房地产项目(场地)方案设计

1、房地产开发与经营管理课程设计 1房地产项目（场地）方案设计1.1规划设计条件金科该项目位于重庆市北部新区，照母山片区黄桷水库板块。处于金山大道与金州大道交叉口的东北侧。性质占地面积（万方）容积率建筑规模（万方）四至宗地1商住混用15（住：商=7.5:7.5）住：2.5商：4.0住：19商：30南侧以金州大道的道路红线为界，其余三侧均以二级道路的道路红线为界宗地2二类居住16.72.542宗地均以二级道路的道路红线为界宗地3二类居住9.82.525西侧以金山大道的道路红线为界，南侧以金州大道的道路红线为界，北侧和东侧以地块之间的二级公路的道路红线为界总计41.5住：86商：30备注：86万方的居

2、住区内还包括7万方的社区商业配套根据重庆市城市规划管理技术规定第二十三条规定，金山大道的道路红线宽度60m，要求建筑后退红线的最小距离7m；金州大道的道路红线宽度60m，要求建筑后退红线的最小距离为7m；二级公路的道路红线宽度16m，要求建筑后退红线的最小距离为3m。根据重庆市城市规划管理技术规定第五条规定，居住为主要用地性质并与其他性质混合布局的用地，建筑计容建筑面积不得大于总计容建筑面积的70%。1.2用地现状分析1.2.1周围环境基地位于金州大道与金山大道交叉区域，也是未来北部新区的核心区域。基地西、南两侧紧邻金山大道、金州大道，场地靠近这两侧部分的噪声会比较大。金州大道南侧和金山大道的

3、西侧均为大型的居住社区。场地北面紧邻香港置地的商业和别墅社区，环境安静，并有黄桷水库，具有较好的实现景观条件。场地的北面除了紧邻居住社区外，将有一小学入驻。场地的东面偏南部分为香港置地的大型商业。目前这些项目都在建，需要一定的时间才能成熟。1.2.2场地内部三块地均为农耕用地，并无制约规划布局的不良因素。项目原先地形为浅丘，将由于该项目为新建项目，场地地形经过平整后地势平缓，因此布局安排的灵活性较大。1.3场地使用分析1.3.1工程项目性质该工程项目建设为新建项目，项目的类型是居住类。主要依据的规范及标准有建筑设计防火规范GB500162006、高层民用建筑设计防火规范GB5004595（20

4、05年版）、民用建筑设计通则GB503522005、城市居住区规划设计规范GB5018093（2002年版）等。1.3.2规模集中商业规模30万方，居住区的底层商业7万方。居住建筑规模为79万方，根据定位，其中洋房32万方，高层47万方。预计未来的社区人口将达到25000人。1.3.3功能内容组成居住社区的主要功能为居住，优秀的社区能为为业主提供安全、便利、舒适的居住环境。基于安全、便利以及舒适的需求，小区功能内容组成包括住宅、车库、社区会所、公用服务设施等各类建筑，以及景观庭院、停车场、运动场等室外空间设施。1.3.4使用者需求分析社区活动的主要人群是社区业主，应满足他们居住、休憩、运动、购

5、物的场所需求。分析小区业主的活动规律，主要活动时间，以及特定时间的主要活动人群等，以更好的满足小区各个年龄段业主的生活便利需求。通常在工作日的上班时间出小区的人流较大，上班时间退休的老年业主喜欢出来溜达，周末业主会带小孩在社区玩耍等，如何进行场地划分以及人流车流的疏导是总体布局的主要内容。此外，通过空间环境的设计，营造舒适并乐在其中的感觉，给业主有一个愉悦的居住休闲环境。1.3.5估计各类用房的用地规模及建筑面积宗地一：商业二类居住欧诺个地和商业用地，226亩，容积率2.5/4.0，建筑规模49万方，其中商业地块30万方。容积率2.5，建筑密度22%，绿地率30%以上。1.南板块：分区：该板块

6、属于宗地一靠南部分，由于北部地块地理环境优越，景观资源丰富，并且毗邻小学;南部地块属于主干道转角地区，因此南部地段打造成以商业为主题的社区商圈,服务于周围的高端物业。组合结构为：下沉式休闲+大型Shopping Mall+商业写字楼+高档公寓，以此物业模式辅助周围的住宅配套。并且，以公寓作为与北部地块的过渡，既很好地隔离噪音、明确分区，同时也不显突兀，将人流合理地引入商业板块。计划规模如下：建筑面积30万方，建筑基底面积25000SHOPPING MALL（下沉式）：20000x5层写字楼（MALL的地上部分）：1000x25层x4幢公寓：1000x20层x5幢2.北板块：分区：宗地一北部板块

