第六章不动产评估

1、第六章第六章 不动产评估不动产评估第一节第一节 不动产评估概述不动产评估概述1第二节第二节 不动产价格的影响因素不动产价格的影响因素 2第三节第三节 收益法在不动产评估中的应用收益法在不动产评估中的应用3第四节第四节 市场法在不动产评估中的应用市场法在不动产评估中的应用 4第四节第四节 成本法在不动产评估中的应用成本法在不动产评估中的应用 5不动产评估概述不动产评估概述1.2.3.4.不动产的概念及其特性不动产的概念及其特性不动产价格的种类及特点不动产价格的种类及特点不动产评估的原则不动产评估的原则不动产评估的程序不动产评估的程序根据根据20082008年年7 7月月1 1日实施的日实施的资产

2、评估准则资产评估准则不不动产动产，不动产是指土地、建筑物及其他附着于不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。 不动产的评估对象有三种：不动产的评估对象有三种：（1 1）单纯的土地的评估，即）单纯的土地的评估，即地产评估地产评估；（2 2）单纯的建筑物的评估，即）单纯的建筑物的评估，即房产评估房产评估；（3 3）土地和建筑物合成体的评估，即）土地和建筑物合成体的评估，即不动产评不动产评估估。当然，在不动产评估实务中，单纯的建筑物评估比较少当然，在不动产评估实务中，单纯的建筑物评估比较少见，这里我们以土地的评估和不动产评

3、估为重点内容。见，这里我们以土地的评估和不动产评估为重点内容。不动产的评估对象不动产不动产土地土地建筑物建筑物土地、建筑物土地、建筑物合成体合成体不动产评估二、土地与土地权利（一）土地的概念 土地一般是指陆地及其空间的全部环境因素，即由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然综合体。l自然供给l经济供给土地供给不动产评估（二）土地的特征自然特征经济特征1、位置的固定性2、质量的差异性3、不可再生性4、效用永续性1、供给的稀缺性2、可垄断性3、利用多方向性4、效益级差性不动产评估（三）土地权利土地权利土地所有权土地使用权其他权利城市土地农村和城郊土地国家所有集体所有租赁权、抵押权、

4、地役权等不动产评估土地使用权出让土地使用权转让土地使用权出租土地使用权抵押土地使用权n不动产的运用方式 居住用地：居住用地：7070年；年； 工业用地：工业用地：5050年；年； 文教科卫育：文教科卫育：5050年；年； 商、旅、娱乐：商、旅、娱乐：4040年；年； 综合或其他：综合或其他：5050年。年。拍卖拍卖招标招标协议协议不动产评估建筑物的特点不能脱离土地独立存在使用寿命是有限的属于可再生社会资源（三）不动产位置固定性位置固定性供求区域性供求区域性长期使用性长期使用性大量投资性大量投资性不不动动产产特特征征保值增值性保值增值性投资风险性投资风险性难以变现性难以变现性政策限制性政策限制性

5、二、不动产评估的原则二、不动产评估的原则不动产不动产评估的评估的原则原则独立独立客观客观公正公正合法原合法原则则最高最最高最佳利用佳利用原则原则评估时评估时点原则点原则替代原替代原则则谨慎原谨慎原则则三、不动产评估的程序三、不动产评估的程序 明确资产评估基本事项明确资产评估基本事项签订资产评估业务约定书签订资产评估业务约定书编制资产评估计划编制资产评估计划现场调查与查勘现场调查与查勘测算被估不动产的价值测算被估不动产的价值确定评估结果确定评估结果撰写评估报告撰写评估报告不动产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本不动产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、签订评估合同、制订工作计划、

6、实施勘察与收事项、签订评估合同、制订工作计划、实施勘察与收集资料、测算被估不动产的价值、确定评估结果和撰集资料、测算被估不动产的价值、确定评估结果和撰写评估报告。写评估报告。 第二节第二节 不动产价格的种类及影响因素不动产价格的种类及影响因素不动产评估容积率容积率=建筑总面积建筑总面积/土地总面积土地总面积 容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。标。楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积 =（土地单价（土地单价土地总面积）土地总面积）/建筑总面积建筑总面积 =土地单价土地单价/容积率容积率建筑密度（建筑物底层面积建

7、筑密度（建筑物底层面积土地总面积）土地总面积）100与不动产评估相关的几个指标与不动产评估相关的几个指标不动产评估土地总面积建筑总面积容积率增加容积率=建筑总面积/土地总面积土地总价=土地单价土地总面积楼面地价=土地总价/建筑总面积 =土地单价土地总面积/建筑总面积 =土地单价/容积率（二）不动产价格的特点（二）不动产价格的特点 一般商品的价格由其生产成本、供给和需求等因素一般商品的价格由其生产成本、供给和需求等因素决定，其价格一般并不因使用状况不同而产生差别。但决定，其价格一般并不因使用状况不同而产生差别。但是，同样一宗不动产在不同的用途下产生的收益是不一是，同样一宗不动产在不同的用途下产生

