第2章__房地产市场及运行规律(2013-2014-2)

1、1 2.1 2.1 房地产市场概论房地产市场概论 2.2.2 2 房地产市场结构和指标房地产市场结构和指标 2.2.3 3 房地产市场运行规律房地产市场运行规律 2.2.4 4 房地产市场调查房地产市场调查22 2 房地产市场分析与项目策划房地产市场分析与项目策划 2 2.1 .1 房地产市场概述房地产市场概述 2 2.1.1.1.1房地产市场的含义房地产市场的含义n 从事房地产交易的从事房地产交易的场所场所n 一切一切交易途径交易途径和和形式形式n 形式：买卖、租赁、抵押形式：买卖、租赁、抵押n 房地产市场由参与房地产交换的房地产市场由参与房地产交换的当事当事人、作为交人、作为交易对象的房地

2、产易对象的房地产资资产以及产以及交易制度交易制度、促进交易的、促进交易的组组织机构织机构等构成。等构成。32 2.1.2.1.2房地产市场的运行环境房地产市场的运行环境房地产市场的房地产市场的运行环境运行环境主要影响因素主要影响因素社会环境社会环境人口数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构、人口数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构、家庭数量及其结构、各地的风俗习惯和民族特点等家庭数量及其结构、各地的风俗习惯和民族特点等政治环境政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府以及公众对待外资的态度等府以及公众对待外资的态度等经济环境

3、经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等金融环境金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等度等法律制度环境法律制度环境与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策策技术环境技术环境技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等动向等资源环境资源环境土地、能源、生态等自然资源条件土地、能源

4、、生态等自然资源条件国际环境国际环境国际资本流动和经济的全球化国际资本流动和经济的全球化42 2.1.3 .1.3 房地产市场的特性与功能房地产市场的特性与功能 （1 1）房地产市场的特性）房地产市场的特性1）市场供给的垄断性）市场供给的垄断性2）市场需求的广泛性和多样性）市场需求的广泛性和多样性3）市场交易的复杂性）市场交易的复杂性4）房地产价格与区位密切相关）房地产价格与区位密切相关55）存在广泛的）存在广泛的经济外部性经济外部性n 经济外部性是指一个经济主体的活动对另经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响一个主体的影响并不能并不能通过市场运作而在交通过市场运作而在交易中得以反

5、映的那一部分易中得以反映的那一部分n分为正外部性和负外部性分为正外部性和负外部性n正外部性正外部性是某个经济行为个体的活动使他人是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无需花费代价。或社会受益，而受益者无需花费代价。n负外部性负外部性是某个经济行为个体的活动使他人是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。为此承担成本。6）市场信息的不对称性）市场信息的不对称性6（2 2）房地产市场的功能）房地产市场的功能1）配置存量房地产资源和利益）配置存量房地产资源和利益2）显示房地产市场需求变化）显示房地产市场需求变化

6、 *引起引起需求增加需求增加或减少的或减少的原因原因： 未来预期收益变化、未来预期收益变化、 政府税收政策的影响政府税收政策的影响 收入水平变化或消费水平变化收入水平变化或消费水平变化 原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化3）指导供给以适应需求的变化）指导供给以适应需求的变化 *房地产供给的变化产生的原因：房地产供给的变化产生的原因： 建设新的建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式房地产项目或改变原来物业的使用方式 某类物业或可替代物业间的某类物业或可替代物业间的租售价格比租售价格比发生变化发生变化4）指导政府制定科学的土地供给计划）指导政府制定

7、科学的土地供给计划5）引导需求适应供给条件的变化）引导需求适应供给条件的变化增加小户型、建设高层增加小户型、建设高层住宅住宅72 2.2.2房地产市场结构和指标房地产市场结构和指标 2 2.2.1.2.1房地产市场结构房地产市场结构（1）房地产市场的垄断竞争关系）房地产市场的垄断竞争关系n 市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或企业联系及其特征。按照某行业内部的生产者或企业数数目目、产品差别程度和进入障碍大小产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划，可以将市场划分为分为完全竞争市场、完全竞争市场、垄断竞争市场垄

