房地产行业产品线解析2

1、房地产行业产产品线解析2培训房地产优秀建筑鉴赏房地产的定义及特征房地产开发基础知识房地产建筑基础知识房地产规划基础知识目录 房地产基础知识Part 1 房地产的定义及特征 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。又被称为不动产，可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。房地产的定义：房地产的特征：PART 2 房地产开发基础知识Part 2 房地产开发基础知识有关房屋产品类型的名词居住类地产 多层4-6层为多层住宅u普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。 高层10层以上为高层住宅 中高层7-9层为中高层住宅 超高层高度超过100

2、米的住宅 低层1-3层为低层住宅有关房屋产品类型的名词居住类地产u高档住宅p 高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。p 酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。有关房屋产品类型的名词居住类地产p 独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落，在住宅等级中居于

3、顶尖位置。p 双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。别墅：即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。有关房屋产品类型的名词居住类地产p 联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。p叠拼别墅有关房屋产品类型的名词居住类地产该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成， 高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户

4、型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。 p 定义旅游地产：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。旅游地产包括：休闲度假村、运动村、产权酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、民俗度假村，所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游地产。有关房屋产品类型的名词旅游地产p 定义建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。办公类地产的分类：公寓式办公楼、酒店式办公楼 、商务写字楼有关房屋产品类型的名词办公类地产p 定义商业地产，即商业房地产，也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲

5、设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。有关房屋产品类型的名词商业地产p 业态介绍百货店：是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。超级市场：是采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。大型综合超市：是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体、满足顾客一次性购全的零售业态。便利店：是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。专业店：是指经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。有关

6、房屋产品类型的名词商业地产p 业态介绍专卖店：是指专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售业态。购物中心：是指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。仓储商店：是指在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。家居中心：是指以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。有关房屋产品类型的名词商业地产p 定义产业地产：是指以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，

7、综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。产业地产的形态：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等。有关房屋产品类型的名词产业地产广州科学城Part 3 房地产建筑基础知识p民用建筑基本分类建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类 居住建筑宿舍建筑公共建筑办公建筑科研建筑文化建筑商业建筑体育建筑医疗建筑交通建筑司法建筑纪念建筑园林建筑综合建筑有关建筑类型的名词塔楼p塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和品型塔楼，

8、改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。p 板楼是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。有关建筑类型的名词板楼建筑基本分类及基本建筑术语建筑结构分类剪力墙结构在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。 筒体结构将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系。 板柱结构由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体

9、系,常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑框架结构框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。砌体结构内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋普通钢结构钢结构工程是以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。 钢结构是现代建筑工程中较普通的结构形式之一。建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标p建设用地的分类 由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设 单位负责拆迁并安置现状居民的用地容积率 总建筑面积（地上）总建筑面积（地上） 建设用地面

10、积建设用地面积建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高容积率容积率对应的住宅产品类型（一般情况下）0.5以内纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4）0.8-1.0联排、叠拼别墅1.11.6多层住宅、小高层住宅1.82.1小高层板楼或塔楼2.1以上高层建筑楼不同容积率对应的产品类型注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标绿化率绿地面积绿地面积土地面积土地面积建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术

11、指标绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。绿化率建筑密度建筑密度建筑基底总面积建筑基底总面积建设用地总面积建设用地总面积建筑密度建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标 建筑高度指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度建筑高度一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物不计入建筑高度

12、。 采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于30时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。 对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积20的最高点处计算建筑高度。 建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标p 建筑间距建筑间距指两栋建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处（不含居住建筑阳台）之间的水平距离。规划设计时应综合考虑防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、绿化、卫生、管线埋设、建筑布局形式等要求，确定合理的建筑间距。 p 建筑间距系数建筑间距系数一般指在正南北或正东西方向上出现重叠的建筑之间，遮挡建筑与被遮挡建筑在正南北或正东西方向上的水平距

