房地产和建安企业营改增新政全方位解析和全程模拟演练(2016.4 广东惠州)

1、房地产和建筑业“营改增”新政全方位解析和全程模拟演练主讲人：于老师2016年3月31日 课程简介 本课程以提升房地产和建安企业“营改增”税改实务应对技能为出发点，深刻剖析“营改增”政策可能对这两大行业经营、融资、财务、管理、公司组织架构、供应链等方面产生的一系列影响。通过学习增值税管控理念、发票管理技能和健全的财税应对知识体系及方法，有效掌握“营改增”税制改革财税应对技能，通过企业相关部门上下联动，有效进行涉税风险管控。通过对 “营改增” 各类型企业税负测算、不同成本构成项目分析测算及成本管控案例，手把手教你识别出本企业“营改增”税改过渡期可能出现的涉税风险点，有效进行税收筹划。在目前企业转型

2、大背景下，通过企业组织架构重新搭建、供应链调整和公司内控流程重新规划，掌控有效应对策略，轻松渡过房地产和建安企业“营改增”税改过渡期，自由掌握房地产和建安企业财税筹划主动权，通过掌握高效财务管控技能，真正有效提升企业价值。目 录管控思维调整篇一、“营改增”背景简介李克强总理在经济转型大背景下，提出目前助推我国经济转型发展的三大助推器-“一带一路”、”互联网+”、”营改增”。“营改增”是我国经济结构调整引发企业转型和税务征管应对的一次全新变革。1979 年我国引入增值税制度，至 1994 年税制改革，增值税征税范围扩到所有货物和加工修理修配劳务，对其他劳务、无形资产和不动产征营业税，由此进入“增

3、值税”和“营业税”并行期。营业税本身存在重复征税特征，随着三产发展，重复征税愈加突出；销售货物和提供劳务日益融合，企业难以分开核算，两套税制增大征纳成本；税收累积效应和额外征纳成本，产生深层次问题，抑制企业间分工协作深化，影响服务业发展，制约调结构、转方式经济发展要求。 2011 年起我国推行“营改增”税改，即通过“货物和劳务”一体化征税、扩大增值税征收范围，完善商品劳务环节扣税链条，消除重复征税，减轻企业负担，实现结构性减税，促进现代服务业发展，实现我国产业结构调整和发展方式转型目标。如何看待“营改增”税收规模：2015年房地产业营业税占全国营业税31.6%（6,104亿元），建筑业营业税占

4、26.6%（5,136亿元），金融业营业税占23.6%（4,561亿元）。此次增值税扩围对国家经济产生自营改增实施以来最大影响。行业税负：湖南大学2014年发布房地产行业税负调查报告显示：房地产行业实际税率已达54.3%。媒体曾报道，地产商每赚1元利润需交税1.02元。税负若再增加，对近几年利润已持续下滑的地产商，是一个难言之痛。税务总局原副局长许善达：税改影响：全面“营改增”减税额有望达9000亿元（约为GDP 0.4%）。有预测，2016年已纳入“营改增”行业减税规模估计有2000亿元，金融业、房地产和建筑业、生活服务业等行业减税规模或接近4000亿元，2016年“营改增”减税总规模近60

5、00亿元。李克强总理：“营改增”有利于减少重复征税，降低企业成本和税收成本，这将对发展服务业尤其是科技等高端服务业、促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革发挥重要作用。 营改增税制改革是当前的让利，更是在培育未来新动能。”用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础。全面推进“营改增”，是深化财税体制改革、推进经济结构调整和产业转型的“重头戏”。全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康：“营改增是一项税制改革，其结构性减税特征很明显。营改增内在机理是鼓励专业化竞争。它减少营业税重复征收。楼部长两会答记者问：2015营改增财政

6、部长楼继伟就“营改增”答记者问核心内容：1、营改增过程实际是降税。拟准备方案是17%标准税率不提高，但由于所有不动产可纳入抵扣，没一个地方不用不动产，道路、道路两边的交通工程、厂房，都是不动产，这些可抵扣，实际税基缩小了，造成减收，无论中央财政还是地方财政都要减收。2、可做到行业不增负，不能做到所有企业不增负。不动产可抵扣，企业租来房产、投资形成的不动产可抵扣，但过去以往不动产不能抵，有个消化过程，新投资部分可抵，以往部分不能抵，开始阶段可能有税负变化，然后逐渐消化掉，鼓励投资，都可抵税，甚至投资量大时，可能一两年可不交税。但不能保证每一个企业实行营改增最后一个环节时不增负。3、营改增会造成财

