房地产规划设计部管理制度

1、规划设计部管理制度深圳市英龙置业有限公司项目前期工作指导书为使规划设计部日常工作达到规范化、 制度化， 高效优质地完成公司的各项计划和任务，规划设计部特制定本指导书。规划设计部的日常性工作包十一个部分：1、 设计任务书2、 方案设计3、 地质勘探和测绘4、 施工图设计5、 施工图审核6、 环境设计7、 灯光设计8、 项目前期工作（办理规划许可证及其相关报批手续）9、 现场施工配合十、寻找新项目十一、其 它工作一、设计任务书1、 编制设计任务书 ：根据项目开发计划和市场分析报告编制设计任务书 。设计任务书包括方案设计任务书和施工图设计任务书 。2、 征询各部门意见：由项目经理填写征询意见表 ，经

2、本部门认可后，发经营销售部、工程管理部、计划合约部征询意见。3、 协调各部门意见：由项目经理汇总各部门意见，如有不同意，可组织相关部门， 召开协调会议， 协调会议应由项目经理负责记录，并汇总意见后出会议纪要 。4、 报审：由项目经理依据各部门意见和有关的 会议纪要 修改 设计任务书 ，填写公司文件会审单后，上报主管领导批准。5、 存档：由项目经理将设计任务书编号存档。二、方案设计方案设计包括：总体方案设计、环境方案设计、灯光方案设计、户型方案设计、立面方案设计、智能化方案设计。1 、编制计划：由项目经理依据项目开发计划编制方案设计组织计划 ，本部门认可后存档。2 、选择设计单位：由项目经理选择

3、符合资质的设计单位，填写公司文件会审单 ，上报主管领导批准3 、签订合同：由项目经理拟订方案设计合同后，上报主管领导批准，并与设计单位签订方案设计合同 。4 、准备资料：由项目经理准备方案设计任务书、地形图及相关资料填写资料发放记录单 ，转交设计单位签收。5 、现场踏勘：由项目经理组织设计人员进行现场踏勘，并填写现场工作记录表 。6 、监控：项目负责人应随时了解方案设计进度，对于过程中出现的问题及时解决，必要时可以组织协调会，请相关部门参加，并作会议纪要。7 接收设计成果：由项目经理按方案设计合同及有关要求接收设计成果，并填写资料接收记录单。8 审核：由项目经理对方案进行审核，提出方案审核意见

4、。9 评审：由项目经理报请主管领导批准召开方案评审会，并负责组织记录方案评审会，出会议纪要，进行设计修改。10 结算设计费：由项目经理按方案设计合同结算方案设计费。三地质勘探和测绘11 编制勘测计划：由项目经理依据项目开发计划编制勘测组织计划和勘测方案 ，并报工程部经理签字认可后存档。12 选择勘测单位：由项目经理选择符合资质的勘测单位，填写公司文件审批表 ，上报主管领导批准。13 工程合同：由项目经理拟订勘测工程合同，并依据勘测方案护订勘测工程预算书 ，上报主管领导批准，并与勘测单位签订勘测工程合同 。14 相关资料：由项目经理准备总体方案地形图及相关资料，填写资料发放记录单 ，转交勘测单位

5、，并由勘测单位签收。15 现场勘：由项目经理组织勘测人员进行现场踏勘，并填写现场工作记录表 。16 监控：项目经理应随时了解工程进度，并协调相关事宜。17 接收成果：由项目经理按勘测工程合同及有关要求接收勘测成果，并填写资料接收记录单 。18 结算：由项目经理将勘测工程合同勘测工程成果和勘测工程决算书 报计划合约部审核， 并依据审核结果结算工程费。四、施工图设计施工图设计包括：建筑施工图设计、环境施工图设计、灯光设计、智能化施 工图设计、见施工图委托设计管理办法。五、施工图审核见施工图审核管理办法。六、环境设计 七、灯光设计 八、项目前期工作（办理规划许可证及其相关报批手续）序 号工作要点工作

