土地增值税清算专题.

1、主讲：许明主讲：许明 第一讲第一讲 土地增值税概述土地增值税概述 第二讲第二讲 土地增值税收入总额的确定土地增值税收入总额的确定 第三讲第三讲 房地产企业土地增值税扣除项目金房地产企业土地增值税扣除项目金额的确定额的确定 第四讲第四讲 转让旧房扣除项目金额的确定转让旧房扣除项目金额的确定 第五讲第五讲 土地增值税的清算政策土地增值税的清算政策 第六讲第六讲 土地增值税的征收管理土地增值税的征收管理第七讲第七讲 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理第八讲第八讲 土地增值税的优惠政策土地增值税的优惠政策第九讲第九讲 土地增值税的主要纳税筹划方法土地增值税的主要纳税筹划方法第十讲第十讲 特殊业务

2、的税务处理特殊业务的税务处理第十一讲第十一讲 土地增值税与企业所得税主要差异土地增值税与企业所得税主要差异一、土地增值税的纳税人一、土地增值税的纳税人。二、土地增值税的征税对象二、土地增值税的征税对象。三、土地增值税的计税依据三、土地增值税的计税依据。四、土地增值税的适用税率四、土地增值税的适用税率。一、收入的形式一、收入的形式。二、土地增值税收入总额的确定二、土地增值税收入总额的确定。三、非直接销售或纳税人自用的房地产的收三、非直接销售或纳税人自用的房地产的收入总额的确定（视同销售收入）入总额的确定（视同销售收入） 。四、税务机关对收入项目的审核要求四、税务机关对收入项目的审核要求。一、扣除

3、项目金额组成内容一、扣除项目金额组成内容（一）地价款（一）地价款。（二）开发成本（二）开发成本。（三）开发费用（三）开发费用。（四）开发税金（四）开发税金。（五）加计扣除费用（五）加计扣除费用。二、房地产企业扣除项目的审核要求二、房地产企业扣除项目的审核要求（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据合法凭据的不的不得扣除。得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是必须是实际发生实际发生的。的。（三）扣除项目金额应当

4、准确地在各扣除项目中分（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊直接发生的或应当分摊的。的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法分配方法，分摊共同的成本费用。，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计（六

5、）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。定不一致的，以税务处理规定为准。转让旧房土地增值额的计算公式转让旧房土地增值额的计算公式=销售收入销售收入-取得土地使用权时所支付的金额取得土地使用权时所支付的金额-旧房及建旧房及建筑物的评估价格筑物的评估价格-与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金一、取得土地使用权所支付的金额；一、取得土地使用权所支付的金额；二、旧房及建筑物的评估价格。二、旧房及建筑物的评估价格。（一）需要进行评估的情况（一）需要进行评估的情况。（二）是否能够提供评估价格对土地增值

6、税（二）是否能够提供评估价格对土地增值税缴纳的影响缴纳的影响。（三）关于旧房及建筑物的评估价格（三）关于旧房及建筑物的评估价格财税字财税字199561号号1、需要根据房地产的评估价格计税的，可委托、需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立，并按照经政府批准设立，并按照国有资产评估管国有资产评估管理办法理办法规定的由省以上国有资产管理部门规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。产的评估业务。2、房地产所在地主管税务机关要求从事房地

7、、房地产所在地主管税务机关要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地产评估产评估的资产评估机构提供与房地产评估有关的评估资料的，资产评估机构应无偿有关的评估资料的，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。提供，不得以任何借口予以拒绝。 房地产所在地主管税务机关应根据房地产所在地主管税务机关应根据条例条例和和细则细则的有关规定，对应纳税房地产的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。合实际情况的评估结果不予采用。3、房地产评估机构因不向主管税务机关提供、房地产评估机构因不向主管税务机关提供有关的、真实的

8、房地产评估资料，或有意提有关的、真实的房地产评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，房地产评估机构应承担相应的地增值税的，房地产评估机构应承担相应的法律和经济责任；对因上述行为而造成国家法律和经济责任；对因上述行为而造成国家税收和国有资产严重流失的，要提请司法机税收和国有资产严重流失的，要提请司法机关追究有关当事人的刑事责任。关追究有关当事人的刑事责任。三、与转让房地产有关的税金三、与转让房地产有关的税金 是指在转让房地产时缴纳的营业税、是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产城市维护建设税、印花税。

9、因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。除。【思考思考】房地产企业将开发产品转作自用或房地产企业将开发产品转作自用或出租后再销售的，应当按销售开发产品清出租后再销售的，应当按销售开发产品清算还是按销售旧房清算算还是按销售旧房清算？一、土地增值税清算不是开征新税一、土地增值税清算不是开征新税。二、土地增值税的清算单位二、土地增值税的清算单位。三、土地增值税的清算条件三、土地增值税的清算条件 。四、清算时限要求四、清算时限要求。五、土地增值税清算应当报送的资料五、土地增值税清算应当报送的资料：六、税务机关的受理六、税务机关的受理。五、土地增值税清算项

10、目的审核鉴证五、土地增值税清算项目的审核鉴证。六、清算时未转让房地产的处理六、清算时未转让房地产的处理。七、房地产开发企业注销前有关企业所得税的处七、房地产开发企业注销前有关企业所得税的处理理。一、土地增值税的征收方式一、土地增值税的征收方式（一）按月预缴，项目销售完毕清算，多退（一）按月预缴，项目销售完毕清算，多退少补少补。（二）预缴比例由各地主管税务机关确定（二）预缴比例由各地主管税务机关确定。二、土地增值税的核定征收二、土地增值税的核定征收。三、土地增值税的前期管理三、土地增值税的前期管理 。一土地增值税预缴的会计处理一土地增值税预缴的会计处理。二、土地增值税清算时的会计核算二、土地增值

11、税清算时的会计核算。一、普通住宅优惠政策一、普通住宅优惠政策。二、规划搬迁优惠政策二、规划搬迁优惠政策。三、无偿赠送优惠政策三、无偿赠送优惠政策。四、合作建房问题四、合作建房问题。五、互换住房优惠政策五、互换住房优惠政策。六、调动工作或改善住房优惠政策六、调动工作或改善住房优惠政策。七、关于支持灾区基础设施、房屋建筑物等七、关于支持灾区基础设施、房屋建筑物等恢复重建的税收政策恢复重建的税收政策。八、公租房房源八、公租房房源。一、控制增值率法一、控制增值率法（一）收入分散法（一）收入分散法。（二）临界点法（二）临界点法。（三）化整为零法（三）化整为零法。（四）核算技巧法（四）核算技巧法。二、委托代建法二、委托代建法 。三、售后返租法三、售后返租法。四、增加项目管理人员四、增加项目管理人员。五、合理选择分摊方法法五、合理选择分摊方法法。六、开发费用推算方法选择六、开发费用推算方法选择【已讲已讲】七、征收方式选择法七、征收方式选择法第十讲第十讲 特殊事项的税务处理特殊事项的税务处理一