高栋产业链环境下的商业地产难题

1、上海弘基企业（集团）股份有限公司上海弘基企业（集团）股份有限公司 集团副总裁集团副总裁上海三益建筑设计有限公司上海三益建筑设计有限公司 院长院长国家一级注册建筑师全国工商联房地产商会 常务理事全国工商联房地产商会 专家成员 上海市勘察设计协会 常务理事上海市建筑学会 常务理事上海社科院房地产研究中心弘基商业不动产研究所 理事上海市虹口区规划协会 理事上海市建筑学会商业地产专业委员会 主任荣誉：CIHAF2007年中国最具影响力设计师2007年中国建筑业十大新闻人物2005年度民用建筑设计市场di推荐最佳建筑人CIHAF2004年中国最具影响力设计师2004年度民用建筑设计市场di推荐最佳建筑人

2、2003年度上海市十大青年新锐建筑师高高 栋栋商业综合体中的创意新概念商业综合体中的创意新概念 2009搜狐焦点商业地产发展论坛（2009年6月）城市综合体挑战商业地产新模式城市综合体挑战商业地产新模式 中国（成都）商业地产发展高峰论坛（2009年5月） 商业地产设计不只是设计问题商业地产设计不只是设计问题 同济大学商业地产设计课程 （2009年5月）商业地产，金矿还是陷阱商业地产，金矿还是陷阱 淄博商业地产高峰论坛（2009年4月） 第一财经决战商场节目第一财经决战商场节目 第一财经频道 （2009年） 2月 “商业地产，卖还是不卖” 3月 万达的商业模式 6月 主题创意产业园区的探索之路

3、6月 南外滩的弘基创邑老码头） 商业模式的创新商业模式的创新 上海商报（2009年2月） 社区营造中社区商业的价值社区营造中社区商业的价值 同济大学“时代建筑社区营造”学术论坛（2008年12月） 中国商业地产规划设计的转型与发展趋势中国商业地产规划设计的转型与发展趋势 全国工商联房地产商会2008中国商业地产发展趋势专家研讨会（2008年11月） 高品质社区和产品设计创新高品质社区和产品设计创新 苏州寻找品质家园高峰论坛（2008年11月） 大型居住社区规划设计与环境营造大型居住社区规划设计与环境营造 西安居住区规划设计论坛（2008年7月）9090平方米户型的设计创新平方米户型的设计创新

4、上海国际设计展设计创新论坛（2008年4月） 基于消费模式变迁的体验式商业开发与设计基于消费模式变迁的体验式商业开发与设计 济南城市中心商业地产开发论坛（2008年10月）策划和设计对商业的影响策划和设计对商业的影响 第四届中国商业地产博览会”创新论坛（2008年8月） 商业为什么不火商业为什么不火 2008潍坊商业地产顶级对话（2008年7月）商业地产的鱼骨模式商业地产的鱼骨模式 清华大学商业地产高级研修班商业地产经典案例分析课程（2008年6月）商业地产的设计模式与模式设计商业地产的设计模式与模式设计 CIHAF北京住交会同期论坛（2007年12月）近期部分演讲与专访：近期部分演讲与专访：

5、南汇大元弘基休闲广场四川北路弘基商业休闲广场嘉定南门弘基娱乐休闲广场创邑源创邑老码头创邑金沙谷嘉定马陆弘基诚建休闲广场徐家汇弘基文化休闲广场昆山弘基财富商业广场宁波北仑弘基商业休闲广场创邑幸福弯创邑国际园河北沧州鼓楼商业中心上海虹口商城济南府前街江苏溧阳锦汇休闲广场烟台澳柯玛商贸中心上海复地城隍庙广场上海绿地奉贤海湾商业街南京万达商业广场徐州东城国际花园城安吉天荒坪金雁国际度假酒店上海绿地惠南镇拉德方斯商业办公群上海五角场316街坊商业地产的概念理论上没有统一的定义，国外通常有狭义和广义之说:简单地说，商业地产其实就是整合商业的过程，通过整合各种业态及业种，以最理想的商业投资组合模式尽量满足消