7、政收入降低。营改增后，中央和地方收入都要减少。总的考虑是维持目前中央和地方总财力分配格局不变下，安排一个过渡性中央地方收入划分办法，解决地方收入减少问题。本次营改增方案中为何仍称“试点”？楼继伟部长解释，原增值税和营业税并存造成一定扭曲，包括企业行为和财务方面的扭曲，因此改革中采取不少过渡措施，全面推开后是一种全面的试点。初步认识增值税增值税：对销售货物、提供加工、修理修配劳务及提供应税服务的单位和个人就其实现增值额征收。特点：对销售货物、提供加工修理修配劳务或提供应税服务各个环节中新增价值额征收;核心是税款抵扣制;实行价外征收;日常会计核算中，其成本不包括增值税。1994年2009年2012

8、-20142015-2016“营改增”总体进展交通运输业和现代服务业实施时间：2012.1.1上海市 2012.9.1北京市 2012.10.1江苏和安徽 2012.11.1福建和广东 2012.12.1天津、浙江和湖北 2013.8.1全国范围内实施铁路运输和邮政业：财税2013106号规定，自2014年1月1日起，铁路运输和邮政业营改增试点。电信业：财税201443号规定，自2014年6月1日起电信业纳入营改增范围。5月1日改革营业税税目：建筑业、销售不动产、金融业、传统生活服务业四个行业。返回税改政策影响篇“营改增”对房地产和建安企业可能产生的影响1、盈亏情况直接挂钩税负。“营改增”前，

9、建安企业和房地产企业无论盈亏，都须按计税营业额纳税。“营改增”后，建安企业和房地产企业只对工程项目增值额部分纳税。当企业利润微薄或产生亏损时，在取得增值税专业发票下，只需缴很少增值税，甚至不纳税。2、甲供材可抵扣税金。“营改增”前，建安和房地产企业作为营业税纳税人，其外购材料、设备不能获得税款抵扣。“营改增”后，房地产企业通过甲供材外购材料和设备支付进项税金，可抵扣增值税销项税额，避免重复征税。问题：建筑主耗材在哪一方核算直接影响增值税的税负，建安企业如何处理和房地产企业的进项税率抵扣问题？3、对财务影响财政部关于印营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定的通知 财会201213号 17%、1

10、1%、6%、3%、0 明细科目核算或项目辅助核算对财务人员核算水平提出更高要求 项目施工增值税税负如何评价呢？ 按项目？ 按年？ 按月？项目销售收入测算表序号项目测算第1期第2期预算收入不含税收入销项税额预算收入不含税收入销项税额预算收入不含税收入销项税额1建筑工程总包收入2安装工程总包收入3门窗销售收入4钢结构销售收入5玻璃幕墙销售收入6工程设计收入7商品砼销售收入8废旧材料销售收入9利息收入序号类别成本费用明细是否可抵扣发票类型增值税税率1人工费员工工资、五险一金否23材料类钢材是增值税专用发票17%4商砼商砼是增值税专用发票3%5除钢材、商砼外的其他主材是增值税专用发票17%6地材（沙土

11、石料地材（沙土石料）是增值税专用发票3%7除地材外的其他辅材是增值税专用发票17%8材料委托加工是增值税专用发票17%9预制构件是增值税专用发票17%1011机械类设备采购及安装是增值税专用发票17%12设备租赁费是增值税专用发票17%13自有设备修理费是增值税专用发票17%对财务人员控制水平提出更高要求p 现状：p工程造价采取工程量清单计价法编，一般由直接成本、间接费用、利润和税金构成，其中，税金指营业税、城建税及教育费附加，采用综合税率记取。营改增逼迫建筑企业完善产业链，促使人工、材料、机械等成本规范化、合法化。理顺总包与分包间税务关系。对联营挂靠、合作经营、非法转包、随意肢解工程等建筑行

12、业不正当竞争行为有一定制约作用。工程造价现状 营改增对工程造价的改变工程造价营改增后的新规则4、“营改增”对房地产建造成本产生影响建筑业是房地产企业重要上游行业，财税2011110号规定其适用11%增值税税率，原则上适用增值税一般计税方法。建筑业“营改增”直接造成房地产企业建造成本增加。 （1）建筑材料来源方式较多，增大建筑业增值税进项税额抵扣难度由于建安企业面对材料供应商及材料种类“散、杂、小”，且基本由个体户、小规模纳税人供应，购买材料没发票或取得非增值税专用发票，材料进项税额无法正常抵扣，使建筑业实际税负加大。（2）建筑人工成本直接影响税负建筑工程中人工费占工程总造价2030%，其劳务用

