龙岩市房地产市场.

1、龙岩市房地产市场基本情况龙岩市房地产市场基本情况一、宏观环境一、宏观环境二、房地产市场分析三、竞争环境分析四、客户分析目目 录录n地理位置地理位置属福建内陆城市，东距厦门142公里、泉州216公里，北与福建省三明市相接，西与江西省赣州市交界，南与广东省梅州市毗邻，海峡西岸经济区闽西南一翼的交通枢纽。n矿产资源矿产资源龙岩是福建重要的矿区，矿产资源品种多、储量大。上杭紫金山金铜矿、龙岩马坑铁矿、东宫下优质高岭土矿等大型、特大型矿床在省内外占有重要位置，新罗区、永定县是全国重点产煤县。n行政区划行政区划龙岩市现辖新罗区和长汀、连城、上杭、武平、永定五县，代管漳平市。市政府设在新罗区。n人口面积人口

2、面积全市户籍人口287.5万人。龙岩市城区人口接近25万。2010年中心城区人口规划发展至40万人左右。2007年，全市土地面积19069平方公里，龙岩市中心城市面积扩展到33.6平方公里。 城市区位城市区位龙岩市位于福建闽西北，距离厦门龙岩市位于福建闽西北，距离厦门142142公里，矿产资源丰富，公里，矿产资源丰富，城区人口城区人口20102010年达到年达到4040万左右万左右龙 岩 市 中 心 城 市 总 体 布 局龙 岩 市 中 心 城 市 总 体 布 局（20082008年年3 3月）采取：月）采取：“一城二一城二区八团区八团”n一个主城区（原总规的核心区加五组团，将江山并入）；n二

3、区（新罗区、永定整体撤县设区）；n八团（高陂、坎市、培丰、抚市、龙潭、雁石、适中、大小池）。城市规划城市规划龙岩经济龙岩经济近年龙岩市国民生产总值及居民可支配收入成逐年递增趋势，近年龙岩市国民生产总值及居民可支配收入成逐年递增趋势，且整体平均每年的增长率超且整体平均每年的增长率超10%10%，保持在一个较快的增长率，保持在一个较快的增长率数据来源：龙岩市统计公报数据来源：龙岩市统计公报龙岩经济龙岩经济近年龙岩市固定资产投资成一个高幅度的增长趋势；除近年龙岩市固定资产投资成一个高幅度的增长趋势；除0808年房年房地产投资增幅较小外，其余增长率平均达地产投资增幅较小外，其余增长率平均达30%30%

4、一、宏观环境二、房地产市场分析二、房地产市场分析三、竞争环境分析四、客户分析目目 录录经历经历20082008年危机的冲击后，年危机的冲击后，20092009年形势陡转，成交量创历史年形势陡转，成交量创历史新高新高, ,而而20102010年以来年以来, ,由于可售房源大量减少，成交量大幅下降。由于可售房源大量减少，成交量大幅下降。房价逐步上升到一个较高的水平房价逐步上升到一个较高的水平近年龙岩市区房近年龙岩市区房地产市场地产市场20102010年成交量大幅下降年成交量大幅下降, ,主要原因是可售房源减少，刚需主要原因是可售房源减少，刚需的大量存在导致系列楼市调控政策出台对市场影响不大，的大量

5、存在导致系列楼市调控政策出台对市场影响不大，房价依然稳步上涨房价依然稳步上涨2010年1-8月，成交量大幅下降的主要原因是供应量少、高楼价和系列楼市调控政策出台影响。而9月后随着供应量的增加，刚需大量存在，且大部分新开盘项目均将目标客户锁定于刚需市场，因此很多刚需纷纷出手，成交量开始上升。 近期龙岩市场供近期龙岩市场供销价走势分析销价走势分析供给11.4 4.1 2.9 4.2 0.0 3.60.02.91.80 0.00 0.00 0.00 4.86 5.20 2.60 销售5.94.95.78.93.41.82.25.32.00 2.51 1.50 2.52 2.06 4.87 6.81

