房地产成本优化总结

1、房地产本钱优化的总结设计优化分享设计阶段本钱优化的困局本钱限制与优化谁来做怎么做靠个人英雄主义一直在努力,从未满意过今天就从：结构优化地下室优化精装优化景观优化部品优化设备优化本钱对标等方面给大家分享?设计阶段的本钱优化全过程?01结构优化的缘起：ii.结构工程占总建安本钱的比例较高.2、过剩局部客户价值低,不能成为卖点.3、一旦施工图完成,既成事实,往往没有时间进行优化,或者设计院的抵触情绪非常iJi_.口RJo4、实际情况是,水分较大,差异邕大:尸一我们现在如何限制的重点限制两个指标：o钢筋含量与混凝土含量.阳口住建筑结构设计专业度较高,可考虑以下方式进行优化工作：形成自身的标准化的结构设

2、计要求体系；借助外部设计咨询公司或专业的结构优化公司开展优化工作；推进限额设计；从方案上判断结构的合理性、根底及结构的选型、专业力量过程跟踪限制、出图前快速测算指标标准层指标横向比照及是否超出二标b案例一：小高层钢筋含量34kg/m2广州某为12层住宅,经过设计、工程、本钱等部门的共同努力,在设计单位的配合下,优化前方案钢筋含量为34kg/m2含承台及地梁,相对同类结构钢筋含量经验值60kg/m2有较大幅度减少,甚至偏低.经相关专业人士评估认为结构平安度符合国家标准.从设计方面而言,已经没有任何的富裕,是结构设计的最底线.按3元/kg计算,钢筋本钱较常规标准低78in2/Lojy.-i?,-L

3、-i,案例二：结构优化降低本钱50元/m2/i!risrf,ribb-us-,fsrr,_=-武汉某工程在应用标准化施工图时,武汉公司规划设计部对结构局部进行了非常详细的分析,对柱梁板等构配件和配筋进行逐项优化,并在碎板配筋中采用冷轧带肋钢筋替代普通圆钢.优化后的结构指标较原版有一定幅度下降,本钱降低较多C统计地上局部结构指标,钢筋含量从43.9kg/m2降至35.64kg/m2,硅含量从0.2744m3/位降至0.2495m3/m2,本钱降低00i6兀/rn2o违,了.?j,02地下室优化的原因1、本钱总金额高.单方造价也较高.2、过剩局部客户价值低,不能成为卖点.3、对房地产企业来说,大多

4、是低效资产.4、一旦施工图完成,既成事实,往往没有时间进行优化,或者设计院的抵触情绪非常高0-二赫信号:巴决定地下车库本钱的因素很多,主要有以下几方面:1：地下车库规定停车数量2：地下车库范围、层数以及布置方式3：人防地下室面积、等级及布置方式4：停车率重点内容构造做法含钢量本钱结论：ADBC地下室尽量布置在地下一层,C方案不可取普通地下一层地下车库建安本钱约1600元/平米,人防地下室约2300元/平米地下一层加地下二层普通地下车库建安本钱约20002200元/平米地下一层普通地下车库,地下二层人防地下室的建安本钱约200025C：元,平米人防地下室布置:停车率优化：地下车库总面积/停车位总

5、数注,I总面积指地下车库外墙围合的所有面积,当存在消防限制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时,应进行特别说明及复核.当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时,停车位总数包括摩托车位折算后的数量.停车位总数包括当地政府1!可的子母车位停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率停车率限制:地下车库停车效率限制指标类型停车率砰米序无人防地下车库32平米偿有人防地下车库1/4地下空总面视人防区面枳1/3地下室总面积34平米倒1/3地下室总面积人防区面积1/2地下室总面积36平米序人防区面租1/2地下室总面职38平米像注：1、上部直筑落入地下室的面

6、积比例大于地下室面积的表中鼓值加12、山地鱼黄可增加0.5IT一二下二厂适用范围：适用于住宅楼下方的普通地下车库,不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库J微信号力七仙门3刃停车率限值不是最优值.不能因已到达指标而停止优化.、先微信号:dichan360注：很多较大型工程能做到30平水/辆以下遇有特殊情况.应提前沟通确定1：当地下车库占地面积小于5000平米,同时建筑居中布置时,停车率值难于限制.2：当地库与建筑塔楼彻底脱开,同时又没有人防时,停车率值能轻松做到25平米/辆以下0I=-7；-irK-,i?,ry一,bbss,ibstsbs,“一,bbss,-,-rs

