桐柏三源路项目调研报告

1、桐柏县三源路项目调查报告上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. Ltd.报告结构一宏观环境二地块分析三市场调研分析四总结五、地块分析建议上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. Ltd.宏观环境一、人口与经济一、人口与经济 桐柏位于河南省东南部，桐柏山腹地，淮河发源地，南临湖北省，隶属于南阳桐柏位于河南省东南部，桐柏山腹地，淮河发源地，南临湖北省，隶属于南阳市。

2、面积市。面积1941平方千米，截止平方千米，截止2000年，人口约年，人口约41万人。矿产资源丰富，其中有全万人。矿产资源丰富，其中有全国最大的露天金矿国最大的露天金矿-银洞坡金矿，全国四大银矿之首的桐柏银矿，亚洲第一，第二银洞坡金矿，全国四大银矿之首的桐柏银矿，亚洲第一，第二的安棚碱矿、吴城碱矿，全国最大的大河铜矿等。的安棚碱矿、吴城碱矿，全国最大的大河铜矿等。 2013年全县生产总值完成年全县生产总值完成102亿元，增长亿元，增长10.5%；全社会固定资产投资完成；全社会固定资产投资完成116.8亿元，增长亿元，增长16%；公共财政预算收入完成；公共财政预算收入完成5.43亿元，增长亿元，

3、增长15.4%；城镇居民人；城镇居民人均可支配收入均可支配收入19073元，增长元，增长11.3%；农民人均纯收入；农民人均纯收入 6420元，增长元，增长13.9%；全县；全县金融机构存款余额金融机构存款余额82.13亿元，各项贷款余额亿元，各项贷款余额40.63亿元，城乡居民储蓄余额亿元，城乡居民储蓄余额61.53亿元。亿元。 综合经济实力处于全省中游，社会零售品能力较强。综合经济实力处于全省中游，社会零售品能力较强。上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. Ltd.宏观环境二、城市规划

4、二、城市规划上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. Ltd.近年来，桐柏县认真贯彻落实科学发展观，紧紧围绕建设富强和谐桐柏、实近年来，桐柏县认真贯彻落实科学发展观，紧紧围绕建设富强和谐桐柏、实现率先崛起的奋斗目标，按照现率先崛起的奋斗目标，按照“工业立县、项目统揽、开放带动、发挥优势、协工业立县、项目统揽、开放带动、发挥优势、协调发展调发展”的总体思路，着力构建一山（围绕桐柏山大力发展文化旅游产业）、两的总体思路，着力构建一山（围绕桐柏山大力发展文化旅游产业）、两线（沿线（沿312国道、桐

5、明公路既三源大道两线调整农业结构，打造特色农业隆起带）、国道、桐明公路既三源大道两线调整农业结构，打造特色农业隆起带）、三点（以淮北工业城、安棚化工城、埠江轻工城三个园区为载体，做大做强县域三点（以淮北工业城、安棚化工城、埠江轻工城三个园区为载体，做大做强县域工业）的经济发展格局。工业）的经济发展格局。二、城市规划二、城市规划宏观环境上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. Ltd.地块分析l项目位于桐柏县西北区域，紧邻三源大道。项目位于桐柏县西北区域，紧邻三源大道。属于桐柏县城调整农业结构

6、，打造特色农业隆属于桐柏县城调整农业结构，打造特色农业隆起带。起带。l项目位于桐柏县城郊区，无生活配套，周边项目位于桐柏县城郊区，无生活配套，周边楼盘开发体量较小。楼盘开发体量较小。l项目背山靠水，但由于山区地形限制，周边项目背山靠水，但由于山区地形限制，周边城镇化发展将会受到较大的限制。城镇化发展将会受到较大的限制。上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. Ltd.地块分析 项目地块呈不规则形状，地形复杂，项目地块呈不规则形状，地形复杂，紧邻道路三源大道（紧邻道路三源大道（S206省道），

7、周边环省道），周边环境一般，距县城中心距离较远。地段优势境一般，距县城中心距离较远。地段优势不明显。如何在此区域建立起完整的配套不明显。如何在此区域建立起完整的配套并打造优美的环境将会是本项目今后发展并打造优美的环境将会是本项目今后发展的重要课题。的重要课题。上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. Ltd.地块分析 项目地块环境复杂，入口出树项目地块环境复杂，入口出树立有高压电线，西南角有一处池塘，立有高压电线，西南角有一处池塘，地块南北落差较大。对于今后项目的地块南北落差较大。对于今后项