8、的收益是不一样的。特别是土地，在不同的规划用途下，其使用价值样的。特别是土地，在不同的规划用途下，其使用价值是不一样的，土地价格与其用途相关性极大是不一样的，土地价格与其用途相关性极大。1.1.不动产价格是权益价格不动产价格是权益价格2.2.不动产价格与用途有关不动产价格与用途有关 由于不动产位置不可移动，因此不动产买卖、抵押等并不能由于不动产位置不可移动，因此不动产买卖、抵押等并不能转移不动产的物质实体本身，而是转移与不动产有关的各种权益。转移不动产的物质实体本身，而是转移与不动产有关的各种权益。不动产的权益有多种表现形式，如所有权、使用权、抵押权、租不动产的权益有多种表现形式，如所有权、使

9、用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的不动产转移方式不同，形成的不赁权等，因此，发生经济行为的不动产转移方式不同，形成的不动产权益不同，其权益价格也不相同。动产权益不同，其权益价格也不相同。 3.3.不动产价格具有个别性不动产价格具有个别性 由于不动产的个别性，没有两宗不动产条件完全一由于不动产的个别性，没有两宗不动产条件完全一致。同时不动产价格形成中，交易主体之间的个别因素致。同时不动产价格形成中，交易主体之间的个别因素也很容易起作用。因此，不动产价格形成具有个别性。也很容易起作用。因此，不动产价格形成具有个别性。不动产市场是一个不完全竞争市场。不动产不像一般商不动产市场是一个不完全竞

10、争市场。不动产不像一般商品可以开展样品交易、批量交易，每一宗不动产交易都品可以开展样品交易、批量交易，每一宗不动产交易都具有个别性。具有个别性。4 4不动产价格具有可比性不动产价格具有可比性 不动产价格尽管具有与一般商品不同的许多特性，不动产价格尽管具有与一般商品不同的许多特性，但并不意味着其价格之间互不联系。事实上，人们可以但并不意味着其价格之间互不联系。事实上，人们可以根据不动产价格的形成规律，对影响不动产价格的因素根据不动产价格的形成规律，对影响不动产价格的因素进行比较，从而能够比较不动产的价格。进行比较，从而能够比较不动产的价格。不动产价格的影响因素不动产价格的影响因素 一般一般 因素

11、因素 区域区域 因素因素 个别个别 因素因素一一 一般因素一般因素（一）一般因素概念：（一）一般因素概念： 指影响不动产价格的一般、普遍、共同的指影响不动产价格的一般、普遍、共同的因素。它通常会对整个不动产市场产生全面的因素。它通常会对整个不动产市场产生全面的影响，从而成为影响不动产价格的基本因素。影响，从而成为影响不动产价格的基本因素。（二）一般因素的分类（二）一般因素的分类 1 1、社会因素；、社会因素； 2 2、经济因素；、经济因素； 3 3、政策因素。、政策因素。 二二 区域因素区域因素（一）区域因素的概念：（一）区域因素的概念： 区域因素是指不动产所在区域的自然、社会、经济、区域因素

12、是指不动产所在区域的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的区域性特征对不动产价格水政策等因素相结合所产生的区域性特征对不动产价格水平的影响因素。平的影响因素。（二）影响区域因素的条件：（二）影响区域因素的条件： 1 1商业服务业繁华度；商业服务业繁华度； 2 2道路通达度；道路通达度； 3 3交通便捷度；交通便捷度； 4 4设施完备度；设施完备度； 5 5环境质量状况。环境质量状况。 个别因素是指不动产的个别性对不动产个别价格的个别因素是指不动产的个别性对不动产个别价格的影响因素，它是决定相同区域不动产出现差异价格的因影响因素，它是决定相同区域不动产出现差异价格的因素，包括素，包括土地个别

13、因素土地个别因素和和房屋建筑物个别因素房屋建筑物个别因素两个方面。两个方面。 1、土地个别因素：（、土地个别因素：（1）位置、面积、地势、地质；（）位置、面积、地势、地质；（2）形状、宽度、深度；（形状、宽度、深度；（3）临街状况；（）临街状况；（4）规划用途、容积率、）规划用途、容积率、使用年限；（使用年限；（5）生熟程度。）生熟程度。 2、房屋建筑物个别因素：（、房屋建筑物个别因素：（1）面积、构造、材料等；（）面积、构造、材料等；（2）设计、设备；（设计、设备；（3）施工质量；（）施工质量；（4）楼层、朝向；（）楼层、朝向；（5）政府各种）政府各种法规的限制；（法规的限制；（6）新旧程度