6、费需求，实现一站式消费的商业组合。前者在英文里叫做“retailreal estate”，意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。后者英文称之为“commercial real estate”或“commercial property”,除此之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产，“商业商业”“地产地产”在国外是两个名词，商业地产是很中国化的说法。和1.1.商业地产的本质与特质商业地产的本质与特质 1.1 商业地产的概念城市综合体大型购物中心主题商业广场商业综合体商业街（区）泛商业地产创邑-国际园创邑-

7、老码头南京万达商业广场上海虹口龙之梦购物中心上海南汇大元弘基休闲广场上海嘉定南门弘基休闲广场上海绿地奉贤海湾商业街济南省府前街商业中心岳阳第一弯石家庄新源商业广场商业地产的类型商业地产的类型宜昌万达商业广场商业地产在中国的发展分为三个阶段。 第一阶段为2000年以前，称之为“商铺地产商铺地产”阶段 第二阶段为2000年2005年，称之为“商业地产商业地产”的简单叠加阶段 第三阶段为2006年以后，称之为“商业与地产的价值融合与提升商业与地产的价值融合与提升”阶段，即开始商业地产的资产证券化的阶段2000年以前2000年2005年2006年以后“商铺地产商铺地产”阶段阶段“商业地产商业地产”的简

8、单叠加的简单叠加阶段阶段“商业与地产的商业与地产的价值融合与提升价值融合与提升”阶段阶段1.1.商业地产的本质与特质商业地产的本质与特质 1.2 商业地产在中国的发展 商业地产的双重价值：运营价值 物业价值大型商业物业是追求租金收益为目的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。 商业地产的本质：金融地产1.1.商业地产的本质与特质商业地产的本质与特质 1.3 商业地产的价值与本质长线赢利长线赢利融资风险融资风险产业链复杂产业链复杂专业服务专业服务共同利益共同利益1.1.商业地产的本质与特质商业地产的本质与特质 1.4 商业地产的特质建筑师的困惑建筑师的困惑在商

9、业地产领域里，建筑师常常觉得自己的话语在商业地产领域里，建筑师常常觉得自己的话语 权比较弱权比较弱商业地产前期设计中常常没有或者只有很简略的商业地产前期设计中常常没有或者只有很简略的 设计任务书，有时连开发商都不知道要造什么设计任务书，有时连开发商都不知道要造什么建筑师常常和开发商鸡同鸭讲，建筑师说建筑师常常和开发商鸡同鸭讲，建筑师说“城市城市 肌理肌理”，开发商说，开发商说“业态配置业态配置”建筑师眼中的好设计不是商业专家眼中的好设计建筑师眼中的好设计不是商业专家眼中的好设计修改繁多，从方案改到施工图，甚至完工还要改修改繁多，从方案改到施工图，甚至完工还要改商业地产领域中复杂的产业链前期定位

10、的难题没有共同的认知商业设计的误区开发模式的程序问题2.2.为什么要建立有效的商业咨询与运作模式为什么要建立有效的商业咨询与运作模式开发商的困惑开发商的困惑 成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？ 招商开业后，商家却纷纷选择撤场，为什么？招商开业后，商家却纷纷选择撤场，为什么？ 面对强势主力店的整改清单，商家如何选择？面对强势主力店的整改清单，商家如何选择？ 100% 100%的出租率却得不到预期的经营回报，怎么办？的出租率却得不到预期的经营回报，怎么办？ 美轮美奂的设计换不来旺盛的人气美轮美奂的设计换不来旺盛的人气，什么原因什么原因？ 商业如