7、-一,rrs?t一,rrs?w-e,“ai想尽方法不要让柱距突破8200mm,否那么：层高、含钢量等指标将难于又现信号牝-3打|问题三：有个别地区要求车位2500x5300mm1,柱网怎么布置答.口!：:T：柱网8100x8300mm|2：梁高会超过800mln,相应层高也会超过3600mmI3：综合本钱增加约10%!i此时：i1=平行车道方向柱子断面贾应取550皿一是看当地政府的执行力度,二是看大家普遍做法,验收时有没有被卡住过的例子,总之要尽最大努力不做大柱距一放信寸一2门3%关注几个要点:层高、垫层、覆土：层取垫层建土L顶根覆匕平均厚度每Ml加300mm,地下室壕合本钱会Ml加30元/平

8、米一一此方案本钱靖加约45元/平米2：层高每增加100mm,地下室馀合本钱会埔加约18元/平米此方案本钱增加约54元/平米3:建筑基层厚度每增加100mm,地下室综合本钱会增加约10元/平米,同时,相对层高也会增加】00mm一-此方窠%.本增加为42元/平米层高垫层烟I.士本钱分析4:顶板采用结构找坡,可省去顶板建筑找坡层细石硅配钢筋网片-此方案找坡层厚度平均200mm,本钱增加约105元/平米5：顶板采用结构上都梁,不会降低3qa0本钱,反前会影响渗透水的揖出,影响顶板防水层的施工,增加防水层的面积一不要做上翻梁：300以一个2万平米的地下车库为例,仅由于居万、阳土,热层及排水技坡问题,就要

9、多花近500万元_正确做法:设备房的耘i不应挤占停车位置,应尽量利用塔楼下方不方便停车的空间布置设备房设备房的面积应挤压到最小.尽量减少面积设备房层高不够时,可采用局部地面下沉的方法,不可以借此加高整个地下室的屋高,也不能做两层通高的设备房设备房二二1L一本钱分析1：每个车位价值1015万元2：每平米地下室的建造本钱约2000右3:行车道两边是停车位布置的河河nkt黄金宝地,假设这里被挤占,那么要想得到相同数量的车位,需用三倍的面积来实现上j夕花数百平米,本钱付出会近百万一般因设备房挤占停车位以及设备房过大而浪费的面积柱网、布车方式及轮廓线外塘靠边境布置平行车位,停车效率低J行车道靠边境布5置

10、,停车效率低/71?信号:dichon%.柱网、布车方式及轮廓线柱距不符合车位宽度模数.浪费面积行车道太宽,浪费面积这局部没有实际用途,浪费面积、先微信号：dlchcin34.柱网、布车方式及轮廓线3柱网、布车方式及轮麻线I柱网、布车方式及轮廓线Ja正确做法I_禁止行车道靠边墙布置一不宜沿边墙布置平行车位防止出现无用面积轮廓线应进行仔细推敲修剪,两方向柱距均应按停车位及行车道尸寸的模数进行紧凑布豫1:柱网及布车方式不科学,造成停车效率低,产生“隐型无效面积,而这种无效面积往往比直接的无效面积大得多.无效面积是增加地下室本钱的最本钱分析柱网、布车方式及轮廓线2:轮廓线不紧凑,以及塔楼下的无用空间

11、不去掉等,是产生无效面积的主要原因直接因素,每平米两千多元的题造本钱,常常让我们不知不觉就付出上才万,莅至上千万的无效本钱一微信号:dich地下车库10个常见错误:柱网漫布车不合理,出柱阿应将合车位模数,经常能优化出几十排至数百上千平米现“I膨无效面积景凄布宜,禁止边车道无效第优化本钱常常城百万(7)设纤屏胃相谀计太大设詈商勉*蟒周即可步出的设看廊面积普于无效国程(8)设防扇排占停车位At置禁止设在府疥占行车道被挤占后I要补回相同车位裁,需要旁边的停车位付出三倍的面税,于出现无效面枳相邻人防硼护单元主及相邻人防防护单元主要初帮人的昉护单元主要出入口假设未含出入口未合井设出入口鹿尽管井设宜萍设置

12、,不ft浪费而且彩响景瑰布未利用汽车坡道做人图主要由人口曲犀利用汽车坡道做人防主要出入口月悚K梆欢坡道出口,琅费会上万元地下车库4个限制条件：控翦条件限制阶段操做方法地下宣停车敷洋蒯规划1.皆合当地情况,与政府部门沟通,多做地面停车2、对地面停车进行宿蒯设计与胡计,做到地下停车总少3.当地政府允忤时,宜利用塔槿下方容不便布车的空间做摩托车位,来折减规定的停车数地下室范M及层数详细短崩1,地下室星数越少越好2、青定地下室的蒐围,宜使上部建筑尽量分布在地下宣的周边3.埴下室的边境应尽与上部建筑平行,并且方正面清.人防面积及布置单体方案K结合本工程情况,却告分析是否界饱建设或蜡纳费用更有利2、与当地