6、前提工作内容内部配合 部门外部配合 部门1-1规划意见 书1 . 土地方同意 中报或委托中 报2 .经营部提出 拟建思向3 .立项或可研 批复1、现场踏勘2、购买1: 2000地形图3、模拟规划方案内容4、委托1: 200现状 图测量销售策划 部、计划 合约部市规划 委、测绘 院1-2总体力荣 报批1、规划意见书2、立项或可研 批复3、确定的项目 市场定位1、根据公司市场定 位进行总体方案设 计2、制作模型及效果 图销售策划 部市规划 委、设计 院1-3建设工程 许可证1、年度计划任 务转正批件2、人防批件（总 图、单体）3、消防批件（总 图、单体）4、配套协议5、档案保证金证明6、总体方案审

7、 批通知书1、编制单体设计任 务书2、选单体设计单位， 委托单体设计3、进行现场勘探， 出说勘报告4、营销部、销售单 位对单体方案进行 探讨确定销售策划 部、计划 合约部市规划 委、设计 院、勘探 单位1-4初步设计 审批1、市人防办、消防局、市公用 局、交管局、园 林局审批通过 2、市煤气（天 然气）、热力、 自来水、供电 局、节水办、电 话局审批通过1、出人防、消防、园林、交通报批图并 中报2、初步设计图纸经 巾政各口报批市人防 办、消防 局、市公 用局、交 管局、园 林局、市 煤气（天 然气）、热 力、自来 水、供电 局、节水 办、电话 局、市规 划委1-5消防审批（总图、报 批图）方案

8、审定通 知书1、出消防报批图并中 报2、带经办人察看现场 3、根据经办人意见修 改图纸设计院、 消防局1-6人防审批（总图、报 批图）方案审定通 知书1、出人防总体方案并 上报巾人防2、组织市、区两级人 防协调会3、出人防单体报批图 并申报4、按人防审批意见出 施工图设计院1-7园林审批 （总图、报 批图）方案审定通 知书1、出园林总图并申报 市园林局2、委托出园林施工图 并报巾园林局审批市园林 局、设计 院1-8交通总图审 批方案审定通 知书1、出交通总图并申报 2、出经办人察看现场 3、根据经办人意见修 改图纸交管局、 设计院1-9环保审批方案审定通 知书编制“环保评估”报 告并报环保局环

9、保局1-10配套审批方案审定通 知书1、出配套总图，并与 区配套办协商签定配 套协议2、与区邮电局签定协 议，邮局报批图经邮 电局认可3、与区划、卫局签定协 议，垃圾楼、公厕报区配套 办、区邮 电局、区 环卫局、 区教育局批图经环卫局认可4、与区教育局签定协 议，中小学及托幼报 批图经教育局认可2-1初步方案论 证现状、规划条 件结合现状、规划条件， 确定性质、高度、面 积、绿化率等销售策 划部土M方、 设计院、 规划委2-2总体方案设 计规划条件、成 本分析、甲方 规划思路甲方提供设计条件、 设计要求、周边市政 情况销售策 划部测绘院、 规划委、 配套办、 设计院2-3报批图设计总体规划、主

10、管部门意见、 计划任务核对坐标、高程、建筑面积、审核图纸人防、消防、交通、 园林、配套办、廿 委、规划委、设廿 院2-4初步设计规划力荣、巾政咨询力荣、 甲方设计任务书提供详细设计条件、审核图纸经营销售部人防、消防、规戈 委、设计院2-5施工图设计以报批图为准，不得肩变 动，依据人防、消防意见督促设计院出图、审核相关图纸工程管理部、计划 合约部、经营销售 部人防、消防、设计 院2-6环境方案设计根据销售主题，作相应环 境配合找出卖点、提出思路、广泛查找资料销售策划部设计院、规划委2-7住宅单体力泵设计市场定位、设计要求确定户型销售策划部设计院、规划委2-8消防图设计规划方案、设计要求、消 防规

11、划设计图纸、报消防局审批消防局、设计院2-9人防图设计（总图）规划方案及技术指标、建 筑物的用途确定人防位置、面积、用途、级别人防办、设计院人防图设计（报批图）人防面积配置表完成人防报批人防办、设计院2-10园林总图设计符合方案审定通知所要求 的比例、规划方案布局图纸设计、园林审批园林局、设计院2-11交通图设计规划意见书、审定方案通 知、地形图、交通组织图提设计要求、完成交通审批规划委、规划院、 交管局、设计院2-12配套图设计配套协议、甲方设计思 路、使用单位设计条件据配套协议出设计方案，征求使用单位意见配套办、使用单 位、设计院3-1选址立项、申请用地的函确定用地范围、面积、性质规划委3

