对客户购物体验感，加大客户选择此购物地的首选小结：配置完善，提高对客户购物体验感，加大客户选择此购物地的首选地的机率。地的机率。2、1.3一期商业楼层楼层分析-2F商业说辞商业说辞15#15#商业说辞商业说辞15A

14、：1、临近电扶梯和升降梯，设、临近电扶梯和升降梯，设置公共卫生间，人流量大；置公共卫生间，人流量大；2、户型整体方正，实用性强。、户型整体方正，实用性强。3、面积区间、面积区间20-90，辐射人群广，辐射人群广，投资性强；投资性强；15B：1、临近、临近2个连廊，位于内街中个连廊，位于内街中段，临近湖滨入口和中心广场，聚段，临近湖滨入口和中心广场，聚集人气；集人气；2、设置、设置2个升降梯，吸引人流量；个升降梯，吸引人流量；3、户型方正，实用性强；、户型方正，实用性强；4、面积区间、面积区间23-113，辐射人群广，辐射人群广，投资自用合理利用；投资自用合理利用；15C：1、临近步行街第二入口

15、、第、临近步行街第二入口、第三入口和小区入口，位于三入口和小区入口，位于2个中心广个中心广场，聚集人气；场，聚集人气；2、户型整体方正，实用性强。、户型整体方正，实用性强。3、面积区间、面积区间35-75，投资性强；，投资性强；15D：1、临近步行街第二入口和第、临近步行街第二入口和第三入口，位于三入口，位于2个中心广场，聚集人个中心广场，聚集人气；气；2、户型整体方正，实用性较强；、户型整体方正，实用性较强；3、少量不规则设计布局，增强客户、少量不规则设计布局，增强客户体验感，增加购物乐趣；体验感，增加购物乐趣；4、面积区间、面积区间20-220，投资自用皆，投资自用皆宜。宜。15A15B1

16、5C15D小结：小结：1、15号分为号分为A、B、C、D四个标段，配置四个标段，配置4部升降梯，部升降梯，6部扶梯、部扶梯、6部消部消防梯，高配置，带来舒适购物环境的同时，带来巨大人流。防梯，高配置，带来舒适购物环境的同时，带来巨大人流。2、1.3一期商业楼层楼层分析-2F商业说辞商业说辞16#16#商业说辞商业说辞1、位于昌州大道主干道二楼，自身、位于昌州大道主干道二楼，自身有两大中庭广场及两个连廊，且有有两大中庭广场及两个连廊，且有2个扶梯进行人流输送，对人流量有个扶梯进行人流输送，对人流量有一定保障；一定保障；2、户型方正，实用性强；、户型方正，实用性强；3、扶梯设置、扶梯设置3部，客户

17、安全保障性部，客户安全保障性强；强；4、面积区间、面积区间35-255，适用经营范，适用经营范围广，投资自用强。围广，投资自用强。小结：小结：1、位于昌州大道主干道二楼，昭示性强；、位于昌州大道主干道二楼，昭示性强； 2、面积合理，适用人群广，投资自用皆宜；、面积合理，适用人群广，投资自用皆宜； 3、配置扶梯、配置扶梯3部、升降梯部、升降梯2部，客户购物舒适度强。部，客户购物舒适度强。2、1.3一期商业楼层楼层分析-2F商业说辞商业说辞17#17#商业说辞商业说辞1、正对湖滨，昭示性强，且有、正对湖滨，昭示性强，且有2个个扶梯设置，带来巨大人流量；扶梯设置，带来巨大人流量；2、户型整体方正，实

18、用性强；、户型整体方正，实用性强；3、面积区间、面积区间30-95，适用人群广，适用人群广，投资自住皆宜。投资自住皆宜。小结：小结：1、正对湖滨，昭示性强，休闲带，人气旺，且配置、正对湖滨，昭示性强，休闲带，人气旺，且配置2个扶梯，带来巨大人流；个扶梯，带来巨大人流； 2、面积区间合理，适用人群广，且户型方正适用，投资性强。、面积区间合理，适用人群广，且户型方正适用，投资性强。2、1.3一期商业楼层楼层分析-2F商业说辞商业说辞18#18#商业说辞商业说辞1、地处步行街第一入口二楼，靠近、地处步行街第一入口二楼，靠近人民大道，且有人民大道，且有2个中心广场，人气个中心广场，人气旺，昭示强；旺，

