第七章 地价评估

1、第七章第七章 地价评估地价评估 房地产估价房地产估价思考与思考与练习题练习题本章本章教学要求教学要求本章主要本章主要内容内容【教学目的和要求】【教学目的和要求】通过本章的学习使学生掌握市场比通过本章的学习使学生掌握市场比较法的特点与通过本章的学习使学生掌握基准地价的评较法的特点与通过本章的学习使学生掌握基准地价的评估；路线价评估方法和步骤；建筑地价分摊。了解宗地估；路线价评估方法和步骤；建筑地价分摊。了解宗地地价评估程序。地价评估程序。【教学重点及难点】【教学重点及难点】基准地价评估的理论、方法与应用；基准地价评估的理论、方法与应用；路线价估价法的原理、路线价评估方法和步骤路线价估价法的原理、

2、路线价评估方法和步骤。【教学内容与时间】【教学内容与时间】基准地价的评估、建筑地价的分基准地价的评估、建筑地价的分摊；路线价法原理、方法、步骤（摊；路线价法原理、方法、步骤（3学时）；学时）； 应用举应用举例（例（3学时）学时）【教学方法与手段】【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以适当主要以多媒体教学为主，辅以适当的课堂和课下练习。的课堂和课下练习。 首页第七章第七章 地价评估地价评估 第一节第一节 基准地价的评估基准地价的评估 第二节第二节 基准地价修正系数法基准地价修正系数法 第三节第三节 路线价法路线价法第四节第四节 建筑地价的分摊建筑地价的分摊第五节第五节 长期趋势法长期趋势法

3、首页第七章第七章 地价评估地价评估 第一节第一节 基准地价评估基准地价评估一、基准地价的概念与特点一、基准地价的概念与特点二、基准地价的作用二、基准地价的作用三、基准地价评估的原理三、基准地价评估的原理四、基准地价评估的原则四、基准地价评估的原则五、城市基准地价评估的方法和步骤五、城市基准地价评估的方法和步骤目录1 1、基准地价的概念、基准地价的概念是一种区域性的价格是一种分用途的价格是一种平均价格是有限年期的价格具有时效性是一种控制性的价格2 2、基准地价的特点、基准地价的特点是指在宗地估价的基础上，评估出各个级别或各个区域土地的平均价格一、基准地价的概念与特点一、基准地价的概念与特点1、宏

4、观调控土地市场的依据2、国家征收土地使用税的依据3、调节土地利用4、进一步评估宗地地价的基础5、促进房地产市场的竞争二、基准地价的作用二、基准地价的作用1、基准地价评估的理论依据是预期收益原理2、不同用途的土地基准地价不同3、各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律4、基准地价具有相对稳定性和动态性三、基准地价评估的原理三、基准地价评估的原理1、土地使用价值评定和土地价格测算相结合2、以现实的土地用途为主，适当考虑规划3、各类用地分别评估，多种方法综合应用4、与社会经济水平相适合、相协调5、选择合适的估价技术路线原则四、基准地价评估的原则四、基准地价评估的原则五、城市基准地价评估的方法和步骤五

5、、城市基准地价评估的方法和步骤（一）基准地价评估的区域范围确定（一）基准地价评估的区域范围确定（二）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准（二）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等日期等（三）划分地价区段（三）划分地价区段 （四）抽查评估标准宗地的价格（四）抽查评估标准宗地的价格 （五）计算区段地价（五）计算区段地价 （六）确定基准地价（六）确定基准地价 （七）提出基准地价应用的建议和技术（七）提出基准地价应用的建议和技术 六、基准地价更新六、基准地价更新（一）基准地价更新的要求（一）基准地价更新的要求（二）基准地价更新方法（二）基准地价更新方法（三）更新基准地价修正系数表（三）更

6、新基准地价修正系数表 目录第二节第二节 基准地价修正系数法基准地价修正系数法 1、概念：、概念：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。2、理论依据：、理论依据：是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，应当具有相似的价格。3、特点与适用范围、特点与适用范围:基准地价修正系数法是在短时间内评估多宗基准地价修正系数法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与基准

