第五章成本法1.

1、测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学 四、成本法的基本公式四、成本法的基本公式（一）适用于新开发土地的基本公式（一）适用于新开发土地的基本公式 新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下，成本法的基本公式为：的土地。在这些情况下，成本法的基本公式为：新开发土地价格（土地取得费新开发土地价格（土地取得费+ +土地开发成本土地开发成本+ +管理费用管理费用+ +投投资利息资利息+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利

2、润+ +土地增值收益）土地增值收益）修正系数修正系数测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学管理费用管理费用 管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。 所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。成本之和乘以这一比率来测算。 测绘学院测绘学院河南理工大学河

3、南理工大学开发利润开发利润 （1 1）开发利润开发完成后的房地产价值）开发利润开发完成后的房地产价值 - - 土地取土地取得成本得成本 开发成本开发成本 - - 管理费用管理费用 - - 投资利息投资利息 - - 销售费用销售费用- -销售税费销售税费 （2 2）开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。开发商所期望获得的利润。 （3 3）开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地）开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产

4、开发项目所要求的相应平均利润率来计算。产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学1)1)计算基数土地取得成本计算基数土地取得成本+ +开发成本，相应的利开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：润率可称为直接成本利润率，即：直接成本利润率开发利润直接成本利润率开发利润/ /（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本）开发成本）2)2)计算基数土地取得成本计算基数土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用，相管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：应的利润率可称为投资利润率，即：投资利润率投资利润率= =开发利润开发利润/ /（土地取得成本（

5、土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用）管理费用）测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学3)3)计算基数土地取得成本计算基数土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息+ +销售费用，相应的利润率可称为成本利销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即：润率，即： 成本利润率成本利润率= =开发利润开发利润/ /（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管管 理费用理费用+ +投资利息投资利息+ +销售费用）销售费用）4)4)计算基数开发完成后的房地产价值计算基数开发完成后的房地产价值( (售价售价) )，相，相应的利润率可称为销售利润

6、率，即：应的利润率可称为销售利润率，即： 销售利润率销售利润率= =开发利润开发利润/ /开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学土地增值收益土地增值收益土地增值收益：土地增值收益：政府出让土地除收回成本外，还要使国政府出让土地除收回成本外，还要使国家的土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值家的土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。收益。土地增值收益土地增值收益= =（土地取得费（土地取得费+ +土地开发成本土地开发成本+ +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息+ +销售费用十销售税费销售费用十销售税费+ +开发利润）开发利润）

7、土地增土地增值收益率值收益率测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学【例例5-25-2】假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为补助费为3 3万元万元/ /亩，土地开发费为亩，土地开发费为2 2亿元亿元/ /平方公里，征地中平方公里，征地中发生的其他费用为发生的其他费用为2 2万元万元/ /亩，贷款利率为亩，贷款利率为12%12%，假设土地开，假设土地开发周期为发周期为2 2年，均匀投入，第一年投入占年，均匀投入，第一年投入占1/41/4，投资利润率为，投资利润率为25%25%，土地增值收益率为，土地增值收益率为5%5%，土地还原利率确定为，

8、土地还原利率确定为12%12%。试。试计算该区域计算该区域5050年期的工业用地地价。年期的工业用地地价。 测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学1、基本公式 土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）年期修正系数 2、计算步骤 （1）计算方法选择：适用于成本逼近法 （2）计算土地取得费（注意换算为统一的单位） 土地取得费=3+2=5（万元/亩）=75（元/平方米） （3）计算土地开发费，2（亿元/平方公里）=200（元/平方米） （4）计算利息 利息=75（1+12%）2 -1+20025%（1+12%）1.5 -1 +20075%（1+12%）0.5 -1=37

9、.09（元/平方米） （5）计算利润，利润=（75+200）25%=68.75（元/平方米） （6）计算成本地价 成本地价=（2）+（3）+（4）+（5）=75+200+37.09+68.75=380.84（元/平方米） （7）土地积算价格 积算价格=成本地价（1+5%）=399.88（元/平方米） （8）计算50年期地价 50年期地价=土地积算价格1-1/（1+r）50= 399.881-1/（1+12%）50= 398.50（元/平方米） 测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学（三）适用于旧不动产的基本公式（三）适用于旧不动产的基本公式在旧房地的情况下，成本法的基本公式为在旧房地的情况下