19、昭示强；2、临近电扶梯和升降梯，设置公共、临近电扶梯和升降梯，设置公共卫生间，人流量大；卫生间，人流量大；3、户型整体方正，实用性强；、户型整体方正，实用性强；4、面积区间、面积区间50-130，投资自用皆，投资自用皆宜。宜。小结：小结：1、临近人民大道，且正对湖滨，且临近、临近人民大道，且正对湖滨，且临近2个中心广场，昭示性强，带来巨大人流量；个中心广场，昭示性强，带来巨大人流量；2、面积区间合理，适用人群广，投资自用皆宜，性价比高。、面积区间合理，适用人群广，投资自用皆宜，性价比高。2、3.1一期商业楼层楼层分析-3F面积分析面积区间面积区间 （单位：）（单位：）数量数量 （单位：个）（单

20、位：个）20-30830-401840-501850-602460-701770-801480-90490-1004100-1503150-2001200以上2合计合计113113楼栋楼栋面积面积 （单位：）（单位：）数量数量 （单位：（单位：个）个）备注备注153151.7561a：611.6 b：1137.01 c：699.34 d：703.8161346.9925/171132.2312181079.7115合计合计6710.68 6710.68 113113备注：备注：一、一、15栋分为栋分为a、b、c、d四个分段，且全为内街，其余四个分段，且全为内街，其余3栋全为外街，故面积分内外街

21、占比分别为栋全为外街，故面积分内外街占比分别为47%、53%；二、商铺个数分内外街占比分别为二、商铺个数分内外街占比分别为54%、46%。2、3.2一期商业楼层楼层分析-3F指标分析指标分析3F：1、中庭、中庭6处；处； 2、连廊、连廊5个；个； 3、升降梯、升降梯4部；部； 4、扶梯、扶梯2部；部； 5、消防梯、消防梯12部；部；小结：配置完善，提高对客户购物体验感，加大客户选择此购物地的首选小结：配置完善，提高对客户购物体验感，加大客户选择此购物地的首选地的机率。地的机率。2、1.3一期商业楼层楼层分析-3F商业说辞商业说辞15#15#商业说辞商业说辞15A：1、临近电扶梯和升降梯，设、临

22、近电扶梯和升降梯，设置公共卫生间，人流量大；置公共卫生间，人流量大；2、户型整体方正，实用性强。、户型整体方正，实用性强。3、面积区间、面积区间25-55，辐射人群广，辐射人群广，投资性强；投资性强；15B：1、临近、临近2个连廊，位于内街中个连廊，位于内街中段，临近湖滨入口和中心广场，聚段，临近湖滨入口和中心广场，聚集人气；集人气；2、设置、设置2个升降梯，吸引人流量；个升降梯，吸引人流量；3、户型方正，实用性强；、户型方正，实用性强；4、面积区间、面积区间50-80，辐射人群广，辐射人群广，投资自用合理利用；投资自用合理利用；15C：1、临近步行街第二入口、第、临近步行街第二入口、第三入口

23、和小区入口，位于三入口和小区入口，位于2个中心广个中心广场，聚集人气；场，聚集人气；2、户型整体方正，实用性强。、户型整体方正，实用性强。3、面积区间、面积区间30-65，投资性强；，投资性强；15D：1、临近步行街第二入口和第、临近步行街第二入口和第三入口，位于三入口，位于2个中心广场，聚集人个中心广场，聚集人气；气；2、户型整体方正，实用性较强；、户型整体方正，实用性较强；3、少量不规则设计布局，增强客户、少量不规则设计布局，增强客户体验感，增加购物乐趣；体验感，增加购物乐趣；4、面积区间、面积区间20-220，投资自用皆，投资自用皆宜。宜。小结：小结：1、15号分为号分为A、B、C、D四