11、何精准定位？ 经营权谁来掌控？ 如何在强势商业集团面前把握主动权？ 如何遴选合适的业态与业种群？ 如何走出商业设计的误区？2.2.为什么要建立有效的商业咨询与运作模式为什么要建立有效的商业咨询与运作模式从来就不只是设计问题从来就不只是设计问题商业地产设计3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题（一）商业地产的商业逻辑提供一流经营环境塑造强势卖场品牌获得长期租金回报提升物业价值整体出售或在资本市场上实现商业地产的终极价值卖，还是不卖 运营模式定位3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题（二）卖和不卖卖，还是不卖 运营模式定位（1）“持有持有” 国际上商业运营模式的成熟

12、做法v从国际成熟经验来看，在国外“开发商”通常是商业地产运营商，包括大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。由于健全的金融体系支持，这些商业地产运营商在完成商业地产的开发后通常都是自己持有物业、只租不售。国外商业地产的收益主要来自于物业销售和租金的收益，商业地产运营商更看重的是长期利益，他们通过长期持有物业，使物业持续增值。案例3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题（二）卖和不卖卖，还是不卖 运营模式定位（2） 本土的商业运营模式运做模式运做模式特色分析特色分析只售不租出让产权，快速收回投资。产生在于开发商对足够运做资金的渴求。由于这种“融资”发生

13、在项目建成之前，很多不确定因素使小业主的投资风险加大。转租：既将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源、专业经营、规避风险、保障收益。售后招商：对投资者的权益很难保障。先招商，后出售：在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。这种模式比较成熟，对投资者的利益也更有保障。只租不售产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运做。又售又租部分租部分卖，出租部分起示范作用分割产权商铺出售售后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经

14、营和管理，可以收回部分投资，而且能够掌握经营权。不售不租自主经营同时赚取投资开发利润和商业经营利润。商家联营以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题（二）卖和不卖卖，还是不卖 运营模式定位（2） 本土的商业运营模式决定商业运营模式的关键点：一是融资平台，二是机会成本。机会成本融资平台3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题（二）卖和不卖卖，还是不卖 运营模式定位（2） 本土的商业

15、运营模式v案例昆山弘基财富广场（三益设计） 3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题（二）卖和不卖卖，还是不卖 运营模式定位（2） 本土的商业运营模式v案例石家庄新源商业广场（三益设计） 3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题（二）卖和不卖卖，还是不卖 运营模式定位（3）卖和不卖的背后v案例北斗星商业广场 “不卖”拥有永久的统一经营权“卖”拥有相对的统一经营权统一的经营权3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题（二）卖和不卖卖，还是不卖 运营模式定位v案例十尚坊（3）卖和不卖的背后统一的经营权“不卖”拥有永久的统一经营权“卖”拥有相对的统一经营权3.

16、3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题（二）卖和不卖卖，还是不卖 运营模式定位（4）运营模式对设计的影响（1）规划出发点（2）商业的空间格局（3）技术措施v案例北斗星商业广场3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题（二）卖和不卖卖，还是不卖 运营模式定位（4）运营模式对设计的影响v案例上海大拇指广场（1）规划出发点（2）商业的空间格局（3）技术措施3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题（二）卖和不卖卖，还是不卖 运营模式定位（4）运营模式对设计的影响v案例上海中山公园龙之梦商业广场（1）规划出发点（2）商业的空间格局（3）技术措施3.3.商业地产的难题

17、商业地产的难题3.1 定位的难题（一）目标市场的考虑因素一只看不见的手市场定位（1）城市发展状况：GDP、人口分布、产业结构.（2）区域商贸状况：商业交易状况、恩格尔系统.（3）项目区域状况：人口密集、人均可支配收入、交通情况、商圈饱和度.（二）目前市场的定位 包括两个层面（1）目标区域定位：商业吸引顾客的空间范围，常规的目标区域市场定位往往以项目所在地为圆心，按照不同的辐射半径来划分目标市场区域。（2）目标消费群定位：目标市场区域确定后，需要通过细分市场来确定商业的目标消费群体。3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题商圈的辐射三层次（以10万平米左右的购物中心为例）一只看不见