7、地价及土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与基准地价及宗地价格修正系数体系密切相关。宗地价格修正系数体系密切相关。 适用于：适用于：具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。一、基本原理一、基本原理目录第二节第二节 基准地价修正系数法基准地价修正系数法 二、基准地价修正法的程序与方法二、基准地价修正法的程序与方法1、收集有关基准地价的资料、收集有关基准地价的资料2、确定待估宗地所处地段对应的基准地价、确定待估宗地所处地段对应的基准地价3、调查待估宗地地价影响因素，确定宗地地价影响、调查待估宗地地价影响因素，确定宗地地价影响因素修正系数。因素修正系数。4、确定待估宗地使

8、用年期修正系数。、确定待估宗地使用年期修正系数。5、确定交易日期修正系数、确定交易日期修正系数6、确定容积率修正系数、确定容积率修正系数7、求出待估宗地的价格、求出待估宗地的价格11+r1（）m11+r1（）nkykcki /kjVVb（1+ki）kj三、基准地价修正法运用举例三、基准地价修正法运用举例见书上P132目录第二节第二节 基准地价修正系数法基准地价修正系数法 是设定在路线上的标准地块的单位价格。是指具有同一路线价的地段，也就是说，在这一地段范围内的各幅土地，可根据该路线价来计算其价格。城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。1）路线

9、价：2）路线价区段：3）标准深度：一、路线价法的相关概念一、路线价法的相关概念第三节第三节 路线价法路线价法 目录4）深度指数表：以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数表。标准深度的连线称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。5）里地线：6）路线价法：是根据地域区段的路线价，结合深度指数表，用数学方法计算临接同一街道的各幅土地价格的一种估价方法。特定街道临街线里地线标准深度里地临街地表地二、路线价法的基本原理二、路线价法的基本原理第三节第三节 路线价法路线价法 同一区段内条件相似的地块具有相同的价格和计算路线价的宗地条件应基本一致。

10、1、替代原理2、区位原理基本计算公式为：基本计算公式为： 待估土地的价格待估土地的价格 路线价路线价 * 深度指数深度指数 * 土地宽度土地宽度+修正额修正额或或路线价路线价 * 深度指数深度指数 * 土地面积土地面积+修正额修正额 在以美国为代表的西方国家中，它是以宽1英尺，深100英尺的细条型土地为计算的。因而在欧美国家，路线价法的计算公式可表示为： 待估土地的价格待估土地的价格 = 路线价 * 深度指数 * 土地宽度 日本、台湾则是以每坪或每平方米为计算单位的，因此路线价的计算公式为： 待估土地的价格待估土地的价格 = 路线价 * 深度指数 * 土地面积4、路线价法的精度与路线价及深度指

11、数体系密切相关。1、只适用于对城市土地的估价，特别是对土地的课税、或对土地的重新规划等大范围内对大幅土地的估价，具有省时、省力、公平合理的优点。2、路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范。3、能快速评估多宗土地的价格。三、路线价法的特点与适用范围三、路线价法的特点与适用范围第三节第三节 路线价法路线价法 1、划分路线价区段、划分路线价区段2、设定标准深度、设定标准深度3、选取标准临街宗地、选取标准临街宗地4、调查评估路线价、调查评估路线价5、制定深度修正系数表、制定深度修正系数表6、编制其他宗地条件修正系数表、编制其他宗地条件修正系数表7、计算临街各宗地价格、计算临街各宗地价格四、路线价

12、法的估计步骤四、路线价法的估计步骤第三节第三节 路线价法路线价法 五、路线价法的应用五、路线价法的应用第三节第三节 路线价法路线价法 例题例题1：某临街各宗地土地的路线价为3000美元，该路线价标准临街深度为100英尺。试利用四三二一法则和九八七六法则计算临街宽度为15英尺，临街深度分别为25、50、100、125和200英尺的宗地总地价总地价。B1300040%151.8万美元B23000（40%+30%）153.15万美元B33000100%154.5万美元B43000（100%+9%）154.905万美元B53000（100%+9%+8%+7%+6%）155.85万美元五、路线价法的应用

