房地产策划_惠州区域市场14年09月份市场月报

1、GALAXY REAL ESTATE惠州区域市场2014年09月份市场月报营销策划部 2014.10.09GALAXY REAL ESTATE6月份总结及7月份计划Structure月报框架市场政策宏观解读惠州市场整体表现开盘项目案例分享区域市场表现GALAXY REAL ESTATE市场政策宏观解读Part 1GALAXY REAL ESTATE一、宏观政策央行银监会救市：放松首套房利率和认定标准央行银监会救市：放松首套房利率和认定标准 9月30日，中国人民银行正式发布中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知，明确对拥有明确对拥有1 1套住房并已结清相应购房

2、贷款的家庭，再次套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策。申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策。 通知明确“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。信贷松绑将进一步加速市场预期的回暖，短期内效果必现信贷松绑将进一步加速市场预期的回暖，短期内效果必现。GALAXY REAL ESTATE一、热点关注李克强：下一步经济政策还是定向调控李克强：下一步经济政策还是定向调控 国务院总理李克强10日在天津与出席2014夏季

3、达沃斯论坛的中外企业家代表对话交流时表示，下一步，要实现我们的主要预期目标，仍然要在保持定力的同时有所作为，那就是坚持区间调控，实施定向调控，实际上这也是结构性调控，根本上讲是靠改革来激发市场活力，同时增加公共产品的有效供给，并且促进实体经济、新兴产业发展。GALAXY REAL ESTATE珠海宣布取消楼市限购珠海宣布取消楼市限购 全国剩五个城市未取消全国剩五个城市未取消 9月26日晚间，珠海市住房和城乡规划建设局在官方网站宣布，调整房地产市场“双限令”， 在珠海中心城区购买144平方米以上户型及在新城新区购买商品房不需要再提供社保或纳税证明，并放宽对外地人在珠海购买商品住房的房贷限制。这也

4、意味着珠海成为广东省继佛山之后，第二个对房地产调控“松绑”的城市。 全国范围内，目前只剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未取消“限购令”。 9月23日，武汉住建委发文称，自9月24日起，凡在武汉市区域购买住房(含新建商品住房和二手住房)的，不再实行限购。这已是年内武汉第二次出手救市。7月19日，武汉实行已久的商品房限购政策正式放宽，但并不是全面放宽，有一定的限制。一、热点关注GALAXY REAL ESTATE新增开发贷新增开发贷2424亿亿 银行输血惠州地产银行输血惠州地产 据媒体报道，新增开发贷款规模接近去年同期两倍，多数银行加大贷款投放力度，在房地产市场风险渐次暴露之际，上半年银行房

5、地产开发贷似乎仍在突进。 从惠州金融监管了解到，截至今年6月末，开发贷共计投放142个项目，贷款余额171.28亿元，比年初增加9.32亿元，增长5.75%，比去年同期多投放24.22亿元，同比增长16.47%。在上月举行的惠州银行行长联席会上，惠州市政府分管金融的副市长邓庆忠曾对惠州28家银行向房地产“输血”表示了肯定。 来自惠州银监分局的统计，截至今年6月末，惠州全市房地产贷款余额为800亿元，比去年同期增长20.21%，占各项贷款比重的37%，这一比重在广东省内是最高的。一、热点关注GALAXY REAL ESTATE一、热点关注惠州南站新城建设启动惠州南站新城建设启动 打造环大亚湾中心

6、打造环大亚湾中心 作为环大亚湾新区3个起步区之一，位于惠阳区的惠州南站新城建设9月29日正式启动。这也意味着，惠阳淡水新桥片区将打造一座新城的计划已拉开序幕。按照规划，项目总投资167亿，涉及用地11.5平方公里。惠州南站新城的定位，惠州南站新城的定位，这里将成为环大亚湾新区的服务中心。这里将成为环大亚湾新区的服务中心。 按照布局，惠州南站新城由景观中轴线和都市滨水风情街区构成。其中，景观中轴线是以高端商务办公、楼宇产业、展贸中心、城市公共建筑为主体的城市商务中心区，以“高铁站打铁岭”为核心景观轴，组织片区空间；都市滨水风情街区是集城市公共服务设施、购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的都市滨水休闲

7、区，基于现状水文、地形等的分析，保留当前河流水系，并以此形成以水系为核心的“T”字形景观结构。GALAXY REAL ESTATE二、土地市场供应本月份惠州市挂牌经营性用地4宗，其中大亚湾2宗、惠城区1宗、惠东县1宗。GALAXY REAL ESTATE二、土地市场成交本月份土地挂牌成交2宗，其中博罗县2宗。GALAXY REAL ESTATE惠州市场整体表现Part 2GALAXY REAL ESTATE二、惠州9月份二级市场概述楼市特点惠城区惠湾三县惠湾:本月惠阳成交658套，环比上升19.42%，大亚湾成交1675套，环比上升32.2%。在价格方面，惠阳区均价6032元/ ，环比下降2.