13、政府部门沟通,尽量不做或少做五皴人!?地下3.帔当地人防办规定的应建人防地下宣面积.不!多做4、人防区应安掉在底层,并尽量利用塔楼下方及其它不便布军的空间有人防口部设停车率限值单体方案按集团地下车座停车率隈值迸行或定地下车库5个优化要点:优化襄点轮鹿金柱网布置曲车方式优化方法1 .鼬J*绘虎倚浩.逆兔出现今盘折餐造成外参2 .轮廓我成紫洪,防止出现多余空间,造成无效面枳3、貂廉蛆应方IE,防止出现螳角魏度,造成布车例.见附件1示意L柱两尺寸也符合停至血底那么廉痴法免附件Z示意2.尽量不要出现一车或两车的小住距情况,应按并排三车均匀布1、“选叁直停车方式.尽量不出现平行及斜向停车2、行车道宽度按

14、鹿落小尺寸执行一般要求6米童.不应过宽3、珞根与地下宜之间不宜簟纯珅的连接通道,应安瘩两便停车位4、不成出现行车道靠边墙的情况,见附件1示意】设缶用历尽意布置在塔楼下方及其它不便停车的边角地市设事用房2.设多用房不能挤占停车位位置3、设备用房面积蠕用即可,不可有多余空间,面积限制见附件1示意4上水通水箱尽量利用坡道下方及其他受限制空间工人防口都尽量布在塔楼下方及其七不便布车的地带人防布置2、相邻防护单元的人防主出入口应尽井城宣3、防护审元的划分应与防火分区的划分喇合.防止出现跨越储位精装修优化重在以下方面：?合理定位：,=,一,1,*-rSB-丁?,=,-,一,一,wbe,t-e,a,f,曰1

15、1v,-?u根据客户定位合理定位精装修标准,一般情况下,精装修总本钱是售价的10%左右?在大的标准定位下,研究客户细分、如何客户价值最大化.微信号小皿31!&Slit.-一=一一.一-,.,：.*一J一I客户需其市场定位决髅修标潴客户细分：寻找目标客户群,目标客户的卜肖费习惯、可承受价格区间、价值取向分析A周边市场调查：收集分析当地同类型目标市场产品、竞品楼盘的装修标准及供给、销售情况A装修标准确定：结合工程的市场定位,确j定装修标准I二言；此装修标准将指导后期设计方向市场定位发生变化情况下将修订装便标准d/I?设计前置、样板先行精装优化案例一：设计前置精装优化案例二：统一标准某工程一期小高层

16、64户为全装修交楼,营销为促进销售要求提供两种全装修标准供业主选择1、650元/平米全装修本钱,2s800元/平米全装修本钱,从销售情况来看:1、选择普通标准的为59户,占92%,2、选择豪华标准的为6户,占8%.从销售反应的信息来看,提供两种装修标准对销售根本没有促进,反倒让客户犹豫不决.n代号,1一个工程只做一种装修标准,采购,施工治理,预结算,营销等一系列工作都简单化,提升工作效率甲供料选择和采购:甲供材料比例已经占到装修总本钱的近60%,限制住材料费用是本钱得以降低的最为关键的一点.采用战略招标、集中采购、一站式采购有利于本钱降低.以适宜及功能性为标准设计,合理的配置、理性的选用材料部

17、品.本钱、采购人员对市场价格、竞争对手配置要熟悉.对楚修材料选择提出诒理牝建攻统一精装修本钱测算格式各工程口径统一,方便本钱横向比拟,方便限制与优化.有助于测算过程中及时发现本钱配置过剩科目,向公司提出优化建议.良信测算模版示意：软硬景比例限制：商业街+架变信别整庭院,院墙车行道+停车位杜区围墙景观木平台及栈道构筑小品铺装广场人行道硬r=硬底水景I泳池运血场地督类活电场地一.注：1,所有计算面积均为平面投影面积2.隐形消防车道按面层材料区分计算例：面层为草坪算软景,面层为铺装算硬景应用实例：7135m2600m217048m2硬景/软景标准配比3/7严格限制硬景比例景观本钱投入合理规划限制举措

18、:由设计人员与本钱人员,根据小区景观的主次、重要性进行本钱预分摊,按分摊的各段本钱进行限制,以利于实现景观中央突出、减少低效本钱的目的.分配原那么：客户关注度原那么,重点突出原那么.景观优化案例某工程景观总本钱928万,平均377元/m2,总环境根据环境区域分为：619展示区、小围合、大围合三个区域；经与设计讨论,确定各区域重要性系数分别为1.11、0.73、1.0,那么本钱限制额为?：必一序号工程单位展示区泳池_区_非展示区1各区域环境面积m288003700121002各区域本钱万元3701024563各区域单位本钱元/m24202763774环境平均本钱指标/m23775本钱权重1J11