6、均价503047925747481449184978 5569 5798 5417 6035 5805 6002 6324 6303 5975 2009.09 2009.1 2009.11 2009.12 2010.01 2010.02 2010.03 2010.04 2010.05 2010.06 2010.07 2010.08 2010.09 2010.1 2010.11010002000300040005000600070000.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 近期龙岩市区供销走势图近期龙岩市区供销走势图以城北板块为代以城北板块为代表的郊区表的郊区50005000

7、左右左右以新区板块为代表的以新区板块为代表的中心区中心区70007000左右左右以莲东板块为以莲东板块为代表的近城区代表的近城区60006000左右左右龙岩市区板块价格分布龙岩市区板块价格分布一、宏观环境二、房地产市场分析三、竞争环境分析三、竞争环境分析四、客户分析目目 录录按竞争激烈程度划分，目前近城区是核心竞争板块，而中心区按竞争激烈程度划分，目前近城区是核心竞争板块，而中心区是重点竞争板块，此外郊区是潜在竞争板块是重点竞争板块，此外郊区是潜在竞争板块综合土地属性特征、客群导入趋势及市场售价，对竞争板块划分如下n核心竞争板块：核心竞争板块： 近城区板块n 重点竞争板块：重点竞争板块： 中心

8、城区板块n 潜在竞争板块：潜在竞争板块： 郊区板块注：中心城区：包括老城区和以龙岩大道、龙腾路为轴心的新南区行政轴的区域；近城区：包括龙津河以东，东靠东翠山的莲东，高速路以北，工业路以南的区域；郊区：高速路以南，工业路以北的区域竞争板块竞争板块近城近城区区中中心心城城区区郊区郊区近城区近城区郊区郊区龙岩土地出让强度情况图龙岩土地出让强度情况图 1近年龙岩土地市场主要商住地块出让强度表出让时间编号片区占地() 总建()起始楼面价成交楼面价受让人2009.12.97北部工业区1350330500688688龙岩龙州2010.4.91南部新城68722121524804525住总集团2010.4.9

9、2莲东片区5153817008011412411南中集团2010.9.293南部新城4283114387313902815张钦山2010.9.294东山片区252298073011952155龙岩金茂洽谈中5北部工业区约78万恒亿集团洽谈中6东山人居板块特房集团234 5意向中未来建设成为集娱乐、餐饮、休闲为一体的单纯的78万平方米商业综合体。 6规划选址在东环路以西、莲南路以南，总面积406.77公顷，规划配套有小学、中学、医院等，配套齐全。已完成规划，现已开始土地招商工作。 7闽西交易城，规划用地993.2亩，计划总投资10亿元。首期开发505.7亩，完成投资6亿元，建筑面积46万平方米。

10、建成独立店面2976间，综合商场80000平方米，配套商住房232套和生产要素市场、服务中心大楼20000平方米，于2001年9月28日开业。交易城内设：（1）服装、布匹、针纺织品交易区；（2）鞋帽、箱包交易区；（3）粮油、食品、糖烟酒交易区；（4）五金、机电、化工、日杂交易区；（5）电子电器交易区；（6）百货、文化用品交易区；（7）水果交易区；（8）建筑装饰材料交易区；（9）家俱交易区；（10）人才、劳动力、资金、信息、技术等生产要素市场。意向会展地块区域近城区近城区( (莲东片区为主莲东片区为主) )已售项目分析已售项目分析近城区板块主要代表为莲东片区。随着莲东经济适用房、近城区板块主要代

11、表为莲东片区。随着莲东经济适用房、廉租房、大量商品房的建设，片区居住氛围日趋浓厚廉租房、大量商品房的建设，片区居住氛围日趋浓厚n 水木莲花：水木莲花：占地3.5万平方米，总建12万平方米，8栋，17-27层，共963户，已交房；n雍华名苑：雍华名苑：项目占地27454，总建9万, 725户, 项目由8栋16F港式风格组成，已交房；n莲东经济适用房、廉租房：莲东经济适用房、廉租房：2009年建筑面积约55734平方米，共722套保障性住房已交付使用。2010年总建筑面积约20200平方米，总套数404套的廉租房，大部分已交付使用；n东山人居板块：东山人居板块：规划选址在东环路以西、莲南路以南，总

