房地产项目管理讲义王金生PPT学习教案

1、会计学1房地产项目管理讲义王金生房地产项目管理讲义王金生2 工程项目管理提纲 第1页/共66页3【概念概念】项目管理的概念项目管理的概念【作用作用】项目管理在房地产企业中的作用项目管理在房地产企业中的作用【框架框架】万科工程项目管理框架万科工程项目管理框架【功能功能】万科五管一控万科五管一控【流程流程】万科工程项目过程五步法万科工程项目过程五步法【发展发展】万科工程管理发展万科工程管理发展 主要内容主要内容 第2页/共66页4【概念】项目管理的概念【概念】项目管理的概念1.1. 心态：项目管理者的基因心态：项目管理者的基因2.2. 目标：项目管理者的挑战目标：项目管理者的挑战3.3. 成功：项

2、目管理者的承诺成功：项目管理者的承诺4.4. 职责：项目管理者的任务职责：项目管理者的任务5.5. 价值：项目管理者的素质价值：项目管理者的素质第3页/共66页5【作用】项目管理在房地产企业中的作用【作用】项目管理在房地产企业中的作用第4页/共66页6【作用】项目管理在房地产企业中的作用【作用】项目管理在房地产企业中的作用p我们建立了专业集成化和我们建立了专业集成化和ISO9000ISO9000体系，各专业的内部业务有了良好体系，各专业的内部业务有了良好的衔接。但是，横向涵盖和涉及大部分业务及其接口的项目管理，却的衔接。但是，横向涵盖和涉及大部分业务及其接口的项目管理，却未包含在其中，就不能不

3、说是现行管理体系最大的缺口。结果使得日未包含在其中，就不能不说是现行管理体系最大的缺口。结果使得日常的专业间衔接问题层出不穷，疲于奔命常的专业间衔接问题层出不穷，疲于奔命p房地产项目是万科唯一一种利润来源，但目前纵观万科内部各种专业房地产项目是万科唯一一种利润来源，但目前纵观万科内部各种专业，唯项目管理队伍最为缺乏，在项目管理过程中我们缺乏科学的理论，唯项目管理队伍最为缺乏，在项目管理过程中我们缺乏科学的理论、知识和体系的支撑，缺乏统一的方法、流程、工具等必需的手段。、知识和体系的支撑，缺乏统一的方法、流程、工具等必需的手段。p万科致力于职业化经理建设，我们现在更为缺乏的不是专业管理人员万科致

4、力于职业化经理建设，我们现在更为缺乏的不是专业管理人员，而是能够统领项目的管理人员，而是能够统领项目的管理人员第5页/共66页7【作用】项目管理在房地产企业中的作用【作用】项目管理在房地产企业中的作用第6页/共66页8【框架】万科工程项目管理框架【框架】万科工程项目管理框架第7页/共66页9 过程组过程组知识领域知识领域启动启动计划计划执行执行控制控制收尾收尾项目总体管理项目总体管理项目计划编制项目计划编制项目计划执行项目计划执行总体变更控制总体变更控制项目工作范围管理项目工作范围管理启动启动工作范围计划工作范围计划工作范围定义工作范围定义任务验收任务验收范围变更控制范围变更控制项目时间管理项

5、目时间管理活动定义活动定义活动排序活动排序活动工期估算活动工期估算进度表编制进度表编制进度控制进度控制项目费用管理项目费用管理资源计划资源计划费用估算费用估算费用预算分配费用预算分配费用控制费用控制项目质量管理项目质量管理质量计划质量计划质量保证质量保证质量控制质量控制项目人力资源管理项目人力资源管理组织计划组织计划人员获取人员获取团队建设团队建设项目沟通管理项目沟通管理沟通计划沟通计划信息发布信息发布项目状况汇报项目状况汇报管理收尾管理收尾项目风险管理项目风险管理风险管理计划风险管理计划风险识别风险识别风险定性分析风险定性分析风险定量分析风险定量分析风险应对计划风险应对计划风险监控风险监控项

6、目采购管理项目采购管理采购计划采购计划询价计划询价计划询价询价供应商选择供应商选择合同管理合同管理合同收尾合同收尾【框架】万科工程项目管理框架【框架】万科工程项目管理框架第8页/共66页10知识领域知识领域管理目标管理目标管理内容管理内容项目总体管理项目总体管理保证项目有良好的进行整体计划、执保证项目有良好的进行整体计划、执行、和控制行、和控制进行整体规划、执行、和控制进行整体规划、执行、和控制项目范围管理项目范围管理保证项目完整地做且只做项目该做的保证项目完整地做且只做项目该做的事情事情明确定义项目该干哪些事情，并进行控制明确定义项目该干哪些事情，并进行控制项目时间管理项目时间管理保证项目按