13、工主要来源于劳务公司和零散农民工。建筑劳务公司为建筑企业提供专业劳务服务，原按3%缴营业税，营改增后，税率大幅提高，但没进项税可抵扣。目前在人工成本上涨趋势下，劳务公司必将税负转嫁到建筑企业。零散农民工提供劳务产生人工费也没有增值税发票可抵扣进项税，加大建筑企业人工费税负。以上两方面导致成本增加也必然摊销在商品中转嫁给房地产企业。现在房屋售价趋势是政府通过宏观调控手段抑制房价继续上涨。房价不能对应上涨，由税改带来成本增加只能由建筑企业和开发企业自行消化。（3）“营改增”对建筑企业主耗材税率的影响直接增加建筑业税负相关文件：财税20099号一般纳税人销售自产下列货物，可选择简易办法依6%征收率计

14、算增值税：建筑用和生产建筑材料用的砂、土、石料；以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）；自来水；商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。上述货物都是建筑工程主要原材料，且占工程造价比较大。假设建筑企业购入以上原材料均能取得正规增值税发票，可抵扣进项税率6%，销项税率11%。相对营改增前，建筑企业购入上述建材增加5%税负成本。根据2010年公布该行业产值利润率3.55%而言，营改增必将增加建筑业税负，挤占利润空间。6、联营合作项目风险加大目前联营合作方大部分不是合法正规企业，且部分合作方是自然人，没有健全会计核算体系，工程成本核算形同虚设，采购材

15、料、分包工程、租赁机械设备和设施基本没有正式税务发票，也没索取发票意识。营业税下，以工程总造价为计税依据征营业税，与成本费用关系不大。增值税下，销项税额是不含税工程造价乘以增值税率计算，进项税额是材料采购、设备租赁、工程分包等环节取得的专用发票上注明的增值税额，进项税额产生于成本费用支出环节，增值税与工程造价、成本费用密不可分。如联营合作项目采购、租赁、分包等环节不能取得足够专用发票，进项税额很小，可抵扣税款较少，缴纳税款较多，工程实际税负可能达到6%11%，超过总包方管理费率，甚至超过项目利润率。7、一定时期内有现金流盘活房地产企业多采用预售制，营业税在确认预售收入当期就要缴，占用流动资金。

16、改增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而减少企业开发初期流动资金占用，减轻企业开发建设期资金压力。8、产品线升级多业态并行营改增后，建安成本进项税为进项税抵扣主要部分，对建安成本占比较高产品及企业更利好。企业为降低税负，增加盈利空间，将调整产品结构，多业态并行。特别对主打住宅产品企业，加大精装修、高档公寓别墅产品在产品线中比重成为主要应对方式，同时延伸下游家具家电等产业链，打造“拎包入住”式一体化住宅模式，也成为房企考虑方向。“营改增”也为深耕商业地产领域、建安成本占比相对较大的运营企业带来更多机会。9、区域布局策略调整土地成本是房地产企业成本结构重要组

17、成，不同城市土地价格不同，开发企业成本结构也不同。开发企业选择一般计税方法，土地成本可从销售额中扣除。在当前土地成本占比愈来愈高下，考虑税收综合税负，企业或将综合考虑各类城市土地成本，调整拿地策略和区域布局。为布局一线城市等土地成本较高企业带来更大机会，有可能持续引导开发商进一步加剧在一线城市土地市场竞争。10、企业管控水平加强，行业集中度进一步提升营改增后实际经营中，企业管控水平对企业业绩影响更为明显。一方面，能否从上游取得足额可抵扣增值税发票从而最大化进项税抵扣是房地产企业面临重要课题，要求企业在管理特别是采购环节提高内控水平，同时精选供应商；另方面，增强税负转嫁能力也是房地产企业减轻税负

