房地产评估复习题库

1、工程管理之房地产评估( 00122 )复习题库一 、单选题1、在以下选项中，为我们提供生活起居的建筑是(B) B: 居住建筑2、在以下选项中，哪项是专为人们提供各类公共活动的建筑(B) B: 公共建筑3、在城市化发展初期，如果是以第一、二产业为主的产业结构，则(D) D: 房地产价格较低4、持续在同一地块不断增加投资由每次投资的生产率不同而带来超额利润以此转化成的地租称(B) B级差地租U4、在房地产中，将地块上的建筑面积与(B) 称为容积率。 B : 地块面积之比6、如果实现土地使用年期越长、(A) 的情况，必须以年地租不变为前提。 A: 地价越高7、以下选项中，哪些因素构成房屋的商品租金(

2、C) 。C: 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润8、在因素成对比较的情况下，给A 赋值(C) ，则能实现A 与 B 同等重要。 C:0.500009、评估 (C) 价格所应采用的资本化率称为综合资本化率C: 房地合一10、成本法是(C) 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，以实现求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。C: 扣除折旧11、成本法投资利润的计算基数为 (C) C: 总投资额12、运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定(B) B: 各有关修正系数13、市场比较法的理论依据是(B) B: 替代原则14、房地产的客观合理

3、价格，是房地产产权人在拥有该房地产期间内，从中获得的(C) C: 各年净收益的现值之和15、通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是(B) B: 土地的使用期限不同16、估价中的最高最佳使用中不包括(A) A: 最佳位置17、剩余法在评估待开发土地中运用得(B) B:最为广泛18、剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的(A) A: 性质19、剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合(B) B: 合法原则20、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付地价款的(B) B: 整个开发建设周期计算21、房屋的商品租金构成因素是(C) C: 折旧费、维修费、管理费、利

4、息、税金、保险费、地租、利润22、路线价估价法是一种评估大量土地的(A) A: 迅速估价方法23、路线价法的难点和关键是(A) A: 深度百分率表制作24、新开发区内可出售土地的平均售价(B) B: 应当把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上25、运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用(C) C: 经济耐用年限26、标准深度是指标准宗地的(B) B: 临街深度27、估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是(B) B: 估价作业日期28、 “三通一平”是指(D) D: 通道路、供水、供电和土地平整29、不属于土地自然属性的是哪项(B) B: 土地资源的可替代性30、房地

5、产价格的实质是房地产(B) B: 权益价格31、建筑地段地租的基础是由真正的 (B) B: 农业地租规定的32、韦勃的区位因素体系是(B) B: 运费、劳力、集聚33、商业中心往往位于地价高昂的(A) A: 黄金地段34、通过宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的是(A) A: 土地个别因素35、商业标准宗地的位置应是(C) C: 一面临街地36、城镇土地定级的主要任务就是测算(D) D: 基准地价37、从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格(A) A: 最终会基本趋于一致38、因素成对比较法中，若A 与 B 同等重要，则给B 因素赋值 (B) B:0.5000039、市场比较

6、法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中 (A) A: 其中分母小于10040、归属于房地产的净收益是由C: 有效毛收入扣除合理运营费用后41、以下属于按照补助费的有B: 超转人负安置补助费42、利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以D: 估价时点为基准时点43、以下哪些选项属于房屋重新建造成本B: 利息、利润、税费44、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按B: 整个开发建设周期计算45、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在C: 合理范围46、路线价是标准宗地的C: 单位价格47

7、、成本估价时，土地开发费用为100 万元，开发期二年，同期银行贷款利率为10%，则投资利息为C:10 万48、按不动产总价(售价)的一定比例计算利润，该比例常称作A: 销售回报率49、下列不属于房地产估价师的职业道德是B: 职业责任50、以下哪项不能影响收益性房地产的价值高低A: 已经获得净收益的大小51、测算出的基准地价修正系数一般用于B: 标定地价评估52、基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有A: 可比性53、房屋租金的种类B: 成本租金54、估价中既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施包括如下A: 政府办公楼55、下列因素中，会导致建筑物物质上的折旧的是A: 使