7、进度计划完成保证项目按进度计划完成定义项目详细进度计划，并进行控制定义项目详细进度计划，并进行控制项目费用管理项目费用管理保证项目按预算完成保证项目按预算完成估算项目费用预算，并进行控制估算项目费用预算，并进行控制项目质量管理项目质量管理保证项目工作成果的质量保证项目工作成果的质量确定项目的质量标准，执行标准，检验工确定项目的质量标准，执行标准，检验工作作项目人力资源管理项目人力资源管理保证项目人员最有效地被利用保证项目人员最有效地被利用规划项目的组织结构和人员，组成团队，规划项目的组织结构和人员，组成团队，并进行团队建设并进行团队建设项目沟通管理项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通保证项目有

8、良好的信息沟通规划并进行项目信息的收集、发布，评估规划并进行项目信息的收集、发布，评估项目项目项目风险管理项目风险管理保证项目受到的风险损失最小保证项目受到的风险损失最小识别、分析风险，制定应对措施，监控风识别、分析风险，制定应对措施，监控风险险项目采购管理项目采购管理保证项目能以合理的价格取得质量合保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或服务格的产品或服务规范化采购的全过程：采购计划、询价准规范化采购的全过程：采购计划、询价准备、询价、供应商选择、合同管理备、询价、供应商选择、合同管理【框架】万科工程项目管理框架【框架】万科工程项目管理框架第9页/共66页11【框架】万科工程项目管理框架【

9、框架】万科工程项目管理框架第10页/共66页12【框架】万科工程项目管理框架【框架】万科工程项目管理框架 5 维修与服务维修与服务 1 洞察预定义洞察预定义 2 策划与评估策划与评估3 现场与控制现场与控制4 完工与移交完工与移交公公司司战战略略项项目目策策略略供供方方管管理理计划管理风险管理组织管理质量管理成本管理范围管理项目项目第11页/共66页13 万科工程项目管理的五管一控之范围管理万科工程项目管理的五管一控之范围管理DM - DM - Development ManagementPM - PM - Project ManagementFM - FM - Facility Manage

10、ment决策阶段决策阶段实施阶段实施阶段准备设计施工使用阶段使用阶段物业公司物业公司FMFM开发方开发方DMDMPMPM设计方设计方PMPM施工方施工方PMPM供货方供货方PMPM 规划规划 设计设计 市场定位市场定位 产品建议产品建议 施工图施工图设计设计 房屋房屋建造建造 销售销售 土地机会土地机会 寻找寻找 概念概念 设计设计 物业物业 管理管理房屋的生命周期房屋的生命周期项目的参与者项目的参与者投资方投资方DMDMPMPM第12页/共66页14 从项目的开始到项目的完成，从项目的开始到项目的完成， 通过通过项目策划项目策划( (Project PlanProject Plan) )和和

11、项目控项目控制制( (Project ControllingProject Controlling) )以达到项目的以达到项目的费费用目标用目标（投资目标、成本目标）、（投资目标、成本目标）、质质量目标和进度目标量目标和进度目标。 PM=PP+PCPM=PP+PC 万科工程项目管理的五管一控之范围管理万科工程项目管理的五管一控之范围管理第13页/共66页15开开始始结结束束决决 策策 阶阶 段段实实 施施 阶阶 段段使使 用用 阶阶 段段PPPP基本工作基本工作时间时间PPPP向前延向前延伸时间伸时间PPPP深化调深化调整时间整时间PCPC基本基本工作时间工作时间PCPC向后延向后延续时间续时

12、间PP与PC在工作时段上的区别概念与规划项目策划施工图施工销售交付居住 万科工程项目管理的五管一控之范围管理万科工程项目管理的五管一控之范围管理第14页/共66页16OPMDPMCPMSPM业主方的业主方的PMOPM设计方的设计方的PMDPM承包方的承包方的PMCPM供货方的供货方的PMSPM一个项目的项目管理系统 万科工程项目管理的五管一控之范围管理万科工程项目管理的五管一控之范围管理第15页/共66页17编制项目计划的重要性 项目实施前的详尽预测和模拟项目实施前的详尽预测和模拟指导项目高效实施，提高项目质量指导项目高效实施，提高项目质量促进项目干系人之间的沟通，达成共识促进项目干系人之间的

