中盛地产项目规划设计任务书_图文

1、 项目规划设计任务书 2013年 5月 25日目录一、 项目概况及周边条件 . . 4(一 地理位置 . . 4(二 周边条件 . . 4(三 地块现状 . . 5二、 规划设计条件与依据 . . 5(一 政府规划设计条件要点 . 5(二 规划设计依据 . . 5三、 项目定位 . 5(一 市场定位 . . 5(二 目标市场定位 . . 6(三 价格定位: . 6四、 规划设计要求 . 6(一 规划理念及设计原则 . . 6(二 总体布局要求 . . 7(三 交通及路网要求 . 7(四 景观设计要求 . . 8(五 建筑产品要求 . . 9(六 公共设施要求 . . 9(七 风格建议 . .

2、10(八 地块用地价值分区 . 10(九 其他设计要求 . . 11(十 项目分期 . . 12 五、 规划设计成果 . 12(一 规划设计说明 . . 12(二 设计图纸 . . 13(三 日照分析图 . 20六、 设计周期 . 22七、 附件 . . 22一、项目概况及周边条件(一地理位置该项目位于珠海市香洲区建业二路、 建业三路、 九州大道西与石花西路之间, 临近白莲洞公园。宗地总面积 49000,宗地位置及四至范围附图: (二周边条件2.1交通状况:项目的水、 路、 空交通状况:到白莲洞公园乘 22路车 30分钟可到达九洲港, 水路运输方便;吉大地区道路宽敞,鲜少有塞车情况,陆路运输十

3、分便利;乘车 5分钟到九洲城,在九洲城坐机场专线 45分钟到达机场,空运也很便利。2.2教育:英才幼儿园、竹苑幼儿园、景园小学、圆明小学、恩溢小学、拱北小 学、珠海四中、拱北中学、高级技校、珠海翔联职业培训学校2.3医院等级和医疗水平:香洲区想吉大卫生(中医服务中心、吉大中医院、 拱北医院、香洲区人民医院、珠海九龙医院2.4大型购物中心、主要商业和菜市场:迎宾广场、万佳百货、口岸广场文化、 体育、娱乐设施:珠海渔女、圆明新园2.5公园:白莲洞公园、将军山、板障山森林公园2.6银行:中国建设银行北岭分支、中国银行2.7邮局:中国邮政(三地块现状3.1土地的完整性:原先为工业厂房,现规划为住宅用地

4、。3.2地势状况:地势平坦,地质状况良好,与周边地势相比较高,宗地内没有水 渠或较深的沟壑等,但是存在少量的高压线,可能会对开发有影响。3.3地面现有居民情况:现已无人居住,原先的旧厂房已搬迁,对项目开发进度 的影响几乎没有。3.4地下情况:地上地下都没有受保护的历史文物古迹和可利用的构建, 已整平。 综上,该地块交通便利,周边相关市政基础配套设施完善,具备开工条件。二、规划设计条件与依据(一政府规划设计条件要点 (二规划设计依据2.1国家建设部及市有关法规文件及技术规定2.2城市规划管理技术与标准2.3地块位置示意图及红线图2.4政府规划部门的规划设计要求三、项目定位(一市场定位3.1产品定

5、位我们公司把本项目定位为高档的住宅小区,主要运用一些智能化建筑材料, 主打环保牌,同时提供优质的服务和一流的管理水平。占地面积 49000平米,容积率 2.0,总建筑面积高达 98000平米,绿化率 高达 60%,一共有 483户,停车位 725个,小区内还包括有高级会所、体育文化 设施等。3.2企业定位通过这样的一个项目, 提升我们公司品牌形象和可信度, 同时提升员工的工 作能力和创新能力,培养独具特色的企业文化。3.3竞争定位由于在该区域周边很少有像我们这样一个高端项目, 因此在竞争力度上并不 是那么的大, 可以说如果项目顺利实行, 我们将在该区域的房地产市场上占据重 要的地位。3.4消费

6、者定位主要的目标客户是周边企业的高层、 政府部门领导和注重环保、 智能化的一 些人群,这些潜在的消费者都是追求高品质的、高档次的人群。(二目标市场定位目标市场主要定位在高端的住宅市场, 为消费者提供有品质、 有档次住所的市场。 (三价格定位: 四、规划设计要求(一规划理念及设计原则4.1规划理念本项目定位于中高档的住宅小区,这是一个总共有 7栋,总建筑面积达到 98000平米的项目,包括 17层和 21层的独立单元,其中顶层是复式别墅,主要 设计为一梯三户和两梯六户,均为 100平米左右的大户型。使用智能化的材料, 打造成为注重环保,追求品质、追求档次的高端住宅项目。4.2设计原则创新与特色的

7、原则:节能和环保型建筑材料选用, 由于本项目主要卖点是环保和智能化材料的选 用,包括中央吸尘系统、风光互补路灯、恒温玻璃等。可行性与最优化原则:在珠海, 主打环保和智能化材料的项目不多, 在项目所处区域更是绝无仅有, 在技术、材料方面也具有较强的可操作性。人性化与舒适化原则:从业主客户角度出发,注重人性化设计,满足业主舒适化居住要求。(二总体布局要求在既定容积率( 2.0 、净用地面积 49000平米,同时在建筑密度( 35% 条件下,总建筑面积达到 98000平米, (其中住宅面积 66900平米、配套公建面 积 31100平米总体布局除满足建筑、消防、人防、绿化、环保、卫生、交通、安保等要

