进入和取地策略

1、取地策略研究思路确定可能的取地范围区域宗地划分单项宗地土地价值判断土地价值影响因素权重确定综合判断土地价值取地规模取地范围确定土地价值影响因素弹性分析弹性分析世联取地和进入策略研究成功案例简介Case 世联成功案例项目名称项目名称时间时间城市城市项目规模项目规模委托客户委托客户服务内容服务内容廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究2004廊坊30平方公里廊坊市开发区三浦威特园区建设发展有限公司土地价值评估与地块划分、取地策略（取地规模、范围及次序）、项目整体定位与发展战略、区域开发模式与运作、启动区发展定位及发展建议 中山房地产市场研究2005中山2600亩中远房地产开发有限公司中山房地产前景

2、、房地产市场与土地市场研判、发展策略和土地储备策略万科佛山城市地图项目2005佛山-佛山市万科置业有限公司通过地图系列进行信息分析、结合企业自身战略进行分析产品线布局和土地储备中山房地产市场研究项目规模：项目规模：三个地块合共2600亩工作成果：工作成果： 城市在区域中的角色 房地产机遇与风险 比较中山与珠三角其它城市的房地产发展 房地产市场研判 土地市场状况 发展策略 土地储备策略万科佛山城市地图项目项目规模：项目规模：整个城市及各区工作成果：工作成果： 规划、产业发展和土地储备为房地产业带来的影响、发展空间 各组团的产品类型、价格区间 各组团配套优劣排序 确定各片区的最适宜客户类型经典案例

3、：廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究可能取地范围反映在“廊坊市固安新城（2003-2020）”可能的取地面积高达30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城总体规划（2003-2020）”上，即为西起西玉、柏村，东至纪庄为保证最终取地范围的准确，可能的取地范围向东扩展1公里左右；可能取地范围区间土地价值判断方法：网格分析法 网格图的基本分析单元大小由可能取地范围面积及合理的网格地块数量决定； 考虑到可能的取地范围面积为30平方公里，确定网格地块面积范围为1公里至2平方公里v 由于地块的不规则性，严格的方格网划分会产生大量边角及跨越道路的用地，不利于整体分析，故实际划分时作相应调整v 地块划分考

4、虑地块相对方正，能反映地块的实际资源现状网格划分网格划分原则根据以上原则，世联把区域土地进行网格划分，并进行编号123456789101112131415161718192021222324252627282930影响土地价值的七大核心因素基于“固安县土地基准地价”、 “北京市土地基准地价”及固安的现实情况，世联总结出影响宗地土地价值的七大因素根据“固安县土地基准地价”与本区域的总体规划，本区域的土地均为一级用地，毛地价基本相同，所以成本影响因素忽略，不做土地价值影响考虑因素1、商服繁华程度2、道路交通状况3、基础配套设施状况4、环境条件5、产业影响因素6、城市规划7、宗地现状及内部资源七大核

5、心因素权重值及考虑因素根据特尔菲法（通过专家对影响因素权重作出统计估算）计算，参考固安县及周边区域基准地价修正体系各因素权重，确定七大核心因素对地块价值影响的权重比；按照土地价值大小，地块分为四个等级：很好、好、一般、差，分别用20、15、10及5代表。1、商服繁华程度（权重25%、弹性权重15%、弹性权重5%）考虑商服中心（农贸市场、酒店、银行、商业街）对地块的辐射影响程度。2、道路交通状况（权重20%、弹性权重20%、弹性权重20%）考虑地块临街道路的状况（如临街道路的性质、宽度、长度、年车流量）、对外交通便利度（距长途汽车站、机场距离），分析各地块的对内和对外交通的通达便利程度。3、基础

6、配套设施状况（权重10%、弹性权重5%、弹性权重1%）考虑目前地块的城市基础设施投入情况（供水、供电情况）、地块距公用服务设施（市民活动中心、公园、体育场馆）的距离。4、环境条件（权重5%、弹性权重5%、弹性权重5%）考虑地块周边环境质量优劣度（噪音、大气污染、与污染源的临近程度）。5、产业影响因素（权重10%、弹性权重10%、弹性权重10%）考虑园区的成熟度、相关产业的配套、集聚状况及未来发展趋势。6、城市规划（权重15%、弹性权重30%、弹性权重44%）考虑周边区域及城市对地块的影响。7、宗地现状及内部资源（权重15%、弹性权重15%、弹性权重15%）考虑宗地面积、宗地形状、临街状况、地上