8、99%，大亚湾均价为5746元/，环比上升9.5%。博罗县本月成交894套，环比下降6.49%，均价为4399元/ ，环比下降10.59%；本月惠东县房管局暂无数据；龙门本月成交107套，成交面积1.41万 ，均价8124元/。 惠城区：本月一手住宅成交1638套，环比下降19.71%，成交面积19.09万，环比下降20.72%，成交均价6173元/，环比下降5.6%。GALAXY REAL ESTATE二、惠州9月份二级市场供应量惠州市每月一手住宅供应面积走势图（单位：万）9月份惠州市住宅供应套数1162611626套，环比上升套，环比上升5.63%5.63%，供应面积107.71万，环比下

9、降0.62%，其中大亚湾供应套数占比持续位居前茅，占比达48%，供应量持续上扬；其次，惠城区供应量涨幅凸显，占比达22%；然而，博罗县供应量达1654套，占比达14.22%，此外，惠阳区供应环比回落78%，萎缩显著，占比仅有4.52%，整体来看，供应量虽环比上月小幅下滑，但依然维持高位供给。GALAXY REAL ESTATE二、惠州9月份二级市场成交量惠州市每月一手住宅成交面积走势图（单位：万）惠州市每月一手住宅成交面积走势图（单位：万）9月份惠州市住宅成交49714971套，环比下降套，环比下降30.59%30.59%；成交面积49.68万，环比下降26.06%，而同比下降近五成，下滑更为

10、凸显。从各区县成交情况看，其中惠城区成交量依然领先全城，达21.39万，占43%，其次是排名第二的大亚湾成交8.40万，排行第三的区域为博罗县，成交量达8.22万，占比达16.5%。受到行业预期、信贷收紧等因素影响下，全市成交量持续3个月呈下滑趋势，除2月外创全年新低，市场僵局难破。GALAXY REAL ESTATE二、惠州9月份二级市场成交均价惠州市（三区三县）每月均价走势图（单位：元惠州市（三区三县）每月均价走势图（单位：元/）9月份惠州市住宅成交均价为57335733元元/ /，环比上升，环比上升0.31%0.31%，其中惠城区6366元/，环比上升3.13 %；惠阳区惠阳区59395

11、939元元/ /，环比下降，环比下降1.54%1.54%；大亚湾区5322元/，环比下降7.39%；博罗县4524元/，环比上升2.84%；惠东县5363元/，环比下降15.55%，龙门县6268元/，环比下降22.85%。在去化受阻、库存积压的当下，房企定价更趋于保守，提价项目趋少，然而部分项目采取以价换量的方式，快速回落资金。GALAXY REAL ESTATE开盘项目案例分享Part 3GALAXY REAL ESTATE惠阳万城名座花园项目开发商万城占地()9万代理商中原建面()32万承建商裕达建工集团住宅()10万（一期）建筑设计深圳市华筑工程设计商业()9千（一期）物业管理康城物业

12、绿化率35%项目地址惠阳金惠大道与兴发路交汇处总户数3021车位比1:1容积率3.0交通5路、336路、168B，深惠2线配套惠阳八小，天虹，沃尔玛，市政广场，体育公园，棕榈岛高尔夫产品分布鸟瞰图项目技术经济指标本次开盘推出产品为4、5、7栋，76-122两至三房。4#5#7#GALAXY REAL ESTATE时间时间期数期数楼栋楼栋套数套数户型户型热销户型热销户型成交成交套数套数开盘折扣开盘折扣（实际折扣）（实际折扣）均价均价 ( (元元/ /) )9月27日1期4栋、5栋、7栋367套76-79、89、109-12289平米160套（总价-2万）*0.97*（一次性0.97）5850成交