8、目的施工提出了很大的挑战。但地块无大施工提出了很大的挑战。但地块无大型植被，原住居民数量较少，拆迁压型植被，原住居民数量较少，拆迁压力较小，绿化方面规划较便利。力较小，绿化方面规划较便利。上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. Ltd.地块分析SWOTSWOT分析分析 S-S-优势优势W-W-劣劣势势O-O-机会机会T-T-威威胁胁 桐柏人均桐柏人均GDPGDP增长较快，购买能力较强；增长较快，购买能力较强； 桐柏处于山区，环境较好，适合养老选择。桐柏处于山区，环境较好，适合养老选择。 桐

9、柏人口较少，现桐柏桐柏人口较少，现桐柏市场投放量较大，供过于市场投放量较大，供过于求；求； 市场混乱，竞争楼盘互市场混乱，竞争楼盘互相攻击，顾客投资房产业相攻击，顾客投资房产业激情偏低。激情偏低。 顾客购买大产权房的观顾客购买大产权房的观念淡薄，仍然认可价格偏念淡薄，仍然认可价格偏低的小产权房。低的小产权房。 项目依山傍水，环境打造空间较大；项目依山傍水，环境打造空间较大； 项目容积率较低，品质较桐柏其他项目优越；项目容积率较低，品质较桐柏其他项目优越； 项目打造花园洋房，属于市场空白区域，相对项目打造花园洋房，属于市场空白区域，相对 稀缺。稀缺。 周边无生活配套，生周边无生活配套，生活便利性

10、差；活便利性差； 项目处于桐柏西区，项目处于桐柏西区，而桐柏城镇发展趋向于而桐柏城镇发展趋向于东区，项目周边发展不东区，项目周边发展不会有太大变化，发展潜会有太大变化，发展潜力较东区项目较小。力较东区项目较小。上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. Ltd.市场调研分析项目名称项目名称地址地址占地占地（亩）（亩）总建面总建面（）（）建筑形态建筑形态容积容积率率均价均价（元）（元）销售率销售率工程进度工程进度玫瑰鑫城桐明路与桐银路交叉口3090000住宅 商业4.53500元一期销售90%二

11、期销售60%1# 3# 5#封顶 2#到0 4#未动工阳光半岛桐柏县桐明路与桐银路交叉口西北角81180000住宅 商业 别墅3.3 3300元一期售罄二期销售80%一期交房二期封顶宏悦凤凰城大同路与红叶路交叉口105150000住宅 别墅2.1 3400元销售率85%前4期全部封顶5期三栋都建至18层左右汇金国际淮源大道八一路口西50米路北（老粮站）30100000住宅 商业5.0 3000元6月开始认筹挖地基亿安时代广场桐柏县原检察院42100000住宅 商业3.6 3300元销售率90%全封顶香溪安澜园乙三街与甲七路交汇处50100000住宅 别墅3.0 3000元一期销售99%二期还未

12、销售一期封顶二期挖地基以上表格数据，全来自于实际走访的调研上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. Ltd.市场调研分析竞争个案：玫瑰鑫城竞争个案：玫瑰鑫城项目位置桐明路与桐银路交叉口项目规模占地：30亩。建筑面积：9万方容积率4.5物业类型住宅 商业建筑类型小高层规划户数608户主力户型87-141开发进度1# 3# 5#封顶 2#到0 4#未动工项目概况：项目概况：玫瑰鑫城，前连漫天公园碧海，后接老城满目繁华，都市中央建筑，以倾城仰望的高度，融汇居者不凡玫瑰鑫城，前连漫天公园碧海，后接老

13、城满目繁华，都市中央建筑，以倾城仰望的高度，融汇居者不凡气度，倍显身价与尊荣。气度，倍显身价与尊荣。 桐柏一高、二高、城关一小、初中、淮北幼儿园，全系优质教育资源；市桐柏一高、二高、城关一小、初中、淮北幼儿园，全系优质教育资源；市场、超市、医院、酒店场、超市、医院、酒店周边配套一应俱全，繁华与宁静一手掌握，出门即可逛街，回家即是度假。周边配套一应俱全，繁华与宁静一手掌握，出门即可逛街，回家即是度假。上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. Ltd.项目位置桐柏县桐明路与桐银路交叉口西北角项目

14、规模占地：81亩。建筑面积：18万方容积率3.3物业类型住宅 商业 别墅建筑类型小高层规划户数1300户主力户型100-150开发进度一期交房 二期封顶市场调研分析竞争个案：阳光半岛竞争个案：阳光半岛项目概况：项目概况：阳光半岛项目，是信德置业公司首度挺进桐柏、斥巨资倾力打造的阳光半岛项目，是信德置业公司首度挺进桐柏、斥巨资倾力打造的1818万平方米桐柏新区首席墅质万平方米桐柏新区首席墅质公园社区，是桐柏县重点招商引资项目和民心样板工程。北欧风格花园洋房、叠水坡地景观、板式通透公园社区，是桐柏县重点招商引资项目和民心样板工程。北欧风格花园洋房、叠水坡地景观、板式通透户型、双气入户的配套等诸多配

