资产评价的方法

1、资产评估的方法：市场法、成本法、收益法1，本法：被评估资产评估值=重置成本-实体性、功能性、经济性贬值被评估资产评估值=重置成本*成新率重置成本的核算方法：(1)重置核算法：重置成本=直接费用+间接费用A、 人工成本比例法：间接费用=人工成本*成本分配率成本分配率=间接成本总额/人工成本总额B、 单位价格法：间接成本=工作量*(单位价格/工时)C直接成本百分率法：间接成本=直接成本*间接成本占间接成本的百分率(2)物价指数法：重置成本=评估资产的历史成本*(评估时物价指数/购建时物价指数)(3)功能价值法：重置成本=参照物重置成本*(评估资产的年产量/参照物的年产量)(4)规模经济效益指数法:

2、重置成本=参照物重置成本*（评估资产的年产量/参照物的年产量）x（5）统计分析法：重置成本=【某类资产历史成本*（某类抽样资产的重置成本/历史成本）】之和实体性贬值及估算：+（1）观察法或成新率法：实体性贬值=重置成本*（1-实体性成新率）实体性贬值率=1-实体性成新率=实际已使用年限/总使用年限（2）计算公式法：实体性贬值=【（重置成本-预计残值）/总使用年限】*实际已使用年限实际已使用年限=名义使用年限*资产利用率资产利用率=实际利用时间/名义使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限功能性贬值及估算：功能性贬值=（被评估资产年净超额运营成本*折现系数）之和净超额运营成本=超额运营成

3、本*（1-所得税率）成新率及估算:(1)观察法(2)使用年限法：成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)(3)修复费用法：成新率=1-(修复费用/重置成本)2、收益法：(1)资产未来收益期有限：评估值=R/(1+r)i之和(2)资产未来收益无限期：A、未来收益年金化：评估值二年收益额/资本化率B、未来收益不等额：评估值=R/(1+r)i之和+年收益额/资本化率*前若干年最后一年的折现系数机器设备的评估方法：成本法、市场法1、成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性、功能性、经济性贬值重置成本的核算：1.重置核算法：（1）外购国内需（不）安装设备：重置成本=基准日交易价格+运杂

4、费+安装调试费（2）外购进口需（不）安装设备：重置成本=CIF价格*基准日汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+（安装调试费+人员培训费+其他）（3）车辆重置成本：国内购车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照费及其他费用国外购车辆重置成本=CIF价格+进口关税+消费税+增值税+证照费及其他费用进口关税=CIF价格*关税税率消费税=【CIF价格+进口关税】*消费税率/（1-消费税率）进口增值税=【CIF价格+进口关税+消费税】*增值税率（4）自制非标准设备重置成本：非标准设备重置成本=（主材费*主材费率+外购件费）*（1+成本利润率）*（1+销售税金率）*（1+设计费率/产量）

5、主材费=（主材净消耗量/主材费率）*含税市场价格/（1+增值税率）（主材净消耗量/主材费率）*不含税市场价格外购件费很主要外贝件数量*含税市场价格/（1+增值税率）某主要外购件数量*不含税市场价格2.物价指数法:（1）定基物价指数重置成本=被评估历史成本*（评估时物价指数/购建时物价指数）（2）环比物价指数重置成本=被评估历史成本*（1+环比指数1）*（1+环比指数2）等（3）进口设备的物价指数法：进口设备重置成本=CIF价格*（基准日汇率/进口时汇率）*（1+国外进口价格变动指数）*（1+现行进口关税税率）*（1+其他税费率）+人民币支付部分*（1+国内价格变动指数）进口设备现值=账面原值支

6、付外币/设备进口汇率*（1+设备出口到评估时点的价格变动率）3.规模经济效益指数法：机器设备重置成本壁照物重置成本*（被评估机器产量/参照物设备产量）x机器设备实体性贬值及估算：机器实体性贬值=重置成本*（1-成新率）重置成本*实体性贬值率（1）使用年限法：成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限/(加权投资年限+尚可使用年限)加权投资年限=加权更新成本之和/更新成本之和加权更新成本=(已使用年限*更新成本)之和(2)观测分析法成新率：10090新设备及使用不久设备在用状态良好，能按设计要求正常使用8965较新设备已使用一年以上或经过第一次大修理复原设计性能后使用不久