13、五、路线价法的应用第三节第三节 路线价法路线价法 例题例题2：一面临街矩形土地价格的计算：一面临街矩形土地价格的计算 计算一面临街矩形土地的价格，是先查出先查出其所在区段的路线价路线价，再再根据临街深度查出相应的深度价格修正率查出相应的深度价格修正率。其中单价单价是路线价与深度价格修正率之积，总价总价是再乘以土地面积。计算公式如下：V=udv(fd)式中：V土地价格 u路线价（用土地单价表示） dv深度价格修正率（采用平均深度价格修正率） f临街宽度 d临街深度 例例2:2:一面临街深度14米，临街宽度7米的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为3000元/平方米。试计算该宗土地的单价和总

14、价分别是多少？该宗土地的单价=路线价深度价格修正率 =3000110% =3300(元/平方米)该宗土地的总价=土地单价土地面积 =3300714 =32.34(万元)临街深度未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16至18深度指数%130125120110100临街深度表临街深度表五、路线价法的应用五、路线价法的应用13 m16.5 m9 m14 m11 m5 m22 m10 m18 m临街深度未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16至18深度指数%130125120110100满16未满1860满12未满166663满8未满12726966满4未满875747168未满4m7

15、877757370未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16未满18（1）平行四边形平行四边形的宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数计算其单价。（2）平行边与临街线一致的梯形宗地平行边与临街线一致的梯形宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数求得单价后，再视其上下两边长短的比例及利用价值进行加价或减价修正，修正额不超过两成；平行边平行边与临街线垂直的宗地与临街线垂直的宗地，以两边中点的连线为其临街深度，按临街深度指数计算其单价，不再进行加价或减价修正。（3）正三角形正三角形（以三角形的一边为临街线）的宗地，以其高度的1/2为临街深度，按临街深度指数计算其单价。逆三角形逆三角形的宗地，

16、的宗地，以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离1/2，及底边中点深度为起讫深度，比照袋地计算其价格。（4）宗地深度较深而超过里地线者宗地深度较深而超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算其临街单价。超出部分按四成计算。 五、路线价法的应用五、路线价法的应用第三节第三节 路线价法路线价法 例例3 3：前后两面临街矩形土地价格的计算前后两面临街矩形土地价格的计算 两面临街宗地两面临街宗地，街廓纵深在36米以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度指数计算其临街单价。前后两面临街地地价计算采用“重叠价值估价法”，即找出前街（也称高价街）和后街（也称低价街）对宗地影响的分界线，

17、将宗地分为前后两个部分，分别按其所面临的路线价计算两块地地价，然后加总。计算公式如下： 分界线的求取方法如下：总深度后街路线价前街路线价前街路线价前街影响深度后街影响深度=全部深度前街影响深度V=u0dv0fd0+u1dv1f(d-d0)式中：u0前街路线价 dv0前街深度修正率 f临街宽度 d0前街影响深度 u1后街路线价 dv1前街深度修正率 d总深度例例3：一前后两面临街、总深度为20米的矩形土地，其前街路线价（土地单价）为3000元/平方米，后街路线价（土地单价）为2000元/平方米。试求该土地的单价？总深度后街路线价前街路线价前街路线价前街影响深度米1220200030003000

18、后街影响深度=2012=8（米）土地单价（3000110%1220） （2000120%820） 2940元/m土地单价3000120%1/2 2000120%1/2 3000元/m例例4 4：路角地土地价格的计算路角地土地价格的计算 如图所示，分别计算宗地和的单价。5 m8 m 14 m8 m 4.6万元（路线价）4.1万元路线价正旁街路线价省辖市均未达2万均为2万以上均为4万以上县辖市均未达1万5千均为1万5千以上均为3万以上乡镇均未达1万均为1万以上均为2万以上加计旁街路线价不超过一成二成、一成三成、二成、一成路角地加成表路角地加成表街角地街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单

