浅谈太原市物业管理发展现状问题及对策

1、浅谈太原市物业管理发展现状问题及对策摘要：物业管理作为我国的一个新兴的服务业，进入中国市场仅仅30年的时间，发展却是迅猛的。经过不断的发展和实践，其在的社会、环境、经济上的效益以及强大的生命力和广阔的发展前景是显著的。随着国民经济的发展和城市化进程的进步，物业管理逐步成了人们关注的焦点。随着物业市场的发展、业主要求的不断提高，物业管理还是暴露出一些问题和不足。本文通过对太原市国物业管理现状的分析，对目前存在的问题进行阐述，提出相应的对策。关键词：物业管理 太原 问题 对策目录1.太原市物业管理现状调查21.1物业管理市场巨大21.2物业管理企业走向成熟31.3对物业管理日趋重视32太原市物业管

2、理问题分析42.1物业管理水平参差不齐42.2物业开发与管理的脱节现象严重42.3物业管理市场化观念淡薄倒逼物业公司变相降低服务品质、乱收费53对城市住宅小区物业管理的一些建议63.1健全管理机制，明晰责、权、利关系63.2积极组建业主委员会，完善设立程序73.3强化前期管理73.4物业管理条例应因时制宜调整，加快物业管理市场化84参考文献8正文：随着我国经济持续快速健康发展、城市化进程的全面推进，房地产业发展迅速。太原作为一个省会城市，在全面推进城市化过程中、以“提升城市功能档次、优化人居环境”为着力点，进一步强化基础设施建设和生态环境建设，统一规划，合理 布局，综合开发。与之相关的现代物业

3、管理的发展蓬勃兴起，行业竞争日趋激烈因此，调查与分析现阶段住宅小区物业管理的现状成为当务之急。1.太原市物业管理现状调查1.1物业管理市场巨大目前，太原市物业管理模式有选聘专业物业管理企业管理、开发商自建自管和单位后勤管理三种模式，物业管理类型主要有各类住宅、学校、医院、工业区、商场及库房、写字楼等，特别是写字楼物业，成为太原物业管理市场新的热点。从近几年省城太原房地产热点区域来看，几个区域都有很大的市场优势。如迎泽区地处中央核心，历史悠久，科、教、文、卫、商等各种配套设施齐全，居住环境发展较为成熟。杏花岭区的龙潭湖片区不仅地段繁华而且空气清新、新建有以万达为中心的高端住宅小区；位于府西街的太

4、原中央商务区，则是省城的政治、金融和文化中心。而近几年长风街及南部新城的发展更是有目其睹，南部新城大体框架已基本成型，右实验中学、太原五中、三中、外国语学校以及省儿童医院、太原市人民医院等许多教育、卫生优势资源已在南部建立分部，未来南部新城将 建设成为品位较高的现代化新城。还有东山、西山片区的打造等等，由此看出太原物业管理市场的潜力是巨大的。1.2物业管理企业走向成熟据太原市房地产管理局和太原市物业管理行业协会统计数据，截止2012年，全市物业服务企业共有395家，物业管理企业325家(但无一家达一级资质企业)，二级资质企业22家，其余都为三级 资质企业。物业管理总建筑面积接近8000万平方米

5、，覆盖率达到60以上。年内省城又新增物业项目108个，各类物业管理项目和住宅物业管理项目也相应增加。目前，太原市物业管理企业类型主要有两种：一种是本土企业，数量上占比最大，由原房管所以及机关后勤单位转制成立的物业管理企业、由房地产开发企业派生的物业管理公司、还有就是酒店集团派生成立的物业管理企业；另一种是外来企业，具有良好品牌和较强实力，其中不乏国际一流管理公司。主要有来自北京、深圳的外埠物业管理公司以及外资物业管理企业。1.3对物业管理日趋重视物业管理作为房地产开发的深入和延伸，其经营现代化、管理规范化、服务社会化的特点适合人们现代生活方式的需要，日益被广大群众所接受。同时，随着房地产业竞争

6、的不断加剧，大部分开发商开始清醒地认识到，所开发建设的物业只有实施规范化的物业管理，为广大业主创造安居乐业的良好生活居住环境，才能树立良好的企业形象，吸引更多的购房者消费，才能不断增强市场竞争力。因此，物业管理越来越引起社会各界的重视。2太原市物业管理问题分析2.1物业管理水平参差不齐很多物业，业主入住以前，物业相关设施运转正常，喷泉唱响、 绿化盎然、安保到位、水电畅通，业主入住后，有的物业管理一如既往，更多的物业管理品质下降，喷泉停水、蒿草遍地、门禁松垮、维修拖沓。这里面原因多样，有物业公司从业人员水平的问题，有对项目认识不充分致使管理经费不足的问题，有物业公司和业主之间沟通的问题，也有物业

7、公司对时代发展的不适应问题。 物业管理公司作为服务者，不管在哪种问题上出现问题，都会造成服务品质下降，而和其他服务行业不同的是，物业管理和业主的日常生活密切相关，其服务的不完善，对业主造成的伤害更大。2.2物业开发与管理的脱节现象严重现在普遍存在的一种现象是，物业开发和物业管理脱节。开发商在销售时，会对项目做高端配置并作为卖点宣传，却不会告知业主，这些配置的保养、运营、维修、维护的资金从何而来，又怎样保证这些配置几十年正常运转。物业运营越久，公共设施、设备因老化维护成本会越高。但开发商为项目持续热销，会在项目前期交房时，通过商品房销售收入来贴补物业费用，营造好的居住环境。随着小区业主的大批入住

