第六章投资性房地产

1、 第六章第六章 投资性房地产投资性房地产 第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述 第二节第二节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量 第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 第四节第四节 投资性房地产的转换与处置投资性房地产的转换与处置 第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述 一、投资性房地产的基本概念一、投资性房地产的基本概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产同时满足与该两者兼有而持有的房地产。投资性房地产同时满足与该投资性房地产有关的经济利益很可能

2、流入企业，且该投投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，且该投资性房地产的成本能够可靠地计量时予以确认。资性房地产的成本能够可靠地计量时予以确认。 二、投资性房地产的特征二、投资性房地产的特征 1 1、投资性房地产业务属于企业的一种经营活动；、投资性房地产业务属于企业的一种经营活动； 2 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于生产经营埸所的房地产和用于销售的房地产；于生产经营埸所的房地产和用于销售的房地产； 3 3、投资性房地产有两种后续计量模式、投资性房地产有两种后续计量模式. . 三、投资性房地产的范围三、投资性房地产的范围 投资性房地产

3、主要包括：已出租的土地使投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。出租的建筑物。 1 1已出租的土地使用权：是指企业通过出让或已出租的土地使用权：是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。用权。 2 2持有并准备增值后转让的土地使用权：是指持有并准备增值后转让的土地使用权：是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持

4、有并准备增值后转让的土地使用权。准备增值后转让的土地使用权。 3 3已出租的建筑物：是指企业拥有产权的、以已出租的建筑物：是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。发活动完成后用于出租的建筑物。 判断和确认已出租的建筑物，应注意以下几点：判断和确认已出租的建筑物，应注意以下几点：投资性房地产：投资性房地产： （1 1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。对于以经营租赁方式租入的土地使用权、建筑物再转租对于以经营租赁方式租入的土地使用权、建筑物再转租给其

5、他单位的，不能确认为投资性房地产。给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 （2 2）自租赁协议规定租赁开始日起，经营租出的建筑）自租赁协议规定租赁开始日起，经营租出的建筑物才属于出租的建筑物。企业计划出租但尚未出租的建物才属于出租的建筑物。企业计划出租但尚未出租的建筑物，不属于已出租的建筑物。筑物，不属于已出租的建筑物。 （3 3）如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，）如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确量和出售的、用于赚取租金或资本增

6、值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 （4 4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等日常辅助服务，应当将该建筑保安、维修等日常辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。物确认为投资性房地产。 （5 5）关联方之间租赁房地产的，租出方将）

7、关联方之间租赁房地产的，租出方将出租的房地产确认为投资性房地产。在编制出租的房地产确认为投资性房地产。在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。合并报表时，作为企业集团的自用房地产。 四、不属于投资性房地产的项目四、不属于投资性房地产的项目 1 1自用房地产，即为生产商品、提供劳务或自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业出租给者经营管理而持有的房地产。如企业出租给本企业职工居住的宿舍，也收取租金，但间本企业职工居住的宿舍，也收取租金，但间接为企业生产服务，具有自用房地产的性质。接为企业生产服务，具有自用房地产的性质。企业拥有自行经营的旅馆饭店，在向顾客提企业拥有

8、自行经营的旅馆饭店，在向顾客提供服务的同时，还提供餐饮、娱乐等其他服供服务的同时，还提供餐饮、娱乐等其他服务，其经营目的主要是向客户提供服务取得务，其经营目的主要是向客户提供服务取得服务收入，应作为自用房地产，不列入投资服务收入，应作为自用房地产，不列入投资性房地产。性房地产。 2 2作为存货的房地产。主要指房地产开发公作为存货的房地产。主要指房地产开发公司。司。 第二节第二节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量 一、一、 投资性房地产的确认投资性房地产的确认 （一）投资性房地产在符合资产的定义后，同时满足以下条（一）投资性房地产在符合资产的定义后，同时满足以下条件才能确

9、：件才能确： （1 1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2 2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点为租赁开始日，即土地使用权、建筑资性房地产的确认时点为租赁开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。物进入出租状态、开始赚取租金的日期。 对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土

