物业资产管理和边际效益提升

1、 建设部全国房地产业培训中心建设部全国房地产业培训中心客座教授客座教授综合开发研究院（中国综合开发研究院（中国. .深圳）深圳）地产与金融研究中心地产与金融研究中心特邀研究员特邀研究员（PTTPTT）国际职业培训师）国际职业培训师香港房屋经理学会香港房屋经理学会会员会员赵赵 云云Steven . Y. Zhao（香港）历思联行深圳公司（香港）历思联行深圳公司 董事董事 电话电话 （TelTel） ：7558236199175582361991传真传真 （FaxFax） ：7558236199375582361993电邮电邮 (E-mail) (E-mail) ：SS相关网页相关网页(web)

2、: (web) : ( (深圳物管论坛）深圳物管论坛）赵云论坛赵云论坛 物业资产管理和边际效益提升群雄逐鹿，智者为王群雄逐鹿，智者为王 成就物业事业的王者之道o 韩信？！o萧何！ 物业管理经营的概念把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素，包括人、财、物、知识产权等有形资产和无形资产，都作为可以经营的价值，通过对这些价值的综合运营，达到。 物业管理经营的市场细分 物业管理经营的原则物业管理经营的原则o 1追求利润最大化追求利润最大化o 2遵守游戏规则遵守游戏规则n法律法规法律法规n市场规律市场规律n行规行约行规行约n企业的自我约束企业的自我约束o 3尊重业主权益尊重业主权益o 4主业

3、是经营之本主业是经营之本o 5行业发展责任行业发展责任o 6维护社会整体利益维护社会整体利益 常规物业管理o前期物业管理o全委物业管理（后期管理） 居住物业 商务物业 商业物业 工业物业 特殊用途物业 物业管理常规经营的意义物业管理常规经营的意义o 常规经营是物业管理经营之本常规经营是物业管理经营之本o 常规经营是物业管理企业获取利润的重要渠道常规经营是物业管理企业获取利润的重要渠道o 常规经营带来了庞大的可供获利的资源常规经营带来了庞大的可供获利的资源 综综合合物物业：业：深深圳圳佳佳宁宁娜娜友友谊谊广广场场 公众设施：香港科学馆 物流型商业：汉正街第一大道 前期物业管理的实施前期物业管理的

4、实施o 发展商需支付的费用发展商需支付的费用1前期物业管理开办费用前期物业管理开办费用2物业接管验收费物业接管验收费3物业质量保证金物业质量保证金4专项维修资金专项维修资金o 与房地产之间的关系与房地产之间的关系1提前介入物业管理提前介入物业管理2严把验收关严把验收关 3分清发展商的承诺责任分清发展商的承诺责任 前期管理的相关费用前期管理的相关费用 全委物业管理常规物业服务的理财之术 前期物业服务合同前期物业服务合同(示范文本示范文本)n建设部于建设部于2004年年9月颁发月颁发o第一章物业基本情况o第二章 服务内容与质量o第三章 服务费用 o第四章 物业的经营与管理o第五章 物业的承接验收o

5、第六章 物业的使用与维护o第七章 专项维修资金o第八章 违约责任o第九章 其他事项n附件一：物业构成明细附件一：物业构成明细 n附件二：物业共用部位明细附件二：物业共用部位明细n附件三：物业共用设施设备明细附件三：物业共用设施设备明细n附件四：前期物业管理服务质量标准附件四：前期物业管理服务质量标准 链接第九条物业服务收费管理办法o 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。o 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。o 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企

6、业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 全权委托物业管理的经营收入全权委托物业管理的经营收入【1】公共服务费收入公共服务费收入【2】专项服务费收入专项服务费收入【3】停车场经营收入停车场经营收入【4】特约服务及多种经营费用收入特约服务及多种经营费用收入【5】其他杂项收入其他杂项收入n (1)各种押金各种押金 n (2)滞纳金滞纳金 n (3)违约金违约金 直线职能制企业架构 总经理综合管理部综合管理部管理处管理处管理处 管理处成本开支物业服务收费管理办法第十一条o 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业

7、管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： o1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 第十

8、八条物业服务收费管理办法 中华人民共和国物权法o2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过o自2007年10月1日起施行 第六章 业主的建筑物区分所有权 共有部分o 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 o 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 o 第七十四条 建筑区划

9、内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定 。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 o 第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 o 第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。o 共有权按份共有、共同共有共有权按份共有、共同共有 物业管理成本费用管理的关键点打开