13、沟通，达成共识为项目测量和控制提供基准为项目测量和控制提供基准对项目管理审查提供定义对项目管理审查提供定义为项目总结提供基础为项目总结提供基础构成项目档案的主要组成部分构成项目档案的主要组成部分员工的工作培训资料员工的工作培训资料 万科工程项目管理的五管一控之计划管理万科工程项目管理的五管一控之计划管理第16页/共66页18一线公司计划体系框架 一级计划：公司年度计划 二级计划：各项目里程碑节点计划 三级计划：各项目（详细实施）计划 万科工程项目管理的五管一控之计划管理万科工程项目管理的五管一控之计划管理第17页/共66页19项目计划（2级计划）在项目生命周期的位置启动计划编制实施收尾时间控制

14、万科颁布的计划管理办法 万科工程项目管理的五管一控之计划管理万科工程项目管理的五管一控之计划管理第18页/共66页20p工期的经验值是编制计划的基础之一万科的规划设计工期万科的建造各阶段工期（集团平均3层）万科的建造各阶段工期（集团平均6、9层）万科多层项目常规总工期 万科工程项目管理的五管一控之计划管理万科工程项目管理的五管一控之计划管理第19页/共66页21 1、合理工期2 均好中加速3、标准提高项目的速度4、工厂化提高建造过程的速度项目计划要点和方式 万科工程项目管理的五管一控之计划管理万科工程项目管理的五管一控之计划管理第20页/共66页221.聚焦并改善基础性质量问题，避免发生质量群

15、诉2.使区域内各公司及公司内各项目的质量水平趋向均好3.提高大规模施工条件下房屋质量的稳定性，提高返修 一次成功率4.使质量进入行业领先水平，集团项目每年获两项全国质量奖项5.解决装修房形势下的质量问题6.解决前工厂化与工厂化的衔接 万科工程项目管理的五管一控之质量管理万科工程项目管理的五管一控之质量管理第21页/共66页23万科的质量文化万科的质量文化万科质量标准万科质量标准万科质量过程管理万科质量过程管理万科质量技术标准万科质量技术标准万科质量管理体系 万科工程项目管理的五管一控之质量管理万科工程项目管理的五管一控之质量管理第22页/共66页24万科的万科的质量文质量文化化核心：质量是万科

16、人的尊严核心：质量是万科人的尊严 质量是客户的质量质量是客户的质量 质量是你我的责任质量是你我的责任 质量是与合作伙伴共赢质量是与合作伙伴共赢 质量从预防开始质量从预防开始 一分缺陷，三分代价一分缺陷，三分代价 没有质量，就没有未来没有质量，就没有未来 万科工程项目管理的五管一控之质量管理万科工程项目管理的五管一控之质量管理第23页/共66页25p国家质量标准p万科质量标准是什么万科的质量标准 万科工程项目管理的五管一控之质量管理万科工程项目管理的五管一控之质量管理第24页/共66页261 质量策划2 合理工期3施工过程质量控制4对供方的质量管理输出 万科工程项目管理的五管一控之质量管理万科工

17、程项目管理的五管一控之质量管理第25页/共66页27万科的质量技术与过程控制 万科工程项目管理的五管一控之质量管理万科工程项目管理的五管一控之质量管理第26页/共66页28 万科工程项目管理的五管一控之成本管理万科工程项目管理的五管一控之成本管理成本管理体系第27页/共66页29 万科工程项目管理的五管一控之组织管理万科工程项目管理的五管一控之组织管理组织的管理体系第28页/共66页301 项目风险定义项目风险定义2 风险产生的原因风险产生的原因3 依据风险来源分类依据风险来源分类4 项目常见风险防范对策项目常见风险防范对策5 项目风险管理过程项目风险管理过程 万科工程项目管理的五管一控之风险

18、控制万科工程项目管理的五管一控之风险控制风险控制体系 第29页/共66页31万科的采购体系万科的采购体系1 采购管理制度采购管理制度2 采购标准采购标准3 采购原则采购原则4 采购的范围和分工采购的范围和分工5 采购模式采购模式6 采购方式采购方式7 供方评估供方评估 万科工程项目管理的五管一控之采购管理万科工程项目管理的五管一控之采购管理第30页/共66页32 万科工程项目过程管理万科工程项目过程管理p分析内外环境p定义项目p明确目标p分解工作结构p参与总体项目规划第31页/共66页33 万科工程项目过程管理万科工程项目过程管理p施工方案规划p组织与分工p三重加一规划p制定计划p控制风险第3