12、-2建设用地许可证可研、批地文件或拆迁 意见确定用地周边红线、并钉桩测绘单位3-3现场测量规划选址确定现场状况测绘单位钉桩钉桩通知确定用地红线定位，交工程部护桩工程管理部测绘单位验线验线通知确定建筑定位工程管理部测绘单位3-4地勘规划总平向确定地质状况，提供结构、基础设计依据工程管理部勘探单位3-5设计任务书市场定位报告落实建筑、结构、设备选型等设计问题销售策划部3-6绿化费开工审批表按建筑面积*8元平方米父纳工程管理部园林局配套交用小区竣工按配套协议，将相关文件移交营销部、 物业公司销售策划部、物 业区配套办九、现场施工配合 设计完成后，如出现以下情况，项目经理应进行现场的施工配合，了解情况

13、后填写现场工作记录表 ，并将相应的处理意见或建议上报主管经理批准后，转发相关部门实施。1、 发现因施工图设计出现失误， 需要对施工图设计进行调整。2、 发现因施工质量出现偏差， 且无法返工或修补， 需要对施工图设计进行调整。3、 因该项目的经营策略、 产品要求发生变动， 需要对施工图设计进行调整。4、 因相关的国家政策、 法规、 规范发生变动， 需要对施工图设计进行调整。十、寻找新项目十一、其它工作1、 特殊设备和大型设备的调研2、 其它项目的调研3、 公司领导交办的任务深圳市英龙置业有限公司施工图图纸审核管理办法为加强施工图图纸审核工作管理， 严格控制施工图设计质量， 提高经济效益，规划设计

14、部必须对如下内容进行审定。本办法的具体执行者是规划设计部项目负责人。一、总体规划审核1、 具体方案2、 竖向规划3、 管线综合4、 环境方案二、单体方案审核1、 典型方案2、 立面方案3、 管线系统方案三、环境施工图审核1、 总图2、 竖向规划四、报批图审核1、 总平面图2、 各层平面图、基础剖面图、基础配筋图五、施工图审核1、 建筑、结构、水暖、电施工图2、 各专业衔接问题深圳市英龙置业有限公司施工图委托设计管理办法为完善公司管理制度，便于公司管理，严格控制设计质量，规划设计部特制定本设计管理办法。1、 适用范围2、 本管理办法适用于施工图委托设计规划设计部项目经理负责委托、 协调施工图设计

15、。 以下简称项目负责人。三、 施工图设计的依据在委托施工图之前，应具备以下条件：1 、 项目设计范围内准确、完整的地形图、地界坐标和地质资料。2 、项目审定总体方案及相关政府部门的批准文件3 、施工图设计要求以下各项如不在委托设计范围内，也应在施工图设计之前提供。4 、委托设计范围内的竖向规划5 、委托设计范围内的市政管网资料6 、对特殊材料、设备的要求，并提供相关资料7 、经公司认可的建筑单体方案、建筑立面方案、管线布置方案。8 、经公司认可的园林景观方案四、施工图的内容1 、供报批用的人防、消防、规划报批图各一套2 、施工图 8 套3 、园林景观施工图五、工作程序1 、编制施工图设计组织计

16、划：项目负责人依据项目开发计划编制施工图设计组织计划 ，并报开发部经理审批。2 、选择设计单位：项目负责人选择符合资质的设计单位，填写 公司文件会审单， 报规划设计部经理签字认可后， 上报主管领导批准。3 签订设计合同： 项目负责人拟订 施工图设计合同 及补充协议 ， 报部门经理认可后上报主管领导， 并与设计单位签订方案设计合同及补充协议 。4 有关资料： 由项目负责人准备 施工图设计任务书 方案审定通知书及附件图地质勘探报告及其它相关资料，填写资料发放记录单 ，转交设计单位签收。5 现场踏勘：由项目负责人组织设计人员进行现场踏勘，并填写现场工作记录表 。6 接收施工图：由项目负责人按施工图设

