第三章 房地产价格与价值

1、第三章第三章 房地产价格与价值房地产价格与价值 学习目标：学习目标：1 1房地产价格的含义、形成条件、特征房地产价格的含义、形成条件、特征；2 2熟悉熟悉房地产供求与价格房地产供求与价格；3 3掌握房地产价格与价值种类。掌握房地产价格与价值种类。第一节第一节 房地产价格的含义房地产价格的含义和形成条件和形成条件 一、房地产价格的定义一、房地产价格的定义 房地产价格是和平地获得他人的房地产房地产价格是和平地获得他人的房地产所所必须付出的代价。必须付出的代价。 货币货币或实物、无形资产和其他经济利益或实物、无形资产和其他经济利益 二、二、房地产价格的形成条件（三条件）房地产价格的形成条件（三条件）

2、 有用性有用性 稀缺性稀缺性 有效需求有效需求第二节第二节 房地产价格的特征房地产价格的特征一、房地产价格与区位关系密切；一、房地产价格与区位关系密切；二、实质上是房地产权益的价格；二、实质上是房地产权益的价格； 三、形成的时间较长；三、形成的时间较长；四、房地产价格容易受交易者个别情况影响；四、房地产价格容易受交易者个别情况影响；五、房地产价格既有交换代价的价格，又有使用五、房地产价格既有交换代价的价格，又有使用 代价的租金。代价的租金。第三节第三节 房地产供求与价格房地产供求与价格一、房地产需求的含义一、房地产需求的含义 是指消费者在某一特定的时间内，在每是指消费者在某一特定的时间内，在每

3、一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量购买的数量。（1 1）需求的条件：购买愿意购买支付能力；）需求的条件：购买愿意购买支付能力；（2 2）房地产市场需求：在一定时间内、一定价）房地产市场需求：在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。 二、决定房地产需求量的因素二、决定房地产需求量的因素（1）该种房地产的价格；）该种房地产的价格；（2 2）消费者的收入水平；）消费者的收入水平；（3 3）消费者的偏好；）消费者的偏好；（4 4）相关物品的价格水平；）相关物品的价格水平； （保障房与

4、商品房）（保障房与商品房） （商品住宅与装修）（商品住宅与装修）（5 5）消费者对未来的预期。）消费者对未来的预期。 三、房地产需求曲线三、房地产需求曲线 表示房地产需求量与价格之间的关系的曲线。表示房地产需求量与价格之间的关系的曲线。 需求量的变动（点在需求曲线上移动）需求量的变动（点在需求曲线上移动） 需求的变动（整条需求曲线的位移）需求的变动（整条需求曲线的位移）四、房地产供给四、房地产供给 是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。供出

5、售的数量。 （1 1）两个条件）两个条件 ：供给愿意供给能力；：供给愿意供给能力；（2 2）房地产市场供给：是指在一定时间内、一定价格水）房地产市场供给：是指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发企业和拥有者供给的平和一定市场上所有房地产开发企业和拥有者供给的总和。总和。 潜在供给量存量灭失量转换为其他种类房潜在供给量存量灭失量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量新竣地产量其他种类房地产转换为该种房地产量新竣工量。工量。五、决定房地产供给量的因素五、决定房地产供给量的因素（1 1）该种房地产的价格；该种房地产的价格；（2 2）该房地产的成本水平；）该房地产的成本

6、水平；（3 3）该房地产的开发技术水平；）该房地产的开发技术水平；（4 4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。 六、房地产供给曲线六、房地产供给曲线 表示房地产供给量与价格之间的关系的曲线。表示房地产供给量与价格之间的关系的曲线。 供给量供给量的变动（点在供给曲线上移动）的变动（点在供给曲线上移动） 供给的变动（整条供给曲线的位移）供给的变动（整条供给曲线的位移）七、房地产均衡价格七、房地产均衡价格 是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时价格，也就是房地产市场需求

7、量与市场供给量相等时的价格的价格。 均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡价格。再次趋向于均衡价格。 八、房地产供求状况八、房地产供求状况 （1 1）全国房地产总的供求状况）全国房地产总的供求状况 （2 2）本地区房地产总的供求状况）本地区房地产总的供求状况 （3 3）全国同类房地产的供求状况）全国同类房地产的供求状况 （4 4）本地区同类房地产的供求状