14、。）新旧程度。三三 个别因素个别因素不动产评估第三节 不动产评估的收益法 一、基本思路 收益法是指将被评估不动产未来预期收益折现来判断其价值的一种方法。具体步骤：（1）搜集相关不动产的收入和费用资料；（2）预测不动产客观总收益；（3）估测不动产客观总费用；（4）测算不动产的净收益；（5）估测并选择适当的资本化率；（6）选择恰当的方法和技术估测不动产价值。不动产评估（一）收益为无限年期的不动产价值（一）收益为无限年期的不动产价值计算公式为：计算公式为：不动产价格不动产价格= =净收益净收益/ /资本化率资本化率这种理论的抽象，包含着三个假设前提：这种理论的抽象，包含着三个假设前提：（1 1）净收

15、益每年不变；）净收益每年不变；（2 2）资本化率固定；）资本化率固定；（3 3）收益为无限年期。）收益为无限年期。 不动产评估（二）收益为有限年期的不动产价值（二）收益为有限年期的不动产价值计算公式为：计算公式为：nrrAP111成立条件为：成立条件为：（1 1）净收益每年不变；）净收益每年不变；（2 2）资本化率固定且大于零；）资本化率固定且大于零；（3 3）收益年期有限为）收益年期有限为n n。（三）以上思路的具体运用（三）以上思路的具体运用 收益法评估不动产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益法评估不动产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求

16、得待估收益；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估不动产的价值。不动产的价值。不动产评估二、适用范围二、适用范围 收益法适用于有收益的不动产价值评估收益法适用于有收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等；不适用于如商场、写字楼、旅馆、公寓等；不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性不动政府机关、学校、公园等公用、公益性不动产价值评估。产价值评估。不动产评估三、净收益的确定（一）净收益（一）净收益1.1.定义定义 净收益是指归属于不动产的总收益除去各种费用后的收益，净收益是指归属于不动产的总收益除去各种费用后的收益，一般以年为单位。一般以年为单位。2.2.在确定净收益时，必

17、须注意不动产的在确定净收益时，必须注意不动产的实际净收益实际净收益和和客观净收益客观净收益的区别。的区别。 实际净收益实际净收益 是指在现状下被估不动产实际取得的净收益。是指在现状下被估不动产实际取得的净收益。 由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。不动产评估客观净收益客观净收益 含义含义 不动产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向不动产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观净收益。收益称为客观净收益

18、。3.3.客观净收益的计算公式客观净收益的计算公式净收益净收益= =客观总收益客观总收益- -客观总费用客观总费用只有客观纯收益才能作为评估的依据。只有客观纯收益才能作为评估的依据。不动产评估（二）客观总收益（二）客观总收益 1.含义含义 总收益是指以收益为目的的不动产和与之有关的各种设施、总收益是指以收益为目的的不动产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。即被估不动产在一年劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。即被估不动产在一年内取得的所有收益。内取得的所有收益。 2.计算时注意以下问题计算时注意以下问题 求总收益时，以客观收益即求总收益时，以客观收益即正常收益为基础正

19、常收益为基础，而不能以实际，而不能以实际收益计算。收益计算。 在计算以客观收益为基础的总收益时，不动产所产生的正常在计算以客观收益为基础的总收益时，不动产所产生的正常收益必须是其处于收益必须是其处于最佳利用状态最佳利用状态下的结果。下的结果。 不动产评估（三）客观总费用（三）客观总费用 1.定义定义 总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。 2.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。不动

20、产评估(四四)不同类型的不动产净收益的估算不同类型的不动产净收益的估算 不同类型的不动产净收益的具体估算并不相同，主要有不同类型的不动产净收益的具体估算并不相同，主要有以下几种可供参考。以下几种可供参考。1 1出租型不动产正常收益的估测出租型不动产正常收益的估测 正常收益正常收益= =租赁收入租赁收入- -维修费维修费- -管理费管理费- -保险费保险费- -房地产税房地产税- -租赁代理费租赁代理费 租赁收入具体包括有效毛租金、租赁保证金、押金等的利租赁收入具体包括有效毛租金、租赁保证金、押金等的利息收入。息收入。 有效毛租金有效毛租金= =毛租金毛租金- -空置损失空置损失- -损失租金损