10、地使用权停止自用，准性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。备增值后转让的日期。 （二）投资性房地产确认的具体情形（二）投资性房地产确认的具体情形 1 1、外购投资性房地产的确认：外购的、外购投资性房地产的确认：外购的房地产，只有在购入的同时开始出答，才能确房地产，只有在购入的同时开始出答，才能确认为投资性房地产。如某公司购入写字楼后，认为投资性房地产。如某公司购入写字楼后，按协议在购入后一个月内再出租，应先记为固按协议在购入后一个月内再出租，应先记为固定资产，直至租赁开始日才确认为投资性房地定资产，直至租赁开始日才确认为投资性房地产。产。 2 2、自行建造的投

11、资性房地产的确认：、自行建造的投资性房地产的确认：企业自行建造或开发活动完成后用于出租的房企业自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产属于投资性房地产。如某租赁协议约定竣地产属于投资性房地产。如某租赁协议约定竣工后半年才开始起租，先确认为固定资产，直工后半年才开始起租，先确认为固定资产，直到租赁开始日，才能将固定资产或开发产品作到租赁开始日，才能将固定资产或开发产品作为投资性房地产。为投资性房地产。 二、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照投资性房地产应当按照成本成本进行初始计量进行初始计量 1 1、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相、外购投资性房地产的

12、成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 3、投资者投入的投资性房地产的成本，应当按照投资者投入的投资性房地产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。定价值不公允的除外。 4、其他方式取得的投资性房地产分别按相关准则、其他方式取得的投资性房地产分别按相关准则的规定确定其初始成本的规定

13、确定其初始成本 三、主要账务处理三、主要账务处理 1 1企业外购取得的投资性房地产，按应计入企业外购取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记投资性房地产成本的金额，借记“投资性房投资性房地产地产”，贷记，贷记“银行存款银行存款”等科目。等科目。 2 2企业自行建造等取得的投资性房地产，按企业自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记应计入投资性房地产成本的金额，借记“投投资性房地产资性房地产”，贷记，贷记“在建工程在建工程”、“无形无形资产资产”等科目。等科目。 第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 （一）通常应当采用成本模式进行计

14、量（一）通常应当采用成本模式进行计量 （二）只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式（二）只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量进行计量 注意：注意： 1、计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式、计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。（未分配利润）。 2、已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。、已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。 3、在一个企业只能采用一种模式对各项投资性房、

15、在一个企业只能采用一种模式对各项投资性房地产进行计量地产进行计量 一、采用成本模式计量投资性房地产一、采用成本模式计量投资性房地产 1 1在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按月计提折旧或进行摊销。借记的有关规定，按月计提折旧或进行摊销。借记“其其他业务成本他业务成本”科目，贷记科目，贷记“投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧（摊销）（摊销）”科目。科目。 例例1 1：某公司将一写字楼出租，每月收取租金：某公司将一写字楼出租，每月收取租金6060万万元。写字楼成本元。写字楼成本96009600万元，按直线法计提折旧，使万元，按直线法计

16、提折旧，使用寿命用寿命2020年，残值为零。按成本模式进行后续计量。年，残值为零。按成本模式进行后续计量。营业税率为营业税率为5%5%。 1 1） 计提折旧计提折旧 借：其他业务成本借：其他业务成本投资性房地产投资性房地产 400000400000 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 400000400000 2 2）确认租金）确认租金 借：银行存款（其他应收款）借：银行存款（其他应收款） 600000600000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 600000600000 3 3） 计算营业税计算营业税 借：营业税金及附加借：营业税金及附加营业税营业税 3000030000 贷

17、：应交税费贷：应交税费营业税营业税 3000030000 2 2存在减值迹象的，应当进行减值测试，并确存在减值迹象的，应当进行减值测试，并确认应计提的减值准备，借记认应计提的减值准备，借记“资产减值损失资产减值损失”科科目，贷记目，贷记“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目。科目。 已经计提减值准备的投资性房地产，其减已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后会计期间不得转回。值损失在以后会计期间不得转回。 3 3投资性房地产取得的租金收入，借记投资性房地产取得的租金收入，借记“银行银行存款存款”等科目，贷记等科目，贷记“其他业务收入其他业务收入”科目。科目。 二、采用公允价值