7、主要用于二类居住，由于该板块北部、东部毗邻香港置地高端物业，鸟瞰黄桷水库，西邻社区小学，地块南接商业中心，景观资源丰富，生活配套齐全，因此这里计划打造为高端高端洋房为主、靠南部分以高层为隔离分区为主的物业形态，西南交接处由于人流较多，配备一定的商铺，提供便民服务。计划规模如下：建筑面积49万方，建筑基底面积41000，景观面积11500，住宅建筑面积19万方，建筑基底面积16000，其中，高层：（一梯八户）650x24层x8幢洋房：150x2户x3单元x6层x12幢宗地二：二类居住用地，250亩，容积率2.5，建筑规模42万方，建筑基底面积51250，景观面积7250。1.东板块：分区：该板块

8、属于宗地一靠东部分，北面临学校，东面临商业，西面临快速车道，地块面积不大，但属于人流活跃、各板块交叉部分。因此板块西部布置商业，东部以高层为主，以高层为隔离将商业闹区与住宅静区分区。绿地放置在小区中央，形成大面积绿化景观强化休闲生活氛围。计划规模如下：高层：650x28层x5幢社区商业：3000x3层x1幢景观面积:22502.西板块：该板块西面和南面均为快速车道，北面为本项目宗地三，东面为宗地二东板块。由于北部的整体景观资源较为良好，因此西板块的业态主要以洋房为主，临街闹区做休闲服务底层物业，靠近东部板块的商业区位高层集中分布。同时，集中绿地主要放置在高层与洋房之间，这样两者共享景观，参差错

9、落，形成分区同时促进人流沟通。高层眺高可充分利用绿地资源，同时也提高洋房的产品的景观享受。因此组合结构为：洋房+高层+商业休闲服务给洋房客户带来尊贵体验的同时也极大程度地满足了高层客户的生活品质。计划规模如下：高层：650x28层x8幢洋房：150x2户x3单元x6层x25幢社区商业：3000x3层x2幢幼儿园：10000x3层景观:5000宗地三：宗地三为二类居住用地，147亩，容积率2.5，建筑规模25万方分区：该板块西北面为绿地，环境资源丰富，将在此区域配置24幢洋房，并且考虑到要充分利用容积率，所以适当在小区东部配置8幢高层。小区商业将沿街布置，一来方便人们购物，二来将小区和车道隔开。

10、集中绿地主要放置在高层中央，高层可充分利用绿地资源布置户型朝向，提高洋房：150x2户x2单元x6层x 20幢产品的景观视觉效果。计划规模如下：建筑面积25万方，建筑基底面积26800，景观面积7500高层：650x28层x7幢社区商业：576001.4规划设计指导思想与原则1.4.1规划设计指导思想规划设计以创造良好的城市人居环境为出发点，密切结合当地实际情况，发挥区位优势，塑造以人为本的住宅区生态与景观环境。以市场为导向，实现经济效益、社会效益、环境效益的协调发展，利用基地的比较优势，对城市片区资源进行整合与优化，形成更为高档的住宅区。1.4.2规划设计原则生态原则。充分利用现有土地资源、

11、景观资源，在小区布局上充分利用自然通风和日照，并通过设置雨水收集（或利用河水）、车库自然通风、土方自平衡、种植本土树木等，营造一个可实施的生态型的居住小区居住区。安全原则。采用人车分流的方式，通过设置地下机动车大堂将机动车引入地下，地面形成商业步行街。功能原则。根据居住人口的需要，创造适于人购物、娱乐、生活、休憩、交往的场所，使人心情愉悦，获得精神享受城市空间环境。在小区设置了商业步行街、会所、篮球场、垃圾收集站等不同的生活和配套设施，居民基本可在小区内解决日常生活所需。1.5布局结构构思由于该项目由三宗地块组成，并且在这三宗地之间有一块学校用地，因此，本项目可根据宗地界限以及道路红线划分为五

12、个相对独立的板块（如图2，基地板块分区示意图）。在各板块内有完整的功能组成，形成相对封闭而又具有相互联系的社区氛围，能满足各自的社区要求。1.6场地分区结合地块周围的城市道路情况以及地块的用地规范，各个板块的分区情况如下。板块1：该板块由宗地1划分来，北边为商业用地，南边为下沉式广场和写字楼（见附图2，项目板块1功能示意图）。板块2：该板块的东面和北面紧邻香港置地的高端住宅区，景观资源丰富，环境较好，整体氛围安静。因此，在该板块可以修建对环境要求较高的洋房产品。板块的南面紧邻本项目的商业，因此可在南边沿街布置商铺。板块的西面紧邻一校区，学生人流较为集中，所以也可以在西面沿街布置商铺。在商铺与洋