7、，在用状态良好，能满足设计要求，未出现过较大故障6440半新设备已使用二年以上或大修理后已使用一段时间，在用状态良好，基本能达到设计要求，能满足工艺需求，需经常维修已保证正常使用3915旧设备已使用较长时间或几经大修，目前能维持使用，在用状态一般，性能明显下降，使用中故障交多，经维护能满足工艺需求，可以安全使用140报废待处理设备已超过规定使用年限或性能严重劣化，目前已不能正常使用或停用，即将报废(3)修复费用法：实体性贬值=可修复费用+不可修复费用可修复费用：机器的维修费不可修复费用=（重置成本-可修复费用）*（已使用年限/总使用年限）机器设备功能性贬值及估算：（1）超额投资成本形成的功能性

8、贬值：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本（2）超额运营成本形成的功能性贬值：功能性贬值=（净超额运营成本*折现系数）之和=【超额运营成本*（1-所得税率）*折现系数】之和机器设备经济性贬值及估算：（1）因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值率=1-（实际生产能力/额定生产能力）x（2）因收益减少造成的经济性贬值：经济性贬值=设备年收益损失额*（1-所得税税率）*（P/A,r,n）土地使用权的评估方法：市场法、收益法、成本法、假设开发法1、市场法年限修正系数=【1-1/(1+r)nd/【1-1/(1+r)nM被估土地使用权剩余年限/实际出让或转让年限N:比较案例土地使用权剩余年限/最高出

9、让年限容积率修正系数=被估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数被估土地使用权评估值建准地价*基准地价时间因素系数*个别因素修正系数*市场转让因素修正系数2、收益法土地使用权评估值=土地收益/还原利率*1-1/(1+r)nJ土地收益=总收入-总费用-房屋纯收入(房屋现值*房屋还原利率)还原利率=安全利率+风险调整值3、成本法无限年期土地使用权价格：土地使用权评估值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益利息=土地取得费*土地开发期*利息率+土地开发费*土地开发期*利息率*50%利润=(土地取得费+土地开发费)*利润率土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+

10、利息+利润)*土地增值收益率法定最高出让年期土地使用权价格：有限期土地使用权评估值=无限期土地使用权评估值*【1-1/（1+r）n）J4、假设开发法地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用专业费=建筑费*i（i为建筑费的百分率）利息=（地价+建筑费+专业费）*利息率利润=（地价+建筑费+专业费）*利润率税费=地价*税率建筑物评估的方法：成本法、市场法1、成本法建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性、功能性、经济性贬值建筑物重置成本的估算方法：（1）预决算调整法（2）重编预算法建筑物重置成本=【（实际工程量*现行单价）*（1+现行费率）+/-材料差价】之和+按现行标准计算的各项间接

11、成本（3）价格指数调整法综合价格指数=#估时点彳格指数/建筑物购建时价格指数（定基价格指数）=(1+a1)*(1+a2)(1+a3)*(1+an)(环比价格指数)建筑物重置成本=建筑物账面原值*综合价格指数建筑物实体性贬值及估算：(1)使用年限法：建筑物实体性贬值率=实际已使用年限/(实际已使用年限十尚可使用年限)建筑物成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)(2)打分法：成新率：80100完好房房屋的结构件、装修、设备齐全完好、成色新，使用良好6079基本完好房房屋的结构件、装修、设备基本完好，成色略旧并有少量或微量损坏，基本正常使用4059一般损坏房房屋的结构件、装修、设备有

12、部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理0-39严重损坏房房屋的结构件、装修、设备有明显的损坏和变形，并且不齐全，需进行大修或翻间危房房屋的结构件已处危险状态，随时有倒塌的可能成新率=吉构部分合计得分*结构部分的评估修正系数十装修部分合计得分*装修部分的评估修正系数+设备部分合计得分*设备部分的评估修正系数建筑物经济性贬值及估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额/正常资产收益率=（建筑物年收益净损失额/（1+折现率）n）之和2、市场法被估房地产的单位价格=修正系数*交易实例房地产的单位价格修正系数=1-（补正修之和/交易价值）修正系数=被估房地产总积分/交易实例房地产总积分估价日期价格领整系数*