15、套。户型、双气入户的配套等诸多配套。其项目拥有八大宣传卖点：其项目拥有八大宣传卖点： 1 1、 社区风格社区风格 桐柏首家北欧花园洋房；桐柏首家北欧花园洋房；2 2、 建筑特点建筑特点 桐柏首家纯板桐柏首家纯板式南北通透创新户型；式南北通透创新户型； 3 3、 建筑质量建筑质量 桐柏首家全框架结构建筑；桐柏首家全框架结构建筑；4 4、 园林景观园林景观 桐柏首家斥巨资桐柏首家斥巨资20002000万万打造叠水坡地景观；打造叠水坡地景观；5 5、 景观细节景观细节 桐柏首家甄选桐柏首家甄选168168种奇花异草，移步易景；种奇花异草，移步易景；6 6、 户型设计户型设计 桐柏首家赠桐柏首家赠送大

16、面积的房子；送大面积的房子；7 7、 生活配套生活配套 桐柏首家天然气、碳晶地暖入户社区；桐柏首家天然气、碳晶地暖入户社区； 8 8、 小区布局小区布局 桐柏首家前庭后桐柏首家前庭后花园洋房。花园洋房。上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. Ltd.竞争个案：宏悦竞争个案：宏悦凤凰城凤凰城项目位置大同路与红叶路交叉口项目规模占地：105亩。建筑面积：15万方容积率2.1物业类型住宅 别墅建筑类型板楼 小高层规划户数1100户主力户型98-126开发进度前4期全部封顶5期三栋都建至18层左右

17、项目概况：项目概况：宏悦宏悦凯旋城坐落在桐柏县城凤凰山上，东临大同路，南邻红叶路，凯旋城坐落在桐柏县城凤凰山上，东临大同路，南邻红叶路，800800亩临淮公园就是它的后花园。项亩临淮公园就是它的后花园。项目总占地面积目总占地面积105105亩，总建筑面积亩，总建筑面积1515方，是桐柏县首家高层、多层、洋房、别墅为一体的低密度，高配置方，是桐柏县首家高层、多层、洋房、别墅为一体的低密度，高配置大型高档社区。大型高档社区。社区建筑群，背靠凤凰山，毗邻淮河源，山环水抱自然天成。建筑规划以人为本，区内人车分流，动静社区建筑群，背靠凤凰山，毗邻淮河源，山环水抱自然天成。建筑规划以人为本，区内人车分流，

18、动静分区，超大楼间距，高层楼距分区，超大楼间距，高层楼距5050米。社区内景观聘请国内著名园林景观设计大师操笔。引进米。社区内景观聘请国内著名园林景观设计大师操笔。引进200200种珍稀植种珍稀植物，堪称南阳地区唯一一家植物园式社区。社区配套齐全，智能化体系，紧急呼叫按钮，物，堪称南阳地区唯一一家植物园式社区。社区配套齐全，智能化体系，紧急呼叫按钮，2424小时安保巡小时安保巡防，构筑业主居家生活安全堡垒。防，构筑业主居家生活安全堡垒。市场调研分析上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. L

19、td.项目位置大同路与红叶路交叉口项目规模占地：30亩。建筑面积：10万方容积率5物业类型住宅 商业建筑类型高层规划户数430户主力户型89-143开发进度挖地基竞争个案：汇金国际项目概况：项目概况： 汇金国际汇金国际1010万平米城市综合体，雄踞淮源大道核心地带、文脉之地，紧邻城关镇第三小学、县人万平米城市综合体，雄踞淮源大道核心地带、文脉之地，紧邻城关镇第三小学、县人民医院。参照国际领先城市生活理念，重新布局生活序列，打造大型商业，高档住宅复合型城市地标。民医院。参照国际领先城市生活理念，重新布局生活序列，打造大型商业，高档住宅复合型城市地标。 汇金国际，倾力打造汇金国际，倾力打造2 2万

20、平米商业旗舰。集购物中心，大型超市、万平米商业旗舰。集购物中心，大型超市、15001500平米商业广场、平米商业广场、300300米环形风情米环形风情商业街、餐饮娱乐、休闲健身、电影院与一体，满足商务、休闲、购物、娱乐等全方位需求，诠释高品质、商业街、餐饮娱乐、休闲健身、电影院与一体，满足商务、休闲、购物、娱乐等全方位需求，诠释高品质、开放式生活魅力。商业旗舰，巨头云集，成就桐柏一站式商业中心。汇金国际雄踞桐柏县淮源大道与桐山开放式生活魅力。商业旗舰，巨头云集，成就桐柏一站式商业中心。汇金国际雄踞桐柏县淮源大道与桐山街交汇处，未来城区规划发展改造中心，毗邻县城凉的主干道，交通便利。周边教育、医