18、重要手段，企业要加强与上下游企业谈判和议价能力。同时，精装修产品、商办地产占比增长，对房地产企业成本控制和管理提出更高要求。从目前企业管控看，龙头企业管理能力和谈判议价空间明显优于中小企业，未来随着对企业精细化管理要求增加，龙头企业凭借其管理能力将获得更大优势，行业集中度将进一步提升。返回税务核算篇 一、会计科目设置： （一）一般纳税人： 在“应交税费”下设：“应交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣增值税”、“增值税留抵税额”等科目。 1、“应交税费应交增值税”： 借方发生额，反映企业购进货物或接受劳务支付进项税额、实际已缴增值税额、月终转出当月应缴未缴增值税额； 贷方发生额，反映企业销售货物

19、或提供应税劳务收取销项税额、出口企业收到出口退税、进项税额转出数额、转出多缴增值税。 期末借方余额反映尚未抵扣增值税。 “应交税费应交增值税”，应设以下三级科目： （1）借方登记三级科目： “应交税费应交增值税（进项税额）”，核算购入货物或接受劳务支付的准予从销项税额中抵扣的增值税额。 购入货物或接受劳务支付进项税额，用”蓝字”登记； 退回所购货物冲销进项税额用“红字”登记。 “应交税费应交增值税（转出未交增值税）”，核算月终转出应交未交增值税。 月末该科目出现贷方余额时： 借：应交税费应交增值税（转出未交增值税） 贷：应交税费未缴增值税 “应交税费应交增值税（减免税款）”， 核算一般纳税人购

20、进增值税税控系统专用设备和发生技术维护时抵减应纳税额的款项。 “应交税费应缴增值税（已交税金）”， 核算预缴本月增值税额。本科目适用一个月内分次预交增值税纳税人。 “应交税费应缴增值税（出口抵减内销产品应纳税额）”， 反映出口企业销售出口货物后，向税务机关办理免抵退税申报，按规定计算的应免抵税额。 （2）贷方登记三级科目： “应交税费应交增值税（销项税额）”，记录销售货物或提供应税劳务应收增值额。销售货物或提供应税劳务应收取销项税额，用蓝字登记，退回所购销物冲销的销项税额用“红字”登记。 “应交税费应交增值税（进项税额转出）”，核算将已抵扣进项税额项目用于非增值税应税项目、免征增值税应税项目、

21、简易办法征税等不得抵扣进项税行为时，所抵扣进项税额需在发生用途改变当月进行进项税额转出金额。 “应交税费应交增值税（转出多缴增值税）”，核算月终转出多预交增值税。“应交税费应交增值税（已交税金）本月如有实际发生额，且“应缴税费应交增值税”月末出现借方余额，用当月预缴税额与借方余额比较，较小金额是本月多缴税额。 借：应交税费未缴增值税 贷：应交税费应交增值税（转出多缴增值税） 2、“应交税费未缴增值税”： 借方发生额，反映月终转入多交增值税； 贷方发生额，反映月终转入当月应缴未缴增值税； 期末借方余额反映多缴增值税，贷方余额反映未缴增值税。 3、“应交税费待抵扣增值税额”： 主要用于辅导期一般纳

22、税人实行“先认证，后抵扣”和进口企业取得海关专用缴款书实行“先稽核比对，后抵扣”方式进项税核算。其借方发生额反映本期已购进尚未抵扣进项税额；贷方发生额反映次月比对无误进项发票可抵扣进项税额。 4、 “应交税费增值税留底税额”： 核算原增值税一般纳税人兼有应税服务的，截止开始试点当月月初增值税期末留底税额，不得从应税服务销项税额中抵扣进项税，待以后期间允许抵扣，按允许抵扣金额由贷方转出。 （二）小规模纳税人： 只需设“应交税费应交增值税”科目，不需三级明细核算。 借方发生额，反映已缴增值税。 贷方发生额，反映应缴增值税。 期末借方余额反映多交增值税，期末贷方余额反映尚未缴的增值税额。2、财务人员

23、必须掌握的增值税核算原理和方法一般纳税人和小规模纳税人的界定及税率问题。增值税纳税人分小规模纳税人和一般纳税人。小规模纳税人：销售货物或应税劳务，按销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。 应纳税额=销售额征收率小规模纳税人标准由国务院财政、税务主管部门规定。小规模纳税人增值税征收率3%。小规模纳税人以外纳税人应向主管税务机关申请资格认定。小规模纳税人会计核算健全，能提供准确税务资料的，可向主管税务机关申请资格认定，不作小规模纳税人。一般纳税人：纳税人销售货物或提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后余额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可结转