8、用磨损56、成本法的基本原理，从买方来说，理论依据是A: 替代原理57、我国规定交易实例的交易日期在几年以上的不宜采用B:2.0000058、房地产评估的基本方法B: 收益法59、房地产的价格一般取决于A: 效用60、激励人们利用土地走集约化道路的是土地的以下哪一个特点B: 土地趣味的引变性61、特尔菲法最重要的程序是A: 专家选择62、进入高度城市化的国家及地区，第三产业的比重超过了第二产业，地价相应D:上升63、运用市场比较法评估房地产价格，为了更好地进行评估，同行之间(D)D:相互提供交易实例和估价案例资料64、在我国，土地定级是在城市内部进行的，而土地分等级是在C: 城市与城市之间65

9、、对交易实例进行区域因素修正是因为(B) B: 交易实例房地产与待评估房地产不是同一地区区位因素存差别66、比准价格是指按照()估算出来的价格。 B: 市场比较法67、房屋重新建造成本中应包括B: 利息、利润、税费C: 利润、税费68、房屋的成本租金构成因素是(D) D: 折旧费、维修费、管理费、利息、税金69、以下不能使用成本法进行估价的房产为D: 有特殊价值的文物70、用剩余法正确分析房地产市场行情，预测售价和开发成本时，应掌握房地产市场中有关(A) A: 数据信息71、基准地价系数修正法的基本原理是C: 替代原理72、路线价估价法适宜于同时对A: 大量土地估价73、某房地产预计未来月租金

10、纯收益为每平方米300 元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积为5000m2，出租率为80%，根据剩余法，预测该不动产的总价为C:18000 万元74、剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是D:. 租售费75、剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之B: 差76、土地交易资料不包括B: 城市土地所有权转让价格资77、商业用地宗地地价修正系数表中不包含D: 公用设施完备78、在基准地价修正系数法估价程序中，下列哪种系数不用确定C: 期日修正系数79、下列案件适用定型式评估报告书的是B: 综合评估案件80、宗地价格评估报告的组成不包括D:

11、 基准地价分析81、按预付总资本的一定比例计算利润，该比例常称作C: 投资回报率82、房地产利用成本法估价时，积算价格的基准时点是D: 估价时点83、如果确定比较案例宗地、地价每m2 为 800 元，容积率为2.1, 待估宗地规划容积率为 1.7 ，则待估宗地容积率修正结果为C:715.8 元 m 284、影响房地产价格的因素通常有D:个别因素85、如果房地产市场条件正常和完善情况下在(D) 的使用价值相同的土地有同样的地价标准D: 同一市场供需圈内86、以下不属于影响房地产价格的建筑物个别因素有(B) B: 气候条件87、不属于德尔菲法特点的是(B) B: 一致性88、用比较法选择对比实例进

12、行估价时，以下哪项不符合要求B: 交易情况反常性89、以下哪项属于房地产的收入 (C) C: 潜在毛收入 二 、多选题90、土地收益性的利用方式包括工业用地方式和AB A: 商业用地方式B: 商品住宅用地方式91、直接影响土地级别界线位置的是AD A: 单元划分 D: 指标取样92、估价报告应用具有法律效力的条件。 AD A: 注册房地产估价师盖章D: 估价机构公章93、出租型房地产的客观运营费用应包括CD C: 管理费 D: 税费和保险费94、成本法评估新建房地产价格时，新建房地产价格构成包括BD B: 开发成本 D: 取得土地费用95、路线价法特别适宜于对哪些类土地进行估价。 BD B:

13、土地课税 D: 土地重划96、用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，其前提是AB97、房地合一的旧房地产重新建造成本包括AD A: 土地重新取得费用 D:建筑物重新建造成本98、下列会导致建筑物物质上的折旧的是AC A: 使用磨损 C: 风吹日晒99、按权属房地产价格可划分为 AD A: 所有权价格 D: 使用权价格100 、区位理论除市场学派外，还有AC A: 成本学派 C: 行为学派101 、商业用地特别注重BC B: 收益状况 C: 人流量102 、影响房地产价格的社会因素有AD A: 人口、家庭规模 D: 治安状况、社会福利103 、利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是AB10

14、4 、剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了AB105 、房地产评估的特点主要有AB A: 科学性 B: 实践和公正性106 、在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有AB A: 剩余法 B: 收益还原法107 、房地产的收入分为CD C: 潜在毛收入 D: 有效毛收入108 、土地评估报告根据评估对象可分为BC B: 基准地价评估报告C: 宗地价格评估报告109 、以下属于房地产特征的是ABC A: 位置的固定性B: 大量投资性C: 保值、增值性110 、城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是AD111、路线价法在美国由来已久，主要