8、求 外,充分考虑地块周边环境。充分利用周边环境景观提升项目价值。充分考虑住户的观景要求、通透、舒畅、体现小区舒适和谐的景观环境,将 小区绿地与宅前绿地有机的结合起来,同时保持居住区的安静与私密性。(三交通及路网要求4.3交通路网4.4项目入口4.5车位配比附图:地上道路路网: 地下车库入口及车位设计: (四景观设计要求4.6整体景观景观道路四通八达,以外围的环状道路为主,中间的人行道、盲道为辅,通过巧 妙布置,给人带来美的感受。道路线型要优美流畅、容易认知,道路系统清晰、 断面组织与路面铺装合理。 道路两旁的植物配置要有层次性和在主景观道路两旁 设置休憩场所,增加人文气息。本项目的中心地带设有

9、水池、 喷水装置, 这是本项目的亮点之一。 由于本项目水 景设计的时候应采用小规模人工水景相结合的方式; 在水景设计的过程中, 不仅 要考虑景观手法和文化表现,还要同步考虑水质的保护和治理问题。(五建筑产品要求4.7住宅部分电梯布置:大户型的单位采用 1梯 3户型,小户型的使用 2梯 6户型。朝向:基本都是南北朝向,且楼距都较大,通风采光等都是最佳的。基本原则:动静分开,干湿分开,充分考虑空调、供水设备、管线布置等的合理 性及隐蔽性,做到功能最大化和景观最美化。所有户型都具有良好的景观视野,同时发挥端头户型的创新设计,最大限度 的做到每套户型的极致化。分 17层和 21层, 以 3室 2厅 2

10、卫为主立户型, 大户型可做 4室 2厅 2卫, 每 户两卫,顶层还有复式,兼顾各类消费者的需求。卫生间、厨房及工作阳台北向布置,主卧南向布置,主卧朝阳,通透性好,采 光好,避免暗卫暗厨。厨房的开间尺寸按照标准严格控制,设置工作阳台。餐厅充分考虑自然采光、通风并与客厅分开,独立设置,避免与过道混合。 住宅户型配比(六公共设施要求为了考虑各楼体业主锻炼娱乐的方便性和多样化, 本小区除了在项目地块中心区域建设了大型会所外, 还分别在项目周边建设了两个户外运动场, 在增加娱 乐方式的基础上减小了对居民生活的干扰。会所的级别为高级化, 各种娱乐运动方式齐全, 适合老中少三个年龄层的喜 好,注重服务和氛围

11、,提高用户体验性。生活配套设施:包括会所、 商业、 室外运动场等公共设施能提供基本的生活 需要,如购物、文化、娱乐等,达到不出社区也能享受生活的层次。同时,所有 的公共设施都会考虑到整体性,整体包装、整体设计、整体招商等。老人的需求是非常重要的, 我们充分考虑到这一点, 除了在会所里设置老人 活动的设施,我们还将整个小区的绿化、道路等着重设计要求,让老人散步、活 动的方式更多,更方便。同时注意噪音处理,项目地块四周抬高设计,减小大马 路噪音污染。(七风格建议小区的风格以现代化风格为主。高层建筑可采用一些体现珠海城市的风格元 素。建筑外立面设计:外立面应以“年轻、动感、活力”为设计理念,体现本项

12、目 活泼、清新、健康的主题。重视屋顶的设计,使其在功能和景观上成为珠海的唯 一性。强调色彩的变化, ,要生动,富有跳跃感,创导时尚潮流。关于配套、 建筑单体、 楼型设计, 于此只建议要注重审美个性与独特品味的创 新设计使之与其周边的建筑景观的协调性。(八地块用地价值分区 附图:(九其他设计要求各种管线:合理利用现有的水、电、气、电信等市政及专业管线的借口,处理 好小区今后的智能化、环保、供水、供电、排水、排污、排洪、电视等管线的布 置问题, 设计预留一定空间, 便于今后的施工借口。 整个安装配备不仅要考虑安 全性,也应考虑美观性,避免因为管线问题影响项目的外立面景观。环卫设施:充分考虑环卫设施

13、 (小区内的垃圾桶、 会所公厕等 的数量和位置, 在尽量满足小区业主的日常生活及运动的基础上, 又便于小区今后物业管理及相 关部门的管理方便性。 这样直接影响到业主入住后的体验和小区内空气、 环境的 舒适度和美观性,因此至关重要。智能化设施:本项目主要卖点就是环保和智能化材料的选用, 包括中央吸尘系 统、风光互补路灯、恒温玻璃、电梯监控系统、停车库管理系统和紧急求救装置 等,竭力打造高品质和高档次的住宅项目。 (十项目分期本项目采用统一报批, 分三期进行施工建设。 以下是对三期的建设内容和建设时 间的基本规划。 五、规划设计成果(一规划设计说明为打造中盛地产股份有限公司的品牌, 就本项目的规划设计, 本公司做了详尽的 考虑, 在遵循珠海市规划设计文件标准的基础之上, 最终规划设计出了此次方案。(二设计图纸地块现状图 周边现状(环境、交通、市政及公共设施分析图 总体规划平面图 绿化景观规划和道路交通规划图 各主要单体平、立、剖和效果图 两梯六户: 16 一梯三户 :主要空间节点(出入口、广场、重点街道和主要景观效果图 17 18 19 (三日照分析图单点分析 20中盛地产股份有限公司 沿线分析 区域分析 21 中盛地产股份有限公司 六、设计周期 由于项目工程进度紧急，请设计单位保证能严格按照以下周期出图： 投标方案：另详 设计方案修改：25 日