第11章物业管理

1、房地产开发与经营房地产开发与经营（第二版）（第二版） 吕萍 等编著房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材第第1111章章 物业管理物业管理房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要 物业管理是发生在房地产使用过程中对物业及其物业管理是发生在房地产使用过程中对物业及其业主的管理和服务活动，是使房地产保值和增值的业主的管理和服务活动，是使房地产保值和增值的重要手段。本章主要对物业管理的基本概念、物业重要手段。本章主要对物业管理的基本概念、物业管理的内容与程序、物业管理机构与人员等内容进管理的内容与程序、物业管理机构与人员等内容进行分析和讨

2、论。行分析和讨论。重点问题重点问题物业管理的含义物业管理的含义物业管理的内容物业管理的内容物业管理的程序物业管理的程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.1 物业管理概述物业管理概述房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.1.1 物业与物业管理的基本概念物业与物业管理的基本概念物业：指一定范围内以建筑物形式存在的不动产。物业的特征： 固定性 耐久性 多样性12.1 物业管理概述物业管理概述房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.1.1 物业与物业管理的基本概念物业与物业管理的基本概念物业管理：物业管理

3、：是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的特征物业管理的特征市场化 企业化社会化专业化12.1 物业管理概述物业管理概述房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.1.1 物业与物业管理的基本概念物业与物业管理的基本概念物业管理的目的物业管理的目的营造竞争有序的物业管理市场环境营造竞争有序的物业管理市场环境和运行机制，不断提高物业和运行机制，不断提高物业管理水平。管理水平。开展全方位、多层次、高效率、开展全方位、多层次、高效率、高质量的

4、管理服务工作。高质量的管理服务工作。建立良好的社区环境。建立良好的社区环境。12.1 物业管理概述物业管理概述房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.1.2 物业管理的产生和发展物业管理的产生和发展19世纪末世纪末1981年年3月月起源物业管理在我国的产生及其发展物业管理在我国的现状前景12.1 物业管理概述物业管理概述房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.1.3 物业管理的基本类型物业管理的基本类型以生活资料为主的公共服务与管理u房产与地产的产权、产籍管理u房屋建筑及其附属构筑物的管理u设备与设施的管理u保安与消防管理u环境、卫生

5、与绿地管理u交通协助管理u公众代办性质的服务12.1 物业管理概述物业管理概述房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.1.3 物业管理的基本类型物业管理的基本类型与主业相关的针对性配套服务与管理u商业网点的设立u托儿所、幼儿园与中小学的设立u医疗保健网点的设立u娱乐、健身设施与社会福利场所的设立u日常生活服务的设立u物业中介机构的设立12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.1 物业管理的委托与招投标物业管理的委托与招投标物业管理的委托物业管理物业管理委托方委托方房地产开房地产开发企

6、业发企业业主委业主委员会员会12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.1 物业管理的委托与招投标物业管理的委托与招投标物业管理的招投标u物业管理的招标u物业管理的投标u物业管理招投标的程序 12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.2 物业服务合同物业服务合同物业服务合同的性质一般情况下，物业服务合同是在业主委员会成立后三个月内，最多不超过六个月与选定的物业管理企业签订的。根据合同，物业管理企业提供规定的服务，而业主要支付相应的物业

7、服务费用。12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.2 物业服务合同物业服务合同物业服务合同的特征u物业服务合同是典型的民事合同，但不存在于现今合同法规定的种有名合同中。u物业服务合同实现了物业所有权和管理权的分离。u物业服务合同是双方合同，即签订物业服务合同的双方当事人互享权利，互尽义务，双方的权利和义务也是相对而言的。u物业服务合同是有偿合同。12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.2 物业服务合同物业服务合同物业服务合同的主

8、要内容u物业管理事项u服务质量u服务费用u双方的权利和义务u专项维修基金的管理和使用u物业管理用房u合同期限u违约责任 12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.2 物业服务合同物业服务合同物业服务合同的变更与废除u物业服务合同在实际履行过程中如果主客观情况或条件发生变化，经由合同的双方当事人在协商一致的情况下，可以对原合同内容进行变更。u物业服务合同在合同的有效期内，遇到：（）约定解除合同的条件成立；（）双方当事人协商一致解除；（）物业管理企业被吊销资质、破产、解散等；（）合同期限届至；（）其他原因等情况，合同