19、价后，并斟酌加计旁街地价，加计方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距，按路角地加成表进行加成。此外，街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响利用价值时，斟酌进行减成补正。宗地的单价为：宗地的单价为： 4.61.20+4.10.34.5/8+4.10.23.5/86.5706（万元/m2）宗地的单价为：宗地的单价为： 4.11.10+4.60.21/5+4.60.14/55.062（万元/m2）例例5 5：袋地土地价格的计算袋地土地价格的计算 试求袋地A、B、C、D、E、F的土地单价。其中袋地E的加价率设定为+13%路线价为2000元18 m5 m6 m6 m11 m20 m14 m13

20、m12 m 13 m12 mABCDEF满16未满1860满12未满166663满8未满12726966满4未满875747168未满4m7877757370未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16至18袋地深度指数表袋地深度指数表宗地宗地A、B、D的单价都为：的单价都为： 20000.711420（元/m2）宗地宗地C的单价为：的单价为： 20000.691380（元/m2）宗地宗地E的单价为：的单价为： 20000.71（1+0.13）1605（元/m2）宗地宗地F的单价为：的单价为： 20000.6618/20+20000.42/201268（元/m2）目录1、静态地价静态地价：

21、把房地产开发商取得土地使用权时所支付的价格作：把房地产开发商取得土地使用权时所支付的价格作为待分摊的地价，此地价称为静态地价。为待分摊的地价，此地价称为静态地价。2、动态地价动态地价：是以开发建成后房地产的实际或接近实际的售价扣：是以开发建成后房地产的实际或接近实际的售价扣除有关的成本、税费及利润后的余额，作为待分摊的地价。除有关的成本、税费及利润后的余额，作为待分摊的地价。一、建筑地价分摊的必要性一、建筑地价分摊的必要性第四节第四节 建筑地价的分摊建筑地价的分摊 二、待分摊的建筑地价二、待分摊的建筑地价1、高度。、高度。2、朝向。、朝向。三、建筑地价分摊的影响因素三、建筑地价分摊的影响因素目

22、录一、按建筑面积分摊一、按建筑面积分摊二、按房地价值分摊二、按房地价值分摊建筑总面积某方拥有的建筑面积某方占有的土地份额某方享有的土地价值土地总价值*某方占有的土地份额房地产总价值某方拥有的房地价值某方占有的土地份额某方享有的土地价值土地总价值*某方占有的土地份额三、按剩余技术分摊（按土地价值进行分摊）三、按剩余技术分摊（按土地价值进行分摊）建筑物总价值房地总价值该部分的建筑价值某方拥有的房地价值某方占有的土地份额某方享有的土地价值土地总价值*某方占有的土地份额四、建筑地价分摊的方法四、建筑地价分摊的方法首页目录第五节第五节 长期趋势法长期趋势法一、长期趋势法基本原理一、长期趋势法基本原理（一

23、）定义（一）定义 （二）基本原理（二）基本原理 长期趋势法长期趋势法又称外推法、延伸法、趋势法等，是指依据某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，做出对这类不动产价格在估价期日的推测和判断，估算出这类不动产价格的方法。依据不动产价格的历史数据及变动规律目录（三）长期趋势法的适用前提、范围及运用步骤（三）长期趋势法的适用前提、范围及运用步骤1）收集资料2）整理分析资料，排成时间序列3）分析找出数据变化规律4）选择适当的长期趋势法进行估价2、适用范围、适用范围 适用于预测不动产未来价格总体水平及其走势1 1、适用前提

24、、适用前提具有长期的、足够的和真实的不动产价格资料和数据3、运用步骤、运用步骤（四）长期趋势法的优缺点（四）长期趋势法的优缺点1、优点、优点适用范围广客观估价成本低资料较易获得不考虑价格变动的因果关系2、缺点、缺点 估价结果带有预测性 缺乏不动产价格历史资料的地区无法使用 估价结果的准确性取决于估价数据选取的时间 估价结果的准确性易受政策因素的影响（一）平均增减量趋势法（一）平均增减量趋势法年份房地产价格实际值逐年上涨额房地产价格趋势值1996199719981999200086010281195136515341681671701691029119713661534第五节第五节 长期趋势法长