24、个标段，配置四个标段，配置4部升降梯，部升降梯，6部扶梯、部扶梯、6部消部消防梯，高配置，带来舒适购物环境的同时，带来巨大人流。防梯，高配置，带来舒适购物环境的同时，带来巨大人流。2、1.3一期商业楼层楼层分析-3F商业说辞商业说辞16#16#商业说辞商业说辞1、位于昌州大道主干道二楼，自身、位于昌州大道主干道二楼，自身有两大中庭广场及两个连廊，且有有两大中庭广场及两个连廊，且有2个扶梯进行人流输送，对人流量有个扶梯进行人流输送，对人流量有一定保障；一定保障；2、户型方正，实用性强；、户型方正，实用性强；3、扶梯设置、扶梯设置3部，客户安全保障性部，客户安全保障性强；强；4、面积区间、面积区间

25、35-110，适用经营范，适用经营范围广，投资自用强。围广，投资自用强。小结：小结：1、位于昌州大道主干道二楼，昭示性强；、位于昌州大道主干道二楼，昭示性强； 2、面积合理，适用人群广，投资自用皆宜；、面积合理，适用人群广，投资自用皆宜； 3、配置扶梯、配置扶梯3部、升降梯部、升降梯2部，客户购物舒适度强。部，客户购物舒适度强。2、1.3一期商业楼层楼层分析-3F商业说辞商业说辞17#17#商业说辞商业说辞1、正对湖滨，昭示性强，且有、正对湖滨，昭示性强，且有2个个扶梯设置，带来巨大人流量；扶梯设置，带来巨大人流量；2、户型整体方正，实用性强；、户型整体方正，实用性强；3、面积区间、面积区间5

26、5-215，适用人群广，适用人群广，投资自住皆宜。投资自住皆宜。小结：小结：1、正对湖滨，昭示性强，休闲带，人气旺，且配置、正对湖滨，昭示性强，休闲带，人气旺，且配置2个扶梯，带来巨大人流；个扶梯，带来巨大人流； 2、面积区间合理，适用人群广，且户型方正适用，投资性强。、面积区间合理，适用人群广，且户型方正适用，投资性强。2、1.3一期商业楼层楼层分析-3F商业说辞商业说辞18#18#商业说辞商业说辞1、地处步行街第一入口二楼，靠近、地处步行街第一入口二楼，靠近人民大道，且有人民大道，且有2个中心广场，人气个中心广场，人气旺，昭示强；旺，昭示强；2、临近电扶梯和升降梯，设置公共、临近电扶梯和升

27、降梯，设置公共卫生间，人流量大；卫生间，人流量大；3、户型整体方正，实用性强；、户型整体方正，实用性强；4、面积区间、面积区间20-100，投资自用皆，投资自用皆宜。宜。小结：小结：1、临近人民大道，且正对湖滨，且临近、临近人民大道，且正对湖滨，且临近2个中心广场，昭示性强，带来巨大人流量；个中心广场，昭示性强，带来巨大人流量；2、面积区间合理，适用人群广，投资自用皆宜，性价比高。、面积区间合理，适用人群广，投资自用皆宜，性价比高。2、4.1一期商业楼层楼层分析-4F面积分析面积面积 （单位：）（单位：）数量数量 （单位：个）（单位：个）50.59153.38172.341106.911108.071109.442124.741150.022177.961合计合计1111楼栋楼栋面积面积 （单位：）（单位：）数量数量 （单位：个）（单位：个）17503.26618709.655合计合计1212.91 1212.91 1111备注：备注：一、一、4F仅仅17#、18#共共11个商铺，铺面较少，考虑个商铺，铺面较少，考虑2-3个组合售卖的形式。个组合售卖的形式。2、4.2一期商业楼层楼层分析-4F指标分析指标分析4F：1、每铺有露台