培训-房地产知识

1、一、房地产一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 房地产的形态：房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 房地产类型分为房地产类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。二、房地产业二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容： 1、

2、土地的开发和再开发； 2、 房屋的开发和建设； 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业管理； 7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。三、房地产的特性三、房地产的特性 1 1、房地产位置的固定性、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2 2、地域差别性、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3 3、房地产的高质耐久性、

3、房地产的高质耐久性； 4 4、房地产具有保值、增值性、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。四、四、 房地产市场房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。一级市场一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小

4、业主。三级市场三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。从房产性质来区分房地产可分为以下几大类： A A、 商品房商品房 B B、普通商品房、普通商品房 C C、经济适用房、经济适用房 D D、廉租房、廉租房 E E、私房、私房五、中国现行土地制度五、中国现行土地制度国有土地使用权出让国有土地使用权出让国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付) 土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用 权，没有所有权。国有土地使用权出让方式国有土地使用权出让方式1、招标方式2、拍卖方式3、协议方

5、式4、挂牌方式 国有土地使用权出让年限国有土地使用权出让年限1、居住用地：70年2、工业用地：50年3、教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4、综合或其它用地：50年5、商业、旅游、娱乐用地：40年类别名称类别名称范范 围围居住用地居住用地公共设施用地公共设施用地工业用地工业用地仓储用地仓储用地交通道路广场交通道路广场用地用地市政公用设施市政公用设施用地用地绿地绿地水域和其它用地水域和其它用地1、市场条件判断2、项目位置选择1、确定开发方案2、编制可行性研究报告1、办理建设用地规划许可证2、领取国有土地使用证1、领取建设工程规划许可证1、领取建设工程施工许可证2、开工建设1、领取商品房销售许

6、可证选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收建筑面积建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 使用面积使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管

7、道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。公摊面积公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。 商品房销售面积商品房销售面积 ： 套内建筑面积 + 分摊公用面积 套内建筑面积套内建筑面积 ：套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积使用面积：使用面积：建筑物各层平面中直接为生活使用的净面积的总和。使用面积系数使用面积系数 用百分率表示，等于总套内使用

8、面积之和除以总建筑面积。 使用率使用率 使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。一般板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。容积率容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 建筑覆盖率建筑覆盖率 又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。建筑密度建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率绿化率 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 绿地率绿地

9、率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。 均价均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。 基价基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格

10、。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 起价起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，一般以一楼或顶楼的销售价为起价预售价预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 层高层高 层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高 净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示。得房率得房率 得房率

11、是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 开间开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。进深进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。小区的规划建设用地面积和建筑面积小区的规划建设用地面积和建筑面积 小区规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿化面积、建筑物构筑所占面积、运动场所等。小区的建筑面积是指住宅建筑外墙外围

12、线测定的各层水平面积之和。它是用于反映小区建设规模的重要经济指标，计算时应依据建筑平面图，按国家现行统一规定量算。板楼和塔楼板楼和塔楼 板楼指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。塔楼指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。标准层标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 地下室地下室 地下室是

13、指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。半地下室半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者。 住宅用地住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。其他用地其他用地 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 公共服务设施用地公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 道路用地道路

14、用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 公共绿地公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。用地红线用地红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。建筑红线建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。 建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑 红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境, 取得良好的效果。道路红线道路红线 道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内 包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度

15、根 据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建 筑景况和地下管线的要求。期房期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 现房现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 准现房准现房 准现房是指房屋主

16、体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 尾房尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。产权证书产权证书 产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 使用权房使用权房 使用权房是指由国家以及国

17、有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。二手房二手房 新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。公房公房 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。已购公房已购公房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房单位产权房单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。廉租房廉租房 廉租房是在新

18、出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。 私房私房 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。建筑小品建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。配建设施配建设施 配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。1、住宅与商品房住宅住宅 住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TO

19、WNHOUSE、别墅等。（1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。（3）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。商品房商品房 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。 从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房.住宅的建筑形式住宅的建筑形式 根据住宅设计规范，民用建筑高度与层数的划分为：1层3层为低层住宅；4层

20、6层为多层住宅；7层10层为中高层住宅（也称小高层住宅）；11层30层为高层住宅；30层（不包括30层）以上为超高层住宅。复式住宅复式住宅 概念上是一层，但层高较普通的房屋高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。 错层式住宅错层式住宅 是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。跃层式住宅跃层式住宅 是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等智能化住宅智

21、能化住宅 智能化住宅是指将各种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉，使人感到温馨舒适，并能激发人的创造性的住宅型建筑物。一般认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅：（1）安全防卫自动化；（2）身体保健自动化；（3）家务劳动自动化；（4）文化、娱乐、信息自动化3、住宅结构形式住宅的结构形式住宅的结构形式 主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：（1）砖混结构住宅； （2）砖木结构住宅；（3）钢筋混凝土结构住宅。砖混结构住宅砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