12、面积406.77公顷，规划配套有小学、中学、医院等，配套齐全。已完成规划，现已开始土地招商工作。水木莲花水木莲花雍华名苑雍华名苑莲东经济适用房莲东经济适用房东山人居板块东山人居板块莲东片区莲东片区近城区板块，供应量即将近城区板块，供应量即将“井喷井喷”，2011-20122011-2012年将是市场供给高年将是市场供给高峰，届时区域供应量将超峰，届时区域供应量将超100100万万n随着莲东片区全市最大居住生活片区的开发建设，莲东板块在今后的市场中将占据主角的位置。本案未来竞争主要来自于的待推项目，预计未来总竞争体量将达100万,按2009年近城片区去化量约为14万计算，100万 预计去化时间为

13、7年，主要竞争时间段是2011-2012年。目前在售项目均价为6000元/左右。近城近城区区 项目项目/ /地块名称地块名称存量存量（万）（万）备注备注已售项目已售项目存量存量雍华名苑0均价：5100万邦棕榈郡0均价：5500华鼎公馆0均价：5500锦绣家园0.3均价：6000万盛凤凰城一期4均价：6100三华乐宜居0.3均价：5800学府嘉苑0.4均价：5800金色家园（双洋路北侧）2均价：6700小计 7-待推项目待推项目体量体量东湖花园（南环路与小溪交汇处）2.9村自用地依云水岸（人造板厂地块）7.7楼面地价：2678清华御景（龙岩市原贮木场A地块）5.8楼面地价：2593厦鑫博世园（铁

14、路安置地剩余A地块）14楼面地价：1638旭日新城（铁路安置地剩余B地块）17楼面地价：2411莲东社区商住苑4村自用地体育公园1号（裕福地产）6.8楼面地价：2523人民路北侧、西客站西侧地块2.8楼面地价：1951莲南路南侧、天马路北侧地块8楼面地价：2155万盛凤凰城二期10楼面地价：1751晟龙豪庭对面地块7预计2011年年底开盘宏泰龙腾北路项目13楼面地价：2815小计 99.3近城区合计近城区合计 106.3106.3莲东区域较高的楼面地价基本确定该片区项目向中高端居住路线发展的道路依云水岸万盛凤凰城清华御景厦鑫博世园东湖花园莲东社区商住苑铁路安置地剩余B地块莲东片区莲东片区：莲东

15、片区莲东片区主力户型为主力户型为9090左右的三房，左右的三房，20102010年年5 5月月3 3号开盘，均价号开盘，均价60006000元元/ / ，主力总价主力总价50-6050-60万，客群以周边个体经营户自住购房为主万，客群以周边个体经营户自住购房为主主力户型两房送面积多，可改为三房主力户型两房送面积多，可改为三房锦绣家园锦绣家园万盛凤凰城万盛凤凰城项目主打项目主打2020万品质大社区，产品特色明显，万品质大社区，产品特色明显，1#2#5#1#2#5#开盘当开盘当天售罄，主力总价天售罄，主力总价50-6050-60万。项目进一步将莲东片区炒热，二万。项目进一步将莲东片区炒热，二期还未

16、动工期还未动工n 建筑面积85-90 （赠送面积后可做三房）占70%；n 户型方正，均好性强；n 超大赠送面积，短期市场的绝版的优质户型。产品主要特点：产品主要特点：已成交客户主要来源于新罗区市区的客户，他们主要是上班族已成交客户主要来源于新罗区市区的客户，他们主要是上班族和个体经营户和个体经营户客户来源客户来源分析分析新罗区88%县城10%其它地方, 2%客户来源客户来源市中心64%东肖曹溪适中5%莲东板块8%雁石铁山白沙17%苏坂岩山万安, 3%龙门红坊江山, 2%大、小池, 1%新罗区客户来源新罗区客户来源有11%无89%有无有无公积公积金金大部分客户是首次置业，本次置业的目的主要是用于