10、，成本法的基本公式为 旧不动产价格房地的重新购建价格一建筑物的折旧旧不动产价格房地的重新购建价格一建筑物的折旧 或者或者 旧不动产价格土地的重新购建价格建筑物的重新购旧不动产价格土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧建价格一建筑物的折旧在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 旧建筑物价格建筑物的重新购建价格旧建筑物价格建筑物的重新购建价格- -建筑物的折旧建筑物的折旧测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学第二节

11、第二节 成本法估价步骤成本法估价步骤收集整理资料估算重新构建价格确定不动产折旧求取不动产价格土地价格相关资料建筑物价格相关资料测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学概念概念 重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。 把握重新购建价格的概念，还应特别注意下列把握重新购建价格的概念，还应特别注意下列3 3点：点： (1)(1)重新购建价格是

12、估价时点的价格；重新购建价格是估价时点的价格； (2)(2)重新购建价格是客观的价格；重新购建价格是客观的价格； (3)(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。重新购建价格是估价时点状况下的价格。 一、重新购建价格一、重新购建价格测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学1 1、重置价格又称重置成本，、重置价格又称重置成本，是指是指采用估价时点的采用估价时点的建筑材料、建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系

13、下，重新建造与估价对象建筑物具有同等制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 2 2、重建价格又称重建成本，、重建价格又称重建成本，是指是指采用与估价对象建筑物相同采用与估价对象建筑物相同的的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得

14、的利润。可将这种重新建造方式形象地理解为种重新建造方式形象地理解为“复制复制”。 注意：有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风注意：有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。重置格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。重置价格通常要比重建价格低。价格通常要比重建价格低。 建筑物重新购建价格的求取方式建筑物重新购建价格的求取方式 测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学单位比较法单位比较法某建筑物的建筑面积为某建筑物的建筑面积为300300，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建

15、筑面积造价为为12001200元，则该建筑物的重新购建价格可估计为元，则该建筑物的重新购建价格可估计为3003001200=36(1200=36(万元万元) )。 某建筑物的体积为某建筑物的体积为500m500m3 3，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为600600元元m m3 3，则该建筑物的重新购建价格可估计为，则该建筑物的重新购建价格可估计为500500 600=30( 600=30(万元万元) )。 测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学分部分项法分部分项法 分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格分部分项法是以建筑物的各

16、个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物重新购建价格的方法。即先估算各或成本为基础来估算建筑物重新购建价格的方法。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再相加。再相加。 测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学工料测量法工料测量法 工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。筑物重

17、新购建价格的方法。测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学概念概念 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即价格的差额，即 建筑物折旧建筑物重新购建价格一建筑物市场价值建筑物折旧建筑物重新购建价格一建筑物市场价值 建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得

18、的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。 二、建筑物的折旧二、建筑物的折旧测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学 根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质物质折旧折旧、功能折旧功能折旧和和经济折旧经济折旧三大类三大类 ：（1 1）物质折旧）物质折旧 物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。 物质折旧可进一步从如下物质折旧可进一步从如下4 4个方面来认识和把握：

19、个方面来认识和把握： 自然经过的老化；正常使用的磨损；自然经过的老化；正常使用的磨损； 意外破坏的损毁；延迟维修的损坏残存。意外破坏的损毁；延迟维修的损坏残存。建筑物折旧的原因建筑物折旧的原因测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学(2)(2)功能折旧功能折旧 功能折旧又称精神磨损、功能折旧又称精神磨损、无形损耗无形损耗，是指建筑物在功，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。 导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费是

20、建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。 测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学(3) (3) 经济折旧经济折旧 经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。种不利因素所造成的建筑物价值损失。 不利因素可能是经济因素不利因素可能是经济因素( (如市场供给过量或需求不如市场供给过量或需求不足足) )、区位因素、区位因素( (如环境改变，包括自然环境恶化、环境污如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规