18、的手一只看不见的手核心商圈：辐射半径1.52公里，步行20分钟，80%消费份额次颈商圈：辐射半径5公里以内，任何交通工具20分钟以内，15%消费份额边缘商圈：辐射半径5公里以外，任何交通工具40分钟以内，5%消费份额通过“一只看不见的手”所需要看清的三件事：消费能级客户细分竞争状况商圈商圈v案例南京西路恒窿广场（辐射长三角）五角场万达广场（上海东北区域）3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题消费等级一只看不见的手一只看不见的手 商圈商圈v案例上海徐家汇弘基休闲广场（三益设计）上海四川北路弘基休闲广场（三益设计）3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题客户细分一只看

19、不见的手一只看不见的手 商圈商圈v案例五角场万达广场（家庭式大众集成式消费群）百联又一城（青年时尚高知高收入消费群）3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题 竞争状况一只看不见的手一只看不见的手 商圈商圈规模之痒规模定位中国的购物中心的规模定位正走向越做越大的误区，世界上最大的10个购物中心有4个在中国，正在陷入重规模、轻效益的怪圈。在欧美地区，87%的购物中心体量都在2万平米以下。3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题 3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题规模之痒规模定位（一）规模受制于商圈购买力（二）规模受制于产品品1. 中国目前现有的商品品

20、种的 ，而国外发达国家有 。2. 因为产品的品种少，如果规模过大，势必造成品种重复经营，同质化倾向严重，从而造成影响经济效益。3. 中国目前 的主力店发展良好，但 的次主力店相当难找。在规模过大的购物中心里，商业业态级配不合理（三）规模受制于顾客的疲劳程度有没有商业的最佳规模：国内可参与的规模值：15万平方米（需至少5个不同业态的主力店和超过20个次主力店来进行组合）。规模过大，风险随之加大，比较效益随之下降。单店规模（商圈购买力 圈内竞争力分流购买力）购物中心单位面积保本销售额20万种70万种1万平米以上1000、2000平方米3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题规模之痒规

21、模定位v案例济南官扎营改造项目（三益设计）3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题规模之痒规模定位v案例南京万达商业广场（三益设计）3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题“四角恋爱”客户定位住宅开发是二元化的过程：开发商 消费者商业地产开发是四元化的过程：不同的运营模式，对不同的客户群有不同的关注倾向比如：持有型商业关注经营者和消费者，而出售型商业则更关注投资人商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突消费群投资群商户群v案例曹安商业地产项目开发商 投资人 经营者 消费者3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题讲故事的能力主

22、题与形象定位那么主题和形象定位就是商业地产的那么主题和形象定位就是商业地产的鲜明的主题与形象定位还可通过主题策略来整合内部商品资源， 使业态互相渗透，大大提升经营效益核皮不能互相替代，但可互相融合与促进不能互相替代，但可互相融合与促进如果市场定位是商业地产的如果市场定位是商业地产的鲜明的主题与形象定位不仅能够塑造出商业地产的差异竞争力，更重要的是更能够放大商业地产的辐射半径，加强其辐射吸纳力3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题讲故事的能力主题与形象定位v案例日本福冈博多水城（Canal City） 这个占地250万平方英尺的巨大综合型建筑物形似峡谷状，位于一条新开辟的运河两岸

23、。整个商城显现出浓郁的西方建筑色彩，融饭店、办公和贸易等多种功能为一体，是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。围绕水道商城内部分为5大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场，游客们可以通过商场内特有的拱廊往返运河两岸。 3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题讲故事的能力主题与形象定位v案例南京水游城3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题讲故事的能力主题与形象定位v案例济南省府前街（三益设计）3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.1 定位的难题讲故事的能力主题与形象定位v案例弘基创邑老码头（三益设计）本项目

24、规划由多种商业形态交织共融。5，6层的建筑物改造成设计类创意产业园，部分楼层可远眺浦江，景观资源丰富，可改造休闲类的俱乐部或会所，中部广场区域新建一个典型石窟门风格建筑，室内为特色西餐酒吧，室外为大型水上秀场，是本项目的最大亮点！同时，周边建筑改造为特色服饰和精品展示店，沿外马路建筑楼层较低，改造重点为以特色餐饮，酒吧为主的商业街。随着世博的临近，本项目的实施，一方面填补了外滩和世博会基地之间的空白区域，将外滩的时尚元素和城市形象功能进行延伸拓展，同时，与隔江相望的小陆家嘴也形成呼应，将新时代时尚气息的休闲商业中心与小陆家嘴金融商务区形成城市功能的互补。3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.