24、下期继续抵扣。销项税额：纳税人销售货物或应税劳务，按销售额和增值税率计算并向购买方收取的增值税额。进项税额：纳税人购进货物或接受应税劳务支付或负担的增值税额。下列进项税额准予从销项税额中抵扣： （1）从销售方取得增值税专用发票上注明增值税额。（2）从海关取得海关进口增值税专用缴款书上注明增值税额。（3）购进农产品，除取得增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书外，按农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和13%扣除率计算的进项税额。进项税额=买价扣除率纳税人购进货物或应税劳务，取得增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或国务院税务主管部门规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。注意：下列项目进

25、项税额不得从销项税额中抵扣：（1）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费的购进货物或应税劳务；（2）非正常损失购进货物及相关应税劳务；（3）非正常损失的在产品、产成品耗用购进货物或应税劳务；（4）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；（5）本条第（1）项至第（4）项规定货物的运输费用和销售免税货物运输费用。 增值税一般纳税人税率 1、17%税率： 除另有规定外，纳税人销售或进口货物、提供加工修理修配劳务、提供有形动产租赁服务，税率17%。 2、13%税率： 纳税人销售或进口下列货物，税率13%： （1）粮食、食用植物油； （2）自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液

26、化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品； （3）书、报纸、杂志； （4）饲料、化肥、农药、农机、农膜； （5）国务院规定的其他货物。 3、11%税率： 提供交通运输服务业、邮政服务业、电信服务业。 4、6%税率： 提供现代服务业服务，有形动产租赁服务除外。 5、“0”税率： 纳税人出口货物、提供财政部和总局规定应税服务，税率零；但国务院另有规定除外。 （增值税暂行条例、财税2013106号附件1，第12条） 全面实施营改增后，增值税税率可能基本上保持17%、13%、11%、6%和“零”税率5档不变。营改增后的增值税税率财税201457号2014-6-13：自2014年7月1日起，将6%和4%的增值

27、税征收率统一调整为3%。 增值税“税率”与“征收率”税率，适用一般纳税人，目前有17%、13%、11%和6%四档；征收率适用小规模纳税人和特定一般纳税人。小规模纳税人统一按3%征收率计征；特定一般纳税人，适用6%、5%、4%、3%四档征收率。征收率6%项目：自来水、小型水力发电单位生产的电力、部分建材产品和生物制品；征收率5%项目：中外合作开采的原油、天然气；征收率4%项目：寄售、典当和拍卖商品、销售旧货；征收率3%项目：公共交通运输等营改增个别应税服务。“营改增”后增值税优惠政策优惠政策汇总事项新政策财税201457号旧政策财税20099号一般纳税人销售自己使用过固定资产销售自己使用过固定资

28、产（符合简易计税方法条件的）按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税。计算：含税卖价/(1+3%)*2%按简易办法依4%征收率减半征收增值税纳税人销售旧货销售旧货县级及县级以下小型水力发电单位小型水力发电单位生产的电力依3%征收率依6%征收率建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料砂、土、石料以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品生物制品自来水自来水商品混凝土商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)寄售商店代销寄售物品代销寄售物品(包括居民个人寄售的物品在内)依3%征收率依4%

29、征收率典当业销售死当物品销售死当物品经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品零售的免税品房地产和建安企业营改增新政亮点混合销售的重新定义原混合销售是1994年随增值税暂行条例和营业税暂行条例诞生。增值税混合销售：一项销售行为如既涉及货物又涉及非增值税应税劳务（应缴营业税的劳务），为混合销售行为。除特别规定行为外，从事货物生产、批发或零售企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应缴增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴增值税。营业税混合销售：一项销售行为如既涉及应税劳务又涉及货物（包括电力、热力、气体在内的有形动产），为混合销售行为。除特

30、别规定行为外，从事货物生产、批发或零售企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴营业税。以上特别规定行为，指纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务，该类混合销售行为应分别核算货物销售额和营业税应税劳务营业额；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物销售额和提供营业税应税劳务营业额。房地产和建安企业营改增新政亮点本次营改增后，需更新惯性思维，混合销售概念发生本质变化：一项销售行为如既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物生产、批发或零售的单位和个体工商户（包括以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营销售服务的单位和个体