10、成本管理的大门 成本管理系统的组成 o 组织系统：n 预算编制机构、监督协调和仲裁机构、预算编制机构、监督协调和仲裁机构、考评机构等（四大责任中心）。考评机构等（四大责任中心）。o 信息系统（责任会计系统）：n 编制责任预算、核算预算的执行情况、编制责任预算、核算预算的执行情况、分析评价和报告业绩。分析评价和报告业绩。 人工费用的控制 o 简约、有效的架构和程序降低事务处理成本o 恰当数量的员工配置不足造成加班费增加 o 稳定而有素质的工作团队避免昂贵的训练成本（流动、无用功）o 有效的激励机制工作绩效的保障 直接费用的控制 o 采购程序的控制 物资提供链的控制o 材料耗用的控制 维修工程的控

11、制o 劳动资料的控制 工具、设备的利用率 o 能源消耗的控制 设施、设备的改造 物资保障的成本管理o 采购程序的有效性（取得成本、购置成本、缺货成本）；o 验收：价格、质量、数量；o 仓库储藏：库存数量的确认（经常储存、保险储存）、储存质量的保障、储存成本；o 发货控制（需要性的确认）。 维修工程的控制o 项目工程所需材料（设备）统一定价、采购、供应；o 对于施工图预算中所列的主要材料和地方大宗材料及主要安装材料、设备，项目部按预算定额实施用量控制；o 按工程审批的施工进度计划，提出材料需用量、计划通过审批进行实行总用量控制。 工具、设备的成本管理o 制定完整的配置和更新计划；o 考虑工具、设

12、备的适应和操作性；o 工具、设备必须具备良好的节能效果；o 合理的使用设备（使用人培训、操作规范、工作负荷量）；o 保养和维修（保养计划、设备的完好率、维修率）。 设施、设备的改造o 公共照明设施改造（案例）o 公共用水的节约方式（案例）o 电梯运行改造（案例）o 空调设备改造（案例） 物业管理经营的分类物业管理经营的分类 物业管理企业的资源物业管理企业的资源 物业管理顾问咨询服务物业管理顾问咨询服务【一站式顾问模式】o培养一支高效、专业的管理服务队伍； o建立一套科学、严谨的内部运作机制； o建立一套优质、规范的管理服务体系并有效运行； o建立一套持续改进的ISO9001质量管理规范； o在

13、条件成熟的前提下，协助创建优秀物业的荣誉；【专项顾问模式服务】o商务、商业物业的综合经营策划、项目实施；o提供后勤性物业配套服务的提供和完善；o协助建立物业管理培训的规范体系； o物业管理中财务管理的全程咨询、指导； o物业管理网络化、智能化集成体系的策划；o指导创建物业保养及保险方案; 【菜单式顾问模式】o1、介入期服务n提供设计优化策划；提供设计优化策划；n参与物业销售的策划、推广；参与物业销售的策划、推广；n协助物业验收、物业入伙的策划；协助物业验收、物业入伙的策划；n策划项目策划项目VI系统的设计、配备；系统的设计、配备；n协助优化会所配套设施及服务项目；协助优化会所配套设施及服务项目

14、；o2、创建期服务n指导设立物业管理组织机构；指导设立物业管理组织机构；n协助制订物业管理方案并指导实施；协助制订物业管理方案并指导实施；n协助制订各种管理制度及服务文本；协助制订各种管理制度及服务文本；n指导应用物业管理软件，构建高效率的管理平台；指导应用物业管理软件，构建高效率的管理平台；o3、创新期服务n指导完善质量目标管理体系；指导完善质量目标管理体系；n协助完善环境管理的升级、改造；协助完善环境管理的升级、改造；n指导成立业主委员会，理顺服务与管理的关系；指导成立业主委员会，理顺服务与管理的关系；n指导参加物业管理达标和考评；指导参加物业管理达标和考评； 顾问咨询服务的关键事项顾问咨

15、询服务的关键事项 根据服务对象不同程度的策划o 通过咨询咨询 诊断诊断 提供解决方案提供解决方案 通过推动推动 引导引导 实施服务目标实施服务目标 中部地区格局业务拓展小组常务副总经理江西区域物业经理1人河南区域物业经理1人湖南区域物业经理1人湖北区域物业经理1人 咨询服务的实施操作手法o 多人驻场式 o 单人驻场式 o 顾问团式 o 资料和技术援助式 o 培训式 o 综合式 物业管理品牌资源的经营 物业管理品牌经营的实施物业管理品牌经营的实施o 确定品牌经营思路确定品牌经营思路o 建立品牌经营机构建立品牌经营机构o 品牌经营的实施品牌经营的实施n 连锁经营连锁经营 n 品牌作价品牌作价 n

