江浦地块调研报告

1、江浦地块调研分析报告2014年1月市场分析政策解读2013年2月20日，“国五条”出台，要求坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策。2013年4月19日， “宁八条”出台，指出2013年的房价控制目标预计在10%左右。对于二手房征收20%个税问题，通知中只表示“贯彻国家和省的相关规定”，未明确征收节点等细节,普遍被业界认为较“温柔”。温和的“国五条”温柔的“宁八条”20132013年南京地产调控年南京地产调控“大事件大事件”9月3日，南京明确包括奥体建设、南京中冶、城开集团等33家市属国企退出房地产开发9月17日，南京房管局重申四大措施，严查炒房号、避限购 9月27日，南京新修订住房公积金政策，

2、10月1日起施行，实施范围扩大，惠及更多人群 11月26日发布新政，加码楼市调控，进一步提高二套房首付比例，增加普通住宅土地供应，探索新的土地供应方式。 政策解读区域市场解读2013年，江北三大主力区域桥北、江浦、六合房价均上涨，最高涨幅在江浦，江浦板块由于地铁10号线、纬三路过江通道等即将完工，以14.25%的涨幅成为本年度的房价黑马。由于受限于年中出台的“禁地一年”政策，江北板块在2013年仅成交土地65.3万，相比2012年的142.2万缩水54% 。整个江北2014年将有16家纯新盘面市，其中艾菲国际、福建正荣江浦地块等都是市场关注度颇高的项目，表明开发商对于明年市场还是有一个较好的预

3、期。江北独挑大量，34243套的成交量在全市中占比近40%，已经快赶上了2011年南京全年的卖房量。土地销量房价上市地块编号地块编号区区属属地块坐落地块坐落实际出实际出让面积让面积用地性质用地性质容积率容积率成交价成交价（万）（万）溢价率溢价率楼面楼面单价单价挂牌单位挂牌单位NO.2013G01浦口区东至丽景路，南至现状，西至现状，北至惠达路17689.3商业混合5.01200023.08%1357NO.2013G02浦口区东至现状，南至现状，西至现状，北至丽景路59182.2二类居住用地、商业金融用地综合容积率2.474750010.85%3249江苏城投建设NO.2013G06浦口区江浦街

4、道沿山大道南侧、南工大东侧03号地块32042.5二类居住用地1.0R1.82300033.72%3988连云港美麟NO.2013G07浦口区江浦街道沿山大道南侧、南工大东侧04号地块31455.3商业金融2.0130000.00%2066南京老山开发建设NO.2013G08浦口区江浦街道沿山大道南侧、南工大东侧04号地块32786.8二类居住用地1.0R1.82300030.68%3897中北地产土地市场大牌进驻，价值逐渐凸显NO.2013G10浦口区浦口高新区永新路以南（南大浦口校区三期一号）地块102823.3二类居住用地1.0R2.26650037.4%2940朗诗地产NO.2013G

5、11浦口区浦口区江浦二中北侧城南河5号地块8586.25二类居住用地1.0R3.01020045.71%3960建浦建设NO.2013G12浦口区浦口区江浦街道花卉大道与海都东路夹角地块16864.2住宅混合用地1.0R3.01910024.84%3775南京民康房地产NO.2013G39浦口区浦口区浦口新城望江路以东、临滁路以南地块105352.9二类居住用地1.0R2.521000031.00%7973福建正荣NO.2013G40浦口区浦口区浦口新城镇南河路以北、河西路以西地块71345.1住宅用地1.0R2.715200030.81%7891福建正荣 2013年，成功出让10块地，出让总

6、面积478127.85。其中含居住用地8块，占比80%出让地大都以带溢价率成交。朗诗、福建正荣大牌进驻、福建正荣以楼面价7973元/刷新浦口新地价浦口价值进一步凸显。大牌进驻，价值逐渐凸显土地市场双料冠军成交市场楼市调控政策实际与市场成反向，高成交量致2013年创下自09年以来的成交新高。江北板块作为最大刚需阵地，勇夺成交、认购“双料冠军”。 2013年浦口地区整体去化量高居前三，但是剩余货值量则占据第二行列。浦口地区在售房源显现为两极状态，刚需阵营、终极改善别墅阵营，2014年浦口市场竞争依旧激烈。两高”显示未来竞争依旧激烈成交市场年度房价领跑黑马房价走势 江浦板块规划完善，地铁10号线、纬