21、划改变等染、交通拥挤、城市规划改变等) )，也可能是其他因素，也可能是其他因素( (如如政府政策变化等政府政策变化等) )。测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学 例：某旧建筑物，估计其重置价格为例：某旧建筑物，估计其重置价格为4040万元，地面、门窗等破旧引起的万元，地面、门窗等破旧引起的物物质折旧质折旧为为3 3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能功能折旧折旧为为8 8万元，由于位于城市的衰落地区引起的万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧经济折旧为为7 7万元。则该建万元。则该建筑物总的折旧为筑物总的折旧为1818

22、万元，其现值为万元，其现值为4040万元减万元减1818万元等于万元等于2222万元。万元。 例题：李某于例题：李某于19981998年花年花7 7万元购得万元购得“一大三小一大三小”住宅一套，此后不久在住住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在在20022002年底将该住房以年底将该住房以5 5万元低价转售，则引起减价的折旧因素有万元低价转售，则引起减价的折旧因素有( ( ） A A、物质折旧、物质折旧 B B、经济折旧、经济折旧 C C、功能折旧、功能折旧 D D、区位折旧、区位

23、折旧 测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学例题：李某于例题：李某于19981998年花年花7 7万元购得万元购得“一大三小一大三小”住宅一套，此后不久在住住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在在20022002年底将该住房以年底将该住房以5 5万元低价转售，则引起减价的折旧因素有万元低价转售，则引起减价的折旧因素有( ( ） A A、物质折旧、物质折旧 B B、经济折旧、经济折旧 C C、功能折旧、功能折旧 D D、区位折旧、区位折旧 例题：建筑物内部布局过时、设备落后引起的折

24、旧属于（例题：建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于（ ） A A、物质折旧、物质折旧 B B、经济折旧、经济折旧 C C、功能折旧、功能折旧 D D、有形折旧、有形折旧 测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学 求取建筑物折旧的方法，主要有求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、实际观察法法和年限法、实际观察法法和成新折扣法。成新折扣法。（1 1）年限法）年限法 年限法又称年龄一寿命法，是根据建筑物的经济寿命、月效年限法又称年龄一寿命法，是根据建筑物的经济寿命、月效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。有关年限的概念有关年限的概念 1 1

25、）建筑物的自然寿命和建筑物的经济寿命）建筑物的自然寿命和建筑物的经济寿命建筑物的自然寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主建筑物的自然寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物要结构构件和设备的自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。安全使用为止的时间。 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学 建筑物的经济寿命：建筑物的经济寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对不动产价值不再有贡献为止的时间。物对不动产价值不再有贡献为止的时间。 建筑物的经济寿命短于其

26、自然寿命，它是由市场决定的，建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物不同地区的经济寿命可能不同。相同类型的建筑物不同地区的经济寿命可能不同。 2 2）建筑物的实际经过年数和建筑物的有效经过年数）建筑物的实际经过年数和建筑物的有效经过年数 建筑物的实经过年数：建筑物的实经过年数：是指从建筑物竣工之日开始到估是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数。价时点为止的日历年数。（类似于人的实际年龄）（类似于人的实际年龄） 建筑物的有效经过年数：建筑物的有效经过年数：是指估价时点时建筑物状况和是指估价时点时建筑物状况和效用所显示的经过年数。效用所显示的经过年数。（类似于人

27、看上去的年龄）（类似于人看上去的年龄） 建筑物的有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年建筑物的有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年数。数。测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学3 3）建筑物的剩余自然寿命和建筑物的剩余经济寿命）建筑物的剩余自然寿命和建筑物的剩余经济寿命 建筑物的剩余自然寿命：建筑物的剩余自然寿命：是其自然寿命减去实际经过年是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。数之后的寿命。 建筑物的剩余经济寿命：建筑物的剩余经济寿命：是其经济寿命减去有效经过年是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即数之后的寿命，即 剩余经济寿命经济寿命一有效经过年数剩余经济寿命经济寿命一有效