8、断竞争市场、寡头垄断市场、寡头垄断市场和完全垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。四种市场结构类型。n房地产市场属于房地产市场属于垄断竞争市场垄断竞争市场n同一时期、某地域市场开发商较少，则垄断多于同一时期、某地域市场开发商较少，则垄断多于竞争竞争（二）房地产市场的数量比例关系（二）房地产市场的数量比例关系8结构关系结构关系含义含义总量结构总量结构从房地产市场从房地产市场整体整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产系，考察房地产供求之间的总量差距供求之间的总量差距区域结构区域结构分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特分析在全国不

9、同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，房地产市场的点，房地产市场的开发规模开发规模、主要物业类型主要物业类型、房价水平房价水平和和政政策措施的差异策措施的差异产品结构产品结构从经济发展阶段出发，考察房地产市场中从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其之间的投资比例关系，分析其产品结产品结构布局的合理程度构布局的合理程度供求结构供求结构针对针对某一物业类型某一物业类型，分析其市场内部，分析其市场内部不同档次物业不同档次物业的供求关的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别系；并从市场发展的实际情

10、况出发，判别供给档次供给档次和和需求水需求水平平之间是否出于之间是否出于错位错位的状态的状态投资结构投资结构根据投资者参与市场的根据投资者参与市场的不同投资目不同投资目的和的和投资方式投资方式，具体分析，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间按的动态协调关系不同投资方式的适用空间，以及彼此之间按的动态协调关系租买结构租买结构租买结构是当前使用中的房地产空间中，租买结构是当前使用中的房地产空间中，租住空间租住空间和和购买自购买自住住空间的比例关系空间的比例关系92 2.2.2.2.2房地产市场分类房地产市场分类市场细分市场细分按地域细分按地域细分按用途细分按用途细分按存量增量按存量增量细分

11、细分按交易形式按交易形式细分细分按目标市场按目标市场划分划分按城市细分按城市细分按使用目的划分按使用目的划分居住物业市场居住物业市场商业物业市场商业物业市场工业物业市场工业物业市场特殊物业市场特殊物业市场三级市场三级市场一级市场一级市场三级市场三级市场二级市场二级市场土地使用权交易土地使用权交易房地产买卖房地产买卖房地产租赁房地产租赁房地产抵押房地产抵押按建造水平划分按建造水平划分低档物业低档物业中高档物业中高档物业中档物业中档物业中低档物业中低档物业土地市场土地市场高档物业高档物业102 2.2.3 .2.3 房地产市场指标房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种包括供给指标、

12、需求指标和市场交易指标三种类型。类型。11供给指标供给指标指标含义指标含义单位单位公式公式存量存量（St）报告期期末（第报告期期末（第t年或半年、季度月，年或半年、季度月，下同）下同）已占用和空置的物业空间总量已占用和空置的物业空间总量建筑面积建筑面积或套数或套数St = St-1 +NCtt新竣工量新竣工量（NCt）报告期内新竣工房屋的数量，统计指标报告期内新竣工房屋的数量，统计指标是新竣工面积，指报告期内房屋建筑按是新竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的各

13、栋房屋建筑面积之和使用的各栋房屋建筑面积之和建筑面积建筑面积或套数或套数灭失量灭失量（t）房屋存量在报告期内由于各种原因（毁房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失的部分损、拆迁等）灭失的部分建筑面积建筑面积或套数或套数空置量空置量（VCt）报告期报告期末末房屋房屋存量存量中中没有被占用没有被占用的部分的部分建筑面积建筑面积或套数或套数（1）供给指标）供给指标12供给指标供给指标指标含义指标含义单位单位公式或统计方法公式或统计方法空置率空置率（ VRt）报告期期末报告期期末空置房屋空置房屋占同期占同期房屋房屋存量存量的比例的比例VRt= VCt/ St可供租售量可供租售量（HSRt）

14、报告期可报告期可供销售或出售供销售或出售房屋的数房屋的数量量建筑面积建筑面积或套数或套数HSRt= HSRt-1 AVt-1+ NCt）房屋施工面房屋施工面积（积（BUCt）报告期内施工的全部房屋建筑面报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括本期新开工的面积和上积，包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋年开工跨入本期继续施工的房屋面积，及上期已停建在本期恢复面积，及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积施工的房屋面积建筑面积建筑面积或套数或套数房屋新开工房屋新开工面积（面积（CSt）在报告期内新开工建设的房屋面在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期开工跨入本期继积，不包括上期开工跨入