19、2页/共66页34 万科工程项目过程管理万科工程项目过程管理p启动项目p计划执行p监控项目p修改项目p供方管理第33页/共66页35 万科工程项目过程管理万科工程项目过程管理p验收p资料整理第34页/共66页36 万科工程项目过程管理万科工程项目过程管理p维修管理p项目评估p纠正与预防第35页/共66页37 万科工程项目管理附万科工程项目管理附件件第36页/共66页38【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 项目管理项目管理项目就是以一套独特而相互联项目就是以一套独特而相互联系的任务为前题系的任务为前题, ,有明确的开始有明确

20、的开始与结束与结束, ,充分地利用资源充分地利用资源, ,为实为实现一个特定的目标所作的努力现一个特定的目标所作的努力! !第37页/共66页39【工程管理务实指南工程管理务实指南】 心态：项目管理者的基因心态：项目管理者的基因案例：领导关注招投标实例： 股市投资者的心态 双胞胎的故事成功项目管理者心态：成功项目管理者心态： 1、良好的沟通 2、好的流程与方法 3、计划与业务 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理第38页/共66页40【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 施工现场管理业务主线施

21、工现场管理业务主线施工前期土方/桩基主体施工内外装修室外工程管线景观园林卖场样板房验收各部门的职责 三控制 采购管理 合同管理 设计变更管理模块管理模块第39页/共66页41【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 施工现场管理业务主线施工现场管理业务主线项目部监理大纲的审核监理细则的审核质量记录的审核监理月报的审核帮助监理协调关系第40页/共66页42【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 施工现场管理业务主线施工现场管理业务主线承建商承建商1 1承建商承建商

22、2 2承建商承建商n n承建商承建商2 2承建商承建商n n承建商承建商1 1承建商承建商2 2承建商承建商n n外墙承建商外墙承建商1 1外墙承建商外墙承建商2 2外墙承建商外墙承建商n n室外承建商室外承建商1 1室外承建商室外承建商2 2室外承建商室外承建商n n楼层楼层1 1楼层楼层n n楼层楼层2 2按照管道施工按照管道施工的合理顺序，的合理顺序，安排室外承建安排室外承建商顺序施工商顺序施工任何承建商在任何承建商在不同楼层间开不同楼层间开展工作面应该展工作面应该得到监理控制得到监理控制外墙施工对室外工程常外墙施工对室外工程常常产生严重影响，应当常产生严重影响，应当预期充分考虑预期充分

23、考虑承建商承建商1 11、协调的基础是计划管理、协调的基础是计划管理2、计划安排的基本思路是使各种工序在空间上分离，在时、计划安排的基本思路是使各种工序在空间上分离，在时间上也实现分离间上也实现分离 第41页/共66页43【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 主要进度控制计划主要进度控制计划控制性进度计划（为业主服务）材料设备进场计划分包进场计划施工图需求计划施工总进度计划（为施工服务）阶段性进度计划前期及基础施工阶段进度计划主体进度计划装修进度计划验收进度计划月进度计划周进度计划日进度计划案例案例: 总体计划总体计划 发展

24、商的计划发展商的计划案例案例: 六拍六拍第42页/共66页44【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理第43页/共66页45【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 质量控制要点质量控制要点编制必要编制必要技术方案技术方案技术管理技术管理质量控制质量控制物料管理物料管理工序管理工序管理审核供方审核供方技术方案技术方案案例案例: 安装施工管理举例安装施工管理举例第44页/共66页46【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采

25、购管理 4. 技术管理 质量控制要点质量控制要点1.工作质量检查公司巡视检查（每月一次）项目发展部内部日常工作质量检查2.实体质量检查工序质量控制-工序检查物料质量控制-物料检查第45页/共66页47【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 工序管理工序管理第46页/共66页48【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 合同管理的主要流程合同管理的主要流程合同执行管理合同执行管理合同管理合同管理合同变更管理合同变更管理合同交底合同交底合同进度款审核合同进度款审核合

26、同结算合同结算补充预算计价款审核补充预算计价款审核保修金结算保修金结算索赔管理索赔管理第47页/共66页49【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 合同结算管理合同结算管理第48页/共66页50【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 验收管理验收管理第49页/共66页51【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 采购管理 4. 技术管理 竣工及内部验收管理竣工及内部验收管理第50页/共66页52【三三】工程系统面临的挑战