31、工商户在内）的混合销售行为，按销售货物缴增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按销售服务缴增值税。结论：增值税混合销售由以往同一纳税人同一销售业务中，跨越增值税和营业税两个税种，既涉及货物又涉及非增值税应税劳务行为，改为：同一纳税人在同一项销售业务中，混杂增值税不同税目业务，既涉及货物又涉及营改增应税服务行为。房地产和建安企业营改增新政亮点变革的兼营行为原增值税跨税种兼营行为，指销售货物或提供加工、修理修配劳务纳税人兼营营业税应税项目行为，该几种行为并无直接联系和从属关系，几种行为不一定发生在同一购买者身上，收取价款不一定来自同一人。从事兼营业务增值税纳税人应分别核算货物或增值税应税劳务

32、的销售额和营业税应税项目营业额；未分别核算的，由增值税和营业税主管税务机关分别核定货物或增值税应税劳务的销售额和营业税应税劳务营业额。本次营改增规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或不动产，适用不同税率或征收率的，应分别核算适用不同税率或征收率销售额；未分别核算的，从高适用税率。同时保留纳税人兼营免税、减税项目的，应分别核算免税、减税项目销售额；未分别核算销售额的，不得免税、减税规定。还规定，适用一般计税方法纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣进项税额，按相关公式计算不得抵扣的进项税额。房地产和建安企业营改增新政亮点取消混业经营以往营改增试点均在增值税和

33、营业税并行模式下进行的，既存在一项销售行为跨税种混合销售，又存在一个纳税人兼有增值税销售和营业税应税行为的兼营行为，因此，对试点纳税人兼有不同税率或征收率销售货物、提供加工修理修配劳务或应税服务行为，以“混业经营”界定，并规定分别核算适用不同税率或征收率销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率或征收率。本次营改增，已在全增值税模式下运行，因此取消混业经营征税规定，按兼营行为规定征税。房地产和建安企业营改增新政亮点服务业存在视同销售原营业税条例细则第5条：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或个人将不动产或土地使用权无偿赠送其他单位或个人；（二）单位或个人自己新建建筑物后销售，其

34、所发生的自建行为；（三）财政部、税务总局规定其他情形。因此以往认为营业税下，服务业没有视同销售说法。因营业税下视同销售只存在不动产或土地使用权无偿赠送和自建建筑物后销售行为。全面营改增后，根据财税201636号附件2第14条：下列情形视同销售服务、无形资产或不动产：（一）单位或个体工商户向其他单位或个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或个人向其他单位或个人无偿转让无形资产或不动产，但用于公益事业或以社会公众为对象的除外。（三）财政部和税务总局规定其他情形。房地产和建安企业营改增新政亮点偏低或偏高都可能调整原增值税实施细则第16条规定，纳税人有价格明显偏低并无正

35、当理由或有条例规定的视同销售货物行为而无销售额的，税务机关可核定销售额。营改增后，财税201636号第44条：纳税人发生应税行为价格明显偏低或偏高且不具有合理商业目的的，或发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按顺序确定销售额。不具有合理商业目的，指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或增加退还增值税税款。根据财税201636号规定，价格偏高且不具有合理的商业目的也可能被主管税务机关有权按一定顺序确定销售额。房地产和建安企业营改增新政亮点年应税销售额超过规定标准的单位和个体工商户必须成为一般纳税人根据财税201636号，年应税销售额超过规定

36、标准的其他个人不属一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按小规模纳税人纳税。不经常发生应税行为这个认定需税务机关文件明确。房地产和建安企业营改增新政亮点不得抵扣进项税额需清算原增值税细则26条规定，一般纳税人兼营免税项目或非增值税应税劳务而无法划分不得抵扣进项税额的，按下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当月无法划分的全部进项税额当月免税项目销售额、非增值税应税劳务营业额合计当月全部销售额、营业额合计。此规定和全面营改增后并无大变化，最大不同是原增值税条例细则没有对不得抵扣进项税额进行清算办法。但全面营改增后，财税201636号提到清算。

37、根据财税201636号第29条：适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按下列公式计算不得抵扣进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额主管税务机关可按上述公式依年度数据对不得抵扣进项税额进行清算。房地产和建安企业营改增新政亮点进项税可分次抵扣原增值税政策中，对一项进项税额没规定分次抵扣办法。全面营改增后，根据财税201636号规定，适用一般计税方法试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或2016年5月1日后取得不动产在建工