21、失租金不动产评估2直接经营性不动产正常收益的估测直接经营性不动产正常收益的估测 直接经营性不动产通常是指不动产所有者同时又是经营直接经营性不动产通常是指不动产所有者同时又是经营者，不动产租金与不动产经营者利润没有分开。直接经营性者，不动产租金与不动产经营者利润没有分开。直接经营性不动产的正常收益实际上就是该不动产纯租金。不动产的正常收益实际上就是该不动产纯租金。正常收益正常收益=销售收入销售收入-销售成本销售成本-销售费用销售费用-销售税金及其附加销售税金及其附加-管理费用管理费用-财务费用财务费用-经营利润经营利润不动产评估四、资本化率四、资本化率 又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键因

22、素。又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键因素。（一）资本化率的实质（一）资本化率的实质 1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率；资本化率在一定程度上反应了投资收益率； 2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的；资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的； 3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，不投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，不 动产价值越低。动产价值越低。不动产评估（二）资本化率的种类（二）资本化率的种类1.综合资本化率综合资本化率 定义定义 将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化

23、率。本化率。 适用对象及纯收益的范围内涵适用对象及纯收益的范围内涵 评估的是不动产整体的价值，采用的纯收益也是房地合一评估的是不动产整体的价值，采用的纯收益也是房地合一的纯收益。的纯收益。不动产评估2.建筑物资本化率建筑物资本化率 适用对象适用对象 建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。 纯收益的范围内涵纯收益的范围内涵 采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把不动产整体收采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把不动产整体收益中的土地纯收益排除在外。益中的土地纯收益排除在外。3.土地资本化率土地资本化率 适用对象适用对象 土地资本化率用于求取土地自

24、身的价值。土地资本化率用于求取土地自身的价值。 纯收益的范围内涵纯收益的范围内涵 采用的纯收益是土地自身的纯收益，把不动产整体收益中的建筑采用的纯收益是土地自身的纯收益，把不动产整体收益中的建筑物纯收益排除在外。物纯收益排除在外。不动产评估4.综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的 关系关系 房地合一的纯收益房地合一的纯收益=土地纯收益土地纯收益+建筑物纯收益建筑物纯收益 房地合一的纯收益房地合一的纯收益=房地合一的价值（房地合一的价值（L+B）房地合一的年房地合一的年收益率（即综合资本化率收益率（即综合资本化率r） 土地纯收益土地纯收益=土地

25、价值（土地价值（L）土地的年收益率（土地的年收益率（r1） 建筑物纯收益建筑物纯收益=建筑物价值（建筑物价值（B）建筑物的年收益率（建筑物的年收益率（r2）不动产评估式中：式中：r-综合资本化率；综合资本化率；r1-土地资本化率；土地资本化率；r2-建筑物资本化率；建筑物资本化率；L-土地价值；土地价值；B-建筑物价值建筑物价值LrBrBLrBLrBrLr2121)(21rBrLrBL不动产评估五、五、 收益期限的确定收益期限的确定 不动产收益期限要根据不同的评估对象、评估对象的寿命以不动产收益期限要根据不同的评估对象、评估对象的寿命以及评估时采用的假设条件等来确定。及评估时采用的假设条件等来

26、确定。（1）对于单独的土地和单纯的建筑物，应该分别根据）对于单独的土地和单纯的建筑物，应该分别根据土地使用权土地使用权年限年限和和建筑物经济寿命建筑物经济寿命确定未来可获收益的期限。确定未来可获收益的期限。（2）而对于合成体，如果建筑物的经济寿命长于或者等于土地使）而对于合成体，如果建筑物的经济寿命长于或者等于土地使用权年限，则根据用权年限，则根据土地使用权年限土地使用权年限确定未来的可获收益的期限；确定未来的可获收益的期限；如果建筑物的经济寿命短于土地使用权年限，则如果建筑物的经济寿命短于土地使用权年限，则先根据建筑物的先根据建筑物的经济寿命经济寿命确定未来可获收益的期限，然后确定未来可获收

27、益的期限，然后再加上土地使用权年限再加上土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余年限超出建筑物经济寿命的土地剩余年限确定未来可获收益的期限。确定未来可获收益的期限。不动产评估六、计算公式六、计算公式（一）评估房地合一的不动产价值（一）评估房地合一的不动产价值不动产价值不动产价值=不动产纯收益不动产纯收益/综合资本化率综合资本化率不动产纯收益不动产纯收益=不动产总收益不动产总收益- -不动产总费用不动产总费用不动产总费用不动产总费用=管理费管理费+维修费维修费+保险费保险费+税金税金不动产评估（二）单独评估土地的价值（二）单独评估土地的价值 1.1.由土地收益评估土地价值由土地收益评估土地价值