13、房区之间用景观绿地以及高层住宅过渡，并维和成相对私密的空间（见附图2，项目板块2功能分区图）。板块3：该板块四周北面临学校，东面临商业，西面临快速车道，地块面积不大，周围环境相对没有那么安静，但该板块汇集人流的能力强，可以沿街多布置商业。在南边临街处建造商业，修建高层住宅区围合成一个圈，绿地放置在小区中央，以将绿地功能发挥最大（见附图2，项目板块3功能分区图）。板块4：该板块西面和南面均为快速车道，北面为本项目板块5，东面为板块3。沿北街、东街和南街修建商铺。高层、洋房以及绿地的分布如图。集中绿地主要放置在高层中央，高层可充分利用绿地资源布置户型朝向，提高产品的景观视觉效果（见附图2，项目板块

14、4功能分区图）。板块5：该板块西北面为绿地，环境资源优秀，可将洋房布置于此。商铺沿街，东南方布置七幢高层，使其围合成一个椭圆，椭圆内部为绿化用地（见附图2，项目板块5功能分区图）。1.7建筑布局1.7.1朝向日照因素和风向因素共同决定了建筑的朝向选择，根据我国部分地区建筑朝向表查询得（建筑设计资料集（第二版）3），重庆地区的最佳朝向为南、南偏东10度，适宜范围南偏东15度、南偏西5度、北，不宜朝向为东、西。1.7.2间距采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求决定了建筑间距。根据城市居住区规划设计规范住宅正面间距应按标准确定的不同方位的日照间距系数进行控制。住宅侧面间距，条式住宅、多层

15、之间不宜小于6m，高层与各种层数住宅之间不宜小于13m。根据重庆市城市规划管理技术规定的十四条规定，本项目高层之间建筑半间距为15m，花园洋房之间的半间距为建筑高度的一半计算。1.7.3住宅布置重庆属于iii建筑气候区，在住宅布局时主要应考虑住宅夏季放热和组织自然通风、导风入室的要求。1.8道路交通组织1.8.1出入口的设置板块1：在地块西部临近小学设计出入口、南部临近商业部分设计出入口。将小学、商业部分能很好地与宗地一联系起来，引流导向，合理布局。板块2：在地块北路中部布置一个次入口，地块南路中部布置一个主入口。考虑到功能分区，将主入口放置在离洋房区较远处。板块3：在地块的东南角设置出入口，

16、在地块的西路中央布置主入口，地块的东面布置次入口。由于北面为学校，不清楚学校的大门设于何处，为避免人流冲突，不将出口设于北路。西面紧邻快速车道，不做出口。板块4：在地块西部布置一个主入口，便于洋房片区业主的出行。在地块的北面靠近快速车道三分之一处设置次入口。地块东部与宗地二东地块之间成一个出入口，便于形成整体由东向西通道沟通小区交通。由于功能分区，尽量减少对环境要求较高的洋房区的车流干扰。北面的入口尽量不设置在临街商铺附近。板块5：在地块的东路布置一个主入口，在地块的西南面设置次入口。由于功能分区，尽量减小对环境要求较高的洋房区的车流干扰。1.8.2道路系统根据城市居住区规划设计规范，小区路面

17、宽6m9m，组团路面宽3m5m。小区内主要道路至少应该有两个出入口；居住区主要道路至少应该有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出入口间距不应小于150m。沿街建筑物长度超过150m时，应设不小于4m*4m的消防车通道。人行出口间距不宜超过80m，当建筑物长度超过80m时，应在底层加设人行通道。板块1：场地内没有机动车道，场地四周为环绕车道，下沉式地下广场周围道路较便捷。板块2：设置南北方向宽为6m的小区道路。沿该主路设置通往每栋建筑的尽端式车道。板块3：根据地块的功能分区，小区道路可设置为宽为6m的通过式环形流线结构，板块四周为主干道。板块4：考虑到该区面积较大，组团结构相对复杂，可设置混合

18、式道路流线结构。在绿地周围形成环路通向各个高层建筑，并与主入口相连。在次入口处设置通向尽端式道路，并用分支路通向各个洋房入口。板块5：根据板块形状设置主干道，围合绿地设置次干道，洋房区有五条道路。1.8.3车库设置车库大部分为地下车库，在进入建筑地下车库时，人车分流，通过绕行建筑的支路进入车库入口。根据城市居住区规划设计规范，小区具名汽车停车率不应小于10%；地面停车率不宜超过10%。少量的地上车库设置在绿地附近，用作临时停车位。1.8.4交通流线图项目总平面交通流线如图1.3。各个板块交通流线图见附图1附图10：项目板块1交通流线图，项目板块2交通流线图，项目板块3交通流线图，项目板块4交通

19、流线图，项目板块5交通流线图。1.9绿化景观组织根据城市居住区规划设计规范，新区绿地建设不应低于30%。根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件采用集中于分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统。绿地率的计算也根据城市居住区规划设计规范相关要求计算得出。板块1：椭圆状和散状绿地为主，分布在商业建筑、写字楼和下沉式广场周围（见附图4，项目板块1景观分析图）。板块2：以现状绿地为主，沿小区主路布置绿地景观；在洋房组团之间和道路交叉口布置带状绿地（见附图4，项目板块2景观分析图）。板块3：块状绿地布置在几栋高层的中央，少量绿地分散布置（见附图4，项目板块3景观分析图）。板块4：集中绿地布置在