38、程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例60%，第二年抵扣比例40%。这个分次抵扣办法如何操作，总局会出具体办法。房地产和建安企业营改增新政亮点增值税先预缴后申报原增值税关于预缴增值税规定：辅导期纳税人一个月内多次领购专用发票的，应从当月第二次领购专用发票起，按上一次已购并开专用发票销售额3%预缴增值税。及总分机构间预缴相关规定。全面营改增后，财税201636号沿袭营业税管理办法，增值税下是先预缴后申报办法。根据财税201636号，其中建筑服务、销售不动产、不动产经营租赁服务、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，都规定

39、按一定预征率（预缴率有不同规定）在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关纳税申报。房地产和建安企业营改增新政亮点贷款利息及费用不得扣除纳税人购进贷款服务（各种形式占用、拆借他人资金）支付利息及利息性质支出，其进项税额均不得从销项税额中抵扣。因接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 房地产老项目房地产老项目，指建筑工程施工许可证注明合同开工日期在2016年4 月30日前的房地产项目。房地产和建安企业营改增新政亮点房地产项目土地价款不作进项扣除开发企业中一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老

40、项目除外），以取得全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后余额为销售额。 建筑工程老项目1. 建筑工程施工许可证注明合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。2. 未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明开工日期在2016年4 月30日前的建筑工程项目。一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可选择适用简易计税方法计税。房地产和建安企业营改增新政亮点取得不动产抵扣规定营改增一般纳税人和原一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年

41、抵扣比例60%，第二年抵扣比例40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建及抵债等各种形式取得不动产，但不包括房地产企业自行开发的房地产。 新增不得抵扣项目营改增纳税人和原一般纳税人购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。房地产和建安企业营改增新政亮点差额征税项目1. 试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后余额为销售额。2. 开发企业一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的

42、余额为销售额。房地产和建安企业营改增新政亮点选择适用简易计税方法的营改增项目1. 以清包工方式提供的建筑服务。2. 为甲供工程（全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程）提供的建筑服务。3. 为建筑工程老项目提供的建筑服务。4. 开发企业中一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目。5. 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产。6. 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产。7. 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产。8. 以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。9. 在纳入营改增试点之日前签的尚未执行完毕的有形动

43、产租赁合同。房地产和建安企业营改增新政亮点不得开增值税专用发票情形纳税人发生应税行为，属下列情形之一的，不得开增值税专用发票:1. 向消费者个人销售服务、无形资产或不动产。2. 适用免征增值税规定的应税行为。 不征收增值税项目（1）房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金。（2）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。建安企业和房地产企业营改增必备知识第一部分 房地产相关税收规定一、取得不动产抵扣规定1. 所有增值税

44、一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例60%，第二年抵扣比例40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。注意：融资租入不动产及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣规定。建安企业和房地产企业营改增必备知识二、销售不动产征税范围销售不动产，指转让不动产所有权的业务活动。不动产，指不能移动或移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物

45、，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或永久使用权的，转让在建的建筑物或构筑物所有权的，及在转让建筑物或构筑物时一并转让其所占土地使用权的，按销售不动产缴增值税。三、经营租赁不动产征税范围经营租赁不动产，指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或个人用于发布广告，按经营租赁服务缴增值税。建安企业和房地产企业营改增必备知识四、税率和特殊征收率及计税方法（一）销售不动产、提供不动产租赁服务税率11%；销售、出租不动产征收率5%。五、

46、利息及费用不得抵扣进项税额（一）纳税人购进贷款服务（支付利息）的进项税额不得从销项税额中抵扣。（二）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。六、不征增值税的收入房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金。建安企业和房地产企业营改增必备知识七、销售额规定（一）销售额，指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用（不含税），财政部和税务总局另有规定除外。（二）除用于公益事业或以社会公众为对象外，单位或个人向其他单位或个人无偿转让不动产，应视同销售。（三）房地产老项目，指建筑

47、工程施工许可证注明合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。开发企业中一般纳税人销售其开发的房地产项目（选简易计税方法的房地产老项目除外），以取得全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。支付的土地价款，应取得省级以上财政部门印制的财政票据或税务总局规定的其他凭证为合法有效凭证。否则，不得扣除。纳税人取得上述凭证属增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。建安企业和房地产企业营改增必备知识八、销售不动产特别征税规定（一）预售房地产项目开发企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，收到预收款时按3%预征率预缴增值税。（二）一般纳税人销售房地产老项目1. 开发