18、模式计量投资性房地产二、采用公允价值模式计量投资性房地产 （一）以公允价值模式进行后续计量的条（一）以公允价值模式进行后续计量的条件件 采用公允价值模式计量的投资性房采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：地产，应当同时满足下列条件： 1 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。所在的城市。 2 2、企业能够从活跃的房地产交易市场上取、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性

19、房地产的公允价值关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。作出合理的估计。 同类或类似的房地产，对建筑物而言，同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。况相同或相近的土地。 3 3企业只能在有确凿证

20、据表明投资性企业只能在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以采用公允价值模式对投资性房地下，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。均采用公允价值模式进行后续计量。 （二）主要账务处理（二）主要账务处理 1 1企业采用公允价值模式进行后续计量的，不企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。资产负债对投资性房地产计提折旧或进

21、行摊销。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记的差额，借记“投资性房地产投资性房地产- -公允价值变动公允价值变动”，贷记贷记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；公允价值低于科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。其账面余额的差额做相反的会计分录。 2 2取得的租金收入，借记取得的租金收入，借记“银行存款银行存款”等科目，等科目，贷记贷记“其他业务收入其他业务收入”科目。科目。 （三）举例（三）举例 例例2 2：某房地产开发企业将一写字楼：某房地产开发企业将一写字楼开发完成的同时租赁给开发完成的同时租赁给M M

22、公司，租赁期公司，租赁期5 5年。年。20X720X7年年3 3月起租，造价月起租，造价1000010000万元，万元，20X720X7年年1212月月3131日，该写字楼的公允价值日，该写字楼的公允价值为为1020010200万元。采用公允价值模式计量。万元。采用公允价值模式计量。 （1 1）出租）出租 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 1000010000万元万元 贷：开发产品贷：开发产品 1000010000万元万元 （2 2）1212月月3131日入账日入账 借：投资性房地产借：投资性房地产 公允价值变动公允价值变动 200200万元万元 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损

23、益 200200万元万元 第四节第四节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换一、投资性房地产的转换 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。与账面价值的差额调整期初留存收益。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。不得从公允价值模式转为成本模式。 （一）投资性房地产转换的形式（一）投资性房地产转换的形式 1 1企业有确凿证据表明非投资性房

24、地产的用途企业有确凿证据表明非投资性房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，才能将其转发生改变，且满足下列条件之一的，才能将其转换为投资性房地产：换为投资性房地产： （1 1）自用建筑物或土地使用权停止自用改为出）自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。下，转换日为租赁期开始日。 （2 2）自用土地使用权停止自用改用于资

25、本增值。）自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，该土地使用管理的土地使用权改用于资本增值，该土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。资本增值的日期。 2 2企业有确凿证据表明投资性房地产开始自用企业有确凿证据表明投资性房地产开始自用时，应将投资性房地产转为自用房地产。在此种时，应将投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为

26、房地产达到自用状态，企业开情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。日期。 （二）主要账务处理（二）主要账务处理 1 1采用成本模式计量的采用成本模式计量的 （1 1）将自用的房地产或存货等转换为投资性房）将自用的房地产或存货等转换为投资性房地产的，应当将房地产（存货）转换日的账面价地产的，应当将房地产（存货）转换日的账面价值作为转换后的入账价值，即按其在转换日的原值作为转换后的入账价值，即按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性投资性房地产房地产”、“

27、投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目。科目。 按其账面余额，借记按其账面余额，借记“投资性房地产投资性房地产”，贷记贷记“固定资产固定资产”或或“无形资产无形资产”科目，按已计科目，按已计提的累计折旧或摊销，借记提的累计折旧或摊销，借记 “ “累计折旧累计折旧”或或“累计摊销累计摊销”科目，贷记科目，贷记“投资性房地产累计折投资性房地产累计折旧（摊销）旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备固定资产减值准备”或或“无形资产减值准备无形资产减值准备”科目，贷记科目，贷记“投资

28、性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目。科目。 第一：第一： 作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产 例例3 3：20X720X7年年1 1月月1 1日，某电力公司与日，某电力公司与M M公司公司签订了租赁协议，将其开发的写字楼出租给签订了租赁协议，将其开发的写字楼出租给M M公公司，租赁期开始日为司，租赁期开始日为20X720X7年年2 2月月1 1日。日。2 2月月1 1日写字日写字楼的账面余额为楼的账面余额为96009600万元，未提存货跌价准备，万元，未提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。转换后采用成本模式计量。 借：投资性房地产借：投资性房地产