13、概览户型面积段推出套数成交套数成交比例2房2厅1卫76-79平米183套85套46%3房2厅1卫89平米60套43套72%3房2厅2卫109-122124套32套26%户型去化成交结果分析：1.开盘价格远高于周边竞争项目，也高于部分客户的心理预期，导致部分认筹客户未能成功解筹；2.成交以89单位产品可做三房且南北通成交率最高，109-122产品是项目的核心产品，价格设置较高，成交率较低。惠阳万城名座花园项目GALAXY REAL ESTATE大亚湾大亚湾畔山名居项目开发商惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司占地()5.9万代理商中原地产建面()25万承建商江西中盛建筑工程有限公司住宅()21万建

14、筑设计深圳市城建工程设计有限公司商业()4万物业管理创展物业绿化率27%项目地址惠州大亚湾西区石化大道与龙山七路交汇处总户数1975车位比1:1容积率3.8交通138路、316路、317路、深惠1线公交车配套教育：西区第一小学、兴汉小学；商场：万丰百货、海惠商场、茶山商业广场、新港湾购物广场；医疗：中大惠亚医院、西区医院、大亚湾人民医院。产品分布鸟瞰图项目技术经济指标在售产品为6栋，本次推出6栋04、05、06号房共93套住宅单位6 6栋栋GALAXY REAL ESTATE时间时间期数期数楼栋楼栋套数套数户型户型热销户型热销户型成交套数成交套数开盘折扣开盘折扣（实际折扣）（实际折扣）均价均价

15、 ( (元元/ /) )9月20日二期6栋93套75-909037套（总价-3万）*0.96*098*0.986200（带装修）成交概览户型面积段推出套数成交套数成交比例2+175.0831套17套54.8%2+175.1631套13套41.9%3+190.1031套7套22.5%户型去化成交结果分析：总体看来2+1户型成交相对较好，主要由于小面积产品总价低，客户置业压力较小。且75户型为N+1户型，产品赠送面积大，户型使用率较高。90户型首付相对较高，置业压力较大，客户需求量相应较少。大亚湾大亚湾畔山名居项目GALAXY REAL ESTATE金山湖金山湖方直.星耀国际产品分布鸟瞰图项目技术

16、经济指标推出1、2、3、4、15、16、17栋93-167产品，共694套开发商惠州市浩华房地产开发有限公司占地()15.7万代理商中原、合纵建面()67万承建商-住宅()建筑设计-商业()14.3物业管理方直物业绿化率30%项目地址金山大道与三环南路交汇总户数（住宅）2720车位比1:2容积率3.14交通公交线路34、202等路公交车周边配套东江小学、河南岸中心小学、惠州一中、惠州十一小、海鸿餐厅，秦妈火锅店，永富源食府GALAXY REAL ESTATE时间时间期数期数楼栋楼栋套数套数户型户型热销热销户型户型成交成交套数套数开盘折扣开盘折扣（实际折扣）（实际折扣）均价均价 ( (元元/ /

17、) )9.271期1、2、3、4、15、16、17栋694套93-16793276套（原价9万）0.98*按时签约0.99*按揭折扣*0.99,一次性付款：额外99折7200成交概览户型面积段推出套数成交套数成交比例3房 93 21213262%4房128-16748214430%户型去化成交情况分析：项目认筹时间为一个半月，期间做了大力推广活动，V跑、V计划等系列活动，吸引大批客户认筹，当天成交最好的是93的三房，价格实惠，房型实用率高，深受客户喜爱。金山湖金山湖方直星耀国际GALAXY REAL ESTATE金山湖金山湖中锴华章开发商广东金中恒集团有限公司占地()12万代理商中原地产建面(

18、)48万承建商中国华西企业有限公司住宅()建筑设计深圳市建筑设计研究总院有限公司商业()物业管理戴德梁行绿化率35%项目地址惠州市惠城区金山湖11号小区总户数2678车位比1:1.2容积率3.0交通乘坐12、15、32、41、42、K1、K2路公车至山水华府站下配套中小学：惠州一中、惠州学院、惠港中学、南坛小学、麦地小学、第五中学、南山中学；幼稚园：小区内3200平米国际幼儿园、惠州市实验幼儿园、启明星实验幼儿园；综合商场： 沃尔玛、人人乐、世纪联华、天虹商场、海雅百货、数码街、港惠新天地购物中心、苏宁电器、国美电器产品分布鸟瞰图项目技术经济指标开盘产品为17栋，本次推出80套单位17栋栋GA