28、土地价值土地价值= =土地纯收益土地纯收益/ /土地资本化率土地资本化率土地纯收益土地纯收益= =土地总收益土地总收益- -土地总费用土地总费用土地总费用土地总费用= =管理费管理费+ +维护费维护费+ +税金税金 不动产评估 2.由不动产收益评估土地价值由不动产收益评估土地价值（1）方法一（建筑物价值扣除法）方法一（建筑物价值扣除法）土地价值土地价值=不动产价值不动产价值- -建筑物现值建筑物现值 建筑物现值建筑物现值= =建筑物重置价建筑物重置价- -年贬值额已使用年数年贬值额已使用年数当耐用年限小于土地使用权剩余年限时，当耐用年限小于土地使用权剩余年限时，年贬值额年贬值额= =（建筑物重

29、置成本（建筑物重置成本- -残值）残值）/ /耐用年限耐用年限当耐用年限大于土地使用权剩余年限时，当耐用年限大于土地使用权剩余年限时，年贬值额年贬值额= =建筑物重置成本建筑物重置成本/ /土地使用权剩余年限土地使用权剩余年限 注意：这里计算年贬值额的时候要在注意：这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用建筑物的耐用年限年限和和土地使用权剩余年限土地使用权剩余年限中中取短取短。不动产评估（2 2）方法二）方法二土地价值土地价值= =（房地产净收益（房地产净收益- -建筑物净收益）建筑物净收益）/ /土地资本化土地资本化率率建筑物净收益建筑物净收益= =建筑物现值建筑物资本化率建筑物现值建筑物资本

30、化率（三）单独评估建筑物的价值（三）单独评估建筑物的价值1 1、建筑物价值、建筑物价值= =不动产价值不动产价值- -土地价值土地价值 土地的价值必须采用收益法以外的方法确定，一般采土地的价值必须采用收益法以外的方法确定，一般采用市场法。用市场法。2 2、建筑物价值、建筑物价值= =（房地产净收益（房地产净收益- -土地净收益）土地净收益）/ /建筑物建筑物资本化率资本化率应用举例应用举例案例案例62 62 某房地产公司于某房地产公司于20102010年年2 2月以有偿出让方式月以有偿出让方式取得一块土地的取得一块土地的5050年使用权，并于年使用权，并于20122012年年2 2月在此地月在

31、此地块上建成一座钢筋混凝土结构的写字楼，当时造价为块上建成一座钢筋混凝土结构的写字楼，当时造价为每平方米每平方米3 8003 800元，经济耐用年限为元，经济耐用年限为6060年。目前，该年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米类型建筑的重置价格为每平方米4 2004 200元。该大楼总元。该大楼总建筑面积为建筑面积为5 0005 000平方米，全部用于出租。据调查，平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2 2元，元，空置率在空置率在1010左右，每年需支付的管理费用一般为年左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的租金的3

32、 35 5，维修费为建筑物重置价的，维修费为建筑物重置价的1 15 5，房，房产税为租金收入的产税为租金收入的1212，其他税为租金收入的，其他税为租金收入的6 6，保险费为建筑物重置价的保险费为建筑物重置价的0 02 2，资本化率确定为，资本化率确定为8 8。试根据以上资料评估该不动产在。试根据以上资料评估该不动产在20152015年年2 2月的价月的价格。格。解：解：(1)(1)估算年有效毛收入估算年有效毛收入年有效毛收入年有效毛收入=2=23653655 0005 000(1(1- -1010)=3 285000()=3 285000(元元) ) (2)(2)估算年营运费用估算年营运费用

33、管理费：年管理费管理费：年管理费=3 285 000=3 285 0003 35 5=114 975(=114 975(元元) )维修费：年维修费维修费：年维修费=4 200=4 2005 0005 0001 15 5=315000(=315000(元元) )保险费：年保险费保险费：年保险费=4 200=4 2005 0005 0000 02 2=42 000(=42 000(元元) )税金：年税金税金：年税金=3 285 000=3 285 000(12(12+6+6)=591 300()=591 300(元元) )年营运费用：年营运费用年营运费用：年营运费用=114975+315000+4

34、2000+591300=1 063 275(=114975+315000+42000+591300=1 063 275(元元) ) (3)(3)估算净收益估算净收益年净收益等于年有效毛收入减去年营运费用，年净收益等于年有效毛收入减去年营运费用，即：年净收益即：年净收益=3 285 000=3 285 0001 063 275 =2 221 725(1 063 275 =2 221 725(元元) )(4)(4)计算不动产价格计算不动产价格不动产的剩余收益期为不动产的剩余收益期为4545年，则：不动产价格年，则：不动产价格=2 221 725=2 221 725 8 811- -1 1(1+8(