8、，开发商对项目物业补贴却是不增反减。以太原市某小区为例，该项目2009年第一批业主入住时，开发商对项目物业补贴费用达到300万元；第二年的补贴即降到200多万元；2011年，开发商对项目物业补贴仅为100万元。按照国家法律，小区内共用部位、 共用设施属于全体业主共同所有，开发商对小区的保修责任在3年之内，剩下的就是物业管理公司的事了。以太原市另一小区为例，业主的居住面积为5万平方米，全年应收物业费74万元。但仅物业公司的项目经理、电工、管工、保洁、 保安、会计等18个员工一年的工资即达43万元，项目内每年必须进行支出的避雷检测、自来水水池清洗、配电室年检、市政排水检测维修、消防设施检测、6部电

9、梯检测的费用18万元。还有其他维修耗材、跑冒滴漏、简易绿化、清理清洗支出约5万元。因此小区内银杏树死掉也就无力更换，因为更换一颗约千元，喷泉也基本不喷水，主要是物业管理公司算不来账，这都是物业管理公司进入前对项目没有摸透，盲目进入的结果。2.3物业管理市场化观念淡薄倒逼物业公司变相降低服务品质、乱收费2005年，太原出台太原市普通住宅物业管理服务等级收费标准（暂行）。按照该标准，太原市各类住宅小区内的物业费最高不得超过1.27元 /平方米·月。但实际上，近两年新建的大盘项目，其物业成本已达到8元/平方米·月，甚至更高。为降低小区物业的亏损，并免受物价部门的稽查，多数标榜高档

10、物业的小区会在1.27元/平方米·月的标准基础上，再加收2元至6元的“管家服务费”、“定制服务费”。配置越高的小区，物业所加收的费用越高。即便如此，随着物业配套设施的老化及原材料成本的上升，物业管理公司算不过来账的现象可能还将长期存在。太原市某小区，景观池没钱注水，开发商撤离不再补贴物业费，物业管理公司自身也无力支付此笔费用，这时就需要业主们作出选择，是该把水池填平，还是自己交费继续发挥水池的作用。物业公司根据业主的决定及支付费用来工作，前提是，物业公司不会贴钱搞服务；业主方面也觉得不公平，认为既然买了这个小区的物业，配套设施就应该运转正常，物业公司不该降低服务品质，但无奈的是，从当

11、时的购房合同中也找不到有利于自己的依据。3对城市住宅小区物业管理的一些建议3.1健全管理机制，明晰责、权、利关系物业管理部门应着重建立对业主的行为规范体系，并进一步规范行业行为，依法管理，依法服务，业主也应自觉规范自己的行为；在小区建立业主自律机制，通过业主委员会及业主管理规约来实现，运用经济手段和法律手段来约束业主的行为；促使每个业主枳极主动地参与管理，物业正确行使权力，督促业主，彼此相互制约、相互监督、合力共管3.2积极组建业主委员会，完善设立程序目前，太原市又新建了许多住宅小区，各种设施配套完备，但是仍然没有得力的措施保障，基层部门人力、经费均有限，政府部门在成立和指导业主委员会工作上没

12、有引起重视，积极性不高。所以建议政府部门正确指导业主委员会，宣传和加强住宅居民对物业的正确认识提出对不履行义务、推诿等造成业主委员会成立工作延误等情况，规定明确的处罚原则；托动政府部门指监督设立筹备组和业主要员会工作的积极性，从而加快组建业主委员会的步伐。3.3强化前期管理首先在小区规划论证及报建阶段，物业管理主管部门要参与建设项目的可行性研究，审查规划是否体现物业管理的全部需求，为实施规范化物业管 理创造良好条件；其次是在小区开发建设阶段，实行物业管理全程参与制度。物业管理主管部门代表业主监督小区规划落实、施工质量、配套设施等诸方面，及时发现物业使用功能与使用质量上的问题并切实解决，防止留下

13、后遗症。同时，主管部门要督促房地产开发企业按照物业管理 条 例的有关规定，通过招投标的方式选聘具有资质的物业服务企业；最后是在小区综合验收阶段，由建设主管部门牵头、物业管理主管部门参与，按照有利于物业管理顺利开展的原则进行综合验收 经验收合格的，由物业 主管部门发放物业投入使用许可证，并完成前期物业管理的移交工作。3.4物业管理条例应因时制宜调整，加快物业管理市场化市场经济条件下，随着城镇化的快速推进和人们生活水平的提高，允许商品有多种功能和特性，交易双方可以在合法、自愿、平等的基础上交易，尤其中、高端物业配置已经成为市场趋势，物业管理按等级收费的办法，迫使部分企业以降低服务标准的方法降低成本

14、，进而导致物业服务费收缴率低，造成了收费与服务的恶性循环。因此，应加快物业管理市场机制建设，促进物业管理行业的良性发展 。以太原某房地产项目为例，小区建设了大尺寸游泳池，按标准泳池计算，这些泳池每换一次水，需要注入净水2000吨，按5.2元/吨的普通经营水价计算，水费即达上万元。按照每周换一次清水的频率来计算，4月至9月，春夏秋三季仅水费就达 25 万元，加上泳池内的清污、消毒、上下水管网的养护维修费用总费用超过每年30万元，物业管理公司按规定收取的物业费无力承担。但业主购房时，正是看中了这样的小区功能配套。物业管理条例对此种行为就应加以引导性规范，不必逼着物业管理公司巧立名目变相收费。同时，应头尾相顾，在物业销售之初，此种有偿服务费用的收取应在购房合同中明文约定，对购房者承担此笔费用明确告知，并对购房后因通货膨胀、原材料