第四章_物业服务合同

1、第四章第四章物业服务合同物业服务合同 基本要求基本要求1. .了解了解物业服务合同的概念、合同双方的权利、义物业服务合同的概念、合同双方的权利、义务、专业分包合同的基本内容务、专业分包合同的基本内容 ;2.2.掌握掌握物业管理服务合同和公共契约物业管理服务合同和公共契约(如业主公约如业主公约等等)的特征、内容、性质的特征、内容、性质;3.3.重点掌握重点掌握物业服务合同订立的基本原则、合同的物业服务合同订立的基本原则、合同的主要条款、违约责任主要条款、违约责任;4.能力要求能力要求:提高物业服务合同的签约能力提高物业服务合同的签约能力 合同v1.合同：是指平等主体的自然人、法人或其他组织之间设

2、立、变更和终止民事权利和义务关系的协议。v2.合同的分类：v有名和无名v诺成和实践v要式和不要式v双务和单务v有偿和无偿v3.合同的订立v1）概念：是指两个或两个以上的当事人，依法就合同的主要条款经过协商一致，达成协议的法律行为。v2）合同订立的形式v书面形式v口头形式v其他形式v3）合同主要条款v中华人民共和国合同法规定，一般合同包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量和质量、价款或报酬、履行期限、地点和方式、违约责任v4.合同成立的时间和地点v“承诺”生效的时间和地点即为合同成立的时间和地点v5.合同的效力v概念：合同的法律效力，是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定的法律约

3、束力。v就效力问题合同包括：v有效合同v无效合同v可撤销合同v效力待定合同4.1 物业服务合同概述物业服务合同概述4.1.1 物业服务合同的概念和特征物业服务合同的概念和特征1.概念：概念：也叫物业服务委托合同也叫物业服务委托合同,它是物业管理它是物业管理企业、专业分包公司、业委会、物业建设单企业、专业分包公司、业委会、物业建设单位等各有关当事人位等各有关当事人,为实现物业服务的目的为实现物业服务的目的,明明确相互权利和义务而订立的协议。确相互权利和义务而订立的协议。 为非典型合同，在现行合同法中未单设该类型合同。为非典型合同，在现行合同法中未单设该类型合同。2.2.特征：物业服务合同特征：物

4、业服务合同1.1.以约定有关当事人在管理服务中的权力、义务关系为核心以约定有关当事人在管理服务中的权力、义务关系为核心. .；2.2.是当事人（是指业主和物业管理企业）意思表示一致的产物，是当事人（是指业主和物业管理企业）意思表示一致的产物，属于集体合同；属于集体合同； 3.3.订立以当事人相互信任为前提；订立以当事人相互信任为前提；4.4.是有偿合同（目的在于受托人以委托人的名义和费用处理和管是有偿合同（目的在于受托人以委托人的名义和费用处理和管理委托人事物，所以不但要支付费用还要支付酬金）；理委托人事物，所以不但要支付费用还要支付酬金）；5.5.是劳务合同是劳务合同( (标的是一定的劳务而

5、不是成果标的是一定的劳务而不是成果) )6.6.属于承诺性、双方性合同（经过要约和承诺，有双向的权利义属于承诺性、双方性合同（经过要约和承诺，有双向的权利义务规定）务规定）7.7.受到较多行政干预受到较多行政干预 （因是日常生活和城市正常秩序，所以受（因是日常生活和城市正常秩序，所以受到干预，签合同后到行政部门备案）到干预，签合同后到行政部门备案）4.1.2 4.1.2 物业服务合同的类型物业服务合同的类型 1.1.按照签订主体的不同（按照签订主体的不同（谁跟谁签谁跟谁签）业主或物业使用人签订的合同业主或物业使用人签订的合同 ( (是物业投入是物业投入使用后使用后) )在业主大会在业主大会(

6、(或代表大会或代表大会) )选举产生业选举产生业主委员会后签订的合同主委员会后签订的合同 ( (业主或物业使用人业主或物业使用人物业管理企业物业管理企业) )物业管理企业签订的合同物业管理企业签订的合同( (见教材见教材P60)P60) ( (物业管理企业物业管理企业业主或与建设单位业主或与建设单位) )物业服务合同主体包括：物业服务合同主体包括：建设单位建设单位;业主委员会业主委员会;物业服务企业物业服务企业v2.按照物业的性质不同按照物业的性质不同v居住性物业服务合同和经营性物业服务合同居住性物业服务合同和经营性物业服务合同v3.按照服务提供的所在阶段不同按照服务提供的所在阶段不同v前期物

7、业服务合同和物业服务合同前期物业服务合同和物业服务合同4.2 物业服务合同的构成4.2.1 4.2.1 物业服务合同订立的基本原则物业服务合同订立的基本原则主体平等原则主体平等原则 合同自愿（自由）原则合同自愿（自由）原则 权利义务公平原则权利义务公平原则 诚实信用原则诚实信用原则 守法和维护社会公益原则守法和维护社会公益原则 v另外签合同时还要遵循下列四个原则P604.2.2 4.2.2 物业服务合同订立的方式和内容物业服务合同订立的方式和内容1 1、按照、按照物业服务合同订立的方式包括下面两种物业服务合同订立的方式包括下面两种招标订立和协商订立招标订立和协商订立按照合同法的规定：口头形式、