35、1+8) ) 45 45 26 901 538(26 901 538(元元) )(5)(5)评估结果评估结果 经评估，该不动产在经评估，该不动产在20152015年年2 2月的价格为月的价格为26 901 53826 901 538元，单价为每平方米元，单价为每平方米5 3805 380元。元。不动产评估例例3某不动产开发公司于某不动产开发公司于2011年年11月以有偿出让方式取得一块土月以有偿出让方式取得一块土地地50年使用权，并于年使用权，并于2013年年11月在此地块上建成一座砖混结构的月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限

36、为元，经济耐用年限为55年，残值年，残值率为率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑元。该建筑物占地面积为物占地面积为500平方米，建筑面积为平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，平方米，现用于出租，每月平均实收租金为每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为元，空置率为10%，每年需要支付，每年需要支付的管理费为年租金的的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的，维修费为建筑重置价格的1.5%，土，土地使用税及房

37、产税合计为每建筑平方米地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率，土地资本化率7%，建筑物资本化率，建筑物资本化率8%。假设土地使用。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地根据以上资料评估该宗地2015年年3月的土地使用权价值。月的土地使用权价值。不动产评估解：解：1.1.选定评估方法选定评估方法 该宗不动产有经济收益，适宜采用收益法。该宗不动产有经济收益，适宜采用收益法。2.2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。计

38、算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益年总收益=50=501212900900（1-10%1-10%）=486000=486000（元）（元）3.3.计算总费用。计算总费用。 （1 1）年管理费）年管理费=486000=4860003.5%=170103.5%=17010（元）（元） （2 2）年维修费）年维修费=2500=25009009001.5%=337501.5%=33750（元）（元） （3 3）年税金）年税金=20=20900=18000900=18000（元）（元） （4 4）年保险费）年保险费=2500=25009009000.2%=45000.2%=4500

39、（元）（元） 年总费用年总费用=17010+33750+18000+4500=73260=17010+33750+18000+4500=73260（元）（元）4.4.计算不动产纯收益。计算不动产纯收益。年不动产纯收益年不动产纯收益= =年总收益年总收益- -年总费用年总费用=486000-73260=486000-73260=412740=412740（元）（元）不动产评估5.计算房屋纯收益。计算房屋纯收益。（1）计算年贬值额）计算年贬值额 年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限。因此，不动产使

40、在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限。因此，不动产使用者可使用的年限为用者可使用的年限为50- -2=48年，并且不计算残值。本例中，年，并且不计算残值。本例中，不动产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。不动产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。 年贬值额年贬值额=建筑物重置价建筑物重置价/使用年限使用年限=（2500900）/48 =46875（元）（元）（2）计算房屋现值。）计算房屋现值。房屋现值房屋现值=房屋重置价房屋重置价- -年贬值额年贬值额已使用年数（已使用年数（2013-2015）=2500900- -468752=2156250（元）（元）（3）计算房屋纯

41、收益。）计算房屋纯收益。房屋纯收益房屋纯收益=房屋现值房屋现值房屋资本化率房屋资本化率=20625008%=172500（元）（元）不动产评估6.计算土地纯收益。计算土地纯收益。土地年纯收益土地年纯收益=年不动产纯收益年不动产纯收益- -房屋年纯收益房屋年纯收益=412740- -172500=240240（元）（元）7.计算土地使用权价值。计算土地使用权价值。 土地使用权在土地使用权在2015年年11月的剩余使用年期为月的剩余使用年期为50- -4=46（年）。（年）。单价单价=3279281/500=6558.56（元）（元）8.评估结果评估结果 本宗土地使用权在本宗土地使用权在2015年

42、年11月的土地使用权价值为月的土地使用权价值为3279281元，元，单价为每平方米单价为每平方米6558.56元。元。)(327928146%,7 ,/240240%7111%724024046元APP不动产评估第四节第四节 不动产评估的市场法不动产评估的市场法一、基本思路 市场法评估的基本思路市场法评估的基本思路：在求取一宗被估不动在求取一宗被估不动产价值时，依据替代原理，将被估不动产与类似不产价值时，依据替代原理，将被估不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、不动产状况等因素修正，得出被评况、交易日期、不动产状况等

43、因素修正，得出被评估不动产在评估基准日的价值。估不动产在评估基准日的价值。不动产评估二、适用范围u只要有适合的类似不动产交易实例(参照物)即可应用。u不适用市场法的情况：1.没有发生不动产交易或不动产交易发生较少地区的不动产2.某些类型很少见的不动产或交易实例很少的不动产，如古建筑3.很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等。4.风景名胜区土地。5.图书馆、体育馆、学校用地等。不动产评估三、市场法的计算公式待估不动产价格待估不动产价格= =可比交易实例价格可比交易实例价格交易情况修正交易情况修正系数系数交易日期修正系数交易日期修正系数不动产状况修正系数不动产状况修正系数 100100100PC