17、自住，主要看重大部分客户是首次置业，本次置业的目的主要是用于自住，主要看重万盛凤凰城的产品（送面积）万盛凤凰城的产品（送面积）客户置业客户置业目的目的开发商品牌, 4%区域地段27%项目产品57%教育12%购买动机购买动机购房套数 首套75%购房套数 2套, 18%购房套数 2套以上, 7%已购已购房房次数次数投资10%自住90%购房目的购房目的主力户型为单身公寓与小三房，主要卖点为周边的实验中学。已开盘，主力户型为单身公寓与小三房，主要卖点为周边的实验中学。已开盘，均价均价58005800元元/ /，主力总价，主力总价40-5040-50万，销售情况较好。客户主要为市区上班万，销售情况较好。

18、客户主要为市区上班族与个体经营户首次置业族与个体经营户首次置业项目位置项目位置龙岩大道西侧，市广电局对面开发团队开发团队开发商：龙岩市洋潭房地产开发有限公司（曾开发过三华城市花园、三华大厦）项目规模项目规模及规划及规划占地面积为7228，由2栋高层组成，共有住宅279套社区配套社区配套底层商业户型配比户型配比30-47单身公寓，108套；68-71小两房，52套；87-90小三房，83套；132-140大三房，36套销售情况销售情况楼面地价1650元/，11月13日开盘，客户主要为市区上班族与个体经营户首次置业三华乐宜居三华乐宜居项目位置项目位置龙岩市双洋路北侧（交易城二期）开发团队开发团队开

19、发商：福建新地标地产有限公司项目规模项目规模及规划及规划总建筑面积12.7万，9幢17层高层、1幢8层单身公寓，住宅户数846户配套配套社区配套：幼儿园（3层8班布置）、1.5万园林；周边配套：红星美凯龙家居广场、市政广场（规划中）、山体公园（规划中）、龙岩第二医院、数码城户型配比户型配比主力户型为90小三房，40-50单身公寓销售情况销售情况已售80%，客户大部分为交易城个体经营户,小部分为县城客户、市区客户项目定位为闽西交易城附近唯一的商品住宅项目，项目定位为闽西交易城附近唯一的商品住宅项目，1212月月5 5日开盘，日开盘，均价均价67006700元元/ /，主力总价为主力总价为50-6

20、050-60万，成交客户主要是闽西交易万，成交客户主要是闽西交易城的个体经营户城的个体经营户金色家园金色家园近城区近城区( (莲东片区为主莲东片区为主) )待售项目分析待售项目分析“东湖花园东湖花园”主要建筑经济技术指标主要建筑经济技术指标用地面积9189.79 建筑面积34019 容积率5.15建筑密度35%绿地率30.1%项目规划共2幢，25层80米，住宅总户数354户“东湖花园东湖花园”户型配比户型配比户型 销售面积()套数套数比单身公寓44-468424%二房（可改为三房）85-10726474%楼中楼195-25062%合计354100%二房为主力产品二房为主力产品1#1#2#2#项

21、目主力户型为小三房，土地成本低是其最大优势，预计项目主力户型为小三房，土地成本低是其最大优势，预计20112011年年初开盘，预计主力总价为年年初开盘，预计主力总价为50-6050-60万万东湖花园东湖花园主力户型二房偷面积较多（主力户型二房偷面积较多（2020左右），都可改为三房左右），都可改为三房A A户型户型107107 B B户型户型8888 C C户型户型8989 D D户型户型4646 C C户型与户型与D D户户型易捆绑销型易捆绑销售，成为子售，成为子母房母房东湖花园东湖花园主要建筑经济技术指标主要建筑经济技术指标用地面积42704.6 建筑面积193490.96 容积率3.4建

22、筑密度18%绿地率35.6%项目规划1幢二层商业，7幢34层住宅，住宅总户数1274套户型配比户型配比户型 面积()套数套数比小三房9080263%大三房128-13323618.5%四房142-23023618.5%合计1274100%小三房为主力产品小三房为主力产品10#10#商业商业1#1#2#2#3#3#5#5#6#6#8#8#9#9#户型优势明显的大盘项目户型优势明显的大盘项目, ,产品均为三房以上，预计产品均为三房以上，预计20112011年年初开盘年年初开盘厦鑫博世园厦鑫博世园主力户型主力户型9090 小三房，一户一部观景电梯，走廊兼前室，阳小三房，一户一部观景电梯，走廊兼前室，