20、环形通路内，并被高层围合，有两个集中区少量绿地分散布置，起到分区，过度的作用（见附图4，项目板块4景观分析图）。板块5：与板块四相近，集中绿地布置在环形通路内，并被高层围合，少量绿地分散在洋房和高层周围布置（见附图4，项目板块5景观分析图）。1.10建筑设计1.10.1建筑风格定位在房地产市场越来越成熟的今天,人们对居住的要求再也不是单纯的条件改善,而是着重于住宅的使用功能及价值功能和其它综合功能,使楼盘的品位大大提高。纵观现在重庆楼市多种建筑风格，有地中海风格、英伦风格巴洛克风格、澳洲风格等，可见，不同时期、不同地区、不同地理环境下都曾产生过不同的瑰丽的建筑文化。满足了不同群体的消费需求和欣

21、赏水平。而消费者也常常用“有无风格”和“风格的优劣”来评价一个楼盘。对消费者而言，有风格的建筑更能获得他们的认同，并引致精神上的愉悦。同时，建筑外立面效果视觉的美观性可以提升项目的档次和知名度; 外立面的建筑材料的选择,包括材料的耐损能力、光洁度、 坚实度、保温隔热性能等等,对项目的保值有很大的帮助,客户得到了实惠,楼盘价值也得到了提升。 现代主义建筑风格重视建筑的居住功能,以功能为设计的出发点; 注重新型建筑材料的应用,强调材料特性与建筑结构的特性相适应,并通过设计使其更好发挥; 突出建筑设计的经济原则,以最低的开支达到最大程度的满足性; 强调要废弃建筑表面的外加装饰; 在具体设计上,空间的

22、考虑最重要,设计应从平面的画面式设计转向立体空间的雕塑式设计上来; 建筑设计的基础是逻辑性、科学性,而不是视觉美的装饰性。 现代主义风格体现在住宅上有着几何线条修饰,色彩明快跳跃,外立面简洁流畅,以波浪、架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征, 立面立体层次感较强,外飘窗台外挑阳台或内置阳台,合理运用色块色带处理,给人简洁、质朴,返朴归真的感受。针对该项目的特点，我们建议采用现代主义的建筑风格。其建筑的造型，在体型、轮廓、平面布局等方面，则应尽量简洁、完整，少运用复杂的轮廓线，更能表达建筑的韵律。有时，干净简洁的立面反而更能反映空间的特点。而现代主义建筑不应仅表现在摆脱过时的建筑样式的束缚

23、，在创造新的建筑风格式样上，更应在建筑材料中融入新材料、新结构的特性，体现建筑对居者的关怀。使之成为融自然主义风格于现代主义建筑风格之中的楼盘，建筑成为风景中的风景。花园洋房的布局同样趋向于自由，外形追求立体效果，室内注重空间分隔和墙面色彩，以及隔热、隔声。现代式的花园洋房注重立体感觉，更强调自由的平面、灵活的空间，用自然材料的立面，着重园林绿化以及室内与室外景物的呼应，试图获得室内外浑然一体的效果。1.10.2户型平面设计1、 功能分区合理，睡眠、活动、就餐等功能区域明确；还要注意干湿分区、动静分区，减少相互干扰而又分区思路清晰才能提升楼盘品质。 2、 户型平面交通流线顺畅，无交叉无干扰。厨

24、房应设置在入户门附近，利于日常用品与食物的运输。主卧应设置在平面最深处，以给主人一个安静的休息环境。 3、 其他专业与建筑专业的配合应尽量做到完美。例：结构与建筑尺寸的差异造成的室内凹凸应注意，用异型柱代替矩形术可使墙面较平整，厨卫上下水管尽量集中布置。 4、 房间内家具的布置应做到细致入微，结合家具的布置细致的调整房间尺寸，会给人更多的实用感和亲和力。 5、 建筑设计时应尽可能的考虑装修时的思路，把建筑设计和装修设计更有机的串联起来，使整个户型的设计理念达到完美的统一。 6、 采光与通风应注意，特别是厨卫，完美才是楼盘品质的体现。 7、 入户花园与门厅应提倡设置，也可提升楼盘品质。 8、 洗

25、衣机的位置应布置合理，佣人房与储藏室也是应关注的问题。虽然是细节，但细节也是提升品质的关键。1.10.3高层占地面积估算根据前期定位要求，紧凑型两房：紧凑型三房一卫：居家型三房两卫比例为3:3:2。高层设计为的塔式结构。根据市场上已有类似户型的面积估算，本项目紧凑型两房、紧凑型三房一卫、居家型三房两卫的套内建筑面积可分别取为55m2，85 m2和110 m2。根据公摊系数25%计算，该塔式建筑占地面积大致估算为800 m2。2.10.4洋房占地面积估算根据前期定位，洋房面积主要为150m2。洋房为一梯两户，板式结构，三个单元并排。按公摊系数10%计算：取平均户型面积150 m2，单元面积330