7、三路过江通道等即将完工，板块热度提升。11月底雅居乐滨江国际首开以21000元/平米的均价（精装修）高调入市，对江浦整体板块均价的拉升起到重要作用。多种因素综合发力，江浦以14.25%的涨幅成为本年度的房价黑马。年度涨幅14.25%地块分析地块位置图地块位于江北新城核心地块位于江北新城核心区、区、海峡两岸科技工业海峡两岸科技工业园园内内地块位置图环城西路卓溪路华山路五华路地块面积66.44亩地块基本情况地块名称环城西路以南、五华路以南东地块（4号）土地四至东至华山路（规划），南至卓溪路（规划），西至五华路（规划）、北至环城西路规划用途住宅混合用地、二类居住用地规划容积率1.8地块面积66.44

8、亩，约44315规划建筑面积约79767预期单价350万元/亩总价23254万元预计楼面价2915元/老城区老城区商业集中区商业集中区珠江镇核心珠江镇核心教育集中区教育集中区本地块本地块发展延伸区域发展延伸区域综合型科学园区综合型科学园区地块周边配套整体分布江北新城江北新城核心商务区核心商务区地块周边现状交通配套交通配套地铁10号线、地铁11号线（规划）、长江隧道；沿山大道、浦乌路、宁合高速、等多条路线可供出行宁合高速长江隧道地铁10号线（在建）雨山路站雨山路站凤凰大街站凤凰大街站本地块本地块地铁11号线（规划）生活配套生活配套商业：主要集中在雨山美地项目社区商业，北江锦城底商除了零星几个商家

9、，其余未开业，商业缺乏教育：这片区域教育资源匮乏，最近的学校是审计学院环境：周边老山国家森林公园，附近有求雨山文化园、凤凰山公园等，环境比较优越。 地块周边现状雨山美地底商雨山美地底商北江锦城底商北江锦城底商地块现状地块较周边地势相对较低，呈盆地状，基本平整，但地块形状呈现异形，对规划要求较高。本地块地块周边实拍环城西路主干道建成通车，目前道路两边绿化正在施工中。规划的华山路、五华路、卓溪路等尚在施工。地块正对的两块研发地块正在施工，围档已全部出街，项目为智汇老山创意园和金盛田博舟科技产业园。地块周边实拍地块东面为早期住宅项目雨山美地和在售的住宅项目北江锦城，入住率低，生活配套缺乏。地块SWO

10、T分析优势:1、地块周边自然环境优越、外部交通网络快捷，是江浦新城区未来的生态宜居地；2、所处区域的房价处于江浦新城相对较低的水平，后续随着开发力度和速度的加大加快，土地价值提升可期；3、地块体量相对较小，符合公司目前战略需求。劣势:该地块位于新兴区域，周边配套极其匮乏，区域内的整体氛围还有赖于规划交通的通达，以及更多商业、休闲、生活配套的开发。机会:1、江浦房地产市场整体向好，发展前景可观；2、该地块所处的海峡两岸科工园区是政府重点规划打造的科技园区，根据规划，未来住宅、商业、教育、医疗、景观等各项配套齐备，发展前景较好，随着区域的逐渐成熟将给该地块带来一定的升值空间。 威胁:1、江北地区由

11、于之前土地成交活跃，未来的上市体量巨大，项目开发或将面临严峻的竞争；2、所处新兴区域，土地成本相对较低，规划发展呈现利好，将吸引众多品牌开发商入驻，不利于公司竞拍；3、政府对区域的开发进度将直接对本项目的销售乃至利润产生影响。 地块SWOT分析地块分析小结环境优美发展潜力巨大虽然目前地块所在区域居住氛围较弱，生活配套缺乏，但随着政府规划的逐步推进和区域开发的逐步实施，地块周边现状将日趋完善，土地价值也将进一步提升。个案分析区域区域主要项目主要项目产品产品均价均价配套配套梯度梯度珠江镇核心区林景雅园小高层17000元/(精装修，5000标准)城东医院学区房：江浦实验学校、江浦高级中学、浦口三中上