8、况）本地区同类房地产的供求状况 房地产的不可移动性和变更用途的困难，房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决定房地产价格的，使得决定房地产价格的，主要是本地区同类房主要是本地区同类房地产的供求状况地产的供求状况。 所以说，房地产市场是区域性市场。所以说，房地产市场是区域性市场。 第四节第四节 房地产价格与价值的种类房地产价格与价值的种类一、一、价值、使用价值和交换价值价值、使用价值和交换价值 使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用；使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用； 交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。

9、在房地产估价中的关系或比例，通常用货币来衡量。在房地产估价中所讲的价值是指交换价值；所讲的价值是指交换价值； 关系：使用价值是交换价值的前提，没有使用价关系：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就一定没有交换价值。没有交换价值不一定没有使值就一定没有交换价值。没有交换价值不一定没有使用价值用价值 房地产既有使用价值也有交换价值房地产既有使用价值也有交换价值 二、成交价格、市场价格、理论价格和评二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值估价值 成交价格成交价格指在房地产交易中交易双方实际指在房地产交易中交易双方实际达成交易价格。达成交易价格。 最低卖价、最高买价、成交价之间的关系：最低卖价、最

10、高买价、成交价之间的关系： 1. 当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能；当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能； 2. 三者关系：最高买价三者关系：最高买价成交价成交价最低卖价；最低卖价； 3. 最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间；可能区间； 4. 实际成交价格落在区间的某个位置取决于：该种房实际成交价格落在区间的某个位置取决于：该种房地产是处于买方市场还是卖方市场，买卖双方相对的地产是处于买方市场还是卖方市场，买卖双方相对的议价能力。议价能力。 卖方市场与卖方市场卖方市场与卖方市场1.1.买方市场，供大于求，相对过剩，买

11、方主动。成交价买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动。成交价偏向最低卖价。偏向最低卖价。2.2.卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。成交价卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。成交价偏向最高买价。偏向最高买价。【判断题】在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会【判断题】在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。导致房地产价格上涨。 正常成交价格指交易双方在公开市场、正常成交价格指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对

12、象或市场行情不了解等不强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响。良因素的影响。 （1 1）公开市场）公开市场（2 2）交易对象本身具备市场性）交易对象本身具备市场性（3 3）众多的买者和卖者）众多的买者和卖者（4 4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿（5 5）自私且理性的经济行为（经济人假定）自私且理性的经济行为（经济人假定）（6 6）买者和卖者都具有完全信息）买者和卖者都具有完全信息（7 7）适当的期间完成交易）适当的期间完成交易 市场价格市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均水是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产

13、大量成交价格的抽象结果。平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。（平均数、中位数或众数）（平均数、中位数或众数） 理论价格理论价格是在经济学假设的是在经济学假设的“经济人经济人”的行为和的行为和预期是理性的，或者真实需求与供给相等的条件下形预期是理性的，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格。成的价格。 对市场价格和理论价格的进一步理解：对市场价格和理论价格的进一步理解： （1 1）市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格；）市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格；（2 2）理论价格是一种完美状态下的价格，则市场价格是一种长期）理论价格是一种完美状态下的价格，则市场价格是一

14、种长期正常状态下的平均价格；正常状态下的平均价格；（3 3）正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理）正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动；论价格上下波动；（4 4）但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、）但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格较长时期脱离理论价格 成交价格、市场价格与理论价格的关系成交价格、市场价格与理论价格的关系 （1）成交价格围绕着市场价格上下波动，市场成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动；价格又围绕着理论价格上下波动； （2）房地产估价是评估房地产的

15、市场价格。）房地产估价是评估房地产的市场价格。 评估价值评估价值是指估价师通过估价活动而得出是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值。它是估价师的估计值。的估价对象的价值。它是估价师的估计值。 市场法市场法比准价格、成本法比准价格、成本法积算价格、积算价格、收益法收益法收益价格。三者的关系分析：收益价格。三者的关系分析：（1）收益法的收益价格倾向于最高买价，趋向于理论价格；）收益法的收益价格倾向于最高买价，趋向于理论价格；（2）成本法的积算价格倾向于最低卖价；）成本法的积算价格倾向于最低卖价；（3）市场法的比准价格倾向于成交价格，趋向于市场价格；）市场法的比准价格倾向于成交价格，趋向于市场

16、价格；（4）正常成熟市场下，三种价格应该基本一致；）正常成熟市场下，三种价格应该基本一致；（5）房地产泡沫情况下，比准价格高于收益价格。反过来，比准价格）房地产泡沫情况下，比准价格高于收益价格。反过来，比准价格大大高于收益价格和积算价格，则存在泡沫。大大高于收益价格和积算价格，则存在泡沫。（6）市场不景气情况下，积算价格高于比准价格或收益价格。反过来，）市场不景气情况下，积算价格高于比准价格或收益价格。反过来，也成立。也成立。（7 7）正常交易的成交价接近市场价格；正常市场的市场价格接近理正常交易的成交价接近市场价格；正常市场的市场价格接近理论价格；科学准确的估价，评估价值接近市场价格或理论价