23、阳台兼消防前室，公摊较低，送凸窗与花池面积，南北通透台兼消防前室，公摊较低，送凸窗与花池面积，南北通透送凸窗面送凸窗面积积2.72.7餐厅较暗餐厅较暗小三房户型小三房户型卧室均较小，卧室均较小，舒适性较差舒适性较差可改为卫可改为卫生间生间厦鑫博世园厦鑫博世园大户型品质优越大户型品质优越, ,观景电梯，一梯一户，南北通透观景电梯，一梯一户，南北通透, ,送凸窗、送凸窗、花池、太阳能集热板位面积花池、太阳能集热板位面积主卧大阳台主卧大阳台大三房户型大三房户型偷面积偷面积约约1010厦鑫博世园厦鑫博世园4#4#3#3#2#2#1#1#“清华御景清华御景”户型配比户型配比( (合并后）合并后）户型 面

24、积()套数套数比一房30-5039658%三房120-14027641%楼中楼200-25041%合计676100%“清华御景清华御景”主要建筑经济技术指标主要建筑经济技术指标用地面积16643.3 建筑面积84603.6 容积率3.8建筑密度22%绿地率25%项目规划共4幢，1#3#26层，2#27层，4#16层，住宅总户数676户“清华御景清华御景”户型配比户型配比( (合并前）合并前）户型 面积()套数套数比一房30-5049264%二房80-909612%三房120-14018023%楼中楼200-25041%合计768100%合并后主力户型为一房和三房合并后主力户型为一房和三房一房和

25、二房合并一房和二房合并采用组合户型规避采用组合户型规避“90/70”90/70”政策，合并后主力户型为一房和大三房政策，合并后主力户型为一房和大三房清华御景清华御景部分户型继续采用原清华园项目的做法。合并后三房户型户部分户型继续采用原清华园项目的做法。合并后三房户型户户南北通透，二梯二户户南北通透，二梯二户送凸窗、花池面积，送凸窗、花池面积，每户送每户送10 10 左右左右合并户型，会出现合并户型，会出现“二套房二套房”问问题，首付增加，利率上调题，首付增加，利率上调1#1#大部分为大部分为单身公寓单身公寓清华御景清华御景主要建筑经济技术指标主要建筑经济技术指标用地面积21194 建筑面积10

26、9610 容积率4建筑密度22.72%绿地率33.71%项目规划共4幢，1#2#3#5#32层，6#16层，总户数772户户型配比户型配比( (合并后）合并后）户型 面积()套数套数比一房30-5030039%三房120-14029037%四房160-18017022%楼中楼200-250162%合计776100%三房、四房为主力产品三房、四房为主力产品1#1#2#2#3#3#5#5#6#6#户型配比户型配比( (合并前）合并前）户型 面积()套数套数比一房30-5042244%二房80-9024625%三房120-14016818%四房160-18010811%楼中楼200-250162%合

27、计960100%一房与二房组合成三房一房与二房组合成三房 ，两套两房组合成四房两套两房组合成四房户型以组合形式规避户型以组合形式规避”90/70”90/70”政策，合并后主力户政策，合并后主力户型为一房与大三房、四房型为一房与大三房、四房依云水岸依云水岸送花池、凸窗面积，送花池、凸窗面积，每户送每户送10 10 左右左右项目走高端路线，大三房、四房，两梯两户，南北通透项目走高端路线，大三房、四房，两梯两户，南北通透组合户型，会出现组合户型，会出现“二套房二套房”问题问题6#6#全为单身公寓全为单身公寓6#6#户型户型依云水岸依云水岸项目规划布局延续水韵华都风格项目规划布局延续水韵华都风格主要建