19、LAXY REAL ESTATE时间时间期数期数楼栋楼栋套数套数户型户型热销户型热销户型成交成交套数套数开盘折扣开盘折扣（实际折扣）（实际折扣）均价均价 ( (元元/ /) )9月27日三期17栋80套89-12712766套（总价*开盘98折团购优惠288元*房子面积5000电商团购申请金）*准签986200成交概览户型面积段推出套数成交套数成交比例2+18940套31套77.5%3+112740套35套87.5%户型去化成交结果分析：总体看来3+1户型成交相对较好，主要原因是成交总价低，空间利用率高，赠送面积大，并有百变空间，三房可以改四房。同时，户型朝向和视野好，未来17栋对面将会规划成

20、市政公园的一部分，对客户来说极具吸引力。金山湖金山湖中锴华章GALAXY REAL ESTATE水口水口合生上观国际项目开发商开发商惠州市亚新房地产开发有限公司占地占地( () )68万代理商代理商中原地产建面建面( () )108万承建商承建商住宅住宅( () )物业管理物业管理康景物业绿化率绿化率33%项目地址项目地址惠州市惠城区三环东路皇冠假日酒店对面总户数总户数6473交通交通9路、16路、203路、236路公交车配套配套教育：合生实验学校、特蕾新双语幼儿园；酒店：皇冠假日酒店、123酒店；商场：吉之岛、华润万家、大新城；医疗：第四人民医院、水口医院；产品分布鸟瞰图产品分布鸟瞰图项目技

21、术经济指标项目技术经济指标本次推出产品为A-15/16栋，共102套住宅单位15/16GALAXY REAL ESTATE时间时间期数期数楼栋楼栋套数套数户型户型热销户型热销户型成交成交套数套数开盘折扣开盘折扣（实际折扣）（实际折扣）均价均价 ( (元元/ /) )9月27日五期A-15/16栋102套82两房92三房9285套（总价（总价-3-3万）万）* *0.980.98* *098098* *0.980.9853005300成交概览户型户型面积段面积段推出套数推出套数成交套数成交套数成交成交比例比例2房2厅8234套24套70.5%3房2厅9268套61套89.7%户型去化成交结果分析

22、：成交结果分析：本次为上观国际首批小户型产品，推广主题“45884588元元/ /起，起，6 6万入住大社区学位房万入住大社区学位房”，优优质学位房难得的低门槛、低总价，再加上较高使用率，质学位房难得的低门槛、低总价，再加上较高使用率，深受客户欢迎。82户型宽敞舒服，客户接受度高。92户型首付差距不大、实用性更高，深受客户追捧，开盘接近售罄。水口水口合生上观国际项目GALAXY REAL ESTATE金山湖金山湖中信水岸城项目开发商中信地产占地()50万代理商世联建面()153万承建商华西建筑有限公司住宅()建筑设计商业()物业管理中信物业绿化率30%项目地址东江新城总户数8000车位比1:1

23、.3容积率3.0交通金山大道、三环路配套惠州一中、惠南学校、奥林匹克中心、惠州体育馆、吉之岛等产品分布鸟瞰图项目技术经济指标本次推出58栋GALAXY REAL ESTATE时间时间期数期数楼栋楼栋套数套数户型户型热销户型热销户型成交成交套数套数开盘折扣开盘折扣（最终折扣）（最终折扣）均价均价 ( (元元/ /) )9月27日四期58栋124套88138平米8814套（总价-3万）*0.865700成交概览户型面积段推出套数成交套数成交比例2房2厅1卫7962套8套13%4房2厅2卫13862套6套10%户型去化成交结果分析：本次开盘认筹时间为两周，非真正意义的开盘，结合之前的尾货，与新品统一

24、包装成购房节。购房节整体完成业绩约为4000万。金山湖金山湖中信水岸城项目前期认筹前期认筹：23个到访客户到访客户：21批到访车辆到访车辆：18辆选房形式选房形式：内解去化率去化率：11.3%营销策略分析：营销策略分析：本次开盘结合购房节活动，针对尾货及58栋新品统一包装，主要去化的产品是尾货产品，58栋整体销售较少。简讯提供：二B麦耀宗GALAXY REAL ESTATE惠东县惠东县金融街巽寮湾（海公园二期J栋）项目开发商金融街惠州置业有限公司占地()22.03万代理商中原地产建面()34万承建商中国建筑第二工程局有限公司住宅()24万建筑设计胡冰建筑咨询有限公司商业()3.8万物业管理北京

