物业管理基础知识简介

1、动产。动产。1、社会化、社会化 4、经营型、经营型 2、专业化、专业化 3、企业化、企业化物业管理的特点物业管理的特点 2.2.组织职能组织职能 组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节和各个方面，从管理的分工协作上、从上下左右的关系上、从时间和空间的联系上都合理地组织起来，形成物业管理活动的有机整体。 物业管理的组织职能主要由物业管理企业执行。物业管理企业必须正确实施管理的组织职能，合理地确定企业内部的管理体制，包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立，以发挥各个管理环节、各级职能部门的主动性。 从一定意义上讲，组织水平的高低，直接决定物业管理活动

2、效益的大小。1.1.决策与计划职能决策与计划职能 决策是指对物业管理目前和长远的目标以及实现此目标有关的一些重大问题所作出的选择和决定，如物业辖区总体管理的方向、业主管理委员会的组建、物业管理企业的选择、物业管理企业的发展方向等。 计划就是把决策的目标具体化，变成一定时期内物业管理的行动纲领。物业管理的计划职能应由业主管理委员会和物业管理企业共同执行，物业管理企业尤其要发挥主动性。 决策正确与否、计划是否科学对物业管理的效果具有决定性的作用。从这个意义上讲，决策与计划是物业管理的首要职能，忽视这一职能，必然会使物业管理陷于混乱。4.4.控制职能控制职能 控制也叫监督，就是物业管理在执行计划过程

3、中，必须经常控制监督计划的执行情况，把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必要的对策，以推动物业管理活动不断发展、完善。 控制职能要求建立、健全各项规章制度，包括业主公约、物业辖区管理章程、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章等；高效的管理信息系统；及时核实管理活动的成效，做好各方面的考核，从而使控制与监督有充分的依据。3.3.指挥职能指挥职能 指挥是根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。由于物业管理活动十分复杂，涉及面广，如果没有科学的指挥，物业管理活动也不可能达到预期的效果，既定的计划目标也难以保证实现，所以指挥

4、职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。 要实现科学的指挥，物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌握物业的状况和业主的需求，以取得指挥的主动权。5.5.协调职能协调职能 协调就是协调物业辖区内外各方面的活动，使它们能建立起良好的协作配合关系，不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理的决策计划目标。 协调包括纵向协调与横向协调、内部协调与外部协调。纵向协调就是协调物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动关系；横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关系；内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面的活动、关系；外部协调则是协调物业管理与社会各有关方面的活动和关系，包括

5、街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。 对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调的关键在于全体业主和物业管理企业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面的通力配合及法律法规的健全。 物业管理的五大职能是一个有机的统一体。物业管理的五大职能是一个有机的统一体。 通过决策和计划职能，可以明确物业管理的目标与方向；通过决策和计划职能，可以明确物业管理的目标与方向； 通过组织职能，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一通过组织职能，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一部协调的部协调的“大机器大机

6、器”； 通过指挥职能，可以建立正常的物业管理秩序；通过指挥职能，可以建立正常的物业管理秩序； 通过控制职能，可以检查计划的实施情况；通过控制职能，可以检查计划的实施情况； 通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。 （1 1）根据国家统计局公布的数据显示，我国物业服务企业在管）根据国家统计局公布的数据显示，我国物业服务企业在管房屋面积正以年均房屋面积正以年均44.4%44.4%增速快速增长。增速快速增长。

7、（2 2）从全国范围来看，物业服务企业主营业务总收入额的年增）从全国范围来看，物业服务企业主营业务总收入额的年增幅达到了幅达到了50%50%以上，占全国以上，占全国GDPGDP的比例增长了的比例增长了60%60%，年增长达，年增长达15%15%。其中，我国一线、二线城市的物业服务企业主营收入均达到了。其中，我国一线、二线城市的物业服务企业主营收入均达到了100100亿元以上，占各市亿元以上，占各市GDPGDP的的2%3.5%2%3.5%左右。这些数据正彰显出物左右。这些数据正彰显出物业管理巨大的发展潜力，其对业管理巨大的发展潜力，其对GDPGDP的贡献也呈现不断上升趋势。的贡献也呈现不断上升趋

8、势。 （1 1）现代服务业是顺应世界产业结构由）现代服务业是顺应世界产业结构由“工业型经济工业型经济”向向“服服务型经济务型经济”转变的产物。转变的产物。 （2 2）在现代服务业中，物业一直被冠以朝阳产业，是应房地产）在现代服务业中，物业一直被冠以朝阳产业，是应房地产发展而衍生的一个服务业，隶属于现代服务业范畴的第二个层次，发展而衍生的一个服务业，隶属于现代服务业范畴的第二个层次，即为生产和生活服务的部门。即为生产和生活服务的部门。 （3 3）现代服务业的兴起催生了物业服务的发展，而物业服务则）现代服务业的兴起催生了物业服务的发展，而物业服务则以现代服务业的发展为支撑平台，不断自我超越，实现跨