28、筑经济技术指标主要建筑经济技术指标用地面积16668.9 建筑面积59915.46 容积率3.0建筑密度30%绿地率30%项目规划共4幢，1#2#3#16层，4#13层，商业面积0.95万 ，住宅总户数476套户型配比户型配比户型 面积()套数套数比一房60-7039282%三房120286%四房1405612%合计476100%一房为主力产品，合一房为主力产品，合并后成为三房、四房并后成为三房、四房1#1#2#2#3#3#4#4#采用合并户型规避采用合并户型规避”90/70”90/70”政策，政策，l l两套一房合并两套一房合并后成为三房或四房后成为三房或四房莲东社区商住苑莲东社区商住苑项目

29、都是大户型产品。该项目目前未动工，土地成本项目都是大户型产品。该项目目前未动工，土地成本低是其最大优势低是其最大优势餐厅较暗餐厅较暗三房户型三房户型送入户花园送入户花园面积约面积约5 5 左左右右一房户型一房户型组合户型，成组合户型，成为三房或四房为三房或四房莲东社区商住苑莲东社区商住苑目前在售项目主要为小三房，客户主要为市区上班族与个体经营目前在售项目主要为小三房，客户主要为市区上班族与个体经营户首次置业，户首次置业，主力总价为主力总价为50-6050-60万万。未来项目因受。未来项目因受“90/7090/70”政策的政策的影响，影响，主力户型为小三房与大三房、四房主力户型为小三房与大三房、

30、四房 ，大量赠送面积产品。，大量赠送面积产品。近城区总结近城区总结主要竞争项目主要竞争项目项目定位项目定位主力户型（主力户型（）住宅体量（万住宅体量（万）土地楼面价（元土地楼面价（元/ /）金色家园金色家园中端一房、9090左右的小三房左右的小三房9.51503清华御景清华御景中高端一房、120-140120-140大三房大三房5.82593依云水岸依云水岸高端一房、120-140120-140大三房、大三房、160-180160-180大四房大四房7.72678万盛凤凰城二期万盛凤凰城二期中高端9090左右的小三房左右的小三房101751厦鑫博世园厦鑫博世园中高端9090左右的小三房左右的小

31、三房、128-133128-133大三房、大三房、142-230142-230大四房大四房141638铁路安置地铁路安置地B B地块地块未定未定172411体育公园体育公园1 1号号高端未知6.82523莲南路南侧地块莲南路南侧地块未知未知82155晟龙豪庭对面地块晟龙豪庭对面地块未知未知7未知宏泰龙腾北路项目宏泰龙腾北路项目高端未知132815中心区中心区( (现龙岩大道沿线现龙岩大道沿线) )已售项目分析已售项目分析2、街心广场1、人民广场n区位环境：区位环境：龙岩核心老城区与新城区,都已成熟,沿龙腾路已发展为城市中央居住区，沿龙岩大道则规划发展为中央商务区；n生活配套：生活配套：配套齐全

32、,各家银行、市一医院、一中、体育中心等重要公建设施均汇集于此；n经济产业：经济产业：以零售、百货、办公、服务行业等为主,未来将有高端商务配套产业。老城区居住环境拥挤老城区居住环境拥挤, ,市府的南迁，新区在建工程密集市府的南迁，新区在建工程密集, ,发发展起点高，引领城市向南发展展起点高，引领城市向南发展3、新区龙腾路中心城中心城区板块区板块123中心城区中心城区4、卧龙小区4中心城中心城区区 项目项目/ /地块名称地块名称住宅存量住宅存量（万）（万）备注备注已售项目已售项目存量存量家和天下0均价：7000上品苑0.4均价：7000上品至尊1.6均价：6000小计 2-待推项目体量挺秀花园2.

33、5拆迁地九一路神龙地块0.6拆迁地晟源家年华（龙腾路华龙地块）4.7楼面地价：2570金都锦苑（西湖园南边）2.5楼面地价：3358西湖园二期安置小区H地块2楼面地价：4525登高西路B04地块(华业地产）4楼面地价：3348龙岩大道规划A10-A14地块10楼面地价：3400龙岩大道地块(德兴地产）6.3楼面地价：3680塔泉小区（汽车站旁）2预计2011年5月开盘小计 34.6中心区合计中心区合计 36.636.6中心城区板块高昂的地价、较小的土地面积，基本确定该片区户型向中小户型发展的道路金都锦苑龙岩大道规划A10-A14地块以新城片区为代表的中心城区板块，已出让地块和待出让地块以新城片