12、海联华超市4万方商业、银行鲜明的3梯度：第一梯度：交通优、学区配套的主城区精装修在13000-17000，毛坯11500-12000第二梯度：基本生活配套优，毛坯10500-11000第三梯度：新开发区，缺乏基本生活配套，价格较低且涨幅慢，毛坯10000左右华府国际小高层,多层13056元/（精装修，1500标准）地铁：10号线、11号线（一期14年开通）、地铁3号线医院：区中医院、妇幼保健医院、银行隧道口商务中心区中铁江佑铂庭高层10232元/地铁：10号线新浦路站约3800平米社区幼儿园、近7000平米超大规模社区中心 融侨观邸小高层多层13800元/（精装修，2600标准）医院：浦口中医

13、院、银行学校：青苗幼儿园公园广场：配套4000平米商业街、配建12班幼儿园一所，用地规模不得小于4700m2综合型科学园区北江锦城高层,小高层、多层,后期别墅10200元/11300元/(洋房)商业街，仓储式超市。布朗双语幼儿园依山会所华山山庄高层,小高层、后期叠墅7800元/地铁：10号线、11号线（一期14年开通）、地铁3号线医院：区中医院、妇幼保健医院、银行主城区中海万锦熙岸高层、小高层12800元/(精装修，2300标准)地铁：十号线 城西路站边配有珠江小学（学区）、浦口区第二中学（学区）、12班幼儿园，苏果超市、银行、浦口区中心医院价格洼地的科学园区江浦各区域市场价格分析雨山美地区域

14、市场项目分布区域市场项目分布智汇老山创意园金盛田博舟科技园本地块本地块区域市场重点项目分析项目项目北江锦城北江锦城雨山美地雨山美地华山山庄华山山庄中海万锦熙岸中海万锦熙岸基本基本指标指标占地：350631 建面：54000容积率：1.3总户数：3993（入网总套数2958）占地：62730 建面：108153 容积率：1.3总户数：800占地：42512 建面：96934.22 容积率：1.79总户数：入网总套数548占地：163000 建面：400000 容积率：2.15总户数：2800户；1713户（当期）项目项目规划规划建筑类别：多层,高层,小高层、后期别墅建筑类别：多层,小高层建筑类别

15、：高层,小高层、叠墅（多层）建筑类别：高层,小高层产品产品物业类型：高层、多层主力面积：110均价：10200-11300元/物业类型：小高层主力面积：90、120均价：11500元/（即将新推）物业类型：高层主力面积：8571103均价：7800元/物业类型：高层主力面积：9395109均价：12800元/（精装修、尾盘）项目项目进展进展推出时间：2009-11-28至今去化率：78.09%价格走势：09年：7400-7800元/09-12年：7390-8440元/13年：11000元/推出时间：2009-12-21至今去化率：91.53%价格走势：8850元/9150元/-新房源11500

16、 元/推出时间：2013-4至今去化率：71.81%价格走势：7200元/-7800元/推出时间：2012-3至今去化率：92.55%价格走势：9300元/-10165元/（毛坯）13年：12800元/（精装）标杆产品、品牌房企中海项目价格一年内毛坯涨幅1000元/，本案周边项目情况：产品相似、品质一般、开发周期长，年去化率低，产品相似、品质一般、开发周期长，年去化率低，但在整体市场利好的情况下，价格涨幅明显，平均涨幅但在整体市场利好的情况下，价格涨幅明显，平均涨幅15%15%区域市场成交客户分析项目项目客群来源客群来源置业目的置业目的华山山庄周边客群为主，如拆迁户、企业员工、周边小区居民珠江

17、镇客群大部分自住北江锦城江浦客群为主，如学校老师、周边小区居民、拆迁户少量市区客群自住兼投资中海万锦熙岸市区和江浦客群各占半中海会客群自住兼投资综合研判 通过对地块所在的浦口区域市场的调研和本案地块自身条件的踏勘，以及区域未来发展的预判，结合公司对开发体量的需求，我司认为该地块是开发前景较好的优质地块。 根据区域在售个案去化速度，结合地块自身建筑体量，预计本案销售周期约18个月。从近一年的江浦房价涨幅及地块周边项目价格走势来看，地块所在区域现行房价区间为80009000元/，未来两三年后，该地块项目销售价格将达到10500 12000元/。 值得注意的是，该区域土地存量较大，未来市场竞争将会异常激烈，这对开发企业来说需要有较高的开发水平和较强营销能力。 另外，地块的价值