15、本期继续施工的房屋面积，及上期停缓续施工的房屋面积，及上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积建在本期恢复施工的房屋面积建筑面积建筑面积或套数或套数以房屋正式开始以房屋正式开始破土刨槽（地基破土刨槽（地基处理或打永久桩）处理或打永久桩）日期为开工日期为开工13供给指标供给指标指标含义指标含义单位单位公式或统计方法公式或统计方法平均建设周期平均建设周期（ CPt） 某种类型的房地产开发项目从开工到竣某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间工交付使用所占用的时间天天CPt= BUCt / NCt 竣工房屋价值竣工房屋价值（VBCt） 在报告期内竣工房屋本身的建造价值，在报告期内竣工房屋本

16、身的建造价值，一般按照房屋设计和预算规定的内容计一般按照房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工业设备基础的建管线的购置和安装，工业设备基础的建造，办公和生活家具购置费用，购置土造，办公

17、和生活家具购置费用，购置土地费用、迁移补偿费、场地平整费、何地费用、迁移补偿费、场地平整费、何城市建设配套费用。城市建设配套费用。万元万元一般按一般按结算价格结算价格计算计算14供给指标供给指标指标含义指标含义单位单位公式或统计方法公式或统计方法平均建设周期平均建设周期（ CPt） 某种类型的房地产开发项目从开工到竣某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间工交付使用所占用的时间天天CPt= BUCt / NCt 竣工房屋价值竣工房屋价值（VBCt） 在报告期内竣工房屋本身的建造价值，在报告期内竣工房屋本身的建造价值，一般按照房屋设计和预算规定的内容计一般按照房屋设计和预算规定的

18、内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工业设备基础的建管线的购置和安装，工业设备基础的建造，办公和生活家具购置费用，购置土造，办公和生活家具购置费用，购置土地费用、迁移补偿费、场地平整费、何地费用、迁移补偿

19、费、场地平整费、何城市建设配套费用。城市建设配套费用。万元万元一般按一般按结算价格结算价格计算计算15（2）需求指标）需求指标1 1、国内生产总值（国内生产总值（GDP）：）：是按市场价格计算的一个国家是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。成果。2 2、人口数：是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人、人口数：是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括常住人口和现有人口。总和，包括常住人口和现有人口。3 3、就业人员数量：就业人员数量：指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或指从事一定社会劳动并取得劳动

20、报酬或经营收入的人员数量。反映一定时期内全部劳动力资源经营收入的人员数量。反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。4 4、城市家庭人口城市家庭人口：指居住在一起，经济上合在一起共同生：指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员。活的家庭成员。5 5、就业分布：就业分布：按产业或职业分类的就业人员分布状况。按产业或职业分类的就业人员分布状况。6 6、城镇登记失业率城镇登记失业率：城镇登记失业人员与城镇单位就业人：城镇登记失业人员与城镇单位就业人员（扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳员（扣除使用的

21、农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人员）、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营台及外方人员）、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。登记失业人员之和的比。167、城市家庭可支配收入、城市家庭可支配收入：指家庭成员得到可用于最终消费：指家庭成员得到可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社

22、会保障以及记账补贴后的收入。交纳的社会保障以及记账补贴后的收入。8、商品零售价格指数、商品零售价格指数：反映一定时期内城市商品零售价格：反映一定时期内城市商品零售价格变动趋势和程度的相对数。它的变动直接影响城乡居民的生活变动趋势和程度的相对数。它的变动直接影响城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡。支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡。9、城市家庭总支出、城市家庭总支出：指除借贷支出以外的全部家庭支出，：指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障