7、建筑物现状、土地开发程度、土地使用限制及自然条件（地形、地势条件、景观资源）等其他因素的影响 商 服繁华程度对土地价值的影响分 析商服繁华程度分析主要考虑的是老城区的辐射影响力老城区对本区域的商服繁华影响程度由圆心向圆周逐渐下降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由以上分析，在商服影响因素下的地块价值如下表所示地块编号地块1地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7 地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15商服评分1015152015152010102015105520地块编号地块16

8、 地块17 地块18 地块19 地块20 地块21地块22地块23地块24 地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30商服评分151010515101051010105555注释很好：20好：15分一般：10分差：5分 道路交通影响分析交通网络对土地价值有较大影响，但是不同的交通路线对土地价值有不同程度的影响：106国到、京九铁路、廊涿公路、廊涿高速及京开高速对土地价值的影响的权重分别约为35%、15%、20%、25%、5%：测算出单条交通线路对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值。212345678910111213141516171819202122232425

9、 2627282930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速由以上分析，在交通影响因素下的土地价值如下表所示地块编号地块1地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15交通101515201515201010201515101015地块编号地块16 地块17地块18地块19地块20地块21地块22 地块23地块24地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30交通151515151510101010101010101015注释注释很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分基础

10、配套设施影响下的土地价值分析基础配套对土地价值的影响主要体现在老城区的城市配套对工业区的辐射影响基础配套设施以老城区为中心，土地价值由圆心向圆外围逐渐降低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由以上分析，在基础配套设施影响因素下的土地价值如下图所示地块编号地块1地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7地块8 地块9 地块10 地块11地块12 地块13 地块14 地块15基础配套设施1515202020202015152015105520地块编号地块16 地块17地块18地块19地块20地块21地块22 地块23地块

11、24地块25 地块26地块27 地块28 地块29 地块30基础配套设施151010510101010515105555注释注释很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分12345678910111213141516171819202122232425 2627282930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速 环境影响下的土地价值分析 环境对土地价值的影响分析主要体现在永定河及现有工厂及车道对环境的正面或负面影响 永定河对土地价值的影响主要体现在其景观带对沿线土地价值的提升 区域地块内的工厂及车道对环境影响主要体现在污染与噪音等方面的负面影响4水泥厂环境

12、影响下土地价值判断的分析方法q 环境对土地价值的影响分为正面与负面影响之分，故环境影响因子的权重有正有负，但是它们的绝对值之和为100%q 京开高速、106国道、水泥厂、京九铁路、廊涿高速、廊涿公路及永定河对土地价值影响权重分别为-5%、-10%、-15%、-5%、-5%、-5%、55%q 测算出每一环境影响因子对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值由以上分析，环境影响下的土地价值评分为下图所示地块编号地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6地块7地块8 地块9 地块10地块11地块12地块13 地块14 地块15环境20101010151010 1515101520202

13、010地块编号地块16 地块17地块18地块19地块20地块21地块22 地块23地块24地块25地块26地块27地块28 地块29 地块30环境101515151010101010555555注释注释很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分12345678910111213141516171819202122232425 2627282930 产业影响因素下的土地价值分析 产业积聚对土地价值具有提升作用；依据产业集聚程度与规模的差异，不同的产业对土地价值影响存在着差异纺织工业园与汽车零配件工业园对土地价值的影响权重分别为45%与55%本项目的工业用地主要分

14、布在地块北部与南部，以此两块土地为放射中心，随箭头方向，土地价值逐渐降低 测算出每一产业园对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值5纺织工业纺织工业园园工业园区工业园区由以上分析，产业评分如下图所示注释很好：20好：15分一般：10分差：5分地块编号 地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7 地块8 地块9 地块10地块11地块12地块13地块14地块15产业2020151520151515101010105510地块编号 地块16地块17地块18地块19地块20地块21地块22地块23地块24地块25地块26地块27地块28地块29地块30产业10105510101