28、经过年数 如果建筑物的有效经过年数比实际经过年数少，就会延如果建筑物的有效经过年数比实际经过年数少，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。寿命。 测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学 利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿经济寿命命，经过年数应为，经过年数应为有效经过年数有效经过年数，剩余寿命应为，剩余寿命应为剩余经济寿命剩余经济寿命。只有这样，求出的建筑物折旧，进而求出的建筑物价值，才。只有这样，求出的建筑物折旧，进而求出的建筑物价值，才能符合实际。能

29、符合实际。 总总 结结例如，有两座实际经过年数相同的建筑物，如果维修保例如，有两座实际经过年数相同的建筑物，如果维修保养不同，其市场价值也会不同，但如果采用实际经过年养不同，其市场价值也会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，则它们的价值会相同。实际经过年数的作数计算折旧，则它们的价值会相同。实际经过年数的作用是可以作为求有效经过年数的参考，即有效经过年数用是可以作为求有效经过年数的参考，即有效经过年数可以在实际经过年数的基础上做适当的调整后得到。可以在实际经过年数的基础上做适当的调整后得到。测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学 年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用年限法中最

30、主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等一直线法的年折旧额计算公式为：年的折旧额相等一直线法的年折旧额计算公式为：式中：式中：D Di i第第i i年的折旧额，或称做第年的折旧额，或称做第i i年的折旧年的折旧; ;C C 建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格; ;S S 建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。 N N 建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命; ; R R 建筑物的净残值率建筑物的净残值率; ;

31、 (C(C-S)S)称为折旧基数称为折旧基数; ; C - SNDi = D =C(1-R)N=年限法年限法测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学【例例5-35-3】某建筑物的建筑面积某建筑物的建筑面积100m100m2 2，单位建筑面积的，单位建筑面积的重置价格为重置价格为500500元元/m/m2 2，判定其有效经过经过年数为，判定其有效经过经过年数为1010年年，经济寿命为，经济寿命为3030年，残值率为年，残值率为5%5%。试用直线法计算该建。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学（2

32、 2）实际观察法）实际观察法 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 建筑物的损耗可以分为建筑物的损耗可以分为可修复和不可修复可修复和不可修复的损耗：的损耗：修复是指恢复到新的或相当于新的状况，有的是修理，有的修复是指恢复到新的或相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的不是更换。预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的不动产价值增加额的，是可修复的，反之，是不可修复的。即动产价值增加额的，是可修复的，反之，是不可修

33、复的。即 修复所必需的费用修复所必需的费用修复后的不动产价值一修复前的不动产价值修复后的不动产价值一修复前的不动产价值 对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额。或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额。 测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学【例例5-45-4】某建筑物的重置价格为某建筑物的重置价格为180180万元，经济寿命为万元，经济寿命为5050年，有年，有效经过年数为效经过年数为1010年。其中，门窗等损坏的修复费用为年。其中，门窗等损坏的修复费用为2 2万元；装万元；装饰装修的重置

34、价格为饰装修的重置价格为3030万元，平均寿命为万元，平均寿命为5 5年，经过年数为年，经过年数为3 3年；年；设备的重置价格为设备的重置价格为6060万元，平均寿命为万元，平均寿命为1515年，经过年数为年，经过年数为1010年。年。残值率假设均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。残值率假设均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。15115150解解 该建筑物的物质折旧额计算如下：该建筑物的物质折旧额计算如下： 门窗等损坏的修复费用门窗等损坏的修复费用2(万元万元) 装饰装修的折旧额装饰装修的折旧额30 X X3 18(万元万元) 设备的折旧额设备的折旧额60 X X1040(万元万元) 长寿命项

35、目的折旧额长寿命项目的折旧额(180-2-30-60) X X10 176(万元万元)该建筑物的物质折旧额该建筑物的物质折旧额2+18+40+176 776(万元万元)测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学（3 3）成新折扣法）成新折扣法 根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。这种方法被称为成新折扣法

36、，计算公直接求取建筑物的现值。这种方法被称为成新折扣法，计算公式为：式为：V = C X qV = C X q式中式中 V V建筑物的现值；建筑物的现值；C C建筑物的重新购建价格；建筑物的重新购建价格；q q建筑物的成新率建筑物的成新率( () )。 测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学【例例5-55-5】某宗房地产，某宗房地产， 土地总面积土地总面积25002500，是，是6 6年前通过征用农地取年前通过征用农地取得的，当时费用得的，当时费用800800元元/ /，现时取得该类土地，每平方米需，现时取得该类土地，每平方米需10001000元，地元，地上建筑总建筑面积上建筑总建筑面积60