23、支出。社会保障支出。10、房屋空间使用数量、房屋空间使用数量：指按使用者类型划分的正在使用中：指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。的房屋数量。11、城市居民消费价格指、城市居民消费价格指数：反映一定时期内城市居民家庭数：反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。对数。17（3）市场交易指标）市场交易指标（已经达成交易的指标）（已经达成交易的指标）指标指标含义含义单位单位统计方法统计方法销售量销售量（HSt）报告期内销售房屋的数量报告期内销售房屋的数量（已正式交付使用）（已正式交付使用）建筑面

24、积或套数建筑面积或套数实际销售面积实际销售面积出租量出租量（HRt）报告期内出租房屋的数量报告期内出租房屋的数量建筑面积或套数建筑面积或套数出租面积出租面积吸纳量吸纳量（AVt）报告期内报告期内销售和出租房屋的销售和出租房屋的数量之和数量之和建筑面积或套数建筑面积或套数AVt = HSt+ HRt吸纳率吸纳率（ARt）报告期内吸纳量占同期可供报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例租售量的比例%ARt= AVt/ HSRt吸纳周期吸纳周期（APt）报告期内的吸纳速度（单位报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）时间内的吸纳量）年、季度年、季度APt= HSRt/AVt =1/ ARt18指标指标含

25、义含义单位单位统计方法统计方法预售预售面积面积报告期末仍未竣工交付使用，但报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积品房屋面积建筑面积建筑面积或套数或套数房地产价格房地产价格指数指数是反映一定时期内房地产价格变是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。包括房动趋势和程度的相对数。包括房屋销售价格指数，房屋租赁价格屋销售价格指数，房屋租赁价格指数和土地交易价格指数指数和土地交易价格指数通常基于平通常基于平均价格均价格房地产价格房地产价格报告期房地产市场中的价格水平，报告期房地产市场中的价格水平，用不同类型房屋的中位数价格表用不同类型房屋

26、的中位数价格表示示基于平均价基于平均价格格房地产租金房地产租金报告期房地产市场中的租金水平，报告期房地产市场中的租金水平，用不同类型房屋的中位数价格表用不同类型房屋的中位数价格表示示通常基于平通常基于平均租金均租金191）土地转化率）土地转化率反映土地转化为房屋的效率反映土地转化为房屋的效率2）开发强度系数）开发强度系数反映房地产开发投资与宏观反映房地产开发投资与宏观经济协调发展情况经济协调发展情况3）开发投资杠杆率）开发投资杠杆率反映开发企业财务风险，反映开发企业财务风险，数值越高贷款越多，财务风险越大数值越高贷款越多，财务风险越大（4）市场监测与预警指标（）市场监测与预警指标（掌握掌握）1

27、00%报告期批准新建商品房预售销售面积土地转化率当期出让土地规划建筑面积100%GDP房地产开发投资额开发强度系数或固定资产投资额100%房地产开发投资额开发投资杠杆率开发自有资金或权益资本204）住房可支付性指数）住房可支付性指数反映中位数收入水反映中位数收入水平的家庭，对中位数价格住房的承受能力平的家庭，对中位数价格住房的承受能力 HAI=100：恰能承受；：恰能承受；HAI100：可承受更高房价：可承受更高房价5）住房价格合理性指数）住房价格合理性指数反映实际住房价反映实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系格与城市经济基本面指标的协调关系100%家庭可承受房价的上限住房可支付性系数（

28、HAI）该城市实际住房中位数价格216）房价租金比）房价租金比7）量价弹性）量价弹性8）个人住房抵押贷款还款收入比）个人住房抵押贷款还款收入比9）住房市场指数）住房市场指数10）消费者信心指数）消费者信心指数222 2.3 .3 房地产市场的运行规律房地产市场的运行规律2 2.3.1.3.1房地产空间市场与资产市场（熟悉）房地产空间市场与资产市场（熟悉）房地产兼有房地产兼有消费品消费品和和投资品投资品的双重特征。的双重特征。 （1）房地产）房地产空间空间市场上，房地产为家庭和企业提供市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产生活和生产空间空间。（2）房地产资产市场上，房地产被当作一种）房地产资产