13、离与遮挡建筑高度的比值。建筑间距与建筑间距系数建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标p群体布置时板式居住建筑的间距系数建筑朝向与正南夹角02020以上6060以上新建区1.71.41.5改建区1.61.41.51.7H(1.6H) 1.4H 1.5H北 020 20以上60 60以上在规划设计中要特别注意两个临界角度(20、60)的准确性。在正南北向按照1.6（改建区）或1.7（新建区）间距系数计算后，建筑间距大于120米时，可按120米控制建筑间距。在正东西向按照1.5间距系数计算后，建筑间距大于50米时，可按50米控制建筑间距。建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标遮挡

14、阳光遮挡阳光建筑群的长高比建筑群的长高比1.01.0以下以下1.01.02.02.02.02.0以上以上2.52.52.52.5以上以上新建区新建区1.01.21.51.7改建区改建区1.01.21.51.6p多栋塔式居住建筑的间距系数多栋塔式居住建筑的间距系数p中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数建筑朝向与正南夹角建筑朝向与正南夹角0020202020以上以上60606060以上以上建筑间距系数建筑间距系数1.91.61.8建筑间距与建筑间距系数建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标p 多层建筑的消防间

15、距 多层民用建筑之间的防火间距，不应小于下表的规定。消防间距民用建筑的防火间距耐 火 等 级耐火等级一、二级三级四级防火间距(m)一、二级679三 级7810四 级91012建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标p 高层建筑的消防间距 高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距不应小于下表的规定高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距(m)建筑类别高层建筑裙 房其它民用建筑耐 火 等 级一、二级三级四级高层建筑13991114裙 房96679消防间距建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标 通风间距通风间距是为了获得较好的自然通风，两幢建筑间为避免受由于风压

16、而形成的 负风压影响所需保持的最小距离。 生活私密性间距应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况。一般最小为18米。 城市防灾疏散间距城市主要防灾疏散通道两侧建筑间距应大于40米，且应大于建筑高度的1.5倍。 建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标其它间距建筑图纸的基础认识建筑平面图建筑平面图反映出房屋的形状、大小及房间的布置，墙、柱的位置和厚度，门建筑平面图反映出房屋的形状、大小及房间的布置，墙、柱的位置和厚度，门窗的类型和位置等，是施工图中最基本、最重要的图样之一。窗的类型和位置等，是施工图中最基本、最重要的图样之一。建筑图纸的基础认识户型图建筑立面图主要表示房屋的外貌特征和立

17、面处理要求。主要有正立面、背立面和侧立面。建筑立面图主要为室外装修所用。阅读立面图应注意以下内： 与平面图对照，了解房屋的外形、屋顶形式以及门、窗、阳台、台阶和檐口等的形状及位置等； 了解立面各部位的装修做法； 了解建筑物的总高和各层的标高及室内外高差。建筑图纸的基础认识建筑立面图建筑剖面图主要表示建筑物内部在高度方向的结构形式、高度尺寸、内部分层情况和各部位的联系，是与平面图、立面图配套的三大图样之一。 阅读建筑剖面图应注意以下内容： 明确剖面图的剖切位置、投影方向； 了解各部分（如梁、板与墙、柱）的相互关系、构造做法及结构形式等； 了解建筑物的总高、室内外地坪标高、各楼层标高、门窗及窗台高

18、度等； 注意图中索引及文字说明，了解详细的位置、内容等。建筑图纸的基础认识建筑剖面图住宅建筑的透视图，具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住宅的造型、 体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。 从高外俯视的透视图又叫做“鸟瞰图”或“俯视图”。建筑图纸的基础认识建筑透视图和表现图小区规划图主要说明拟建筑物所在的地理位置和周围环境的平面布置。一般在图上应标出小区内各功能建筑物的平面形状、平面布置； 建筑图纸的基础认识规划图Part 4 房地产规划基础知识建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标标准层使用面积系数标准层使用面积除以标准层建筑面积 套型建筑面积套内使用

19、面积除以标准层的使用面积系数住宅标准层建筑面积外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面 积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算住宅标准层总使用面积本层各套型内使用面积之和套内使用面积套内各功能空间使用面积之和套型阳台面积套内各阳台结构底板投影净面积之和p 套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和：建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.