17、格。论价格；科学准确的估价，评估价值接近市场价格或理论价格。 【例题】下列关于比准价格、积算价格和【例题】下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。收益价格关系的表述中，正确的是（）。 A.A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；积算价格低于收益价格；B.B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；于积算价格；C.C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格；经济折旧）大大高于比准价格或收益价

18、格；D.D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。最低买价，收益价格倾向于最高卖价。三、市场价值和非市场价值三、市场价值和非市场价值 市场价值的形成需具备以下条件：市场价值的形成需具备以下条件：（1 1）双方是自愿地进行交易；）双方是自愿地进行交易；（2 2）交易双方是出于利己动机进行交易的；）交易双方是出于利己动机进行交易的；（3 3）交易双方理性的而谨慎的，并且了解市场对象、知）交易双方理性的而谨慎的，并且了解市场对象、知晓市场行情；晓市场行情；（4 4）交易双方有较充裕的时间进行交易；）交易双方有较充裕的时间进行交易

19、；（5 5）不存在买者因特殊兴趣而给与特殊出价。）不存在买者因特殊兴趣而给与特殊出价。（判断题）城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市（判断题）城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。 非市场价值：非市场价值：1.快速变现价值：快速变现价值：卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值；卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值；2.谨慎价值：谨慎价值：在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则（高估风在存在不确定性因素的情况下，遵守谨

20、慎原则（高估风险与费用，低估收益）评估出的价值；险与费用，低估收益）评估出的价值；3.在用价值：在用价值：指在现状使用下的价值；指在现状使用下的价值；4.残余价值：残余价值：指在非继续使用条件下的价值，一般低于市场价值；指在非继续使用条件下的价值，一般低于市场价值；5.投资价值：投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。所评估出的价值。 投资价值与市场价值的区别：投资价值与市场价值的区别： （1 1）市场价值来源于大多数市场参与者的共同价值判）市场价值来源于大多数市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的。市场具

21、有唯一性；断，是客观的、非个人的。市场具有唯一性；（2 2）投资价值是对特定的投资者而言，建立在主观）投资价值是对特定的投资者而言，建立在主观的、个人因素基础上。投资价值因人而异；的、个人因素基础上。投资价值因人而异；（3 3）投资价值因人而异的原因在于，不同的投资者）投资价值因人而异的原因在于，不同的投资者在各方面的情况不同，都会影响其对房地产未来收益能力在各方面的情况不同，都会影响其对房地产未来收益能力的预期；的预期；（4 4）投资实现的条件，投资者评估的投资价值大于）投资实现的条件，投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价格。或等于该房地产的市场价格。 四、买卖价格、租赁价格、抵押

22、价值、保险价值、计税价值四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值和征收价值 买卖价格买卖价格是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益；利益； 租赁价格租赁价格是房屋所有人或土地使用权人作为出租人将其房地产出是房屋所有人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币、实物、无形资产和其他

23、经济利益；币、实物、无形资产和其他经济利益；租金种类租金种类包含的项目包含的项目市场租金市场租金协议租金：由市场供求状况决定的租金协议租金：由市场供求状况决定的租金商品租金商品租金以房地产价值确定的租金：以房地产价值确定的租金：包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租、利润保险费、地租、利润成本租金成本租金按照出租房屋的经营成本确定的租金：按照出租房屋的经营成本确定的租金：包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税准成本租金准成本租金接近但还达不到成本租金的租金接近但还达不到成

24、本租金的租金福利租金福利租金象征性收取的很低水平的租金象征性收取的很低水平的租金真正的房租真正的房租地租、折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房产税、地租、折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房产税、租赁费用、租赁税费、利润租赁费用、租赁税费、利润实际房租实际房租 可能包含着真正房租之外的费用（如水电费、物业管理费）可能包含着真正房租之外的费用（如水电费、物业管理费） 抵押价值抵押价值是在抵押期间的各个时点，债务人不履行到是在抵押期间的各个时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所