29、市场上，房地产被当作一种资产资产被家庭和企业持有和交易，其被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益目的是获取投资收益。n投资收益包含两部分：在拥有房地产期间内每单位时投资收益包含两部分：在拥有房地产期间内每单位时间所获得的间所获得的租金租金、在转售时所实现的、在转售时所实现的增值收益增值收益。23（3）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态状态n 空间市场的空间市场的供求关系供求关系决定房地产决定房地产租金的水平租金的水平，同时，同时决定了房地产资产的决定了房地产资产的收益率收益率，从而影响资产市场中的，从而影响资产市场中的需需求求。n空间空间

30、市场市场的供给由的供给由资产市场资产市场决定决定n均衡状态下：均衡状态下：p租金与价格都不发生变化；租金与价格都不发生变化；p价格价格=重置成本；重置成本；p新增量新增量=灭失量灭失量；p房地产资产存量不变房地产资产存量不变242 2.3.2.3.2房地产市场的周期循环房地产市场的周期循环 （1）房地产周期循环的定义）房地产周期循环的定义 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的出有相当的波动波动现象，且此现象现象，且此现象重复发生重复发生。（2）房地产周期循环的原因）房地产周期循环的原因 1）供需因素供需因素的影响：金融因素最关键的影响：

31、金融因素最关键 2）市场信息的不充分市场信息的不充分 3）生产者和消费者的）生产者和消费者的心理心理因素：追涨不追因素：追涨不追跌、投机、非理性预期跌、投机、非理性预期 25 4）政策政策影响：容积率控制、农地征用控制等影响：容积率控制、农地征用控制等 5）制度制度因素：预售制度的期货效应、中介与因素：预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等估价制度的健全程度等6）其它因素：）其它因素：生产时间生产时间落差、落差、季节性季节性调整、调整、总体经济形势等总体经济形势等26（3）传统房地产周期理论的主要内容）传统房地产周期理论的主要内容 在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，在市场供

32、求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的市场的资金的利润预期保持不变资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。新入住空间的新入住空间的需求对新建筑需求对新建筑的刺激的刺激经济扩张经济扩张进一步刺进一步刺激新建筑激新建筑新建筑超过新建筑超过空间需求空间需求新建筑增新

33、建筑增加导致经加导致经济扩张济扩张扩张扩张缓慢需求减少引需求减少引起新建筑活起新建筑活动减缓动减缓调节需求开始增需求开始增加消化已有加消化已有超额建筑超额建筑复苏引起超额引起超额建筑建筑萧条需求和建筑需求和建筑持平，需求持平，需求继续增长继续增长再扩张27（4）分析房地产周期运动的新观念）分析房地产周期运动的新观念n均衡是瞬间的，均衡是瞬间的，不均衡才是真实永续的不均衡才是真实永续的n经济扩张与创造就业已经经济扩张与创造就业已经不再不再是是线性关系线性关系；n就业机会的增加与空间需求已经就业机会的增加与空间需求已经不再同比增长不再同比增长；经济活动的扩张已经不再立即绝对导致新建筑经济活动的扩张

34、已经不再立即绝对导致新建筑的增加的增加n在在 不确定、不连续、正在改变的经济环境中，不确定、不连续、正在改变的经济环境中，应对应对未来全面了解未来全面了解28（5）房地产市场的自然周期）房地产市场的自然周期1）房地产市场自然周期的供需平衡点：）房地产市场自然周期的供需平衡点：长期平均空置率长期平均空置率（合理空置率或结构空置率）（合理空置率或结构空置率）2）房地产自然周期的四个阶段：）房地产自然周期的四个阶段：第一阶段：开始于市场周期的第一阶段：开始于市场周期的谷底谷底第二阶段：增长超过第二阶段：增长超过平衡点平衡点，需求继续以一定速度增长，需求继续以一定速度增长，形成了对形成了对额外房屋空间

35、的需求额外房屋空间的需求第三阶段：始于供求第三阶段：始于供求转折点转折点，供给增长速度高于需求增长，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平第四阶段：始于市场运行到第四阶段：始于市场运行到平衡点水平以下平衡点水平以下，此时供给高，此时供给高增长，增长，需求低增长或负增长需求低增长或负增长。29AEDCB长期平均空置率水平长期平均空置率水平上升上升下降下降供给增长率供给增长率=需求增长率需求增长率需求增长加快，空置率需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定下降，租金增长率稳定或小步上升或小步上升需求继续上涨，供给紧张，需求继续上涨，