29、96009600万元万元 贷：开发产品贷：开发产品 96009600万元万元 第二：将自用房地产转换为投资性房地产第二：将自用房地产转换为投资性房地产 例例4 4：某电力公司拥有写字楼一栋，用于公司办公。：某电力公司拥有写字楼一栋，用于公司办公。20X720X7年年1 1月月1 1日与日与N N公司签订经营租赁合同，租赁期开始公司签订经营租赁合同，租赁期开始日为日为20X720X7年年3 3月月1 1日，为期日，为期5 5年。年。20X720X7年年3 3月月1 1日该写字楼日该写字楼账面余额为账面余额为2400024000万元，累计折旧万元，累计折旧200200万元。假设该电力万元。假设该电

30、力公司采用成本计量模式。公司采用成本计量模式。 借：投资性房地产借：投资性房地产2400024000万元万元 累计折旧累计折旧 200200万元万元 贷：固定资产贷：固定资产写字楼写字楼 2400024000万元万元 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 200200万万元元 （2 2）将投资性房地产转为自用时，应按其）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入分别转入“固定资产固定资产”、“无形资产无形资产”、“累计累计折旧折旧”、“累计摊销累计摊销”、“固定资产减值准备固定资产减值准备”、

31、“无形资产减值准备无形资产减值准备”等科目。等科目。 按投资性房地产的账面余额，借记按投资性房地产的账面余额，借记“固定固定资产资产”或或“无形资产无形资产”，贷记，贷记“投资性房地产投资性房地产”科目，按已计提的累计折旧或摊销，借记科目，按已计提的累计折旧或摊销，借记“投资投资性房地产累计折旧（摊销）性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记科目，贷记“累计累计折旧折旧”或或“累计摊销累计摊销”科目，原已计提减值准备科目，原已计提减值准备的，借记的，借记“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目，贷记科目，贷记“固定资产减值准备固定资产减值准备”或或“无形资产减值准备无形资产减值准备”科目。

32、科目。 例例5 5：20X720X7年年1 1月月1 1日，某电力公司将出租在外的日，某电力公司将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产。该项房地产账厂房收回，开始用于本企业生产。该项房地产账面价值为面价值为10001000万元，其中原价万元，其中原价12001200万元，累计折万元，累计折旧旧200200万元。假设该电力公司采用成本计量模式。万元。假设该电力公司采用成本计量模式。 借：固定资产借：固定资产房屋房屋 12001200万元万元 投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销 200200万元万元 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 12001200万元万元 累计折旧累计折旧 200200

33、万元万元 2 2采用公允价值模式计量的采用公允价值模式计量的 （1 1）将非投资性房地产转换为投资性房地产的，）将非投资性房地产转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地投资性房地产产成本成本”，按已计提的累计折旧等，借记，按已计提的累计折旧等，借记 “累计折旧累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记等科目，按其账面余额，贷记“固固定资产定资产”等科目，转换当日的公允价值大于原账等科目，转换当日的公允价值大于原账面价值的，按其差额，贷记面价值的，按其差额，贷记“资本公积资本公积其他资其他资本公积本公积”科目；转换当日的公允价值小于原账面科目；转换当日

34、的公允价值小于原账面价值的，按其差额，借记价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。备。 第一：将存货的房地产用于投资性房地产第一：将存货的房地产用于投资性房地产 例例3 3：20X720X7年年1 1月月1 1日，某电力公司与日，某电力公司与M M公司签订了公司签订了租赁协议，将其开发的写字楼出租给租赁协议，将其开发的写字楼出租给M M公司，租公司，租赁期开始日为赁期开始日为20X720X7年年2 2月月1 1日。日。2 2月月1 1日写字楼的账日写字楼的账面余额为面余额为96009600