16、品牌租用品牌租用 n 品牌联合品牌联合 n 品牌扩张品牌扩张 物业管理信息类资源的经营 政府、相关行业和产业、客户、政府、相关行业和产业、客户、媒体资讯、各合作方、社会各方面媒体资讯、各合作方、社会各方面公司董事会公司董事会物业管理公司信息中心物业管理公司信息中心各物业客服中心各物业客服中心各专业分包公司各专业分包公司各子公司各子公司公司各部门公司各部门 物业管理信息资源经营的实施物业管理信息资源经营的实施o公司借助信息促进企业的管理与经营更快更好地发展；o充分发掘信息的经济特性，通过信息经营直接获取收益。【信息需求者的类型信息需求者的类型】o置业者的需求 o业主的需求 o发展商的需求 o社会

17、服务供应商的需求 o其他方面 【信息资源经营信息资源经营】 o建立A库（信息库） o建立B库（对应关系库）oA&B o重点关注 物业管理企业资源的经营物业管理企业资源的经营 物业资源的经营 物业资源的经营关键点物业资源的经营关键点o不可侵犯所有权人的利益不可侵犯所有权人的利益n单一产权的物业资源经营单一产权的物业资源经营 n共有产权物业的共有部分经营共有产权物业的共有部分经营 o规避经营活动中的风险规避经营活动中的风险o正确认识物业管理发展阶段的规律性正确认识物业管理发展阶段的规律性n业主群体意志表达的特殊性业主群体意志表达的特殊性 n前期物业管理阶段的特殊性前期物业管理阶段的特殊性

18、o积极储备物业资源积极储备物业资源n向发展商争取向发展商争取 n购买或租用商业网点购买或租用商业网点 n在前期物业管理阶段先行预备在前期物业管理阶段先行预备 o区别不同物业类型及业主群体区别不同物业类型及业主群体o企业统一经营与管理企业统一经营与管理 物业资源经营的实施之：停车场经营 停车场经营的重点停车场经营的重点1严格遵守法纪严格遵守法纪n停车场许可证停车场许可证等证照。等证照。2根据停车场形式选择经营方法根据停车场形式选择经营方法n写字楼、机关办公楼、住宅区、商业区等附属停车场和社会写字楼、机关办公楼、住宅区、商业区等附属停车场和社会停车场。停车场。 3关注停车场经营风险关注停车场经营风

19、险o停车场经营的3类风险n1)车辆丢失赔偿风险车辆丢失赔偿风险n2)车辆损坏赔偿风险车辆损坏赔偿风险 n3)小区内交通事故赔偿风险小区内交通事故赔偿风险 o停车场经营风险的方法n1)风险责任应尽量由保险公司承担风险责任应尽量由保险公司承担n2)高度重视各类事故隐患高度重视各类事故隐患n3)将停车场交由专业停车场经营公司管理将停车场交由专业停车场经营公司管理4摩托车及自行车停放管理摩托车及自行车停放管理 车位供应紧张的处理车位供应紧张的处理 【停车场经营汽车业务的种类停车场经营汽车业务的种类】1汽车精品汽车精品o汽车精品经营：n括香水系列、电器系列、影音系列、脚垫系列、坐垫系列、饰品系列括香水系

20、列、电器系列、影音系列、脚垫系列、坐垫系列、饰品系列等。等。o汽车模型经营 2汽车美容汽车美容 n双色洗车，泡泡浴洗车，计算机洗车；焦油、沥青无痕去除；虫尸、双色洗车，泡泡浴洗车，计算机洗车；焦油、沥青无痕去除；虫尸、鸟粪专业去除；树脂、油脂本色去除；漆面飞漆、驳壳虚印去除；各鸟粪专业去除；树脂、油脂本色去除；漆面飞漆、驳壳虚印去除；各种氧化层去除；轮胎增亮、增艳翻新处理；金属件去污去垢、除锈、翻种氧化层去除；轮胎增亮、增艳翻新处理；金属件去污去垢、除锈、翻新处理；内饰增亮增艳；汽车桑拿；新处理；内饰增亮增艳；汽车桑拿； 划痕修复。划痕修复。3汽车养护汽车养护n轮胎修补翻新处理；更换机油三滤；