37、006000，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价800800元元/ /，现时建造同类建筑物每平方米为，现时建造同类建筑物每平方米为11001100元，估计该建筑物有八元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为成新，该类建筑物的残值率为2%2%，试选用所给资料评估该房地产的现时，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。总价和单价。 解：（1）求土地价格VL： VL=25001000=250（万元） （2）求建筑物价格VB： 求建筑物重置价格C=60001100=660（万元） 求VB =Cq=66080%=528（万元） （3）计算房地产总价V=

38、VL+ VB=250+528=778（万元） （4）计算房地产单价P=V/S=7786000=1296.67（元/） 测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学2 2、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 (1)(1)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。 (2)(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的筑物的实际经过年数

39、加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。折旧。 测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学1.1.用成本法估价房地产时，房屋现值用成本法估价房地产时，房屋现值= =（ ) ) A.A.房屋重置价格房屋重置价格- -房屋年折旧额房屋年折旧额 B.B.房屋重置价格房屋重置价格房屋成新度房屋成新度 C.C.房屋重置价格房屋重置价格- -年折旧额年折旧额经济年限经济年限 D.D.房屋重置价格一年折旧额房屋重置价格一年折旧额剩余经济年剩余经济年限限 测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学2.2.某一宗建筑物由于建筑物本身以外的不利因素所造成的价值某一宗建筑物由于

40、建筑物本身以外的不利因素所造成的价值损失所引起的折旧应该属于损失所引起的折旧应该属于( )( )。 A.A.经济折旧经济折旧 B.B.物质折旧物质折旧 C.C.有形折旧有形折旧 D.D.功能折旧功能折旧3.3.计算开发土地进行投资的利息，应该包括计算开发土地进行投资的利息，应该包括( )( )等几项的利等几项的利息。息。 A.A.取得土地的成本取得土地的成本 B.B.开发土地的成本开发土地的成本 C.C.有关的管理费用有关的管理费用 D.A+B+CD.A+B+C4.4.某幢建筑物建于某幢建筑物建于19971997年，其经济寿命为年，其经济寿命为6060年。在年。在20072007年对该年对该幢

41、建筑物进行估价，据估价人员现场勘察后认为，该宗物业幢建筑物进行估价，据估价人员现场勘察后认为，该宗物业维修保养比较差，则其剩余经济寿命最可能为维修保养比较差，则其剩余经济寿命最可能为( )( )年。年。 A.60 B.40 C.50 D.55A.60 B.40 C.50 D.55测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学5.5.某宗房地产某宗房地产19871987年年1010月建成，在月建成，在20072007年年1010月欲评估其现值，月欲评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用经估价人员判定认为该宗物业尚可使用3030年，假若残值率为年，假若残值率为零，请按直线法确定其成新率为零，请按

42、直线法确定其成新率为( )( )。 A.60 B.70 C.80 D.90A.60 B.70 C.80 D.906.6.某幢普通商品住宅是在出让土地使用权的土地上建造的，土某幢普通商品住宅是在出让土地使用权的土地上建造的，土地使用权出让年限为地使用权出让年限为7070年，建设期为年，建设期为3 3年，建筑物的经济寿年，建筑物的经济寿命为命为6060年，在计算建筑物的折旧时，其经济寿命为年，在计算建筑物的折旧时，其经济寿命为( )( )年年. . A.60 B.45 C.50 D.55 A.60 B.45 C.50 D.557.7.经租房产年折旧额的计算公式为：年折旧额经租房产年折旧额的计算公式

43、为：年折旧额= =房屋重置成本房屋重置成本(1-(1-残值率残值率) )( )( )。 A.A.自然寿命自然寿命 B.B.经济寿命经济寿命 C.C.已使用年限已使用年限 D.D.尚可使用年限尚可使用年限测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学8.8.若一宗建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束，则应若一宗建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束，则应按按( )( )计算折旧年限。计算折旧年限。 A.A.建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命 B.B.建筑物的实际经过年数建筑物的实际经过年数 C.C.建筑物的有效经过年数建筑物的有效经过年数 D.D.土地使用权年限土地使用权年限9.9.从卖方角度看，