25、1 定位的难题讲故事的能力主题与形象定位v案例香港朗豪坊3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.2 招商的难题（一）成也主力店成也主力店，败也主力店主力店与中小店什么是主力店什么是主力店（1）强大的品牌号召力（2）对人流的巨大拉动力（3）稳定运营具有高抗风险能力为什么大型商业项目需要主力店为什么大型商业项目需要主力店人流人流主力店的积极作用主力店的积极作用（1）品牌号召力和集客能力强，吸引相对稳定的人流；（2）本身具有良好的品牌形象，是商业地产良好的广告效用；（3）经营得当对中小店具有明显的带动作用。3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.2 招商的难题（二）败也主力店：在强势商业集团的商业游

26、戏里，开发商是强势群体。成也主力店，败也主力店主力店与中小店主力店的强势体现主力店的强势体现（1）租金低贡献租金低贡献 主力店往往占据最好的位置，提供最低的租金，是商业低产经营中的“骨头”；（2）苛刻的条款苛刻的条款 主力店迈入往往会签订很苛刻的条款，比如排他性条款，带给商家制约；（3）法律的风险法律的风险 法律条款繁多制约开发商，为自己的经营腾出空间；（4）困难的磨合困难的磨合 相对成熟独立的管理方式在后期运营中与开发商整体运营的磨合难度较大。3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.2 招商的难题（三）主力店招商是一场博弈成也主力店，败也主力店主力店与中小店理性的主力店选择理性的主力店选择（

27、1）整体定位整体定位 并非规模越大越好，而是要两者定位吻合；（2）适宜比例适宜比例 一般而言，主力店应控制在整个商业面积的30%以内， 主力店面积过大，影响整个商业的租金回报率；（3）双赢合作双赢合作 合作方式，租金价格，楼层安排等需要综合考量；（4）互动共振互动共振 主力店设计需与其他商业互动共振，引导人流，连带消费。主力店贡献主力店贡献人流人流中小店贡献中小店贡献租金租金3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.2 招商的难题（三）主力店招商是一场博弈成也主力店，败也主力店主力店与中小店v案例宜昌万达商业广场（三益设计）3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.2 招商的难题（四）主力店招商对

28、设计的影响成也主力店，败也主力店主力店与中小店1.1.建筑设计服从招商需求：商铺，尤其是主力店所处的位置、所占的面积、所需要的停车位和货运通道等因素对商业建筑设计产生重要影响。2 2.合理尊重主力店对建筑需求的同时，必须以项目整体的商业效益为出发点，进行商业规划设计，形成完整的招商生态链。跨国零售企业选址要求参考公司名称选址要求建筑要求沃尔玛（1）交通：包括车流和人流的畅达；（2）城市的商业规划：必须符合城市商业规划并具有前瞻性；（3） 不属于市中心的地点，离开城市中心和商业区；（4）在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳，2公里范围内的常住人口达1215万人；（5）邻近交通主干道，至少双

29、向四车道，且无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明显阻隔为佳；（6）商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；（7）项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进入停车场；（8）核心商圈（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平米的同类业态为佳(1)建筑纵深在50米以上为佳，原则上不低于40米；临街不低于70米。(2)层高不低于5米，对于期楼层高要求不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板距离）；(3)楼板承重在800kg/m2以上，对期楼要求在1000kg/m2以上。(4)柱距要求9米以上，原则上不低于8米；(5)正门至少提供2个主入口，免费外立面广