17、计合同及有关要求接收设计成果，并填写资料接收记录单7 施工图审核：见施工图审图管理办法8 设计交底：见施工图审图管理办法9 结算设计费：由项目负责人按方案设计合同及补充协议结算方案设计费六施工图的修改1 在施工图设计过程中或工程施工过程中，出现以下情况时，应对施工图进行修改2 公司对项目的市场定位成本控制发生重大变更，导致总体方案重大调整3 在施工过程中，发现设计出现重大失误，或与公司要求严重不符。4 人防消防规划或市政各主管单位对施工图设计提出重大修改意见，并与施工图设计要求不符。5 、在施工过程中，出现重大技术问题或公司提出特殊要求，须对建筑、结构、设备系统方案作较大调整。6 、向设计单位

18、提供的资料与实际情况严重不符或有重大变动7 、由项目负责人负责组织、协调施工图修改工作（ 1） 项目负责人对出现的情况作出判定，如属于上述情况，则进行施工图修改。（ 2） 由项目负责人根据具体情况，协调相关部门意见，必要时可提请公司主管领导召开部门协调会议（ 3） 根据具体情况，由项目负责人组织现场会议，并作纪要（ 4） 由项目负责人根据各部门意见提出 施工图修改建议 ， 经部门经理批准后，上报公司主管领导批准（ 5） 由项目负责人将施工图修改建议转交设计单位（ 6） 由项目负责人接收施工图修改设计的成果，审核后转交工程部。七、设计的监督1 、 项目负责人应随时了解设计进度，对于过程中出现的问

19、题及时解决，必要时可以组织协调会，请相关部门参加，并作会议纪要。2 、 负责人应与设计单位明确明确项目负责人及各专业负责人，其中一方的项目负责人或专业负责人休假、出差或调离，应通知对方，并应有相应的人员顶替。3、 必要情况下，项目负责人可以建议聘请施工图设计监理,报请主管领导批准后实施八、工程施工现场配合见规划设计部项目前期工作指导书深圳市英龙置业有限公司施工图审图流程一、说明：1、 规划设计部审查施工图是否符合 设计任务书；是否符合 相关法规、规范，并填写规划设计审查表后转工程管理部2、 工程管理部组织规划设计部、计划合约部进行施工图审核，并填写规划设计复审表3、 工程管理部整理出审图意见后

20、报主管领导批准4、 规划设计部根据审图意见委托设计单位修改施工图5、 工程管理部、规划设计部会同设计单位、施工单位、监理单位进行设计交底6、 施工过程中，如遇重大技术问题需修改设计，由各部门填写重大技术问题申报表，并报主管领导批准后转规划设计部修改设计。规划设计规划设计规划设计规划设计中管领导审书设计单位设计单位一、总图审图要点1、总平面规划(1)技术经济指标建设用地面积：应符合方案审定通知书；并符合下表:总用地面积：ha建设用地面积：ha住宅用地面积：ha配套公建用地面积：ha非配套公建用地面积：ha绿化用地面积：ha建筑面积指标：应符合方案审定通知书；并符合下表:总建筑面积：m 2住宅面积

21、：m 2地上住宅建筑面积：m 2地卜住宅建筑白积：_2m配套公建建筑面积：2m地上配套公建建筑面积：2m地下配套公建建筑卸积：2m非配套公建建筑面积：2 m地上非配套公建建筑面积：m地下非配套公建建筑面积：m建筑密度：(建筑基底面积/建设用地面积) 容积率：总建筑面积/总用地面积 总户数：应符合设计要求停车数：应符合规划设计条件和设计要求(2)建设用地范围城市道路宽度：应与区域说规相符用地红线：应符合建设用地规划许可证(3)平面规划建筑退线：应符合规划设计条件建筑间距：应符合规范和审定方案通知书建筑尺寸：标注外墙尺寸，符合审定方案通知书层数：(4)配套建筑学校 托幼商业 会所 市政2、竖向规划

22、（ 1）坐标系统 用地红线或边界坐标 周边城市道路坐标 小区主路路中坐标（ 2）高程系统 周边城市道路高程 小区主路路中高程 宅前路路中标高 场区等高线或坡向 建筑散水标高雨水口标高 停车场标高（ 3）建筑定位 建筑与小区主路、用地红线的尺寸 建筑之间的尺寸（ 4）其它 园区大门位置 道路横断、纵断面垃圾收集点位置路灯位置3、园林规划（ 1） 各 项技术指标（ 2） 园 林规划总平面（ 3） 图 例的标示4、交通规划（ 1） 各 项技术指标建筑面积明细表车位数量（ 2） 交 通规划总平面（ 3） 交 通组织分析5、人防规划（ 1） 各 项技术指标（ 2） 人 防规划总平面（ 3） 人 防面积的

