城市中心综合体发展模式研究

1、地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2003年11月5日综合体发展四种模式世联模型世联模型地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2综合体（complex）定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域

2、的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！3综合体（complex）综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一

3、个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！4综合体（complex）综合体的特点q 是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；q 一般位于城市中心区域；q 能有效的解决城市中交通等方面的压力；q 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；q 多种功能有机匹配，可以减少投资风险；q 一般规模较大，投资较高，经济风险大；q 对建筑设计要求较高。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下

4、载，资深操盘手随时交流！5综合体（complex）附：综合体与单功能物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！6综合体（综合体（complex） 各部分功能的相互关系各部分功能的相互关系商业商业办公办公酒店酒店公寓公寓相互支持关系相互支持关系相互要求相互要求标志性标志

5、性定义档次定义档次为商业和酒店带来潜为商业和酒店带来潜在客户在客户大堂可以与酒店共享大堂可以与酒店共享承担某种社会职能承担某种社会职能形成完善配套、信息平台形成完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心个体差异所在、活力的核心利用其它功能利用其它功能 价值最大化价值最大化补充其它功能补充其它功能现金流来源现金流来源商业的档次要求商业的档次要求不影响办公、酒不影响办公、酒店的大堂和昭示性店的大堂和昭示性公寓可轻松享有酒店服务和配套设公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。施，共享办公办来的客户。公寓在面积、服务功能上要和酒店公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居

6、住形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。者需求）。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！7综合体的四种发展模式地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！8综合体发展模式（1/2）在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shoppi

7、ng complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广州中信广场、深圳信兴广场地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！9综合体发展模式（2/2）模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！10案例研究地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！11案例研究内容q 背景资料q 项目定位q 功能构成q 经营方式q 项目特色q 关键驱动因素地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流