34、区为代表的中心城区板块，已出让地块和待出让地块较多，中远期供应充足较多，中远期供应充足n目前龙岩城市中心逐渐向西向南发展，龙岩新区占地面积1000余亩，众多在建项目汇聚在龙腾路和龙岩大道沿线。本案未来竞争主要来自于的待推项目，未来预计总竞争体量为36万，主要竞争时间段是2011年。晟源家年华西湖园二期安置小区H地块中心城区中心城区主力户型为主力户型为9090左右的两房，左右的两房，20102010年年5 5月月2323号开盘，销售均价为号开盘，销售均价为70007000元元/ / ，主力总价为，主力总价为60-8060-80万，客群以市区上班族、个体经万，客群以市区上班族、个体经营户自住购房为

35、主营户自住购房为主主力户型为两房主力户型为两房紧凑三房紧凑三房上品苑上品苑主力户型为主力户型为114-138 114-138 三房（两套一房合并）、四房三房（两套一房合并）、四房149-161149-161 四房（两房与一房合并），销售均价为四房（两房与一房合并），销售均价为70007000元元/ / ，主力总价，主力总价为为80-12080-120万，客群是以市区上班族、公务员万，客群是以市区上班族、公务员改善型置业改善型置业为主。为主。目前已售完，是龙岩目前最高端住宅目前已售完，是龙岩目前最高端住宅家和天下家和天下中心区中心区( (现龙岩大道沿线现龙岩大道沿线) )待售项目分析待售项目分析

36、金都锦苑：中小户型金都锦苑：中小户型存量：2.5万土地楼面价：3358元/晟源嘉年华：中小户型晟源嘉年华：中小户型存量：4.7万土地楼面价：2570元/晟源家年华晟源家年华中心城区的中小户型，因地段好，总价较低，将分流年轻置业客户和投资客中心城区的中小户型，因地段好，总价较低，将分流年轻置业客户和投资客金都锦苑金都锦苑位于龙腾路与西陂路交汇处，户型主要为60-70 的小二房和80-90 的小三房，预计2011年年初开盘龙腾路东侧（华龙B-1地块），产品以中小户型为主，预计2011年年初开盘。中心城区中心城区重点竞争板块重点竞争板块客群分析客群分析客户群主要是龙岩本地人和永定、上杭人（公务员、公

37、司高级管理人员、私营企业主、个体工商户、矿洞老板）,主要为30-50岁的中年的成功人士,早期投资居多，目前基本为自住产品分析产品分析早期建筑形式以小高层+多层的组合形式,现在售与待推项目高层、小高层产品占到较大比例。新区以中高端三房产品为主,老城区以“小户型+商场裙楼”的开发模式为主价格范围价格范围6000-8000元/龙岩的富人区，目前在售项目主要为中高端三房、四房产品龙岩的富人区，目前在售项目主要为中高端三房、四房产品为主，早期投资居多，目前基本为自住，包括首次置业（接为主，早期投资居多，目前基本为自住，包括首次置业（接受主力总价为受主力总价为60-8060-80万）和改善型客户（接受主力

38、总价为万）和改善型客户（接受主力总价为80-80-120120万）。未来的户型主要为中小户型。万）。未来的户型主要为中小户型。中心区总结中心区总结郊区郊区( (北部工业区北部工业区) )项目分析项目分析n区位环境：区位环境：区域印象较差，各方面配套不齐全，交通条件较差,离市中心地理距离和心理距离较远,区域主要为工业区和农村。n生活配套：生活配套：并没有完整的生活配套，购物、饮食、医疗、商业服务、娱乐等生活配套功能,主要依靠宝泰社区、凤凰阁、解放路沿线和市中心，生活不便。n经济产业：经济产业：闽西交易城、宝泰建材城、工业园以轻工制造厂为主,如鞋厂、家具厂、油泵厂等。以城北片区为代表的郊区板块，目