23、计算（ 4） 人 防规划报审表6、消防规划（ 1） 各 项技术指标（ 2） 消 防规划总平面（ 3） 报 审建筑与周边建筑、道路、红线的关系（ 4） 消 防接合器、消火栓的位置（ 5） 消 防给水管线7 、管线综合管线平面综合图二、单体方案审图要点1 、建筑单体（ 1）各项技术指标各层的建筑面积使用系数（ 2）各层建筑平面平面布局房间尺寸家具布置（ 3）剖面建筑高度层高± 0 与室外地平高差2、立面方案（ 1）各个建筑立面材料作法尺寸关系（ 2）效果图3、管线布置方案（ 1)各层管线平面暖气空调灯开关、插座电话接口电视接口配线柜（ 2)厨卫大样厨卫设备布置上水管、表下水管煤气(天然气

24、)管、表（ 3)系统方案上水系统方案下水系统方案暖通系统方案供电系统方案单体X审图内容审图结果指 标平 面立 面总图X审图内容审图结果经济技术指标总建筑用地住宅建设用地配套建设用地非配套建设用地总建筑面积总建筑面积住宅建筑面积配套建筑面积非配套建筑面积人防面积户数、人口数停车数总 平用地边界面小区主路定位建筑退红线建筑间距建筑尺寸建筑层数围墙竖 向城巾道路标图小区道路标图等局线或坡度、坡向±0标图建筑散水标高围墙标图市政设施化粪池调压站交接问配电室消防设施人防通道、出入口污水处理设施锅炉房、换热站其它X审图内容审图结果深圳市英龙置业有限公司施工图设计合同的补充协议甲方：乙方：本协议作

25、为施工图设计合同的补充，与施工图设计合同 具有同等法律效力，如以下条款与施工图设计合同中的相应条款 有不符之处，均以本协议条款为准。一、施工图设计的程序1 、 签订设计合同及补充协议2 、甲方提供设计所需的各项资料（见本协议第三条第二款）3 、乙方完成建筑单体方案的设计，并提交甲方书面认可4 、乙方根据甲方认可的单体方案完成建筑立面设计和各种管线的平面及系统的方案设计， 并提交甲方书面认可5 乙方依据甲方认可的单体平面和管线布置方案完成人防消防规划的报批图，并提交甲方，甲方在上报主管部门后将有关批准文件和修改意见复印件转乙方备存。6 乙方在收到甲方出图通知后完成施工图设计， 并提交甲方审核。

26、甲方审核施工图后， 如需乙方修改设计则由甲方提出书面意见。7 由甲方组织设计交底， 乙方配合参加并签字可交底记录8 在工程施工 销售过程中， 如需修改设计则由甲方提出书面意见。9 乙方进行现场配合二施工图设计的组织1 施工图设计过程中，双方应明确各自的项目负责人， 形成一对一的工作关系。 乙方应组织项目组， 并提交一份各专业负责人名单。2 施工图设计过程中， 如其中一方的项目负责人或专业负责人更换休假出差或调离，应口头通知对方，并应有相应的人员顶替3 施工图设计过程中， 如乙方项目负责人或专业负责人出现设计错误或配合不力， 甲方有权要求乙方更换相应人员，并书面通知甲方。4、双方同意本项目甲方项

27、目负责人为:,乙方项目负责人为：三、施工图设计的依据1、甲方对其认可的文件、方案、图纸等应尽可参保持前后一致，并加盖公章；如无特别说明，皆应作为施工图设计的依据；如有不一致，应有书面说明并以最后一次为准。2、甲方应向乙方提供的资料(1)设计范围内准确、完整的地形图、地界坐标和地质资料(2)本项目的审定总体方案及相关政府部门的批准文件(3)本项目的施工图设计要求(4)本项目的竖向规划(5)本项目的市政管网综合图(6)如甲方对建筑的材料、设备有特别要求，应做出说明， 并提供相关资料。3、施工图设计过程中，应由甲方确认并作乙方设计的依据(1)建筑单体方案(2)建筑立面方案(3)建筑管线布置方案(4)