8、书面形式和其他形式按照合同法的规定：口头形式、书面形式和其他形式2、物业服务合同订立的内容、物业服务合同订立的内容物业服务合同的组成物业服务合同的组成（三部分）（三部分）合同首部合同首部 合同主文也称为合同正文合同主文也称为合同正文合同结尾合同结尾 v具体内容：具体内容：v当事人双方的名称和住所当事人双方的名称和住所v物业管理的区域范围物业管理的区域范围v委托管理的事项委托管理的事项v物业的服务期限物业的服务期限v双方的权利和义务双方的权利和义务v物业服务质量物业服务质量v物业管理服务费用物业管理服务费用v违约责任违约责任v其他事项其他事项v4.2.3 物业服务合同履行与违约责任物业服务合同履

9、行与违约责任v 1、物业服务委托合同的履行原则、物业服务委托合同的履行原则v（1）实际履行原则）实际履行原则v（2）全面履行的原则）全面履行的原则v2、物业管理违约责任、物业管理违约责任v是指物业服务合同当事人一方不履行物业服是指物业服务合同当事人一方不履行物业服务合同业务或者履行合同业务不符合约定的，务合同业务或者履行合同业务不符合约定的，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。赔偿损失等责任。v承担物业管理违约责任的主要方式有：承担物业管理违约责任的主要方式有：v1.继续履约继续履约v2.采取补救措施采取补救措施v3.赔偿损失赔偿损失v4

10、.违约金违约金4.3 物业管理的公共契约物业管理公共契约是物业物业产权人和使用人自我约束的文件。物业管理公共契约是物业物业产权人和使用人自我约束的文件。4.3.1 物业管理公共契约的特点物业管理公共契约的特点1.契约主体契约主体是物业管理区域内的物业所有人和使用人是物业管理区域内的物业所有人和使用人;2.契约的权利义务关系契约的权利义务关系的客体是物业行为的客体是物业行为3.契约规定的权利与义务契约规定的权利与义务,既包括法律范畴内的权利义既包括法律范畴内的权利义务务,又包括道德范畴内的准则又包括道德范畴内的准则4.契约效力范围契约效力范围涉及物业管理区域内的全体物业所有涉及物业管理区域内的全

11、体物业所有人和使用人人和使用人5.契约的履行契约的履行主要依靠契约主体的自我行动主要依靠契约主体的自我行动.自我约束自我约束来实现契约目的来实现契约目的 4.3.2 物业管理公共契约的内容物业管理公共契约的内容 v对公共部位对公共部位. .设施设施. .环境的使用环境的使用. .维护方面的规定维护方面的规定; ; v对范围内娱乐场所及生产经营性企业的规定对范围内娱乐场所及生产经营性企业的规定; ;v房屋装饰、装修、改建的有关规定房屋装饰、装修、改建的有关规定. . v共创文明物业区域的有关规定共创文明物业区域的有关规定v有关处罚条款有关处罚条款 v违反契约的处理方法违反契约的处理方法 4.4

12、物业管理服务专业分包合同 4.4.1 4.4.1 实行专业分包的前提条件实行专业分包的前提条件 4.4.2 4.4.2 物业管理专业分包企业的类型物业管理专业分包企业的类型 4.4.3 4.4.3 物业管理专业分包合同的基本内容物业管理专业分包合同的基本内容 案例分析 某物业管理承包合同纠纷案【基本案情【基本案情】 原告某投资有限公司因与被告某物业管原告某投资有限公司因与被告某物业管理公司发生物业管理承包合同纠纷理公司发生物业管理承包合同纠纷,向法向法院提起诉讼。院提起诉讼。 原告诉称：原告诉称：原告按照与被告签订的原告按照与被告签订的C村村 物物 业管理承包合同业管理承包合同将将期开发期开发

13、约约10万公寓的物业管理权发包给被告万公寓的物业管理权发包给被告.被告只给被告只给 付保证金付保证金50万元万元,承包金至今承包金至今未付未付(246万元万元)属严重违约属严重违约,请求法院解请求法院解除合同除合同,判被告偿付拖欠的承包金判被告偿付拖欠的承包金,并承并承担违约责任担违约责任. 被告反诉被告反诉:原合同关于被告每月按原合同关于被告每月按1元元向原告缴纳承包金的约定违法向原告缴纳承包金的约定违法,属无效条款属无效条款.原原告没按时按约定面积交付房屋告没按时按约定面积交付房屋,造成被告少收造成被告少收管理费约管理费约203.4万元万元.按按维修承包合同维修承包合同约约定定,原告应于原

14、告应于94年底支付年底支付2期维修费期维修费15万元万元,超超期支付期支付1天天,按总额按总额3%给付罚款给付罚款.此款至今未付此款至今未付.反诉求法院判令原告支付维修费反诉求法院判令原告支付维修费15万元万元,违约违约金金15万元及未按约定面积交付住房给被告造万元及未按约定面积交付住房给被告造成的损失成的损失203.4292元。元。【法院判决】法院一审判决【法院判决】法院一审判决 v被告提出二审上诉请求被告提出二审上诉请求v中级人民法院二审判决中级人民法院二审判决复习思考题复习思考题1.物业服务合同特征是什么？物业服务合同特征是什么？2.物业服务合同订立的基本原则有哪些？物业服务合同订立的基本原则有哪些？3.物业服务委托合同的主要内容是什么？物业服务委托合同的主要内容是什么？4.物业服务委托合同双方的权利义务是什么？物业服务委托合同双方的权