15、的路线价法则有(ABC) A: 四三二一法则 B: 苏慕斯法则 C: 霍夫曼法则112、因素成对比较法应用需遵循原则(AD) A: 因素间必须可以成对比较 D: 因素比较必须符合逻辑性113 、市场比较法又可以称为BD B: 现行市价法D: 交易实例比较法114 、在目前廉租房的政策实施中，其租金水平低于准成本租金，组成费用是( BD) B: 维修费 D: 管理费115、以下属于折旧的求取方法的有(CD) C:耐用年限法 D:成新折扣法116 、投资回报率利润的计算基数包括开发费和( BC) B: 地价 C: 专业费117 、路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地总价是路

16、线价乘以深度百分率和BDB: 临街长度 D: 临街宽度118 、根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有ADA: 土地交易资料D: 企业利润效益资料141 、区位理论除成本学派外，还有AC A: 市场学派 C: 行为学派三 、论述题136 、论述房地产评估报告的含义以及编制房地产评估报告的的目的。答：房地产评估报告的含义：房地产估价的最终结果，是估价师提供给委托估价方的“产品” ，是具有一定法律效力的文件。 编制房地产评估报告的的目的：提供给委托方符合专业标准的评估结论，使委托方及估价相关的其他各方了解估价工作的过程、依据、 测算方法，从而理解估价结果的确定是估价人员以科学

17、严谨的态度评估出来的，是有充分科学依据的，并且是在大量翔实资料的支持下得出的。标志评估报告也是估价机构自身工作的需要。整理本案件所涉及的资料并分类，输入计算机培训提高和交流的案例资料，也可作本机构以后人员培训提高和交流的案例资料，是有关估价管 理机关学会对估价机构进行资质审查、年检及国土资源管理部门对评估成果确认备案是的必备材料。137 、试述土地的个别因素对房地产价格的影响。 答： （ 1 ）区位：市中心区位置适中，商业集中，通达度好，城市设施齐全故地价高；郊区情况相反，故地价很低（2）宗地面积必须适宜、规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价（3 ）形状不规则的土地，不便

18、于利用，从而降低地价（4 ）地质条件越优地价越高；土地平坦，地价较高（5）容积率的高低取决于城市规划，容积越大，地价越高（6）用途不同，地价不相等，一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是由高向低递减的（ 7）土地使用年期在年地租不变的前提下， 年期越长，地价越高。138 、试述区位理论对房地产估价的指导作用。 答：区位理论对房地产估价的指导作用表现在 : （ 1）区位条件是房地产估价的首要考虑因素。（ 2）宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异。（ 3 ）区位理论是城市土地分等定级的依据。（ 4）区位论是市场比较法的理论依据。四 、计算题134、某写字楼套间建筑面积1,000 平方

19、米，使用年限30 年，该写字楼每月租金 2.5 万元。据调查，该写字楼造价为 3,000 元/ 平方米，家具设备原值 10 万元，耐用年限10 年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%管理费为年租金的5%修缮费为房屋原值的2%保险费为房屋原值的3%）,资本化验室率为12%试估算该写字楼的价格。答：（1）年租金收入2.5 X 12=30 （万元）（2）计算年经营费用房地产税=30X12%=3.6 （万元）管理费=30X5%=1.5 （万元）房屋原值 =1000X 3000=300 （万元）修缮费=300X2%=6（万元）保险费=300X3%）=0.9 （万元）家具年折旧费=10X （

20、1-2%） +10=0.98 （万元）年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98 （万元）（3）年净收益=30-12.98=17.02 （万元）（4）该写字楼套间的价格=137.099 （万元）135、据调查，该建筑物的造价为2000元/ 平方米，家具设备原值4 万元，耐用年限设定为 10 年，残值率为4%。根据有关规定， 房地产税为年租金的12%， 管理费为年租金的3%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3%计算总运营费用。（确定资本化率是 10%答：（1）房地产税=年租金X 12%=5400OX 12%=6480（元）（2）管理 费=年租金X 3%=1620（元）