21、发动机止漏；喷油嘴免拆清洗；轮胎修补翻新处理；更换机油三滤；发动机止漏；喷油嘴免拆清洗；油封密封增效处理；发动机抗磨修复处理；变速箱免拆清洗；润滑油封密封增效处理；发动机抗磨修复处理；变速箱免拆清洗；润滑系免拆清洗；燃油系免拆清洗；冷却系免拆清洗；车辆快速维修。系免拆清洗；燃油系免拆清洗；冷却系免拆清洗；车辆快速维修。4汽车装饰汽车装饰o1)坐舱类：n铺地胶；加装桃木内饰；座套定制；定制真皮座椅；真皮座椅翻铺地胶；加装桃木内饰；座套定制；定制真皮座椅；真皮座椅翻新；真皮内饰修补翻新；开汽车天窗。新；真皮内饰修补翻新；开汽车天窗。o2)电器类：n安装中控锁；安装防盗器；安装倒车雷达；安装安装中控

22、锁；安装防盗器；安装倒车雷达；安装G PS(全球定位系全球定位系统统)；安装语音导航系统；个性喷涂；安装；安装语音导航系统；个性喷涂；安装v C D、cD；加装碟盒；加装碟盒；加装音响；加装低音炮。加装音响；加装低音炮。o3)其他类：n底盘装甲；整车贴膜；隔音工程。底盘装甲；整车贴膜；隔音工程。 物业资源经营的实施之：会所经营 会所概述会所概述【会所的表现形式会所的表现形式】o 以完善服务项目为目的的附属形式o 以盈利为目的的形式【会所服务项目的种类会所服务项目的种类】o 康体项目的种类o 消闲项目的种类o 娱乐项目的种类【会所的归属会所的归属】 会所经营的种类和模式会所经营的种类和模式【会所

23、经营的种类会所经营的种类】o个性会所 o专业会所 o生活会所 【会所经营的模式会所经营的模式】o会员制会所 o委托经营式会所 o独立运营式会所 o加盟运营型会所 【其他模式】o7+1模式 o泛会所概念 o主题体验式会所 o联合式会所 o外联式会所 会所经营中的关键点会所经营中的关键点1会所经营可否对外开放会所经营可否对外开放2非赢利性经营非赢利性经营3赢利性经营赢利性经营o 尽量扩大消费群体 o 开发新项目 o 面向业主经营最好的会所是最实用的会所。o 合理控制成本对会所经营者是十分重要的措施。o 适时调整经营方向 4会所经营中的风险防范会所经营中的风险防范 物业资源经营的实施之：社区广告经营

24、 1不可侵犯业主的经济利益和精神权益不可侵犯业主的经济利益和精神权益n所使用的场地基本上都属于业主的公共财产所使用的场地基本上都属于业主的公共财产 在使用场地前，在使用场地前，须征得业主的同意方可使用。须征得业主的同意方可使用。 n所诉求的对象主体是小区业主所诉求的对象主体是小区业主 2安全合法经营安全合法经营n广告发布不能危及建筑物及业主的安全广告发布不能危及建筑物及业主的安全 ， n发布的广告作品必须合法广告场地的设置要遵守法规发布的广告作品必须合法广告场地的设置要遵守法规3传播社会主义精神文明传播社会主义精神文明4用专业途径经营广告用专业途径经营广告 物业资源中广告经营的种类物业资源中广

25、告经营的种类1电梯广告电梯广告2屋顶及外墙广告屋顶及外墙广告3厅堂广告厅堂广告o 液晶显示 o 杂志架、广告架 o 壁挂广告 o 声音媒体广告 o 物品展示 4停车场广告停车场广告o停车场出口、入口处。o停车场管理人员岗亭。o直接放置到地面的灯箱。o喷涂在地面的文字及图案。o地下停车场的墙壁、天顶、立柱。o在停车场悬挂气球、灯箱等广告载体。o其他停车场设施设备。o停车场管理人员散发平面广告。5宣传栏广告宣传栏广告6企业形象展示广告企业形象展示广告o艺术雕塑形式 o花、草、树、木形式 o伞类 o休闲椅 o户外健身器材 o户外垃圾桶 7社区路灯广告社区路灯广告8公益性广告公益性广告o指路牌或社区示