44、BAPP 可比实例交易情况指数正常交易情况指数100A 指数可比实例交易时的价格评估基准日价格指数100B 数可比实例不动产状况指数评估对象不动产状况指100C不动产评估四、操作步骤四、操作步骤（一）收集交易资料（一）收集交易资料（二）确定可比交易案例（二）确定可比交易案例（三）因素修正（三）因素修正1.1.交易情况修正交易情况修正（1 1）需要修正的情形）需要修正的情形有特殊利害关系的经济主体间的交易；有特殊利害关系的经济主体间的交易；交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型；交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型；买方或卖方不了解市场行情，往往使不动产交易价格偏高或偏

45、低；买方或卖方不了解市场行情，往往使不动产交易价格偏高或偏低；其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方；其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方；特殊的交易方式。如拍卖、招标等。特殊的交易方式。如拍卖、招标等。不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。内容：不动产位置、用途、性质、结构、 装修、使用状况、环境、交通、权利。注意：客观、真实、近期可比性：用途、区位、评估目的与价值、类型、结构、交易情况等。不动产评估例例1：为评估某宗地甲的地产价格，选取了乙、丙两个参照地：为评估某宗地甲的地产价格，选取了乙、丙两个参

46、照地块交易实例。已知乙地块的交易双方具有某种关联关系，其土块交易实例。已知乙地块的交易双方具有某种关联关系，其土地使用权交易价格为地使用权交易价格为6800元元/平方米，丙地块系拍卖转让的土平方米，丙地块系拍卖转让的土地使用权，拍卖价格为地使用权，拍卖价格为9000元元/平方米，经分析乙地块比正常平方米，经分析乙地块比正常情况低了情况低了10%，而丙地块比正常情况高出，而丙地块比正常情况高出16%，试修正乙、丙，试修正乙、丙两地块的价格。两地块的价格。解：解：乙地块交易情况修正后的地价乙地块交易情况修正后的地价=6800100/（100-10）=6800111.0%=7554.8（元（元/平方

47、米）平方米）丙地块交易情况修正后的地价丙地块交易情况修正后的地价=9000100/(100+16)=900086.2%=7758(元元/平方米）平方米）不动产评估2.交易日期修正不动产价格的变动率一般用不动产价格指数来表示。利用价格指数进行期日修正的公式如下： 100数参照物交易时的价格指评估基准日价格指数参照物价格评估基准日价格不动产评估 例例22现选取一可比不动产实例，成交价格为现选取一可比不动产实例，成交价格为60006000元元/ /平方米，平方米，成交日期为成交日期为20062006年年7 7月。假设月。假设20062006年年1 1月至月至20072007年年7 7月，该类月，该类

48、不动产价格每月比上月上涨不动产价格每月比上月上涨1%1%，20072007年年7 7月至月至20082008年年1 1月，该月，该类不动产价格每月比上月下降类不动产价格每月比上月下降0.2%0.2%，则对该可比实例进行交，则对该可比实例进行交易日期修正后易日期修正后20082008年年1 1月的不动产价格为：月的不动产价格为：解：解：P=6000P=6000（1+1%1+1%）1212（1-0.2%1-0.2%）6 6=6000=60001.1271.1270.9880.988=6681=6681（元（元/ /平方米）平方米）不动产评估3.容积率修正容积率修正经容积率修正后可比实例价格经容积率

49、修正后可比实例价格=可比实例价格可比实例价格（待估宗地容积率修正系数（待估宗地容积率修正系数/可比实可比实例容积率修正系数）例容积率修正系数）注意：容积率因素修正系数不是容积率的比，注意：容积率因素修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比。而是容积率修正系数的比。不动产评估例例3某城市某用途土地容积率修正系数见下。某城市某用途土地容积率修正系数见下。容积率容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数修正系数0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果确定比较案例宗地地价每平方米为如果确定比较案例宗地地价每平方米为 800元，容积率为元，容

50、积率为2.1，被，被估宗地规划容积率为估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：，则待估宗地容积率修正计算如下：解：经容积率修正后可比实例价格解：经容积率修正后可比实例价格=800容积率因素修正系数容积率因素修正系数=8001.6/1.9=673.7（元（元/平方米）平方米）容积率修正系数表容积率修正系数表不动产评估4.土地使用年期修正土地使用年期修正系数按下式计算：式中：K-将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数；r-资本化率；m-被估对象的使用年期；n-可比实例的使用年期。nmrrK111111不动产评估例例 4有一待估宗地有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地