15、01010202020202015 大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值存在着影响 大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值的影响权重分别为35%、15%及50% 城市规划影响分析城市规划影响分析6本区域土地价值大北京的规划影响力权重35%固安县的规划影响力权重50%大廊坊的规划影响力权重15%大北京基础建设规划下的固安 “新七环” 公路系统跨越北京市现有的行政边界，天津市、河北廊坊及保定地区通过新七环联系在一起。 本区域位于京津发展走廊上的“第二首都国际机场”附近 廊廊坊坊固安固安北北京京规划新七环规划新七环涿密涿密高速高速永清永清规划的首都第二机场固安位于北京市区发展战

16、略规划的传统中轴上，在规划中固安位于北京市区发展战略规划的传统中轴上，在规划中的七环内。的七环内。6 北京城市化方向为东南向，直指廊坊、天津；固安仅在城市化方向附近 固安没有在北京城市空间新格局的两带上 大北京规划对固安的影响分析大北京规划对固安的影响分析固安廊坊天津 大廊坊规划 大廊坊的规划范围为三大主团，即固安、廊坊与永清。 固安目前的发展起点是规划中的三大主团最低的； 廊坊的部分产业可以放在固安发展资料来源：访谈 固安县规划 固安新城规划基于老城区，发展的核心主团为汽车工业园、纺织工业园区及新城核心区 新城规划核心区作为未来的城市中心区，土地价值最高老城区规划核心区纺织工业园工业园区三大

17、规划对本区域土地价值判断方法分别判断北京、廊坊及固安三大规划对本区域的土地价值影响根据三大规划对区域土地价值的影响权重，累计各个网格的土地价值12345678910111213141516171819202122232425 2627282930规划核心区老城区纺织工业园工业园区来自 廊坊的影响力固安发展方向来自北京的影响力由以上分析，规划因素对土地价值的评分如下图所示注释注释很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分地块 编号 地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7 地块8 地块9 地块10 地块11地块12地块13地块14地块15宗地现状1

18、51515151515151515102020151015地块编号 地块16地块17 地块18地块19地块20地块21地块22 地块23地块24 地块25 地块26地块27地块28地块29地块30宗地现状2020202010151515101055555 宗地现状及内部资源分析 本项目地貌特征为永定河冲积平原，整个地块地势平坦，自西北向东南有微小的缓坡 地块内除道路及少量的已建设用地外，其余基本上是村庄和大片农业用地78、地块内道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九铁路2、106国道1、自然村庄由以上分析，土地内部资源评分如下图所示注释很好：20好：15分一般：10分差：5分地块

19、编号 地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7 地块8 地块9 地块10 地块11地块12地块13地块14地块15宗地现状15101510105151515101515151515地块编号 地块16地块17 地块18地块19地块20地块21地块22 地块23地块24 地块25 地块26地块27地块28地块29地块30宗地现状101520151515151510151015151515基于以上分析，世联对按照划分的宗地，参照影响因素的不同权重进行分析q 根据特尔菲法确定的权重，进行土地现状分析；q 按照权重值的变化，进行两次弹性分析；q 按照特尔菲法现状分析及弹性分析的结果，分别绘

20、制三张取地红线图q 根据绘制出的红线图，确定核心价值区与取地范围分析方法分析方法特尔菲法现状分析(1)注释很好：20好：15分一般：10分差：5分商服繁华商服繁华程度程度道路交通道路交通状况状况基础配套基础配套设施状况设施状况环境条件环境条件产业影响产业影响因素因素城市规划城市规划宗地现状及宗地现状及内部资源内部资源分值总数分值总数取整取整影响权重25%20%10%5%10%15%15%100%100%地块11010152010151512.513地块21515151010151013.514地块31515201015151515.2515地块42020201010151016.2516地块5

21、1515201515151014.7515地块6151520102015514.2514地块72020201015151517.518地块81010151515151512.7513地块91010151515151512.7513地516地块111515151510201515.2515地块121015102010201513.7514地块13510520515159.7510地块145105205101599地块15201520101015151616特尔菲法现状分析(2)注释很好：20好：15分一般：10分差：5分商服繁商服繁华程度华程度道路交通道路

22、交通状况状况基础配套基础配套设施状况设施状况环境条环境条件件产业影响产业影响因素因素城市规城市规划划宗地现状及宗地现状及内部资源内部资源分值总数分值总数取整取整面积面积影响权重25%20%10%5%10%15%15%100%100%地块161515151010201014.25141.77地块171015101510201513.5141.77地块18101510155201012.25121.77地块195155155201511.25111.77地块201510101010101512121.77地块211010101010151511.5111.77地块22101010101015151