26、意图 o触摸屏 物业资源经营的实施之：物业资源经营的实施之：基地建设基地建设 业主资源的经营业主资源的经营 业主资源的分类业主资源的分类【1】业主需求资源业主需求资源【2】业主财产资源业主财产资源n业主固定财产资源业主的物业。业主固定财产资源业主的物业。n业主流动财产资源业主流动财产资源 汽车、家具、汽车、家具、家电等。家电等。n业主货币资源业主货币资源 有价证券、有色有价证券、有色金属、银行存款等。金属、银行存款等。【3】业主无形资产资源业主无形资产资源n业主知识资源业主知识资源n业主社会关系资源业主社会关系资源 业主资源经营的一般过程业主资源经营的一般过程o (1)掌握需求信息 o (2)

27、寻找经营场所 o (3)成立服务组织 o (4)组合社会资源 o (5)搭建商业平台 业主需求资源经营之一：社区商业经营 社区商业经营的原则社区商业经营的原则o正确处理物业管理与商业经营之间的关系 o协调各类社会关系 o关注环境保护 o确保服务质量 n一是服务产品的质量一是服务产品的质量n二是服务过程的质量二是服务过程的质量n三是服务结果的质量三是服务结果的质量 物业租赁的概念n 1出租人必须是房屋所有权人。出租人必须是房屋所有权人。n 2出租人将房屋出租给承租人使用，出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包

28、经营、包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。房产。 物业租赁的分类（一）按房屋所有权的性质划分：公房租赁；私房租赁（二）按房屋租赁期限划分：定期租赁；自动廷期租赁；意愿租赁；（三）按物业租金的内涵划分：毛租；净租；百分比租金；（四）其他划分方式 物业租赁管理模式（一）包租转租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式 租赁管理的概念与内容o 租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中、租约期满时共三个阶段。租约签订前：租约签订前：1.制定租赁方案与策略制定租赁方案与策略2.租户选择租户选择3.租金确定租金确定4.租约谈判与

29、签约管理租约谈判与签约管理租约期满时：租约期满时：1.租金结算租金结算2.租约续期租约续期3.房屋空间回收管理房屋空间回收管理租约执行过程中：租约执行过程中：1.房屋空间交付房屋空间交付2.收取租金收取租金3.租金调整租金调整4.租户关系管理租户关系管理 业主流动财产、货币及无形资产资源的经营 业主流动财产资源的经营业主流动财产资源的经营o 1需求阶段需求阶段o 2处理阶段处理阶段n “二手家电经营二手家电经营”、“二手汽车市场二手汽车市场”、“书书画作品交易画作品交易”、“古玩市场古玩市场”，等等。，等等。 业主货币资源的经营业主货币资源的经营1业主货币资源经营的原则业主货币资源经营的原则o

30、1)不可违法经营，须在我国银行、金融、证券等法律法规的范围内进行经营活动，o2)必须保证业主的资金安全。o3)慎重进行业主货币资源经营。o4)避免选择投机项目。 2业主货币经营的方法业主货币经营的方法o1)联合成立投资实体n与业主联合成立投资实体，专业经营物业小区内的商业项目。与业主联合成立投资实体，专业经营物业小区内的商业项目。o2)吸引业主投资：n物业管理企业寻找较好的商业项目，通过制订可行性投资方案吸引业主物业管理企业寻找较好的商业项目，通过制订可行性投资方案吸引业主投资。投资。o3)向业主融资n通俗的说法是向业主贷款借钱。通俗的说法是向业主贷款借钱。 物业管理资本的经营 物业管理资本的

31、经营物业管理资本的经营 物业投资物业经营管理o 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用o 物业管理（Property Management）、o 设施管理（Facilities Management）、o 房地产资产管理（Real Estate Assets Management）、o 房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio Management）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 物业经营管理活动的管理对象o写字楼：o零售商业物业o出租型别墅或公寓o工业物业o酒店o休闲娱乐设施 物业经营

32、管理服务目标o 是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命同期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 物业经营管理企业物业经营管理企业o 管理型物业管理企业o 专业型物业管理企业o 综合型物业管理企业 物业经营管理的层次 1:1:物业管理物业管理2:2:设施管理设施管理3:3:房地产资产管理房地产资产管理4:4:房地产组合投资管理房地产组合投资管理房地产组合投资管理房地产资产管理（写字楼、商场）房地产资产管理（公寓）物业管理设施管理物业管理设施管理物业管理设施管理物业管理设施管理o层次管理关系图: 物业经营管理中的战略性