25、得的价款，扣除法定优先受偿房地产拍卖、变卖最可能所得的价款，扣除法定优先受偿款后的余额。款后的余额。 抵押价值任何时候都要大于未偿还的贷款余额。（安抵押价值任何时候都要大于未偿还的贷款余额。（安全性的要求）全性的要求） 保险价值保险价值是房地产投保时，为确定保险金额提供参考是房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。火灾险的评估价值包含建筑物的重建依据而评估的价值。火灾险的评估价值包含建筑物的重建成本和重建期间的经济损失。不含土地价值。成本和重建期间的经济损失。不含土地价值。计税价值，也称为课税价值或计税租金，是为税务机计税价值，也称为课税价值或计税租金，是为税务机关核定计税依据提

26、供参考而评估的房地产价值或租金。如关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。如房产税计税价值为房产原值一次减除房产税计税价值为房产原值一次减除10%-30%10%-30%后的余值，或后的余值，或房产租金。房产租金。征收价值征收价值是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。而评估的被征收房地产的价值。 五、所有权价格、使用权价格和其他权利价格五、所有权价格、使用权价格和其他权利价格 所有权价格：所有权价格：房屋所有权价格，土地所有权价格，房屋所有权价格，土地所有权价格，或者房屋所有权和土地所有权价格。或者房屋所有权和土地所有权价

27、格。 使用权价格：使用权价格：主要指土地使用权，包括建设用地主要指土地使用权，包括建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权的价格。使用权、宅基地使用权和土地承包经营权的价格。 其他权利价格：其他权利价格：泛指所有权价格、使用权价格以泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格，包括：租赁权价格、地役外的各种房地产权益价格，包括：租赁权价格、地役权价格、抵押权价格。权价格、抵押权价格。 六、六、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值值和账面价值 历史成本：历史成本：也称原始价值，原值、原价、原始购置成本，是也称原始价值，原值

28、、原价、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本。指一项资产在当初取得时实际发生的成本。 重置成本：重置成本：现在购买相同或类似的资产所需付出的现金或现现在购买相同或类似的资产所需付出的现金或现金等价物。金等价物。 可变现净值：可变现净值：资产正常对外销售时，所能收到的现金或现金资产正常对外销售时，所能收到的现金或现金等价物，扣减资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费等价物，扣减资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的余额。用和相关税费后的余额。 现值：现值：未来净现金流入量的折现值。未来净现金流入量的折现值。 公允价值：公允价值：公平交易，熟悉情况的交易

29、双方自愿进行资产交公平交易，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额。换的金额。 账面价值账面价值：也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原：也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值，减去已计提折旧后的余额。始价值，减去已计提折旧后的余额。 各价值之间的关系：各价值之间的关系： （1）账面价值）账面价值=原始价值原始价值-累计折旧累计折旧 （2）原始价值是不变的，帐面价值逐年递减。原始价值是不变的，帐面价值逐年递减。 （3）公允价值、市场价值是随着时间的流逝而波动。）公允价值、市场价值是随着时间的流逝而波动。 （4）公允价值、市场价值与账面价值或原始价值可能）公允价值、市场价值与账面

30、价值或原始价值可能有关，也可能无关。有关，也可能无关。 （5）房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值。）房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值。 七、七、市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价、政府指导价和政府定价 划分原则：按政府对房地产价格的管制或干预程划分原则：按政府对房地产价格的管制或干预程度来划分。度来划分。 市场调节价：市场调节价：通过市场竞争形成，经营者自主制通过市场竞争形成，经营者自主制定。定。 政府指导价：政府指导价：政府价格主管部门或其他有关部门政府价格主管部门或其他有关部门按定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经按定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指

31、导经营者制定。营者制定。 政府定价：政府定价：由政府价格主管部门或其他有关部门，由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定价格。按照定价权限和范围制定价格。八、八、基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价、标定地价和房屋重置价格 基准地价：基准地价：在城镇一定区域范围内，对现状利用在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。建设用地使用权在某一时点的平均价格。 标定地价：标定

32、地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。 房屋重置价格：房屋重置价格：不同区域、不同用途、不同建筑不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日建造它结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日建造它所发生的必要支出及应得利润。所发生的必要支出及应得利润。九、九、土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格 土地价格：土地价格：有建筑物的土地部分，要刨有建筑

33、物的土地部分，要刨去建筑物价格。去建筑物价格。 建筑物价格：建筑物价格：仅指建筑部分的价格，刨仅指建筑部分的价格，刨去该建筑物占用范围内的土地的价格。去该建筑物占用范围内的土地的价格。 房地价格：房地价格：指土地与建筑物的综合体的指土地与建筑物的综合体的价格，就是一般意义上房价的概念。价格，就是一般意义上房价的概念。十、十、总价格、单位价格和楼面地价总价格、单位价格和楼面地价 总价格：总价格：是指某一宗或者某一区域范围内的房地是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，房地产的总价格一般不能完全反映房产整体的价格，房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。地产价格水平的高低。 单