48、企业中一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法按5% 征收率计税。2. 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得全部价款和价外费用为销售额，按5%征收率计算应纳税额。纳税人应按上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关纳税申报。3. 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或取得不动产时的作价后余额，按5%征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴增值税。建安企业和房地产企业营改增必备知识（三）一般纳

49、税人销售房地产新项目1. 一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按5%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关纳税申报。2. 一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额，按5%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。建安企业和房地产企业营改增必备知识（四）小规模纳税

50、人销售房地产项目1. 开发企业中小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按5%征收率计税。2. 小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或取得不动产时作价后的余额为销售额，按5%征收率计算应纳税额。纳税人应按上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关纳税申报。3. 小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按5%征收率计算应纳税额。纳税人应按上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关纳税申报。建安企业和房地产企业营改增必备

51、知识九、租赁不动产的特别征税规定（一）一般纳税人出租不动产老项目1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可选择适用简易计税方法,按5%征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关纳税申报。（二）一般纳税人出租不动产新项目一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按3%预征率在不动产所在地预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴增值税。（三）小规模纳税人出租不动产小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按5

52、%征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关纳税申报。建安企业和房地产企业营改增必备知识十、税款预缴规定开发企业中一般纳税人销售房地产老项目，及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关纳税申报。一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动

53、产购置原价或取得不动产时作价后的余额，按5%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关纳税申报。一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按5%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般纳税人跨省（自治区、直辖市或计划单列市）销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴

54、增值税。建安企业和房地产企业营改增必备知识第二部分 建筑业相关税收规定 一、征税范围建筑服务，指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。二、税率及征收率纳税人提供建筑服务增值税税率11%；增值税征收率3%；财政部和税务总局另有规定除外。建安企业和房地产企业营改增必备知识三、销售额规定（一）销售额，指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用（不含税），财政部和税务总局另有规定除外。（二）除用于公益事业或以社会公众为对象外，单位或个人向其他单位或个人无偿提供建筑服务，应视同

55、销售。（三）纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后余额为销售额。建安企业和房地产企业营改增必备知识四、提供建筑服务特别征税规定（一）为甲供工程提供服务一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可选择适用简易计税方法计税。甲供工程，指全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程。（二）以清包工方式提供建筑服务一般纳税人以清包工方式提供建筑服务，可选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，指施工方不采购建筑工程所需材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或其他费用的建筑服务。（三）为老项目提供建筑服务一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务

56、，可选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目指:1. 建筑工程施工许可证注明合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。2. 未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。建安企业和房地产企业营改增必备知识五、异地施工税收管理1. 一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后余额，按2预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关纳税申报。2. 一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取

57、得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后余额为销售额，按3%征收率计算应纳税额。纳税人应按上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关纳税申报。3. 试点纳税人中的小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得全部价款和价外费用扣除支付的分包款后余额为销售额，按3%征收率计算应纳税额。纳税人应按上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关纳税申报。4. 一般纳税人跨省（自治区、直辖市或计划单列市）提供建筑服务，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由税务总局通知建筑服务发生地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。建安企业和

58、房地产企业营改增必备知识第三部分 房地产、建筑业相关管理一、纳税人纳税人年应征增值税销售额超过财政部和税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按小规模纳税人纳税。除税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。建安企业和房地产企业营改增必备知识二、计税办法（一）一般计税方法1. 一般计税方法的应纳税额，指当期销项税额抵扣当期进项税额后余额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可结转下期继续抵扣。

59、2. 销项税额，指纳税人发生应税行为按销售额和增值税税率计算的增值税额。3. 进项税额，指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，支付或负担的增值税额。准予从销项税额中抵扣的进项税额：增值税扣税凭证（增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、税收缴款凭证和农产品收购发票、农产品销售发票）上注明或计算的增值税额。按规定不得抵扣的进项税额应转出或扣减。建安企业和房地产企业营改增必备知识（二）简易计税方法简易计税方法的应纳税额，指按销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。（三）一般纳税人发生财政部和税务总局规定特定应税行为，可选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36

60、个月内不得变更。三、不含税销售额的计算（一）一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，销售额=含税销售额 /（1+税率）（二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，销售额=含税销售额/(1+征收率)。建安企业和房地产企业营改增必备知识四、纳税时间纳税人发生应税行为并收讫销售款项或取得索取销售款项凭据当天；先开发票的，为开发票当天。纳税人提供建筑服务、租赁服务或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税时间为收到预收款当天。五、纳税地点(一)固定业户应向其机构所在地或居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市