33、工作o（一）确定战略o（二）确定标准o（三）构建信息基础o（四）决策分析o（五）进行资产组合 物业经营管理计划o 一、物业经营管理计划的概念 (一)规则与计划 (二)计划的用途 (三)物业管理计划的表现形式o 二、编制物业经营管理计划的基础工作（一）区域宏观市场环境分析（二）房地产市场分析（三）邻里分析 o 四）物业现状分析n 1、建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋。、建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面积有多少，居室数目有如果是住宅，每套房屋的面积有多少，居室数目有多少多少n 2、可出租物业的吸引力（平面布局、方位、视野、可出租物业的吸引力（平面布局、方位、视

34、野、设备、附属设施、总体的现代化程度）如何。设备、附属设施、总体的现代化程度）如何。n 3、物业令人满意程度（外观印象、建成年代、建、物业令人满意程度（外观印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空间、租户的特征）筑形式、平面布局、通道、公共空间、租户的特征）如何如何n 4、建筑物的实体（屋顶、墙体、楼板、门窗、楼、建筑物的实体（屋顶、墙体、楼板、门窗、楼梯、电梯、）状况如何。维修得怎样。维修是否及梯、电梯、）状况如何。维修得怎样。维修是否及时。废弃的部分能修好吗。功能上有不当的地方能时。废弃的部分能修好吗。功能上有不当的地方能否纠正。有无需要请结构工程师来进行安全鉴定的否纠正。有无需要

35、请结构工程师来进行安全鉴定的问题。问题。 n5、建筑物的室内装饰、公共空间、卫生设备、供暖设施、建筑物的室内装饰、公共空间、卫生设备、供暖设施、供电系统等的状况如何。供电系统等的状况如何。n6、提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施。它们的实体及、提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施。它们的实体及外观状况如何。外观状况如何。n7、土地与建筑物的关系（如停车场、分区规划）如何。建、土地与建筑物的关系（如停车场、分区规划）如何。建筑物及土地可否使用的更为合理有效。筑物及土地可否使用的更为合理有效。n8、建筑物的现行管理标准是什么。在租户选择、购买控制、建筑物的现行管理标准是什么。在租户选择、购买控制、租

36、金收缴、维修及管理等方面的现行政策和程序如何。租金收缴、维修及管理等方面的现行政策和程序如何。n9、当前的出租率、租金水平及租户构成如何。、当前的出租率、租金水平及租户构成如何。n10、当前物业管理师的情况如何。每个人的工作态度、能、当前物业管理师的情况如何。每个人的工作态度、能力、学习及目标怎样。力、学习及目标怎样。o（五）业主目标 构造物业管理方案o（一）探讨改进旧有物业的可能性 1更新及现代化 2改变建筑物的用途o（二）物业管理计划的主要内容o 1建筑物管理计划（建筑物维护的标准）（建筑物管理策略）（物业检查计划）（公共设施服务的内容）（公共设施服务的内容） 2租赁计划 3财务收支计划

37、4物业运行绩效评估及与业主沟通计划n（1）物业绩效评估指标预计租值与实际租值的比较实际和预计的资）物业绩效评估指标预计租值与实际租值的比较实际和预计的资本价值的增长收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对本价值的增长收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手的比较资本回报率即收益和物业资本价值的比较净收益即毛收益手的比较资本回报率即收益和物业资本价值的比较净收益即毛收益减速去成本空置水平服务收费水平拖欠租金和坏账财务内部收减速去成本空置水平服务收费水平拖欠租金和坏账财务内部收益率对于机构投资者来说本物业在其房地产投资组合中的位置。益率对于机构投资者来说本物业在其房地产投资组合中

38、的位置。n（2）物业管理企业和业主的沟通。）物业管理企业和业主的沟通。 物业管理计划中的预算技术（一）年度运营预算（二）资本支出预算（三）长期预算 物业经营管理绩效评价的指标体系 （一）物业管理绩效评价基本指标：o1.财务效益状况指标：o（1）净资产收益率 o（2）总资产报酬率o（3）财务内部收益率o2.资产营运状况指标o（1）总资产周转率 o（2）流动资产周转率 o3.偿债能力状况指标o（1）资产负债率o（2）利息保障倍数o4.发展能力状况指标o（1）营业增长率 o（2）资本积累率 （二）物业经营管理绩效评价修正指标1财务效益状况修正指标o （1）主营业务利润率o （2）盈余现金保障倍数o （3）成本费用利润率2资产营状况修正指标o （1）应收账款