26、 m2；三个单元的占地面990m2。1.11技术经济指标表2.1 主要技术经济指标用地序号名称数量备注高层洋房板块11总用地面积750008栋24层12栋2总建筑面积190000300000124800648003建筑基底总面积410004道路、广场总面积5集中绿地总面积6容积率0.04.07绿地率30.0%8建筑密度0.0%9小汽车停车泊位数2100用地序号名称数量备注SHOPPING MALL写字楼公寓板块21总用地面积750004栋25层5栋20层2总建筑面积3000001875001000001000001000003建筑基底总面积250004道路、广场总面积5集中绿地总面积6容积率2

27、.52.57绿地率30.0%8建筑密度26.5%9小汽车停车泊位数1311用地序号名称数量备注商业高层洋房板块31总用地面积535535栋28层2总建筑面积111000133882.59000910003建筑基底总面积512504道路、广场总面积5集中绿地总面积6容积率2.12.57绿地率30.0%8建筑密度31.5%9小汽车停车泊位数777板块41总用地面积1134478栋28层5栋2总建筑面积297944283617.518000145600270003建筑基底总面积329584道路、广场总面积5集中绿地总面积6容积率2.62.57绿地率30.0%8建筑密度29.1%9小汽车停车泊位数20

28、85.608板块51总用地面积980007栋28层20栋2总建筑面积25000024500057600127400720003建筑基底总面积268004道路、广场总面积5集中绿地总面积6容积率2.52.57绿地率30.0%8建筑密度27.3%9小汽车停车泊位数1717.82 房地产开发流程图解2.1 房地产开发总流程图252.2 房地产开发分阶段流程图2.2.1 投资决策阶段流程图（1）土地使用权出让流程申请人土地出让申请市国土房管局受理储备土地地价办公室地价初审土地出让审查市规委规划意见书拟订房屋土地收益分配及搬迁协议有规划意见书无规划意见书拟订招标工作方案拟订招标文件主管局长审批返回出让处

29、土地整理储备中心批转出让初审返回土地整理储备中心出让底价审定小组确定拍卖底价局长办公会地价审定地价评估土地整理储备中心与原土地使用者签订房屋土地收益分配及搬迁协议成立评标小组土地整理储备中心向土地利用中心移交文件土地利用中心拟定土地出让合同市国土房管局和中标人签订土地出让合同受让方缴合同定金发布招标公告评标小组评标市国土局确定中标人，发出中标通知书竞买人登记、索取标书和有关文件开标（2） 国有土地使用权拍卖出让流程图申请人土地出让申请储备土地土地整理储备中心与原土地使用者签订房屋土地收益分配及搬迁协议返回土地整理储备中心土地出让审查市规委规划意见书拟订房屋土地收益分配及搬迁协议有规划意见书无规

30、划意见书拟订拍卖工作方案拟订拍卖文件主管局长、局长审批土地整理储备中心批转出让地初审返回出让处市国土房管局受理出让底价审定小组确定拍卖底价地价评估地价办公室地价初审局长办公会地价审定竞买人提出竞买申请检查竞买申请的有效性，发放标号的竞买标志牌公开拍卖市国土房管局与竞得人签订拍卖成交确认书土地整理储备中心向土地利用中心移交文件土地利用中心拟订土地出让合同市国土房管局与中标人签订土地出让合同受让方缴纳合同定金发布拍卖公告投标人登记、索取拍卖文件和有关文件（3） 国有土地挂牌出让流程图（4） 国有土地使用权协议出让流程图主管局长、局长审批、签订国有土地使用权出让合同土地出让处审查土地利用事务中心现场

31、踏勘、填写国有土地使用权出让审批表，签署意见后上报地价审核委员会地价评审土地利用中心批转出让处初审市国土房管局受理申请人土地出让申请申请人填写国有土地使用权出让申请表、国有土地使用权出让合同返回出让处盖章受让方缴纳定金，领取出让合同返回土地利用事务中心（5）可行性研究报告编制流程（6）投资项目备案流程图2.2.2 前期工作阶段流程图（1） 环境评估流程图领取建设项目环境保护申报登记表搜集相关资料申报要件：项目立项批准文件或年度投资计划；工程建设项目报建登记表项目性质及总投资项目单体楼层及高度项目四至范围及占地面积填写建设项目环境保护申报登记表到市、区行政中心进件成果送市、区行政中心备案向施工现