19、10/73|该工程最终各区域本钱实际发生比例为：由上表我们可以看出,该工程的环境本钱的使用是比拟均衡的,最大差异率为10%,与平均指标相比,差异幅度仅为5%.问题一：根据统计,有关人行路面基层的做法有+JU*,价格相差5强/淀！此局部本钱只有结算的时候才看得见,缺乏限制.这局部施工前和施工后都“看不见的东东,我们该不该限制本钱?目标:保证路面质量,合理限制造价,伯号现状:各一线工程采用的基层厚度和水泥标号不统一导致本钱相差较大,或者配置太低导致路面沉降.二微信基层材料价格分析:影响根底层价格的因素：自拌+2030元/m32 .泵送+10yu/m33 .总包施工2030元/mA卜信号:clich

20、ari360推荐做法：人行路部微信号：clichan360垫层做法：80厚6%水泥石粉渣产级配砂石综合价格：8.5元/疗素土夯实J综合价格：此局部价格含在基层价格之内.说明:基层综合造价含人工及治理费43.5法.元/十,社区内部人行路面及广场推荐此做微信号：dichan360.面层与基层价格分析人行dichan360面层材料面层价格H/m2基层价格元/m2合计面层与基层价格比备注石子混凝土切催洗石米混凝土於照结砖窑变砖8510511010048.5133.55：320厚页岩板岩110153.5158.5148,5158.520/30厚常用石材1600833价格均包含人工及治理费由此可见,基层的

21、价格在整体费用中的比重还是较为重要的,请相关部门要重视,并严格限制基层厚度和混凝土标号！问题二：车行路消防通道基层时是多少“出由于车行系统的基层地质情况较多,不能统,针对地库顶板或地质较好的情况做推荐做法,其余情况那么不规定、心微信号:clichan360推荐做法:车行路基层微信号:dichan360面层根底做法：100摩C20混凝综合价格：38元/杆垫层做法：100厚6%水泥石粉渣/级西综合价格：11元/疔砂石东合价格：此局部价格含在更层价格之内说晒：基层综合造价含人工及治理费49元/社区内部非消防通道车行路及停车位推荐此做法.二微信号:clichan3&.车行基层价格分析:敬信号：dich

22、cirBi.车行路/停车皿面层材料面层价格元基层价格元/福合计备注5+6沥青8549134价格包含人工植草水泥砖80129植草格130179消防路/登高面面层材料面层价格元/m2基层价格元/次合计备注5+6沥青8597二微信,182价格包含人工jr360植草水泥砖80177植草格130227普通石材/砖110-150210-11一250限制设计图纸：对于道路及广场的根底做法要审核,防止过高配置限制现场实施:尽量参照推荐做法,如翻场变动需综合考虑再决定限制结合方式:有构筑物亭子、花架或者不同材料衔接的可局部加固基层合理限制,保证戊量;051精装本钱优化必须做的是根据客户感知度的不同,应进行合理的

23、归类和排序,建立营销、设计、本钱沟通的基础.产品差异和客户价值认知不同,主要表达在客户感知度高和中的局部.微信号:dlchan360根据工程的本钱构成情况,高和中的比例约为40%户感知客户感知低客户感知度定义客户可以明显接触和观察到,并对购置决策产生关键影响的内容对客户决策产生影响,但客户的敏感度稍低需要客户具备一定专业知识才可以觉察,或者对产品长期使用有影响的客户难以觉察或无法观察到的本钱内容I客户感知度高的内容,本钱标准保证品质;客户感知度低的内容,严格限制标准.在总本钱不变的情况下,根据客户价值,调整本钱配置,提升产品竞分力卜号:clichciri340外墙装饰本钱优化限制点：1外墙装饰

24、材料档次、外立面复杂度、立面主次划分、外装材料适用性与后期维护容易性限制点：2立面主次划分,保证重点立面如低层、主线条,大面寻求替代材料微信号：dichcjn360门窗本钱优化面积窗地比一一窗地比应不超过同类产品经验值.限制点2：型材、五金的选用,选择适合的材料及品牌微信号：dichan360档次.栏杆栏板本钱优化限制点1:合理选型、选材,生活阳台应重点限制.限制点2：在既定的立面风格下,优化栏杆的型材、连微信号:clichan360接方式.入户门本钱优化限制点1:合理选型、选材,合理确定门的尺寸.限制点2：内部构造优化,锁具、五金片档次合理选择大堂本钱优化限制点:客户感知度很高,应保证较匕的品质Iphari340电梯厅本钱优化I.UWLI-I0UrWWTTTTWTWmTWWMWWWIIIIIImilIIIBIIIIWI11IIIIIIIImilIBII限制点1:是优化的重点,严格限制装修标准.限制点2:保证电梯正