51、条件类似的于需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进年进行交易的行交易的6宗地，具体情况如下：宗地，具体情况如下： 宗地宗地成交价成交价交易时间交易时间交易情况交易情况容积率容积率土地状况土地状况A6804月月+1%1.3+1%B6104月月01.1-1%C7003月月+5%1.4-2%D6805月月01.0-1% E7506月月-1%1.6+2%F7007月月01.31%G7月月01.10表中成交价的单位为：元表中成交价的单位为：元 /平方米。平方米。 不动产评估该城市该城市2007年的地价指数表为：年的地价指数表为： 时间时间1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月

52、10月月11月月12月月指数指数100103107110108107112109111108109113另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 11.5之间时，容积率每增加之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加时的地价增加5%；超过；超过1.5时，超出部分的容积率每增长时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为单位地价比容积率为1.5时的地价增加时的地价增加3%。对交易情况、区域。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中因素、个别因素的

53、修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地试根据以上条件，评估该宗地 2007年的价值。年的价值。 不动产评估1.求容积率修正系数解答容积率容积率1.01.11.21.31.41.51.6修正系数修正系数100 105110 115120125128不动产评估2.因素修正计算不动产评估3.评估结果 案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。 因此，待

54、估宗地G的评估结果为：（620+627+623+638+633）5=628（元/平方米）不动产评估宗地成交价(元/M2)交易时间交易情况区域因素个别因素容积率 剩余年限待估宗地 2006年2月0001.750年A51502005年2月00-1%1.645年B67002005年8月0+2%01.950年C55502005年12月-2%0-1%1.645年例（5）有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在

55、城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)不动产评估不动产评估第五节不动产评估的成本法第五节不动产评估的成本法一、基本思路一、基本思路 建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估不动产所需要的成本为依据而评估不动产价值的一种方法，即以重置一宗与被估不动产可以以重置一宗与被估不动产可以产生同等效用的不动产，所需投入的各项费用之和为产生同等效用的不动产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估不动产依据再加上一

56、定的利润和应纳税金来确定被估不动产价值。价值。 评估对象：新开发的土地，新建的不动产，旧的评估对象：新开发的土地，新建的不动产，旧的建筑物。建筑物。不动产评估二、适用范围二、适用范围 一般适用于 无收益（不能使用收益法），不动产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。 注：单纯的建筑物评估经常采用市场法。 不动产评估三、土地评估的成本法操作步骤三、土地评估的成本法操作步骤（一）计算待开发土地取得费用1.土地取得费 为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。不动产评估3.购买和征用城市旧

57、有土地的费用 购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。2.征用集体土地的费用 安置补助费： 土地补偿费： 附着物和青苗补偿费： 征用城市郊区的菜地，按照国家规定缴纳新菜地开发建设基金。不动产评估（二）计算土地开发费土地开发费主要包括： 1.基础设施配套费 各地方规定不一，有的为“三通一平”，即通路、通水、通电，平整土地；有的为“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整，应视具体情况确定。 2.公共事业建设配套费 根据当地规定标准确定。 3.小区开发配套费 应按小区内各种设施及网点配套情况，或按当地规定确定。不动产评估（三）计算投资利息

58、（三）计算投资利息 投资利息是土地建设中占用资金的时间价值；投资利息是土地建设中占用资金的时间价值；主要包括：主要包括：(1)(1)土地取得费利息土地取得费利息：以整个：以整个土地取得费土地取得费为基数，计息期为整个开为基数，计息期为整个开发期和销售期。发期和销售期。(2)(2)土地开发费利息：土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里应该包含整个销售期的。算。这里应该包含整个销售期的。 不动产评估计算利息时要注意的问题：计算

59、利息时要注意的问题：(1)(1)不管自有资金还是借入资金，都要计算利息不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。(2)(2)关于计息期。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的关于计息期。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。时间。 分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 期初一次性投入：全期计息期初一次性投入：全期计息。 均匀投入：计息期为开发期的一半均匀投入：计息期为开发期的一半。 分段均匀投入（例如：第一年投入分段均匀投入（例如：第一年投入30%30%，第二年投入，第二年投入70%70%）：）：计息期为投入当年时间按照一半计算，附

60、加剩余占用期间。计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。利息的计算采用利息的计算采用复利复利，而不是单利。，而不是单利。不动产评估（四）计算投资利润和税费（四）计算投资利润和税费 1. 1.投资利润是投资开发商投资的回报。投资利润是投资开发商投资的回报。 2. 2.投资利润计算：通常以投资利润计算：通常以土地取得费土地取得费和和土地开发费土地开发费为基数，也为基数，也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算。可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算。 3. 3.税费。取得土地和开发过程中所必须支付的税赋和费用。税费。取得土地和开发过程中所必须支付的税赋和费用。（五）计算土地