32、场做技术交底参加环评专家评估会领取环评成果委 托 环 评 单 位（2） 建设项目选址意见书核发流程房地产开发与经营管理课程设计（3）建筑规划设计方案审批办件流程图（4）建设用地规划许可证办件流程图领取建设用地规划许可证申报表搜集相关资料和文件企 业 基 本 情 况投 资 规 模申报要件：建设用地规划许可证申报表；选址意见书行政许可中心规划局窗口进件填写建设用地规划许可证申报表领取建设用地规划许可证否是相 关 文 件 及 文 号项 目 四 至 及 规 划 指 标（5）施工图设计审查办件流程图领取重庆市建筑工程施工图设计文件审查报审表和“填表须知”搜集相关资料和文件企 业 基 本 情 况、工 程

33、概 况可证的批准文号、时间设计方案、消防、规划许申报要件：建设项目投资计划或立项批准文件；设计方案或初步设计批复文件及图纸文件市建设工程交易中心施工图审查办公室进件填写重庆市建筑工程施工图设计文件审查报审表领取重庆市建设工程施工图设计文件审查批准书否是勘查、设计单位的基本情况（6）建设工程规划许可证办件流程图领取建设工程规划许可证申请表搜集相关资料和文件供 地 方 式 及 投 资 规 模建筑高度、结构类型及建设规模申报要件：具有相应资质单位设计的施工图（建筑部分）；标明用地范围的1/500或1/2000现势地形图行政许可中心规划局窗口进件填写建设工程规划许可证申请表领取建设工程规划许可证否是设

34、 计 单 位 基 本 情 况项 目 概 况 及 规 划 指 标2.2.3 开发建设阶段流程图（1）市政配套工程申请流程（2）工程发包流程图（3）建设工程施工许可证办理流程2.2.4 出售运营阶段细部流程图（1）建设工程项目竣工结算审计流程图（2）商品房销（预）售许可证办理流程（3）商品房销（预）售合同备案流程图开发企业办理商品房销售合同备案确认申请商品房管理科审核商品房管理科在商品房买卖合同和商品房网上确认单上加盖备案确认章法律依据1、中华人民共和国房地产管理法2、城市房地产开发经营管理条例3、城市商品房预售管理办法4、国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知5、国务院办公厅转发建设部等部门关于

35、调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知6、国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知7、重庆市商品房联机备案管理办法申报材料1、商品房买卖合同（审核原件）2、重庆市商品房网上备案确认单（审核原件）3、居民家庭购买商品住房信息查询审核表（购买住宅的）（核原件，收复印件）。（4）房屋权属登记流程图3 房地产开发细部工作流程3.1投资决策阶段重点工作内容明细（1）项目立项审批主办部门所在市发改委投资处办理时限在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告申请材料书面申请（项目立项申请报告书）。提供资金落实证明（银行出示的资金证明）。土地使用权证明。由具有相应资质的工程咨询单位编制

36、的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）。项目地形图。项目建设投资预算。办理程序有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让合同

37、与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。（2）项目可行性研究报告审批主办部门国家计委现行规定审批权限如下：大中型项目的可行性研究报告，按隶属关系由国务院主管部门或省、区、市提出审查意见，报国家计委审批，其中重大项目由国家计委审查后报国务院审批。国务院各部门直属及下放、直供项目的可行性研究报告，上报前要征求所在省、区、市的意见。小型项目的可行性研究报告，按隶属关系由国务院主管部门或省、区、市计委审批。申请材料1、报批可行性研究报告的请示（需：投资单位盖章、编文号）。2、

38、有资质单位编制的可行性研究报告。3、中标通知书。4、国有土地使用权出让合同、国有储备土地前期开发费补偿合同、国有土地使用条件。5、规划部门核发的对建设工程方案审核意见。6、企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、企业章程（新组建的项目公司，原中标单位必须占90%以上股份）、税务登记证。7、水、电、气等市政配套意见8、建设项目环境影响评价报告。9、建设项目35%资本金证明（银行存款证明、付款凭证或有资质的审计部门验资报告）。10、设计方案、另附经规划部门盖章认定的1：500方案总平面设计图一份。11、地形图并标明选址意向用地位置。12、主要房型图。13、业务主管部门审核意见（限制类项目）。14

39、、基地面积超过3公顷项目，需提供规划部门批准控制性详规。15、动迁商品房项目需另附房屋收购合同。申报程序1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告可研报告的主要内容一、总论：1、项目背景（项目名称、承办单位概况、可行性研究报告编制依据、项目提出的理由与过程）2、项目概况（拟建地点、建设规模与目标、主要建设条件、项目投人总资金及效益情况、主要技术经济指标）3、问题与建议。二、需求分析与建设规模：1、需求分析2、建设规模方案必选（包括结构形式、建筑面积、使用功能）3、推荐建设规模方案。三、