34、位价格：单位价格：土地单价是指单位土地面积的土地价土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价是指单位建筑面积的建筑物价格，房格，建筑物单价是指单位建筑面积的建筑物价格，房地单价是指单位建筑面积的房地价格。地单价是指单位建筑面积的房地价格。 楼面地价：楼面地价：是单位建筑物面积的房地价格。楼面是单位建筑物面积的房地价格。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。 几个重要的公式几个重要的公式 土地总价=土地单价土地面积=楼面地价建筑面积 十一、十一、实际价格和名义价格实际价格和名义价格 名义价格是表面上的价格，能直接观察到，实际名义价格是表面上的

35、价格，能直接观察到，实际价格一般在名义价格基础上计算处理才能得到。价格一般在名义价格基础上计算处理才能得到。 （1）未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了）未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格是实际价格。价格因素后的价格是实际价格。 （2）买房送装修、汽车、车位等时，总房价是）买房送装修、汽车、车位等时，总房价是名义价格，扣除这些赠品后的价格是实际价格。名义价格，扣除这些赠品后的价格是实际价格。 （3）当事人为了逃税不实申报价格是名义价格，）当事人为了逃税不实申报价格是名义价格，真实的成交价格是实际价格。真实的成交价格是实际价格。 （4）买卖双方因为约定税费的承担方式不同，也

36、）买卖双方因为约定税费的承担方式不同，也可能导致实际价格与名义价格的不符。可能导致实际价格与名义价格的不符。 实际价格和名义价格的换算：实际价格和名义价格的换算： 实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格。日期时一次性付清的价格。 根据资金的时间价值的换算，将发生在不同时点根据资金的时间价值的换算，将发生在不同时点的现金流折

37、算到同一时点，即为实际价格。的现金流折算到同一时点，即为实际价格。 打折，延期付款（延迟期内不付利息）都会导致打折，延期付款（延迟期内不付利息）都会导致实际价格低于名义价格实际价格低于名义价格分期付款，延期付款（延迟期内付利息）不管怎分期付款，延期付款（延迟期内付利息）不管怎么安排还款方式，实际价格和名义价格都是一致的。么安排还款方式，实际价格和名义价格都是一致的。 十二、十二、现货价格、期货价格及现房价格、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格期房价格 现货价格现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内进行是指在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格；商品交割的价格；期货价格期货价格是指在交

38、易达成后按约定在未来某个日是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格；期进行商品交割的价格；房地产现货价格房地产现货价格是指以现状房地产为交易标的的是指以现状房地产为交易标的的价格，主要是现房价格；价格，主要是现房价格；房地产的期货价格房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，主要是期房价格。易标的的价格，主要是期房价格。 同品质的情况下，期房价格低于现房价格同品质的情况下，期房价格低于现房价格 期房价格现房价格预计从期房达到现房期间期房价格现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿现房出租的净收益的折现值风险补偿 十三、

39、十三、起价、标价、成交价和均价起价、标价、成交价和均价 起价起价是指销售商品房的最低价格，最差的楼层、是指销售商品房的最低价格，最差的楼层、朝向、户型的价格；朝向、户型的价格；标价标价是指也称报价、表格价，是商品房出售者在是指也称报价、表格价，是商品房出售者在其价目表上标注的不同楼层、朝向、户型的价格；其价目表上标注的不同楼层、朝向、户型的价格；成交价成交价是指买卖双方的实际交易价格，商品房买是指买卖双方的实际交易价格，商品房买卖合同中写明的价格；卖合同中写明的价格；均价均价是指所销售商品房的平均价格；标价的平均是指所销售商品房的平均价格；标价的平均价；成交价的平均价。价；成交价的平均价。 十

40、三、十三、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 评估价评估价是指法院或当事人确定拍卖保留价提供参考依据，是指法院或当事人确定拍卖保留价提供参考依据，对拟拍卖的房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和对拟拍卖的房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。同时也为竞买人确定最高出价提供参考。判断的结果。同时也为竞买人确定最高出价提供参考。 ； 保留价（拍卖底价）保留价（拍卖底价）是指在拍卖前确定的拍卖标的可售的最是指在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格低价格 ；起拍价（开叫价格或起叫价）起拍价（开叫价格或起叫价）是指是拍卖师在拍卖时首次报是指是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的价格出的拍卖标的价格 ；应价应价是指是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人是指是竞买人对拍卖师报出的价格