30、告位至少3个；(6)每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接；(7)商场要有一定面积的广场。家乐福“家乐福”法语的意思是“十字路口”，其实卖场的选址不折不扣地体现这个标准。家乐福的位置要求：(1)交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；(2)人口密度相对集中；(3)两条马路交叉口，其一为主干道；(4)具备相当面积的停车场，比如在北京至少要600个以上的停车位。（1）建筑占地15000平米以上；（2）最多不超过2层；（3）总建筑面积24万；（4）建筑物长宽比例10：7或10：6；（5）停车场：至少600个机动车停车位，非机动车停车场面积2000平米以上，免费提供家乐福公司员工及顾客使

31、用麦德龙在城市边远地区，及城乡结合部，但有很好的交通条件，即要以高速公路或城市主干道相连。卖德龙和其他的大卖场在和同行错位经营的情况下，组合发展成一个市场群落，共同打造商业氛围。如上海普陀区真北路，旁边集聚了欧倍德、红星麦凯龙及其他大麦场，麦德龙在东莞地区与华南MALL商场错位经营。（1）经营面积与楼层要求：地块要求成15000平方以上, 每层面积有5000平方（2）主体建筑要求： 楼板承重：1.5 - 2.5 吨/平方（3）给排水/排油/排污/烟道：（4）供配电负荷：1600KVA（5）硬件设施要求：（6）物业形状要求：比较方正 肯德基肯德基选址是其核心竞争力之一，考虑因素有：(1)商圈的成

32、熟度和稳定度；(2)商圈内主要的聚客点在哪里；(3)人流的主要动线会不会被竞争对手截住；（1）肯德鸡面积在300-800之间；（2）首选一层的人流密集店铺，对建筑要求是柱距7m以上，层高3.5-4m，商业繁华区可以考虑连层、跨层甚至二楼（但一般要求有显著的一楼通道）。铜锣湾百货城市商业中心、规划大中型商业地块，参照物主要有大中超市、购物中心、大卖场、专卖店、银行、干洗店、冲印店等服务设施。凡上述类型的设施集中的地段可作为考虑的备选点。 交通便利性：公交车、小车、摩托车、自行车等交通工具来往畅通，使得顾客便利通达店址。城市人口：80万以上。（1）单层店面积：15,000以上（首层）；（2）多层店

33、面积：20,000-30,000(每层面积：4,000以上)；（3）楼高三层以上，首层层高5m，二层以上层高4.5m；（4）楼板承重：450kg/； 柱距：8m8m； 配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区； 广场面积：门前广场面积至少1,000； 中庭面积：中庭面积(包含电梯井)至少500； 停车位：100个/100003.3.商业地产的难题商业地产的难题3.2 招商的难题“商业是吃出来的”打造商业生态产业链万达集团王健林的两句话：（1）“商业不是做出来的，是吃出来的”（2）“做商业要舍得”以三大业态为例：零售：商圈半径小、租金功能强、具有规模优势餐饮：商圈半径稍大、租金功能一般、

34、客单价较低、没有规模优势娱乐：商圈半径最大、租金功能最低、客单价低、翻台率低、具有互斥性、娱乐消费还不具有储存性，如电影院. 娱乐和餐饮的集客能力日趋增强，提升商业人气，大大缩短“养铺”时间 业态组合是变量，体现的是趋势，应随时而变，随需而变消费需求的转型与趋势变化：多元化、休闲化、体验化；不同商业业态的配置与组合是商业运营的核心；打造商业生态产业链：业态互补、客群共享、激发人气、连带消费 （全面、 配比、互动）3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.2 招商的难题“商业是吃出来的”打造商业生态产业链v案例岳阳第一弯（三益设计）3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.2 招商的难题黄金分割比业