27、工程系统面临的挑战第51页/共66页53【面临的挑战面临的挑战】 2. 磐石行动简介 3. 培育心智和价值观 4. 深化、完善磐石行动 5. 持续创新 实施磐石行动的目的实施磐石行动的目的 对外部环境和资源的充分研究对外部环境和资源的充分研究 对内部管理现状的分析对内部管理现状的分析 对质量发展历史的反省和回顾对质量发展历史的反省和回顾 系统解决工程质量问题系统解决工程质量问题 质量是我们的价值和尊严质量是我们的价值和尊严 工程管理成为万科品牌的支撑点工程管理成为万科品牌的支撑点第52页/共66页54【工程管理发展历程工程管理发展历程】 1. 为营销服务 2. 项目公司式 3. 职能式 4.

28、制度化建设11. 决策权12. 由项目部人员解决问题13. 目标切实可行14. 自我管理小组15. 职员满意6. 注重项目部自我检验7. 与供方同设计、管理8. 预防性质量保证手段9. 受控的研究与开发量10. 与客户的联系1. 高层管理参与2. 确定质量目标3. 以质量保证部门专家作为顾问4. 扁平组织结构5. 注重预防而不是事后检查四级三级二级一级关键手段关键手段11. 决策权12. 由项目部人员解决问题13. 目标切实可行14. 自我管理小组15. 职员满意6. 注重项目部自我检验7. 与供方同设计、管理8. 预防性质量保证手段9. 受控的研究与开发量10. 与客户的联系1. 高层管理参

29、与2. 确定质量目标3. 以质量保证部门专家作为顾问4. 扁平组织结构5. 注重预防而不是事后检查四级三级二级一级关键手段关键手段不断改进关键手段的管理不断改进关键手段的管理弱弱一一般般强强激励机制激励机制以以“ 质量设计质量设计 ” 作作为核心流程为核心流程以以“ 零次品零次品 ” 生产生产作为核心流程作为核心流程战略与组织战略与组织激励机制激励机制以以“ 质量设计质量设计 ” 作作为核心流程为核心流程以以“ 零次品零次品 ” 生产生产作为核心流程作为核心流程战略与组织战略与组织 万科质量管理水平万科质量管理水平第53页/共66页55【工程管理发展历程工程管理发展历程】 1. 为营销服务 2

30、. 项目公司式 3. 职能式 4. 制度化建设集中组织结构分散职能组织程序核心流程复杂业务系统分散定位内部弹性责任/决定第三方形式定位学习愿望价值体系合作外部自我教育责/决定自我负文化文化结构结构检验检验质量保证质量保证预防预防完美完美从文化变革入手从文化变革入手文化跃进文化跃进理想道路由公司文化开始 质量文化和质量行为准则质量文化和质量行为准则第54页/共66页56绩效行动决策氛围规范符号准则价值观信念领导者行为绩效评估人事惯例愿景目标和战略组织结构竞争环境 1. 启动磐石行动 2. 磐石行动简介 3. 培育心智和价值观 4. 深化、完善磐石行动【面临的挑战面临的挑战】第55页/共66页57

31、【工程管理发展历程工程管理发展历程】 1. 为营销服务 2. 项目公司式 3. 职能式 4. 制度化建设 磐石行动四个核心目标磐石行动四个核心目标最少的最少的员工差错员工差错第56页/共66页58 1. 启动磐石行动 3. 培育心智和价值观 4. 深化、完善磐石行动 5. 持续创新 解决方案关系图解决方案关系图供方管理供方管理质量公共关系质量公共关系过程管理过程管理质量标准质量标准工程团队建设工程团队建设质量保证体质量保证体系系客户客户、服务客户、服务技术管理、搭建技术平台技术管理、搭建技术平台关注市场、成本和持续学习关注市场、成本和持续学习质量文化质量文化【面临的挑战面临的挑战】第57页/共66页59 1. 启动磐石行动 3. 培育心智和价值观 4. 深化、完善磐石行动 5. 持续创新整合监理资源，延伸工程管理整合监理资源，延伸工程管理监理手册监理手册监理手册监理手册监理规程监理规程应用表格应用表格合作目的、工作目标合作目的、工作目标客户理念说明客户理念说明工作标准、流程工作标准、流程控制措施和考核办法控制措施和考核办法具体操作和要求具体操作和要求运作指导说明运作指导说明【面临的挑战面临的挑战】第58页/共66页60 1. 启动磐石行动 3. 培育心智