44、成本法理论依据为从卖方角度看，成本法理论依据为( ).( ). A A成本费用价值论成本费用价值论 B B替代原理替代原理 C C效用价值论效用价值论 D D预期原理预期原理测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学10.10.用成本法估价时，房屋现值用成本法估价时，房屋现值 = ( )= ( )。 A A房屋重置价格房屋重置价格年折旧额年折旧额* *尚可使用年限尚可使用年限 B B房屋重置价格房屋重置价格年折旧额年折旧额* *耐用年限耐用年限 C C房屋重置价格房屋重置价格年折旧额年折旧额* *有效经过年限有效经过年限 D D房屋重置价格房屋重置价格年折旧额年折旧额11.11.建筑物周边环境变

45、差等引起的折旧属于建筑物周边环境变差等引起的折旧属于( )( ) A A物质折旧物质折旧 B B经济折旧经济折旧 C C功能折旧功能折旧 D D有形折旧有形折旧测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学12.12.某办公楼某办公楼19911991年建成，年建成，20012001年补办了土地使用权年补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为出让手续，土地使用权年限为5555年。建筑物的经济年。建筑物的经济寿命为寿命为5050年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为( ( ) )年。年。 A A35 B35 B45 C45 C50 D50 D606013.13.若计算基数

46、为（土地取得成本若计算基数为（土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费管理费用用+ +销售费用），则相应的利润率可称为销售费用），则相应的利润率可称为( )( )。 A A直接成本利润率直接成本利润率 B B投资利润率投资利润率 C C成本利润率成本利润率 D D销售利润率销售利润率测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学1414对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A A建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B B在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间在正常市场和运营状态下

47、净收益大于零的持续时间C C由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D D剩余经济寿命与实际年龄之和的时间剩余经济寿命与实际年龄之和的时间测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学1.1.在下列建筑物中，特别适用成本法来估价的是在下列建筑物中，特别适用成本法来估价的是( ( ) )。 A.A.学校学校 B.B.图书馆图书馆 C.C.医院医院 D. D. 政府办公楼政府办公楼 E.E.别墅别墅2.2.对于一宗房地产的价格，通常由以下几项对于一宗房地产的价格，通常由以下几项( )( )等所构成。等所构成。 A.A.土地取得成本土地取得成本 B.

48、B.开发成本开发成本 C. C. 管理费用管理费用 D.D.投资利息投资利息 E.E.奖金奖金测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学3.3.成本法估价最基本的公式为：积算价格成本法估价最基本的公式为：积算价格= =重新购建价格一折重新购建价格一折旧，该计算公式可以针对下列几类估价对象而具体化：旧，该计算公式可以针对下列几类估价对象而具体化：( ( ) )。 A.A.新开发的土地新开发的土地 B.B.新建建筑物新建建筑物 C.C.新建房地新建房地 D.D.旧的建筑物旧的建筑物 E.E.旧的土地旧的土地4.4.在求取土地的重新购建价格时，通常是假设土地上的建筑物在求取土地的重新购建价格时，通常是

49、假设土地上的建筑物并不存在，再采用并不存在，再采用( )( )等方法求取其重新取得价等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。格或重新开发成本。 A.A.比较法比较法 B.B.成本法成本法 C.C.区位法区位法 D.D.标定地价修正法标定地价修正法 E.E.基准地价修正法基准地价修正法测绘学院测绘学院河南理工大学河南理工大学5.5.建筑物的重新购建价格，可以采用建筑物的重新购建价格，可以采用( )( )来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。可以按照工程造价估算的方法来求取。 A.A.比较法比较法 B.B.成本法成本法 C.C.收益法收益法 D.D.假设开发法假设开发法 E.E.长期趋势法长期趋势法6.6.求取建筑物重新购建价格的具体方法有下列几种：求取建筑物重新购建价格的具体方法有下列几种：( )( )。 A.A.单位比较法单位比较法 B.B