35、态业种的配置与配比境外的参考：业态组合的黄金分割：5（零售）：3（娱乐）：2（管理）这只是一个相对粗糙的划分标准，并不具有普遍的推广意义，业态配比还是应目标市场来决定。 v案例正大广场正大广场商业功能转型的成功背后，实际上就是改善配套环境与弱化购物功能，提供餐饮娱乐的业态比重，迅速将人流引至4层以上消费区域，改善了整体的商业氛围，与之相应的租金收入和整体效益也相应提高。3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.2 招商的难题千差万别的租金业态背后的租金方案设计租赁旨在方案设计是实现旺场和集体投资回报的综合考量。主力店的租金条件主力店的租金条件在租金方案设计中，我们首先就要重视主力店的租金条件。但

36、是，主力店的租金水平高低，却不是我们可以随意设定的。在中国，由于现实的商业条件的存在，大多数的商业地产项目都不同程度地存在“客大欺店”的现象，主力店依靠垄断市场资源和形成的品牌效应，对实力不强的商业地产开发商构成了不对等的谈判条件。受此影响，很多商业地产开发商在与主力店进行谈判时都处于弱势地位，当主力店抛出一个租金条件时，商业地产开发商可以还价的空间不大。一项优质的商用物业被主力店租走，其租金提哦案件可能只有租赁给其他中小型店铺的几十分之一，租金悬殊很大。一般店铺的租金条件一般店铺的租金条件除开主力店的租金条件，其他店铺的租金条件商业地产项目也要进行综合考虑。购物中心的主要租金收入来自于各种中

37、小型店铺，中小型店铺经营灵活、赢利能力高，平均租金水平大大高于主力店的租金水平，是购物中心主要租金收入的贡献者。但是，在个中类型的中小型店铺当中，我们又应当留意到：餐饮类租户的租赁面积从一百平方米左右到上千平方米不等，租金水平既比超市、百货等主力店高一些，但又不可与珠宝、服饰等经营业态相比，租金水平及租赁面积处于中间地带；娱乐类租户的租赁面积一般高达数百平方米以上，租金水平与餐饮类租户类似，在一个购物中心内，娱乐类设施的租金主要是为了丰富商场的业态，盈利能力并不高，所以租金条件也不会很高；服饰类租户的租赁面积较小，但租金水平较高。这一类租户既是购物中心重要的组成部分，同样也是租金收入的主要奉献

38、者。其他的经营租户包括药店、个人用品商店等，租金水平参差不齐，构成了购物中心的又一支持点。3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.2 招商的难题两种模式恒隆与万达恒隆模式：恒隆模式：以租金收益为主要目标，在购物中心的整体业态分布上抓住租金收益为导向的功能业态的面积比例分配，严格控制主力店规模（总面积30以下），使购物中心租金收益最大化。万达模式：万达模式：通过订单地广概念的导入，引入沃尔玛，万千百货，大玩家等超级主力店，主力店面积接近总建筑面积的50，租金收益降低，但同时风险也降低，收益较稳定。中短期的租金收益并不是万达的目标，连锁化扩张的万达其核心能力在于通过成功运营获得土地增值收益，其第四

39、代城市综合体运用其强大的品牌影响力获得政府青睐并取得相对低廉的土地，通过快速销售城市综合体非核心商业部分以降低商业投入成本，平衡前期运作的现金流，对于中国大多数实力不强的开发商来说，这样的模式是一种难以克隆的发展模式。3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.3 设计的难题商业设计的误区常见的设计误区误区一：误区一：外观设计综合症外观设计综合症表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置表现2：过度追求商业利益而破坏城市形象表现3：抛弃文化的商业开发表现4：尺度过于夸张误区二：误区二：平面布置综合症平面布置综合症表现1：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益表现2：忽视商业楼层租金的层级递

40、减效应表现3：自动扶梯设置不能引导人流表现4：商铺分割过于平均，不利于使用误区三：误区三：道路规划综合症道路规划综合症表现1：希望通过增加出入口的数量来带动人流表现2：方向混乱，曲折复杂表现3：没有充分预留停车表现4：未能最大程度的与城市交通相联系误区四：误区四：忽视前期商业定位与规划忽视前期商业定位与规划表现1：盲目攀比，规模超越区域需求表现2：规划之前不能确定主力店，规划设计难以度身定做表现3：缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重表现4：过度依赖主力店3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.3 设计的难题商业设计的误区常见的设计误区误区一：误区一：外观设计综合症外观设计综合症v案例钻