25、金融街物业管理有限公司绿化率35%项目地址惠州市惠东县巽寮度假旅游区总户数3435车位比1:1.2容积率1.58交通巽寮镇210县道上配套内部配套（会议室、餐厅、娱乐康体中心、主题公园（包括海趣馆、水上娱乐中心、婚礼广场、泳池），周边配套：天后宫，酒吧街，国际会议中心、银滩路、水上运动中心等。产品分布鸟瞰图项目技术经济指标J栋栋在售产品为J栋，共252套，为48-129平的产品GALAXY REAL ESTATE开盘开盘时间时间推出推出期数期数推出推出楼栋楼栋推出推出套数套数推出户型推出户型热销户型热销户型成交套数成交套数开盘折扣开盘折扣均价情况均价情况( (元元/ /) )9.20二期J栋2

26、521292房、48-611房48-61143原总价*0.95*0.99海景房：12000，山景房：8000惠东县惠东县金融街巽寮湾（海公园二期J栋）项目项目开盘情况户型面积段推出套数成交套数成交比例2房129281139%1房48-6122413259%户型去化情况成交结果分析：畅销户型面积小，总价相对于大户型要低很多，山景、海景产品均有，选择多。滞销为大户型，面积大总价过高GALAXY REAL ESTATE惠东惠东万科双月湾项目万科双月湾项目2 2期期开发商惠州市利万房地产开发有限公司占地()约16.5万 代理商中原/世联建面()约32万 承建商中天建设集团有限公司住宅()建筑设计深圳市

27、筑博工程设计有限公司商业()物业管理深圳市万科物业服务有限公司第五园物业绿化率59.61%项目地址惠东县平海镇双月湾旅游度假区总户数3715车位比1:3.5容积率1.75交通惠州市惠东县平海镇双月湾旅游度假区配套湾舍酒店、夏娜客栈、游客服务中心、华润万家超市、南湾海鲜饭店、零距离水上运动中心产品分布鸟瞰图项目技术经济指标在售产品为2期高层B12、B5栋，本次推出B10栋01、02、03、05、08约78平米双套房产品B5B12B10GALAXY REAL ESTATE时间时间期数期数楼栋楼栋套数套数户型户型热销户型热销户型成交成交套数套数开盘折扣开盘折扣（实际折扣）（实际折扣）均价均价 ( (

28、元元/ /) )9月26日2期B10栋160套约78平米约78平米147套（总价-1万）*0.98*0.95*098= 91折11500成交概览户型面积段推出套数成交套数成交比例双套房约78平米160套147套91.87%户型去化成交结果分析：本次共推出二期B10栋01、02、03、05、08单位共160套产品，在深圳喜来登酒店宴会厅开盘，18:30开始客户签到入场，20:00正式摇号选房、认购，23:00结束，共历时3个小时，整体去化147套，去化率达91.87%。惠东惠东万科双月湾项目万科双月湾项目2 2期期GALAXY REAL ESTATE四、典型楼盘开盘总结 一、近期，房地产市场受利

29、好消息刺激，惠湾楼市开始活跃，多数楼盘选择开盘。 二、中信新城9月27日推出272套88-1272+1房4+1房，开盘当天成交228套，均价约4700元/。GALAXY REAL ESTATE区域市场表现区域市场表现Part 4Part 4GALAXY REAL ESTATE一、惠城片区市场表现典型楼盘项目规模（万）户型2014年9月份在售均价（元/）备注来访量成交量中央公园占地100建面23088-2002-5房196638500中信凯旋城占地53建面15088-2653-5房210935000方直东岸占地20建面6890-1683-4房104287300鼎峰国汇山占地27建面79119-1

30、763-4房135177000宝安山水龙城占地11建面2388-1283-5房185286300保利山水城占地36建面5190-1253-4房247254700升利悦湖会占地6.7建面20121-1443-4房106118900惠城区9月份一手住宅成交1638套，环比下降19.7%，成交面积19.09万，环比下降20.7%，前三名为方直珑湖湾东岸、雅居乐白鹭湖、中信凯旋城。网签数据GALAXY REAL ESTATE二、惠湾片区市场表现典型楼盘（惠阳）网签数据项目规模 户型2014年7月份在售均价 备注（万）来访量成交量（元/）保利阳光城占地2674-120-3-4房164395400建面100中信新城占地193 86-160-3-4房610230别墅8000高层5200建面460旺东国际广场占地2.370-1802-5房7676500建面16.4缘水岸