21、（3）房屋原值=110X2000=220000 （元）（4）修21 费=房屋原值X 2%=220000K 2%=4400（元）（5）保险费=房屋原值X 3%=220000X 3%=660（元）（6）家具设备折旧额=4000X （ 1-4%） + 10=3840 （元） （7）年总运营费用=6480+1620+4400+660+3840=17000 （元）计算净收益：年净收益 =年有效毛收入-年总运营费 用=54225-17000=37225 （元）确定资本化率：调查估价对象类似房地产的一般资本化率，参考银行贷款利率和该类房地产的风险水平，确定评估对象的资本化率为10%。计算房地产价格：据查，该

22、房地产的耐用年限为60 年，在估价时点房地产已出租使用 2 年，未来可获得净收益的年限为60-2=58 年，应选用净收益不变有限年限的公式计算：V=37225+ 10%X 1- （1+10%） 58=370770.69 （元）确定估价结果：根据估价对象的具体情况，最终确定其 1999 年 10 月初的正常交易价格为 37 万元，约合每平方米建筑面积3364 元。139、根据房地产市场资料不动产租金未来月租金纯收益为350元/m2,该类不动产资本化率为9%总建筑面积为3500m2,出租率为78%,求开发不动产的总价。答：总价=（月租收益X 12月X总建筑面积X出租率）/资本化率=（350 X 1

23、2X3500X78%） /9%=11466000/9%=127400000 （元）五 、简答题119 、 简述影响房地产价格的因素。 答： 影响房地产价格的因素通常有： （ 1 ） 一般因素。（ 2） 城市区域因素。 （ 3）个别因素。120 、简述替代原则在房地产评估中的作用 答： （ 1）依据替代原则评估房地产价格时，在房地产同一供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格及条件，对待估房地产与已交易的房地产进行价格和条件的比较，从而确定待估房地产价格，因此替代原理是估价中比较法的理论基础；（ 2 ）替代原则也是重置成本法可以成立的依据，由于替代原则的存在，对可

24、能重置的不动产，重置原价就成为其价格上限； （ 3 ）替代原则与收益还原法也有密切的关系；（ 4 ）替代原则是房地产评估的重要原则之一，房地产价格是与有替代可能的其他房地产互相关联而形成的。121、试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。答：剩余法评估不动产价格基本公式：V=A- （ B+C+D+E公式中：V一购置土地价格，A一开发完成后的不动产价值，B-整个项目的开发成本， 5投资利息，D开发商合理利润，E正常税费。122 、简述房地产估价师的基本素质。 答：房地产估价师的基本素质： （ 1 ）必须具备创新能力；（ 2）要有良好的知识结构； （ 3）要具备市场信息分析能力；（ 4 ）要具备较强

25、的社交能力。123、简述区位理论对房地产估价的指导作用。 答： （ 1）区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素； （ 2）宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异；（ 3 ）区位理论是城镇土地分等定级工作的依据；（ 4 ）区位理论是市场比较法的理论依据；（ 5）城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模型完善了地租与区位理论124 、简述市场价格与评估价格之间的关系。 答： （ 1 ）房地产的评估价格实质上是对市场价做出的估计，旨在使评估结果尽量与市场价相吻合。为此，在评估时应充分利用当地具有代表性的市场资料； （ 2 ）在市场不健全或缺乏市场价格的情况下，评估价格可以代表市场价。 （

26、3 ）评估价与市场价的另一个区别是，后者是一个客观存在的唯一的价格，评估价则因不同估价师在知识、经验等方面存在一定差异，评估的结果完全有可能不一致，但只要这些评估价接近市场状况，仍然是合理、可用的。125 、简述地租理论在房地产评估中的作用。 答： （ 1 ）地租理论是地价评估的基础。 （ 2 ）级差地租理论是级差收益测算的依据，而级差收益测算是城镇土地分等定级和基准地价测算的依据和方法。 （ 3 ）地租理论是收取土地使用税、费的理论依据。 （ 4）可通过地租理论分析推导出地价分布。126 、简述土地综合定级的基本程序。 答： （ 1）方案制定（ 2）资料收集与调查（3 ）权重确定及因素选择（ 4 ）土地定级单元的划分（5）级别测算及确定127 、简述土地的特性。 答： （ 1 ）土地资源的有限性。（ 2）土地资源的不可替代性。（ 3）土地使用的可持续性。（ 4 ）土地自然性状的地域差异性。 （