23、1.5111.77地块231010101010151511.5111.77地块245105101010108.2581.77地块25101015520101512121.61地块2610151052051511.75121.77地块275105520515991.77地块285105520515991.77地块295105520515991.77地块3051555155159.592.08根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图 根据评分标准，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大 红线所围合成的区域为土地价值最大的区域为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下

24、限值调至土地价值评分数为12.5，即取整数13以上 取地范围东起东相村、柏村，西至东礼村、杨家庄，北起西玉，南至扰耳营，吕家营；取地范围如红线所围合的区域根据现状描述图的比例尺，世联计算出每块宗地的面积 淡兰色表示获取的宗地规模，灰色表示价值较低的宗地 标色为淡兰色的宗地面积和为22.37平方公里 根据现实运做，取地规模为20.8022.80平方公里 本项目的研究对象的规模即为淡兰色标志的地块所构成的区域弹性分析一（1）注释很好：20好：15分一般：10分差：5分商服繁商服繁华程度华程度道路交通道路交通状况状况基础配套基础配套设施状况设施状况环境条环境条件件产业影响产业影响因素因素城市规城市规

25、划划宗地现状及宗地现状及内部资源内部资源分值总数分值总数取整取整面积面积影响权重15%20%5%5%10%30%15%100%100%地块11010152020151514141.28地块21515151020151014.5152.02地块31515201015151515152.02地块42020201015151016162.02地块51515201520151015150.34地块6151520101515513.5141.18地块72020201015151516.75171.42地块81010151515151513.25130.37地块91010151510151512.7513

26、1.73地块102020201010101014141.77地块111515151510201516161.77地块121015102010201515.25151.77地块135105205151511.25111.77地块14510520510159.75101.63地25151.77弹性分析一（2）商服繁华商服繁华程度程度道路交通道路交通状况状况基础配套基础配套设施状况设施状况环境条件环境条件产业影响产业影响因素因素城市规划城市规划宗地现状及宗地现状及内部资源内部资源分值总数分值总数取整取整面积面积影响权重15%15%5%10%15%20%20%1

27、00%100%地块161515151010201013.75141.77地块171015101510201514.25141.77地块18101510155201012.5131.77地块195155155201512.5131.77地块201510101010101511.75121.77地块211010101010151512121.77地块221010101010151512121.77地块231010101010151512121.77地块24510510101010991.77地块25101015520101512.25121.61地块2610151052051512.45121.7

28、7地块27510552051510101.77地块28510552051510101.77地块29510552051510101.77地块30515551551510102.08注释很好：20好：15分一般：10分差：5分根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图u根据评分标准，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大u红线所围合成的区域为土地价值最大的区域为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为12.5，即取整数13以上u取地范围西起西玉、柏村，东至纪庄u取地范围如红线所围合的区域根据现状描述图的比例尺，世联计算出每块宗地的面积编号 地块

29、1 地块2地块3 地块4地块5 地块6 地块7 地块8 地块9地块10面积 1.082.022.022.020.341.181.420.371.731.77编号 地块11 地块12 地块13 地块14 地块15 地块16 地块17 地块18 地块19 地块20面积 1.771.771.771.631.771.771.771.771.771.77编号 地块21 地块22 地块23 地块24 地块25 地块26 地块27 地块28 地块29 地块30面积1.771.771.771.771.611.771.771.771.772.08 淡兰色表示获取的宗地规模，灰色表示价值较低的宗地 标色为淡兰色的

30、宗地面积和为26.34平方公里 根据现实运做，取地规模为24.3426.34平方公里 本项目的研究对象的规模即为淡兰色标志的地块所构成的区域弹性分析二（1）商服繁华商服繁华程度程度道路交通道路交通状况状况基础配套基础配套设施状况设施状况环境条件环境条件产业影响产业影响因素因素城市规划城市规划宗地现状及宗地现状及内部资源内部资源分值总数分值总数取整取整面积面积影响权重5%20%1%5%10%44%15%100%100%地块11010152020151514.5151.28地块21515151020151014.5152.02地块31515201015151514.8152.02地块42020201015151015.3152.02地块51515201520151014.8150.34地块6151520101515513.3131.18地块72020201015151516.05161.42地块81010151515151513.75140.37地块91010151510151513.25131.73地6131.77地