41、石城某城市的商业设计方案，设计师过度强调建筑形态的独特性与视觉冲击力，从而牺牲了部分建筑空间，不能很好的满足商业的组合与使用，削弱了经济效益。表现2：过度追求商业利益而破坏城市形象表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置表现4：尺度过于夸张表现3：抛弃文化的商业开发3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.3 设计的难题商业设计的误区常见的设计误区误区二：误区二：平面布置综合症平面布置综合症v案例北斗星商业广场在设计商铺时，未考虑楼层和方位对商铺商业效益的影响，几乎所有商铺都是一样的开间和进深，类似办公楼的划分，从而导致三、四楼层和交通尽端的商铺出租率低。表现2：忽视商业楼层租金的层级递

42、减效应表现1：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益表现3：自动扶梯设置不能引导人流表现4：商铺分割过于平均，不利于使用3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.3 设计的难题商业设计的误区常见的设计误区误区三：误区三：道路规划综合症道路规划综合症表现2：方向混乱，曲折复杂表现1：希望通过增加出入口的数量来带动人流表现4：未能最大程度的与城市交通相联系表现3：没有充分预留停车v案例龙之梦虹口购物中心（三益设计）3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.3 设计的难题商业设计的误区常见的设计误区误区三：误区三：道路规划综合症道路规划综合症表现2：方向混乱，曲折复杂表现1：希望通过增加出入口的数量来

43、带动人流表现4：未能最大程度的与城市交通相联系表现3：没有充分预留停车v案例南京万达广场3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.3 设计的难题商业设计的误区常见的设计误区误区四：误区四：忽视前期商业定位与规划忽视前期商业定位与规划表现1：盲目攀比，规模超越区域需求v案例无锡站前商贸城设计者延续了他们常用的设计手法，希望将商业和建筑融为一体，让商业建筑能够焕发出自身的特色。充分考虑建筑的外立面设计与商业广告空间的配合，但是由于没有考虑到商铺使用的要求，最终形成大量超小面积铺面无法被商家接受，造成整座商贸城空关的败局。表现2：规划之前不能确定主力店，规划设计难以度身定做表现3：缺乏业态常识，规划设

44、计配套不足的情况较严重表现4：过度依赖主力店3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.3 设计的难题设计应遵循的商业原则原则一：原则一：土地的高强度开发土地的高强度开发用足底商、用足建筑密度争取最大的商业展示面、延展面原则二：原则二：便捷的外部交通诱导便捷的外部交通诱导实现公交车站，地铁站与项目地块的零距离互动运用各种手法将人流快捷引入内部步道体系有机组织各个内部环流之间的衔接空间原则三：原则三：高效的内部人流组织高效的内部人流组织商业的道路不是用来“走”的，而是用来“逛”的商业做的是人流而不单单是交通原则四：原则四：重估楼层价值体系重估楼层价值体系二层及以上铺面层高设计二层及以上步道平台设计利

45、用特殊交通方式拉动竖向人流垂直楼面租金效益的重新分配原则五：原则五：创造高附加值空间创造高附加值空间挖掘独幢商业潜力创造高体验性空间原则六：原则六：商业建筑本身就是广告系统商业建筑本身就是广告系统充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知注重广告体系与建筑形象的一体化、协调性原则七：原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质延续地方文脉，提升商业文化品质以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色以地方文化策略对待本土的商业设计与改造：新天地与城隍庙原则八：原则八：设计具有社区活力的城市公共空间设计具有社区活力的城市公共空间以商业公共空间建设推动社区的精神文化生活与日常邻里交流以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣3.3.商业地产的难题商业地产的难题3.3 设计的难题原则一：原则一：土地的高强度开发土地的高强度开发 用足底商、用足建筑密度，争取最大的商业延展面设计应遵循的商业原则50%50%3.3.商业地产