25、期趋势法二、线性趋势分析法二、线性趋势分析法iPPPPPPddnPPiin)()()(112010 d =(168+167+170+169)/4=168.5 P2002=P0+168.5*6=1871(元/m2)（二）直线回归趋势法（二）直线回归趋势法btaP 运用直线回归趋势法估价的前提是：房地产的历史价格时间序列散点图应表现出明显的线性趋势。第五节第五节 长期趋势法长期趋势法二、线性趋势分析法二、线性趋势分析法（一）移动平均趋势法简单移动平均趋势法 加权移动平均趋势法（二）指数平滑趋势法（四）二次曲线趋势法tttPPP)1 (1（三）指数曲线趋势法nnnnnPPPPPPPPX011201

26、cbtatP2tXaP第五节第五节 长期趋势法长期趋势法三、非线性趋势分析法三、非线性趋势分析法目录例题例题例题例题1：某栋楼房的土地总价值2000万元，总建筑面积25000m2，某人拥有其中500m2的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人应分摊的地价数额与土地份额。例题例题2：某宗房地产的总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元，总建筑面积为10000m2。某公司拥有该宗房地产的一部分，该部分的房地价值为750万元，建筑面积为1600m2。试按土地价值分摊方法计算该公式占有的土地份额。返回 主要是根据接近性原则进行划分，即接近性大致相等的地段，应划为同一路线价区段。 所谓接近性大

27、致相等，是指决定土地价格的因素基本相近。具体划分方法为：具体划分方法为：1）一般以一街区长度为一路线价区段，不同的街区，路线价也不同。2）路线价区段的具体长度根据土地的用途和繁华程度而有所变动。3）如果同一街道的两侧土地，在用途、繁华程度方面有很大差别时，两侧土地的路线价区段可进行不同的划分，路线价也可不尽相同。这时在观念上应视为两个路线价区段。1.划分路线价区段划分路线价区段1）众数2）平均数2.设定标准深度设定标准深度 标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。 选取标准宗地的具体要求是选取标准宗地的具体要求是：（1）一面临街；）一面临街；（2）土地形

28、状为矩形；）土地形状为矩形；（3）临街深度为标准深度；）临街深度为标准深度；（4）临街宽度、用途、容积率应具有代表性；）临街宽度、用途、容积率应具有代表性；（5）其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具）其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。有代表性。3.选取标准临街宗地选取标准临街宗地 2）对这些土地价格进行平均，以此平均单价作）对这些土地价格进行平均，以此平均单价作为计算该路线价区段内各幅土地价格的依据。为计算该路线价区段内各幅土地价格的依据。1）根据收益法、市场法等方法，求取同一路线）根据收益法、市场法等方法，求取同一路线价区段内的数幅具有标准深度的土地价格；价区

29、段内的数幅具有标准深度的土地价格；4.调查评估路线价调查评估路线价一般地，距离街道越远，土地价格越低，这种现象被称为深度价格递减现象。5.制定深度修正系数表制定深度修正系数表（1）深度指数修正原理）深度指数修正原理a1a2a3an-2an-1an街 道n米单位地价深度0123路线价法很早就在英美流行，已有许多深度指数方法值得参考，如欧美的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则等。街道50%75%50%25%苏慕斯法则（2）深度指数修正方法）深度指数修正方法A、苏慕斯法则、苏慕斯法则街道25%37.5%25%12.3%25%29.5%25%20.7%霍夫曼法则街道25%40.0%25%1

30、0.0%25%30.0%25%20.0%四三二一法则B、霍夫曼法则、霍夫曼法则C、四三二一法则、四三二一法则单独深度百分率或个别深度指数：单独深度百分率或个别深度指数：表示为：表示为： a1 a2 a3 an。平均深度百分率：平均深度百分率： a1 （a1 + a2）/2（a1 + a2 +a3 ）/3 （a1 + a2 + a3 + an-1 + an）/n累计深度百分率：累计深度百分率： a1（a1+ a2）（）（a1 + a2 +a3 ） （a1 + a2 + a3 + an-1 + an）（3）深度百分率的类型）深度百分率的类型深度指数深度指数，又称为深度百分率，它是用以表示距离街道的