28、施工图设计过程中有关的函件、会议纪要4、施工图设计过程中，由甲方提供主管部门对本工程审核意见(1)人防工程审核意见(2)消防工程审核意见（3） 交 通组织方案（4） 园 林规划方案（5） 配 套规划意见（6） 环 保审批意见（7） 其 它市政相关意见5、施工图设计过程中，甲方向乙方发的修改设计通知书和各类洽商文件四、施工图设计的要求1、建筑单体方案（ 1） 各 层平面：所有尺寸为轴线尺寸，各房间标注使用面积，并应有家具和设备布置（ 2） 剖 面：应有窗高、层高、檐口高、总高及室内外高差，并应有日照分析（ 3） 平 面位置示意：该单体方案在总平面中的位置（ 4） 面 积表：包括各个单元的建筑面积

29、（以轴线尺寸计算并按比例分摊公用部分面积） ，阳台面积，平台面积。2、建筑立面方案（ 1） 各 建筑立面，并应有材料、颜色、做法（ 2） 效 果图3、建筑管线布置方案（ 1） 建 筑管线平面方案（包括开关、插座、电话接口、暖气、空调位置）（ 2） 建 筑管线系统方案，应有说明（ 3） 厨 房、卫生间布置方案（包括立管、横管、表位）4、供消防报审的施工图一套（ 1） 总 平面：应与审定的规划总平面一致，并标绘消防给水管线和消防结合器位置，消防给水管线应形成环路，标注报审建筑与周边（包括建筑、道路、停车场、储油设备）的关系；盖设计报审章（ 2） 消 防说明：应对与消防有关的各种系统作详细描述，并列

30、出消防设备表，盖设计报审章（ 3） 建 筑设计消防报审表：盖设计报审章（ 4） 建 筑施工图：各层的平面、立面、剖面；楼梯和消防控制室详图。标出各层消防分区，并注明面积；标出各个房间的面积，以及防火门、防火窗、防火隔断、防火卷帘门等消防设备的位置（ 5） 各 专业的施工图：水、暖、电专业的系统图、平面图5、供人防报审的施工图一套（ 6） 平面：应与审定的规划总平面一致，并标绘出报审建筑的人防位置、人防出入口和人防信道位置；盖设计报审章。（ 7） 防设计说明和计算书（ 8） 防工程的全部施工图：应详细标注各个房间、通道、防护门的尺寸；应有人防出入口、人防通道的平面、剖面说细；应有各节点详图。应有

31、水、电专业的系统图、平面图。6、规划报审的施工图（报批图）一套（ 1） 总 平面四张，盖设计报审章、节能章，并应明确标注报审建筑与用地红线、道路红线，报审建筑与周边建筑之间的关系；应明确标注报审建筑的总尺寸、单元尺寸、门窗尺寸和层数。（ 2） 图 纸目录，盖设计报审章、节能章，并应准确标注报审建筑的建筑面积（ 3） 设 计说明和门窗表（ 4） 各 层平面、各个立面、剖面及基础平面7、施工图 8 套，如甲方需加晒，晒图费用由甲方负担五、双方权力：甲方权力：1、 施工图设计过程中，甲方有权查阅乙方与本项目有关的设计文件2、 一般情况下，甲方不介入施工图设计工作，但在以下情况下，甲方有权采取措施：（

32、 1） 甲方对项目的市场定位、成本控制发生重大变重（ 2） 乙方在施工图设计中出现重大失误，或与甲方要求严重不符（ 3） 工程技术难度很大，乙方难以保证设计质量（ 4） 乙方投入的设计力量严重不足，难以保证设计质量3、在发生上面第 2 款所述的情况下，甲方有权采取以下措施：（1） 组 织设计监理，介入施工图设计工作中（2） 发 出施工图设计修改意见函（3） 扣 减乙方的施工图设计费（4） 中 断、终止施工图设计乙方权力：1、 乙方如对甲方提供的资料、要求有疑问，或对设计方案有建议和意见，有权局面致函甲方。甲方应以书面答复2、 在以下情况下，乙方有权中断或终止施工图设计（1） 乙 方完成施工图设计并交甲方，乙方