39、前市场形象比较低以城北片区为代表的郊区板块，目前市场形象比较低, ,不是不是城市发展的主流方向城市发展的主流方向2、闽西交易城1、龙净环保厂城北片区12郊区板块郊区板块潜在竞争板块潜在竞争板块客群分析客群分析区域的客户群体相对层次偏低,大部分为区域周边工矿企业、政府企事业单位从业人员，周边县城移民,闽西交易城个体经营户,绝大部分的购房目的是改善现有居住环境产品分析产品分析区域内的项目开发品质相对比较低,主力户型为三房，建筑形态以多层为主，已开始出现小高层产品价格范围价格范围4000-5500元/发展前景发展前景已动工的主要项目为龙腾明珠,未来闽西监狱附近将成为人居板块, 该区域的前景主要在产品

40、性价比上和规划前景上郊区郊区郊区板块目前成熟度较低，三级竞争，未来是市区房价的洼郊区板块目前成熟度较低，三级竞争，未来是市区房价的洼地，主力总价在地，主力总价在30-5030-50万，主要分流低端客户万，主要分流低端客户郊区板块成熟度低，居住氛围差，基本确定该片区项目向低端居住路线发展的道路理想城村庄郊区郊区 项目项目/ /地块名称地块名称住宅存量住宅存量（万）（万）备注备注在售项目在售项目存量存量帝景豪苑0均价：4500龙腾星城三期0均价：4500美月山庄0.6均价：5000小计 0.6-待推项目待推项目体量体量北环东路南侧、福三线的西侧5楼面地价：1231理想城（龙腾北路与工业路交汇处）1

41、8.5预计2011年年初销售小计 23.5郊区合计郊区合计 24.124.1郊区郊区项目目前周边成熟度低，地价便宜。主力户型为功能型三房，项目目前周边成熟度低，地价便宜。主力户型为功能型三房，预计年初开盘，预计主力总价为预计年初开盘，预计主力总价为40-5040-50万万项目位置项目位置龙腾北路与工业路交汇处往北300米开发团队开发团队开发商：龙岩汇通置业有限公司项目规模及项目规模及规划规划总占地面积200亩，总建筑面积约20万，总体容积率为1.46，总户数2108户，由23栋18层组成社区配套社区配套社区会所、幼儿园、配套商业户型配比户型配比首推6栋：18#、19#、20#、21#、22#、

42、23#，主打户型为89平方米的三房销售情况销售情况已在荣顺国际大酒店内设置临时接待处，预计1月初开盘理想城理想城竞争分析总结竞争分析总结20112011年后竞争体量猛增，且以莲东板块为代表的近城区将是年后竞争体量猛增，且以莲东板块为代表的近城区将是竞争体量的主要来源，竞争体量的主要来源，主力户型为小三房与大三房、四房。主力户型为小三房与大三房、四房。近城区近城区 未来片区项目主力为未来片区项目主力为力户型为小三房与大力户型为小三房与大三房、四房，主力客三房、四房，主力客群为首次置业客户与群为首次置业客户与改善型客户改善型客户中心区中心区 未来供应以中小户型未来供应以中小户型为主，将分流年轻置为

43、主，将分流年轻置业客户和投资客业客户和投资客郊区郊区 产品主要为实用性三产品主要为实用性三房，区域成熟度低，房，区域成熟度低，主要分流低端客户主要分流低端客户一、宏观环境二、房地产市场分析三、竞争环境分析四、客户分析四、客户分析目目 录录目前近城区主要项目客户圈层情况分析目前近城区主要项目客户圈层情况分析项目名称客群来源置业目的职业特征水木莲花 龙岩市区60% 周边乡镇、龙岩各县占40%（雁石占80%） 自住绝对主力 投资少量 市区的主要为事业单位上班族 周边乡镇、龙岩各县主要为做生意的雍华名苑 周边乡镇雁石、白沙占50% 龙岩市区50% 自住、子女教育80% 投资少量 泛公务员占40% 在岩个体经营户30% 矿产主、放高利贷者占30%万盛凤凰城1#2#5# 龙岩市区60% 周边乡镇、龙岩各县占40%，大部分为雁石、白沙客户 自住