31、深度对土地价格的影响程度。 深度百分率的表示有三种：深度百分率的表示有三种： 深度指数表的编制方法如下：深度指数表的编制方法如下：a a、制定标准深度。、制定标准深度。 即里地线的确定，我国或以临街宗地的平均进深为准，或以临街宗地进深众数为准。b b、确定级距。、确定级距。 深度百分率中的级距确定，应分析比较实例调查中地价变化的规律性，确定地价级数及级距。 c c、确定单独深度百分数。、确定单独深度百分数。d d、选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表、选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表（4）制作深度修正表）制作深度修正表该法则是将临街深度100英尺的土地，划分为与道路平行的四等份，则

32、各等份由于离道路的远近不同，价值有所不同。从道路方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40%，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30%，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10%。如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充 以四三二一法则为例说明指数表的制作过程：以四三二一法则为例说明指数表的制作过程：街道25%40.0%25%10.0%25%30.0%25%20.0%四三二一法则a）单独深度价格修正率为：）单独深度价格修正率为：40%30%20%10%9%8%7%6%b）累计深度价格修正率为：）累计深度价格修正率为：40%

33、70%90%100%109%117%124%35%30%25%21.8%19.5%17.7%16.25% 将上述临街深度将上述临街深度100英尺的平均价格修正率英尺的平均价格修正率25%乘以乘以4转换为转换为100% 临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则40%30%20%10%9%8%7%6%单独深度指数（%）403020109876累计深度指数（%）407090100109117124130平均深度指数（%）16014012010087.278.070.865.0深度价格修正率表 平均深度修正率平均深度修正率与与累计深度修正率累计深度修正率的关系可以怎样的关

34、系可以怎样表示？表示？平均深度修正率平均深度修正率 累计深度修正率标准深度/所给深度1、宽度修正2、宽深比率修正3、容积率修正4、出让、转让年期修正5、朝向修正6、地价分配率修正五、路线价法的应用五、路线价法的应用第三节第三节 路线价法路线价法 目录 结合我国台湾省路线价的操作，对利用路线价评估各类宗地地价的方法做介绍。 台湾省各县市办理规定地价及编制现值繁荣街道各宗土地台湾省各县市办理规定地价及编制现值繁荣街道各宗土地地价计算原则地价计算原则规定的路线价估价法内容如下：规定的路线价估价法内容如下： 繁荣街道的区段以里地线将土地划分为临街地与里地。里地里地线线的标准深度以距离街道18m为准。里

35、地线以内临街的土地称为临街地临街地；里地线以内但不直接临街的土地称为袋地袋地；里地线以外的土地称为里地里地。路角地路角地的范围以纵横里地线中间的范围为准。路角地中第一宗土地正旁街以路线价较高者为正街，路线价较低者为旁街；如两路线价相等时，则以使用宽度较大者为正街，宽度较小者为旁街。特定街道临街线里地线标准深度里地临街地临街线袋地路角地1、临街地（1）临街地深度未达里地线者，其平均每平方米单价依其深度，按深度指数表计算。即平均单价平均单价 路线价路线价深度指数深度指数。 临街深度未满4米满4米未满8米满8米未满12米满12未满16米满16米至18米深度指数（%）130125120110100临街

36、地深度指数表各宗土地地价的计算方法如下：各宗土地地价的计算方法如下：（2）平行四边形平行四边形的宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数计算其单价。（3）平行边与临街线一致的梯形宗地平行边与临街线一致的梯形宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数求得单价后，再视其上下两边长短的比例及利用价值进行加价或减价修正，修正额不超过两成；平行边与临街线垂直的宗地平行边与临街线垂直的宗地，以两边中点的连线为其临街深度，按临街深度指数计算其单价，不再进行加价或减价修正。（4）正三角形正三角形（以三角形的一边为临街线）的宗地，以其高度的1/2为临街深度，按临街深度指数计算其单价。（5）逆三角形的宗地，逆三角形