9、越式发展，以现代服务业的发展为支撑平台，不断自我超越，实现跨越式发展，进而推动现代服务业的结构调整和升级。进而推动现代服务业的结构调整和升级。 （1 1）为总部经济的产生和发展提供了有利条件，使总部经济的）为总部经济的产生和发展提供了有利条件，使总部经济的税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效应及社税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效应及社会资本效应得以充分发挥。会资本效应得以充分发挥。 （2 2）对整个物业行业而言，由于总部经济不仅为其相关产业发）对整个物业行业而言，由于总部经济不仅为其相关产业发展提供了广阔的市场，同时也对其需求品的技术含量提出了更高要展提供了

10、广阔的市场，同时也对其需求品的技术含量提出了更高要求，因而，总部经济的发展发展拓深且优化了物业产业内部分工和求，因而，总部经济的发展发展拓深且优化了物业产业内部分工和专业化的程度，提升物业管理行业附加值。专业化的程度，提升物业管理行业附加值。 （3 3）对于物业服务企业而言，总部经济使物业服务企业能够对）对于物业服务企业而言，总部经济使物业服务企业能够对经营环境的变化作出应对；总部经济模式有利于物业服务企业发展经营环境的变化作出应对；总部经济模式有利于物业服务企业发展新的企业资源观，在总部经济模式下，物业服务企业的管理模式也新的企业资源观，在总部经济模式下，物业服务企业的管理模式也随之改变，物

11、业服务企业更加充分利用信息化管理方法，企业组织随之改变，物业服务企业更加充分利用信息化管理方法，企业组织结构逐步向扁平化方向发展。结构逐步向扁平化方向发展。 （1 1）物业管理是城市发展的重要组成部分，对城市服务功能的）物业管理是城市发展的重要组成部分，对城市服务功能的完善所起的作用亦越来越显著，在促进城市市容市貌的美化，提高完善所起的作用亦越来越显著，在促进城市市容市貌的美化，提高城市文明程度和现代化水平方面发挥了重要作用。城市文明程度和现代化水平方面发挥了重要作用。 （2 2）伴随着我国城市化的进程加快，物业管理成为人民群众生）伴随着我国城市化的进程加快，物业管理成为人民群众生活水平密切相

12、关的新型服务行业，从单一住宅小区扩展到商务大厦、活水平密切相关的新型服务行业，从单一住宅小区扩展到商务大厦、学校医院、工业园区、农村安置小区等；从最初的清扫保洁、绿化学校医院、工业园区、农村安置小区等；从最初的清扫保洁、绿化养护扩展到房屋和配套设施设备的维修管理、车辆停放、环境秩序、养护扩展到房屋和配套设施设备的维修管理、车辆停放、环境秩序、社区活动、特约服务等，物业服务的区域和内容的发展是城市化进社区活动、特约服务等，物业服务的区域和内容的发展是城市化进程的延伸和缩影，是加速我国城市化进程的助推器。程的延伸和缩影，是加速我国城市化进程的助推器。 （1 1）物业管理业的迅猛发展，使得该行业需要

13、大量的多层次、）物业管理业的迅猛发展，使得该行业需要大量的多层次、多方面的专业人才。多方面的专业人才。 （2 2）物业管理作为第三产业的一个部门，在吸收城乡劳动力就）物业管理作为第三产业的一个部门，在吸收城乡劳动力就业方面可以起到十分重要的作用，有效缓解了就业压力。有数据显业方面可以起到十分重要的作用，有效缓解了就业压力。有数据显示，我国的物业服务从业人员有示，我国的物业服务从业人员有500600500600万人，其中一线操作工人万人，其中一线操作工人占占80%80%以上，吸收了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、以上，吸收了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、下岗待

14、业人员再就业、农民工和残疾人。部队复转军人、下岗待业人员再就业、农民工和残疾人。 （3 3）随着我国住宅建设的持续快速发展以及已有住宅区物业服）随着我国住宅建设的持续快速发展以及已有住宅区物业服务覆盖面扩大，物业行业的快速发展，这也意味着，它对增加就业务覆盖面扩大，物业行业的快速发展，这也意味着，它对增加就业将进一步持续发挥积极作用。将进一步持续发挥积极作用。 （1 1）物业服务企业通过引导业主依法有序参与社区公共事务，）物业服务企业通过引导业主依法有序参与社区公共事务，减少与业主间的矛盾纠纷，努力建设民主自治型社区；减少与业主间的矛盾纠纷，努力建设民主自治型社区； （2 2）通过提供标准化、