40、场址选择：1、场址现状（地点与地理位置、场址土地权属类别及占地面积、改扩建项目现有场址利用情况）2、场址条件（地形地貌条件、工程地质水文地质条件、周边建筑物与环境条件、城市规划或区域性规划要求、交通条件、社会环境条件、法律支持条件、公共设施条件、征地拆迁条件、施工条件）3、场址条件比选（建设条件比选、投资条件比选）4、推荐场址方案（绘制场址地理位置图）。四、建筑方案选择：1、建筑设计指导思想与原则2、项目总体规划方案（总平面布置和功能要求、规划设计方案描述、规划设计图，选定主要参数）3、建筑方案（建筑方案描述、主体工程与辅助工程、主要工艺设备系统、配套设施）4、建筑方案比选5、主要技术经济指标

41、。五、节能节水措施：1、节能措施及能耗指标分析2、节水措施及耗水指标分析。六、环境影响评价：1、项目场址环境现状2、项目建设与运营对环境的影响3、环境保护措施4、环境保护设施与投资5、环境影响评价。七、劳动安全卫生消防：1、危害因素及危害程度分析（主要隐患部位、有害物质种类及危害性分析）2、安全设施3、消防设施。八、组织机构与人力资源配置：1、组织机构2、人力资源配置。九、项目实施进度：1、建设工期2、项目实施进度安排3、项目实施进度表（横线图）。十、投资估算与资金筹措：1、投资估算（投资估算依据、建设投资估算、投资估算表）2、资金筹措方式与来源。十一、财务评价：1、财务评价基础数据选择2、服

42、务收入支出预测(服务收人估算、服务成本估算)3、财务评价指标（单位功能或者使用效益、单位功能运营成本、借款偿还期）。十二、社会评价：1、项目对社会的影响分析2、项目与所在地区互适性分析（不同利益群体对项目的态度及参与程度、各级组织对项目的态度及支持程度、地方文化状况对项目的适应程度）3、社会风险分析4、社会评价结论。十三、研究结论与建议：1、推荐方案总体描述2、推荐方案优缺点描述（优点、存在问题、主要争论与分歧意见）3、主要对比方案（方案描述、未被采纳的理由）4、结论与建议。可研报告附件一、附图：1、项目总体规划图2、各种类型建筑方案图，平、立、剖图及标准楼层图3、辅助工程及配套设施图。二、附

43、表：项目建设投资估算汇总表。三、附件：1、项目建议书（初步可行性研究报告）的批复文件2、环保部门对项目环境影响的审批文件3、当地政府有关场地、建筑规划、拆迁等的批复文件4、有关水、电、汽、燃气等供应协议5、合资单位有关承诺的协议6、项目资金来源的承诺函。3.2前期工作阶段重点工作内容明细（1）建设项目选址意见书办理主办部门城市规划行政主管部门办理时限七个工作日（项目选址需上报开发区规划例会、市政府审批，需告知利害关系人或者举行听证会的项目，所需时间以及需要报送市规划局审批的时间，不计算在审批时限内）收费标准不收费申请材料1、建设项目选址意见书申请表；2、申请单位的工商营业执照或组织机构法人代码

44、证（复印件）；3、向城市规划局申办建设项目选址意见书的申请；4、勘测定界图三份；5、土地意见函；6、净月开发区立项批复；7、环保主管部门对该建设项目的初审意见；8、建设用地规划设计条件单；9、规划设计条件图四份；10、土地合同复印件；11、关于办理建设项目选址意见书的法人授权委托书及经办人身份证复印件（本人出示原件）。办理程序1、建设单位在每个工作日（周一至周六，下同）持有关材料到规划局窗口申报。2、窗口工作人员在核收申报材料时，如发现有可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；如发现材料不齐全或不符合要求，应当当场告知申请人需补正的全部内容。3、窗口工作人员在核收申报材料时，应进行项目建

45、设报件登记并注明收件内容及日期。4、申报材料经窗口工作人员核收后，将申报材料转项目经办人。5、项目经办人接到窗口转来的申报材料，经审核认为需补正相关文件，一次性书面告知申请人需补正的全部内容转窗口，通知申请人补正材料后重新申报。6、经审核申报材料合格后，项目经办人进行现场踏查，符合选址要求的项目，报送城市规划局报审办理。不符合规划要求的项目，由经办人填写退件说明转窗口发件。（注：自建设项目选址意见书发放之日起六个月内未取得建设用地规划许可证的，该建设项目选址意见书自行失效。申请人需要延续依法取得的建设项目选址意见书有效期限的，应当在建设项目选址意见书有效期届满30日前提出申请。）办理地点城市规