20、10m的空间全部计入使用面积；阳台面积应按结构底板投影面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。p 计入建筑面积的部分计入建筑面积的部分建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标单层建筑物高度在2.20米及以上者应计算全面积，高度不足2.20米者应计算1/2面积。单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积，层高不足2.20米者应计算1/2面积。城市居住区规划设计规范居住区分级控制规模居住区分级控制规模居住区小区组团户数(户)10000160003000500030

21、01000人口(人)3000050000100001500010003000Part 5 房地产产品规划知识园林绿化公共设施外立面户型设计智能系统道路车位u房地产产品规划基础知识总体布局是指对居住区的各功能用地根据居民生活活动的需要所采取的某种形式。可分为三种基本形式：居住区小区组团三级结构。城市居住区规划设计规范总体布局 居住区的规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体。建筑密度空间层次建筑密度住栋布置城市居住区规划设计规范总体规划布局城市居住区规划设计规范园林绿化规划布局和建筑应体现地方特色，与周围环境相

22、协调设置建筑小品，美化环境园林：在一定的地域运用工程技术和艺术手段，通过改造地形（或进一步筑山、叠石、理水）、种植树木花草、营造建筑和布置园路等途径创作而成的美的自然环境和游憩境域，就称为园林。住区公共绿地至少有一边与相应级别的道路相邻。应满足有不少于 1/3 的绿地面积在标准日照阴影范围之外。块状、带状公共绿地同时应满足宽度不小于8m，面积不少于400 的要求。当住区临近交通干线，应采取隔离和降噪措施。城市居住区规划设计规范园林绿化采取道路声屏障、低噪声路面、绿化降噪注重小区绿化环境居住区内尽端式道路的长度不宜大于120米，并设不小于12米12米回车场地。临街布置的住宅，其出入口应避免直接开

23、向城市道路和居住区级道路。城市居住区规划设计规范道路规划道路类型规范居住区道路红线宽度不宜小于20米小区路路面宽58米，建筑控制线之间的宽度不宜小于14米组团路路面宽35米，建筑控制线之间的宽度不宜小于10米间小路路面宽度不宜小于2.5米地面停车场用地面积，每个停车位宜为25-30平米；停车楼和地下停车库的建筑面积，每个停车位宜为35-40平米。城市居住区规划设计规范车位规划普通居住区三环路以内3辆/10户三环路以外5辆/10户。公寓按照1辆/户别墅区按照2辆/户p居住区配套停车位要求 外立面指的是建筑和建筑的外部空间直接接触的界面，以及其展现出来的形象和构成的方式，一般情况下建筑外立面的所指

24、包括除屋顶外建筑所有外围部分。城市居住区规划设计规范外立面城市居住区规划设计规范外立面建筑立面主要的作用有：功能性：为建筑物起到遮风挡雨的作用，是最基本的功能。产品形象展示功能：是建筑物对外界展示的一种产品形象，是个性的表现。通风采光：建筑立面一般包括门窗、通道、管道等，其作用就是进行内外沟 通的一种方式和平台。城市居住区规划设计规范户型设计 户型设计指根据居住活动的基本要求和活动规律，来布局和确定住宅功能空间的总体关系。 空间布局合理，动静分区，电梯、楼梯和排水管井不邻近居住空间布置， 垃圾间位置避免串味和污染环境。 单元平面应规整，无过分凹凸现象，体形系数不宜过大，平面布置应兼顾 节能和卫生通风要求。 p 套内功能空间设置和布局的内容 套内卧室、起居室(厅) 、餐厅、厨房、卫生间、贮藏室、阳台等功能空间的配置、布局和交通组织； 居住空间的自然通风、采光和视野；城市居住区规划设计规范户型设计城市居住区规划设计规范公共服务设施p 公共服务设施的内容 教育设施； 医疗设施；