37、的宗地，以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离1/2，及底边中点深度为起讫深度，比照袋地计算其价格。（6）宗地深度较深而超过里地线者宗地深度较深而超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算其临街单价。里地部分的单价按路线价的四成计算。 （7）两面临街宗地两面临街宗地，街廓纵深在36米以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度指数计算其临街单价。或者是：或者是：V=u0dv0fd0+u1dv1f(d-d0)式中：u0前街路线价； dv0前街深度修正率 f临街宽度； d0前街影响深度 u1后街路线价； dv1前街深度修正率 d总深度总深度后街路线价前街路线价前街路线价前街影响

38、深度 分界线的求取方法如下：2、街角地 街角地街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价后，并斟酌加计旁街地价，加计方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距，按路角地加成表进行加成。此外，街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响利用价值时，斟酌进行减成补正。正旁街路线价省辖市均未达2万均为2万以上均为4万以上县辖市均未达1万5千均为1万5千以上均为3万以上乡镇均未达1万均为1万以上均为2万以上加计旁街路线价不超过一成二成、一成三成、二成、一成路角地加成表路角地加成表3、袋地袋地的单价依其深度的起讫，按袋地深度指数表计算。满16m至18m60满12m未满16m6663满8m未满12m

39、726966满4m未满8m75747168未满满4m7877757370未满满4m满4m未满8m满8m未满12m满12m未满16m满16m至18m深度起深度讫深度指数%袋地深度指数表袋地深度指数表思考与练习题思考与练习题简答题：简答题：1、路线价法的基本原理、适用对象和适用条件是什么？2、如何划分路线价区段？3、何谓四三二一法则？4、路线价法的基本公式是什么？计算题：计算题：教材课后习题首页1、右图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（ ）万元。（采用四

40、三二一法则） A150.8；B160.8； C170.8；D180.8 2、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元；B若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元；C若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元；D若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元；E若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元。B； A3、城镇基准地价的内涵包括其对应的（ ）。A容积率；

41、容积率；B土地使用税；土地使用税；C土地开发程度；土地开发程度；D土地使用期限；土地使用期限；E征地补偿费征地补偿费4、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为20万元，下列关于土地份额分摊的表述中正确的有（ ）。A按建筑面积分摊二层占有土地的份额为按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%；B按房地价值分摊二层占有土地的份额为按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%；C按房地价值分摊二层占有土地的份额为按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%；D按土地价值分摊二层占有土地的份额为按土地价

42、值分摊二层占有土地的份额为17.57%；E按土地价值分摊二层占有土地的份额为按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%ACD； ACD 5、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括( )。 A.基准日期基准日期 ；B.土地开发程度；土地开发程度；C.基准地价修正体系基准地价修正体系 ；D.土地用途；土地用途；E.基准地价公布日期基准地价公布日期6、某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 （）7、划分路线价区段时，将可及性

43、相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（ ）ABD； 首页一般有两种情况：一般有两种情况： 1）以城镇建成区为评估范围2）以城镇规划区为评估范围（一）确定基准地价评估的区域范围（一）确定基准地价评估的区域范围返回 基准地价应该是：基准地价应该是：设定土地级别或均质地域的平均土地价格；设定时间的土地价格；设定用途的土地价格；设定权利状态（指完整出让土地使用权）下的土地价格；法定最高出让年期的土地价格；设定容积率（通常为区域平均容积率）下的土地价格；设定开发程度下的土地价格；对商业路线价还应该是一定标准深度上的土地价格。 （二）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日（二）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等期等返回1、地价区段概念、地价区段概念2、划分地价区段的方法、划分地价区段的方法具体方法：具体方法：1）划分土地级别城镇土地定级规程2）根据城镇土地利用分区，划分均质区域 所谓地价区段所谓地价区段，是将用途相同、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段一个地价区段可视为一个地价可视为一个地价“均质区域均质区域”。 （三）划分评估区段（三）划分评估区段 通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查和观察，将情况相同或相