35、万元，公允价值为万元，公允价值为98009800万元。万元。20X720X7年年1212月月3131日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为99809980万元。万元。转换后采用公允价值模式计量。转换后采用公允价值模式计量。 20X720X7年年2 2月月1 1日处理：日处理： 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 98009800万元万元 贷：开发产品贷：开发产品 96009600万元万元 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 200200万元万元 20X720X7年年1212月月3131日处理：日处理： 借：投资性房地产借：投资性房地产 公允价值变动公允价值变动 18018

36、0万元万元 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益投资性房地产投资性房地产180180万元万元 第二：将自用房地产转换为投资性房地产第二：将自用房地产转换为投资性房地产 例例8 8：某电力公司拥有写字楼一栋，用于公司办：某电力公司拥有写字楼一栋，用于公司办公。公。20X720X7年年1 1月月1 1日与日与N N公司签订经营租赁合同，公司签订经营租赁合同，租赁期开始日为租赁期开始日为20X720X7年年3 3月月1 1日，为期日，为期5 5年。年。20X720X7年年3 3月月1 1日该写字楼账面余额为日该写字楼账面余额为2400024000万元，累计万元，累计折旧折旧200200万元，公允

37、价值为万元，公允价值为2410024100万元。万元。20X720X7年年1212月月3131日写字楼的公允价值为日写字楼的公允价值为2428024280万元。假设该万元。假设该电力公司采用公允价值计量模式。电力公司采用公允价值计量模式。 20X720X7年年3 3月月1 1日日 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 2410024100万元万元 累计折旧累计折旧 200200万元万元 贷：固定资产贷：固定资产写字楼写字楼 2400024000万元万元 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 300300万元万元 20X720X7年年1212月月3131日处理：日处理： 借：投资性房地产

38、借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 180180万元万元 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益投资性房地产投资性房地产 180180万元万元 （2 2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记公允价值，借记“固定资产固定资产”等科目，按其账面余额，等科目，按其账面余额，贷记贷记“投资性房地产投资性房地产成本、公允价值变动成本、公允价值变动”，按其，按其差额，贷记或借记差额，贷记或借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目。科目。 例例9 9：20X720X7年年1 1月月1 1日，某电力公司将出租在外的厂房收日，某电力公司

39、将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产。该项房地产公允价值回，开始用于本企业生产。该项房地产公允价值11101110万万元，在转换之前采用公允价值模式计量，原账面价值为元，在转换之前采用公允价值模式计量，原账面价值为10501050万元，其中成本为万元，其中成本为10001000万元，公允价值变动增值万元，公允价值变动增值5050万元。万元。 借：固定资产借：固定资产房屋房屋 11101110万元万元 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 10001000万元万元 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 5050万元万元 公允价值变动损益公允价值变动损益投资性房地产投资性房地产

40、 6060万元万元 二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置 1 1采用成本模式计量的投资性房地产处置时，采用成本模式计量的投资性房地产处置时，应按实际收到的金额，借记应按实际收到的金额，借记“银行存款银行存款”等科目，等科目，贷记贷记“其他业务收入其他业务收入”科目。科目。 按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投投资性房地产资性房地产”，按其差额，借记，按其差额，借记“其他业务成本其他业务成本”科

41、目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。备。 例例1010：某电力公司将其出租的写字楼确认为投资：某电力公司将其出租的写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期已满，该性房地产，采用成本模式计量。租赁期已满，该公司将写字楼出售给公司将写字楼出售给H H公司，合同价款为公司，合同价款为2000020000万万元，营业税率为元，营业税率为5%5%，款均已收到。出售日写字楼，款均已收到。出售日写字楼的原始价值为的原始价值为5000050000万元，已提折旧万元，已提折旧3500035000万元。万元。 借：银行存款借：银行存款 200002000

42、0万元万元 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 2000020000万元万元 借：营业税金及附加借：营业税金及附加营业税营业税 10001000万元万元 贷：应交税费贷：应交税费营业税营业税 10001000万元万元 借：其他业务成本借：其他业务成本投资性房地产投资性房地产 1500015000万元万元 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 3500035000万元万元 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 （写字楼）（写字楼） 5000050000万元万元 2 2采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，应采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，应按实际收到的金额，借记按实际收到的金额，借记“银行存款银行存款”等科目，贷记等科目，贷记“其他业务收入其他业务收入”科目。科目。 按该项投资性房地产的账面余额，借记按该项投资性房地产