15、规范化的服务，努力建设服务型社区；）通过提供标准化、规范化的服务，努力建设服务型社区；同时，物业服务企业以社区文化活动为载体，在促进社区居民的社同时，物业服务企业以社区文化活动为载体，在促进社区居民的社会交流和情感交融，融洽企业与业主间的关系方面亦起到了积极推会交流和情感交融，融洽企业与业主间的关系方面亦起到了积极推动作用。动作用。 （3 3）此外，当前我国物业管理行业创造的关联产业就业岗位接）此外，当前我国物业管理行业创造的关联产业就业岗位接近近10001000万个，是社会的稳定器。万个，是社会的稳定器。 （1 1）物业服务企业逐步通过先进的管理体系，对能源的监测分）物业服务企业逐步通过先进

16、的管理体系，对能源的监测分析数据进行科学、规范地分析，寻找节能规律，并通过对设施设备析数据进行科学、规范地分析，寻找节能规律，并通过对设施设备的及时保养有效实现节能。的及时保养有效实现节能。 （2 2）发展特色技术，采用新技术、新工艺改造相对落后设备，）发展特色技术，采用新技术、新工艺改造相对落后设备，达到减少能耗的目的。达到减少能耗的目的。 （3 3）物业服务企业从物业的前期介入到日常管理，正是运用管）物业服务企业从物业的前期介入到日常管理，正是运用管理节能和技术节能来参与节能减排，推动低碳经济和循环经济的快理节能和技术节能来参与节能减排，推动低碳经济和循环经济的快速发展。速发展。 （1 1

17、）物业管理是深化房地产经济体制改革、实行房屋商品化的）物业管理是深化房地产经济体制改革、实行房屋商品化的客观需要，具有繁荣和完善房地产市场的作用。客观需要，具有繁荣和完善房地产市场的作用。 （2 2）就整个房地产市场来说，物业管理无疑拓宽了房地产市场）就整个房地产市场来说，物业管理无疑拓宽了房地产市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场向健康有序的方向发范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场向健康有序的方向发展。展。 （3 3）物业管理是房地产开发经营活动的重要保证。只有现代化）物业管理是房地产开发经营活动的重要保证。只有现代化的管理手段，优质、周到、完善的物业管理，才能保证房地产价值的

18、管理手段，优质、周到、完善的物业管理，才能保证房地产价值和使用价值的最终实现，进而提高房地产的投资效益。和使用价值的最终实现，进而提高房地产的投资效益。 （1 1）造成房屋贬值三种主要原因：物质性贬损、功能性贬损及）造成房屋贬值三种主要原因：物质性贬损、功能性贬损及受经济宏观调控和国家相关政策的影响而使物业贬损。通过物业管受经济宏观调控和国家相关政策的影响而使物业贬损。通过物业管理企业的经营管理能够最大限度地降低或者延缓房屋的贬值速度，理企业的经营管理能够最大限度地降低或者延缓房屋的贬值速度，从而实现保值。从而实现保值。 （2 2）物业管理的最终目的是实现物业的资产增值。物业管理企）物业管理的

19、最终目的是实现物业的资产增值。物业管理企业一方面改造功能性衰竭的物业项目，提高房屋的价值，延长其使业一方面改造功能性衰竭的物业项目，提高房屋的价值，延长其使用寿命，另一方面就是通过优秀的管理和服务提高所管物业的知名用寿命，另一方面就是通过优秀的管理和服务提高所管物业的知名度和美誉度，实现增值。度和美誉度，实现增值。 业主将自有自用的物业委托物业管理企业管理，这是典型的委托管理方式。 业主将自有的物业出租，委托物业业主将自有的物业出租，委托物业管理企业经营管理，有两种委托方式：管理企业经营管理，有两种委托方式：一种是出租权属于业主，由业主与租户一种是出租权属于业主，由业主与租户签订租赁合同，物业管理企业只承担收签订租赁合同，物业管理企业只承担收租和管理；另一种是把经租权也委托给租和管理；另一种是把经租权也委托给物业管理企业，由物业管理企业全权代物业管理企业，由物业管理企业全权代表业主招揽租户，签订租赁合同。表业主招揽租户，签订租赁合同。 这是典型的，也是基本这是典型的，也是基