21、疗、金融、购物街交汇处，未来城区规划发展改造中心，毗邻县城凉的主干道，交通便利。周边教育、医疗、金融、购物等生活配套齐全，县幼儿园、贝贝佳幼儿园、县城关镇第三小学等名校就在家门口，尽享优质教育资源；等生活配套齐全，县幼儿园、贝贝佳幼儿园、县城关镇第三小学等名校就在家门口，尽享优质教育资源；县人民医院，第二医院。近在咫尺，为家人健康保驾护航。县人民医院，第二医院。近在咫尺，为家人健康保驾护航。竞争个案：汇金国际竞争个案：汇金国际市场调研分析上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. Ltd.竞争

22、个案：亿安竞争个案：亿安时代广场时代广场项目位置桐柏县原检察院项目规模占地：42亩。建筑面积：10万方容积率3.6物业类型住宅 商业建筑类型多层 小高层规划户数600户主力户型70-150开发进度全封顶项目概况：项目概况： 亿安时代广场，桐柏第一座都市综合体亿安时代广场，桐柏第一座都市综合体-南阳商业旗舰盛得美百货，万德隆超市强势进驻，桐柏第南阳商业旗舰盛得美百货，万德隆超市强势进驻，桐柏第一个现代市民广场，收纳国内第一线品牌的市内步行街。一个现代市民广场，收纳国内第一线品牌的市内步行街。 亿安时代广场，选址在大同路与文化路交汇处的黄金路口。配合一流配套，打造高端人居产品，在亿安时代广场，选址

23、在大同路与文化路交汇处的黄金路口。配合一流配套，打造高端人居产品，在桐柏新中心，桐柏新中心，6 6分钟路程即可达到桐柏最好的学校。移动联通营业厅、菜场、医院、宾馆、酒店等生活所需的分钟路程即可达到桐柏最好的学校。移动联通营业厅、菜场、医院、宾馆、酒店等生活所需的配套近在咫尺。配套近在咫尺。市场调研分析上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. Ltd.竞争个案：香溪安澜园项目位置乙三街与甲七路交汇处项目规模占地：50亩。建筑面积：10万方容积率3物业类型住宅 别墅建筑类型多层 小高层规划户数5

24、50户主力户型98-133开发进度一期封顶二期挖地基项目概况：项目概况： 香溪香溪安澜园位于淮北新区行政区核心，紧邻县府新址，东临全县最大的流香湿地公园，让您近距安澜园位于淮北新区行政区核心，紧邻县府新址，东临全县最大的流香湿地公园，让您近距离坐享天然离坐享天然“氧吧氧吧”和怡人的湿地林园美景。项目北临火车站，由甲七路、乙三街、乙四街和串湖公园四和怡人的湿地林园美景。项目北临火车站，由甲七路、乙三街、乙四街和串湖公园四面围合，两横两纵，畅达交通全方位覆盖，地段升值潜力巨大。自配沿街商业及五层大型商超，居家所需，面围合，两横两纵，畅达交通全方位覆盖，地段升值潜力巨大。自配沿街商业及五层大型商超，

25、居家所需，一应俱全；周边还有县中医院、法院、检察院、文化中心、淮北新区幼儿园、淮北小学、淮北中学以及桐一应俱全；周边还有县中医院、法院、检察院、文化中心、淮北新区幼儿园、淮北小学、淮北中学以及桐柏一高等政府、教育和医疗单位密集分布，基础配套积聚成长，是未来桐柏生活的核心导向。柏一高等政府、教育和医疗单位密集分布，基础配套积聚成长，是未来桐柏生活的核心导向。市场调研分析上海恒銮房地产咨询有限公司上海恒銮房地产咨询有限公司Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co. Ltd.总结 小产权房扰乱房地产市场：桐柏县城居民购房的法律意识淡薄，仍然认可价格便宜的小产小产权房扰乱房地产市场：桐柏县城居民购房的法律意识淡薄，仍然认可价格便宜的小产权房。压缩了正规开发的大产权房的开发商的利润，导致房价增值潜力降低，进而弱化了居权房。压缩了正规开发的大产权房的开发商的利润，导致房价增值潜力降低，进而弱化了居民投资房地产的热情。所以，桐柏整体的房地产行业呈现低靡的状态。民投资房地产的热情。所以，桐柏整体的房地产行业呈现低靡的状态。 市场投放量过大，供过于求：桐柏市场投放量过大，供过于求：桐柏2013年人口仅为年人口仅为46万，人口基数小，且无支柱产业，外万，人口基数小，且无支柱产业，外来务工人