9、关系解除。12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.3 前期物业管理前期物业管理前期物业管理的定义前期物业管理是指从建设单位选聘物业管理企业、签订前期物业服务合同时起，到业主、业主委员会成立并选聘物业管理企业，签订新的物业服务合同为止的这段期间的物业管理。12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.3 前期物业管理前期物业管理前期物业管理的特殊性u前期物业管理在时间上的过渡性u前期物业管理涉及当事人的多重性u物业管理企业签约期限的较长

10、性12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.3 前期物业管理前期物业管理前期物业管理的内容u早期介入管理u制定前期物业管理方案u物业的接管验收u业主进户管理u物业装修管理u物业档案资料建立12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.4 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理应遵循的原则u充分利用，以人为本u经济合理，安全实用u认真细致，保持耐心12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十

11、一五”国家级规划教材12.2.4 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理的内容u对所管房屋的查勘鉴定工作u房屋维修计划管理u房屋维修质量管理u维修工程预算u维修施工队伍选择u房屋维修成本管理u房屋维修要素管理u房屋维修施工项目管理u房屋日常养护管理12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.4 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮工程的分类房屋修缮工程的划分 翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 综合维修工程房屋修缮工程房屋修缮工程房屋修缮责任的划分 新建房屋在保修期内 保修期满后 其他情况12.2 物业管理的内容和程

12、序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.5 物业设备管理物业设备管理物业设备的构成与分类物业设备管理的基本内容u运行使用管理u安全管理u维修保养管理u技术档案资料管理u能源管理u备用品和更新管理12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.5 物业设备管理物业设备管理物业设备管理的要求u建立标准，保障安全u计划保养，做好预防u分工细致，责任落实u专业管理，控制成本12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”

13、国家级规划教材12.2.6 经费与财务管理经费与财务管理物业经费管理定期收取的物业管理费专项维修基金多种经营收入政府、开发单位多方面的扶持12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.6 经费与财务管理经费与财务管理物业服务收费原则u等价交换u优质优价u取之于民，用之于民u公开u政府监督12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.6 经费与财务管理经费与财务管理物业服务费的定价形式和计费方式政府指导价政府指导价市场调节价市场调节价包干制包

14、干制酬金制酬金制12.2 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.2.6 经费与财务管理经费与财务管理专项维修基金的管理u代管u监督12.3 不同类型房地产的物业管理不同类型房地产的物业管理房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.3.1 居住物业的物业管理居住物业的物业管理居住物业管理的特点u统一规划，整体配套u规模庞大，功能齐全u产权多元，管理复杂12.3 不同类型房地产的物业管理不同类型房地产的物业管理房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.3.1 居住物业的物

15、业管理居住物业的物业管理居住物业管理的内容u建筑物及其设备设施的维护与修缮管理u小区环境维护管理u开展多种形式的便民有偿服务u住宅小区的社会主义精神文明建设12.3 不同类型房地产的物业管理不同类型房地产的物业管理房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.3.1 居住物业的物业管理居住物业的物业管理居住物业管理的目标u社会效益u经济效益u环境效益12.3 不同类型房地产的物业管理不同类型房地产的物业管理房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.3.2 非居住物业的物业管理非居住物业的物业管理写字楼物业的管理u营销推广u前台服务u安全保卫1

16、2.3 不同类型房地产的物业管理不同类型房地产的物业管理房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.3.2 非居住物业的物业管理非居住物业的物业管理商业物业的管理u打造整体商业形象u建立完善应急措施u保证车辆畅通安全12.3 不同类型房地产的物业管理不同类型房地产的物业管理房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.3.2 非居住物业的物业管理非居住物业的物业管理工业物业的管理u基础服务u延伸服务u园区文化建设12.3 不同类型房地产的物业管理不同类型房地产的物业管理房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.3.2

17、 非居住物业的物业管理非居住物业的物业管理其他物业的管理u文化类物业u体育类物业u卫生类物业u娱乐类物业u其他物业12.4 物业管理标准与案例分析物业管理标准与案例分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.4.1 物业管理与物业管理与ISO9002质量管理质量管理质量认证的意义u有利于企业绩效的提高u更容易得到市场和顾客的认同卫生类物业u有助于提高企业在市场经济中的竞争能力和生存能力u其他物业有助于企业与国际惯例接轨，参与国际竞争并开展国际性委托服务u有效保证获证企业质量管理水平的维持12.4 物业管理标准与案例分析物业管理标准与案例分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材12.4.1 物业管理与物业管理与ISO90