46、划管理局（2）建设工程初步设计审批主办部门市城乡建委：建设工程初步设计审批协办部门1、市公安消防局：消防初步设计审查；2、市园林局：附属绿化工程初步设计审查；3、市气象局：防雷装置初步设计审查（限符合国家气象局令第11号第4条规定范围的建设项目）；4、市民防办：防空地下室初步设计审查（限民用建筑）；5、市市政委：市政环境卫生项目初步设计审查（限市政环境卫生项目）；6、市交委：建设项目涉及跨江河、跨越（穿越）公路或者与公路接口等事项的初步设计审查（限涉及跨江河、跨越公路或者与公路接口的建设项目）。申请材料预审材料：A主办部门所需材料：1、初步设计预审申报表，附电子件；2、投资行政主管部门的审批、

47、核准或备案文件的复印件，政府投资的重点建设工程须提供可研批复的复印件；3、建设工程选址意见书及红线图的复印件；4、建设工程规划用地许可证及附件、附图的复印件；5、建设场地现状照片（从不同角度拍摄，不少于5张）；6、规划方案审查意见书及附图的复印件；7、工程初步设计文件1套（包括设计说明2份、节能计算报告2份、节能自审表2份、全套图纸、设计概算、项目整体彩色效果图），另附总平面图3张；8、工程勘察报告（初步勘察深度以上），以及审查合格书、审查合同的复印件；9、工程勘察、设计合同的复印件，设计人员社保缴费证明；10、勘察、设计人员签名表（附件3、4）；11、高边坡支护方案设计可行性评估报告（限市城

48、乡建委关于进一步加强全市高切坡、深基坑和高填方项目勘察设计管理的意见（渝建发2010166号）要求的项目）；12、经济适用房、危旧房改造安置房、农转非安置房等享受地方优惠政策的建设工程，应提供其行政确认书或其他有效证明的复印件；13、超限高层建筑工程抗震设防专项审查核准通知书（限市城乡建委关于印发重庆市超限高层建筑工程界定规定（2010年版）（渝建发2010156号）界定为超限高层的项目）；14、抗震设防专项论证意见（限住建部关于印发市政公用设施抗震设防专项论证技术要点（城镇桥梁工程篇）、（地下工程篇）的通知（建质201130号、13号）规定的项目）；15、初步设计审批的报建范围应与规划方案批

49、准的一致，原则上不得分期报建。确需分期报建的，应在首期工程报建时提交分期报建计划，明确每期报建内容，在征得建设行政主管部门同意后，方可按计划分期报建；16、因房地产开发项目转让或联建变更建设单位及工程名称等事项的，在办理建设工程初步设计审批时，应提供相关部门批准同意变更的文件；17、包括以上第（1）、（7）、（10）项的光盘1张。B协办部门所需材料：1、市公安消防局：a、建筑消防设计防火审核申报表（可在“重庆建设工程信息网”下载）；b、按关于进一步落实消防设计责任制的要求通知（渝建发2002131号）要求，附审核表、建设单位开发证书、设计单位资质证书、用地许可证书及设计单位消防自审小组自审意见

50、书；c、初步设计蓝图（不含结构）1套，初设说明书1份，另附总平面图2张；d、含第c项内容的光盘1张。2、市园林局：a、初步设计绿化布置图3张，总平面图1张，说明书1份；b、有建筑屋顶或平台绿化的需提供建筑专业图说；c、含以上内容的光盘1张。3、市气象局：a、初步设计建筑、电气蓝图各1套、总平面图1张、说明书1份；b、含以上内容的光盘1张。4、市民防办：建筑专业蓝图1套、总图1张、设计说明1份。防空地下室部分各专业蓝图应齐备，区分平时和战时，包括主要设备和材料表。5、市市政委：建筑、给排水初步设计蓝图各1套，设计说明书，总平面图1张。6、市交委：a、涉及交通设施部分工程的平面图、立面图、剖面图及

51、设计说明。提交图说应能充分反映建设工程与交通设施的空间关系、安全保障措施、施工期限，如涉及补偿的，要说明补偿数额；b、总图1张。办理程序及时限主办部门自收件之日起10个工作日内完成预审。对不符合要求的，出具预审意见，对符合要求的，转正式审查（下简称正审）。办理地点申报窗口：市城乡建委政务大厅4楼12号窗口（地址：渝中区长江一路58号）联系电话：63672112承办处室：市城乡建委勘察设计处（3）建设用地规划许可证办理主办部门所在区规划分局办理时限申请人提交申请后，符合条件者，在5个工作日内办理受理复函，该函签发之日起即为受理，自同意受理之日起20个工作日内作出决定；不符合条件者，在5个工作日内办理不予受理复函。申请人提交申请后，在5日内未办理受理复函或不予受理复函的，在20日内作出决定。不能在上述期限内作出决定的，由相关负责人批准后可延长5个工作日。收费标准不收费申请材料一、通过划拨方式取得国有建设用地使用权的建设项目1、建设项目规划管理报建申请表（原件1份）；2、申请人身份证明材料（复印件1份，核原件）；3、申请人委托证明文件、被委托人身份证明材料（证明文件，原件1份；身份证明，复印件1份，核原件）