36、供给紧张，租金增长率快速上涨，空租金增长率快速上涨，空置率继续下降置率继续下降供给停止或很低，需求有增供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有所下降空置率有所下降需求继续上升，开始新的建设，需求继续上升，开始新的建设，但需求增长不供给快，空置率但需求增长不供给快，空置率仍下降，租金增长率上升仍下降，租金增长率上升需求停止增长或以很低的需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑租金增长率开始下滑供给（竣工）增长率超供给（竣工）增长率超过需要，空置率上升，过需要，空

37、置率上升，租金增长率仍缓慢上升租金增长率仍缓慢上升30（6）房地产市场的投资周期）房地产市场的投资周期 （1）当房地产市场自然周期处于）当房地产市场自然周期处于谷底谷底并开始向第一并开始向第一阶段运动的时候，阶段运动的时候，很少有资本很少有资本向存量房地产投资，向存量房地产投资，更更没有资本没有资本投入新项目的开发建设。投入新项目的开发建设。2）随着自然周期运动）随着自然周期运动通过第一阶段通过第一阶段，投资者对投资，投资者对投资回报的回报的预期预期随着租金的随着租金的回升而提高回升而提高，部分投资者开始，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来，寻找小心翼翼地回到市场当中来，寻找以低于重置成本

38、的以低于重置成本的价格购买存量价格购买存量房地产的机会。房地产的机会。3）当自然周期到达其）当自然周期到达其峰值峰值并进入第三阶段时，并进入第三阶段时，空置空置率低于平衡点水平率低于平衡点水平，投资者，投资者继续购买存继续购买存量房地产量房地产，并并继续开发新项目。继续开发新项目。31（7）房地产市场自然周期和投资周期）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系之间的关系n 投资周期在第一阶段和第二阶段初期投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后滞后于于市场自然周期的变化市场自然周期的变化n 在其他阶段则在其他阶段则超前超前于市场自然周期的变化。于市场自然周期的变化。n 间接投资收益率低时，投资者进行

39、直接投资间接投资收益率低时，投资者进行直接投资（开发、置业），是的房地产价格上升，进而（开发、置业），是的房地产价格上升，进而空置率也上升空置率也上升322 2.3.3.3.3房地产泡沫与过热房地产泡沫与过热 （1）房地产泡沫及成因）房地产泡沫及成因1）房地产泡沫的定义）房地产泡沫的定义*房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素特别房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素特别是是投机性因素投机性因素作用的结果。作用的结果。 2）房地产泡沫的成因）房地产泡沫的成因 土地的土地的有限性和稀缺性有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的是房地产泡沫产生的基础基础投机需求膨胀是投机需求膨胀是直接诱因

40、直接诱因金融机构金融机构过度放贷过度放贷是直接助燃器是直接助燃器*资金支持是房地产泡沫生成的必要条件资金支持是房地产泡沫生成的必要条件。33（2）“过度开发过度开发”及诱因及诱因1）”过度开发过度开发”也称为也称为“房地产过热房地产过热”，是指当，是指当市场上的市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速需求增长赶不上新增供给增长的速度度时，所出现的空置率上升、物业价格和租时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。金下降的情况。 *过度开发反映房地产市场的过度开发反映房地产市场的供求关系供求关系2）诱因：）诱因：开发商对市场开发商对市场预测的偏差预测的偏差开发商之间的博弈和开发商之间的博弈和非理性行为非理性行为开发开发资金的易得性资金的易得性34 1）房地产泡沫和过度开发的区别）房地产泡沫和过度开发的区别 过度开发和泡沫反映两个不同层面的市场指标。过度开发和泡沫反映两个不同层面的市场指标。A过度开发过度开发反映市场上的反映市场上的供求关系供求关系，当新增供给的增长速，当新增供给的增长速度超过需求的增长速度时，就产生了过度开发；度超过需求的增长速度时，就产生了过度开发；B泡沫泡沫反映反映市场价格和实际价值之间市场价格和实际价值之间的关系，当市场价格的关系，当市场价