13、交易日期价格调整系数=估价期日价格指数/交易日期价格指数房地产价格=调整系数*交易实例价格调整系数=1/（1+r）n建筑物的评估值=【（交易实例*交易行为修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数）/nJ之和3、残余估价法（具有客观收益的房地产）建筑物的收益价格=【建筑物及基地产生的纯收益-（土地价格*土地还原利率）】/（建筑物的还原利率+建筑物的折旧率）建筑物的纯收益=建筑物及基地产生的纯收益-（土地价格*土地还原利率）无形资产评估的方法：收益法、成本法1、收益法：无形资产评估值=最低收费额+【无形资产分成率*销售收入*（1-所得税率）】/（1+r）n无形资产最低收费额=

14、重置成本净值*转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本重置成本净值=重置成本*（尚可使用年限/总使用年限）转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总设计能力无形资产收益额=销售收入（利润）*销售收入（利润）分成率*（1-所得税率）销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率*销售利润率评估无形资产转让的利润分成率的方法：（1）边际分析法：利润分成率=追加利润现值之和/利润总额现值之和（2）约当投资分成法：利润分成率=无形资产约当投资量/（购买方约当投资量+无形资产约当投资量）无形资产约当投资量=无形资产重置成本*（1+适用成本利润率）购买方约当投资

15、量=购买方投入的总资产的重置成本*（1+适用成本利润率）2、成本法无形资产评估值=重置成本*成新率无形资产重置成本的核算：（1）自创无形资产的重置成本的估算A、财务核算法：无形资产重置成本=（物质资料实际耗费量*现行价格）之和+（实耗工时*现行费用标准）之和B、市价调整法：成本/市价系数=开发成本/市价重置成本=类似技术市价*成本/市价系数（2）外购无形资产重置成本的估算：A市价类比法B、物价指数法：重置成本=无形资产账面成本*（评估时物价指数/购置时物价指数）成新率的估算：成新率=剩余使用年限/总使用年限专利权的评估方法：收益法、成本法1、收益法：（1）直接测算专利技术超额收益：收入增长型专

16、利：A、 生产产品能够高出同类产品的价格销售，获得垄断加价利润：超额收益=【（使用专利技术产品的价格-不使用专利技术的价格）*产品销售量】*（1-所得税率）B、 生产的产品采用同类产品相同的价格，销售数量大幅增加，市场占有率扩大超额收益=【（使用专利技术产品的销售量-不使用专利技术产品的销售量）*（产品的价格-产品的成本）】*（1-所得税率）费用节约型专利：超额收益=【（使用专利技术后产品的单位成本-未使用专利技术后产品的单位成本）*产品销售量】*（1-所得税率）（2）采用利润分成率测算专利技术收益额：2、成本法：自创专利技术的成本核算：（1） 研制成本：直接成本、间接成本（2） 交易成本专有

17、技术的评估方法：成本法、收益法专有技术评估值=重置成本*贬值率（1-剩余使用年限/总使用年限）专有技术评估值=各年专有技术收益额/（1+r）n之和商誉的评估方法：割差法、超额收益法1、割差法：商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业各单项资产评估价值之和（指可确指无形资产）2、超额收益法：（1）超额收益资本化价格法：商誉的价值=（企业预期年收益额-行业平均收益率*该企业的单项资产评估值之和）/适用资本化率商誉的价值=【被估企业单项资产评估价值之和*（被评估企业预期收益率-行业平均收益率）】/适用资本化率被估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业单项资产评估价值之和（2）超额收益折现法：商誉的价值

18、=【各年企业预期超额收益/（1+折现率）】之和资本收益率=资产收益率/（1-资产负债率）低值易耗品的评估：成本法在用低值易耗品评估值=全新成本价值*成新率成新率=1-（低值易耗品实际已用月数/总可用月数）在产品的评估：成本法1、按价格变动系数调整原成本：在制品、半成品评估值=原合理材料成本*（1+价格变动系数）+原合理工资、费用*（1+合理工资、费用变动系数）1、 按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值：在制评估值=在制品实有数量*（该工序单件材料工艺定额*单位材料现行市价+该工序单件工时定额*正常工资、费用）2、 按在制品的完工程度计算评估值：在制品评估值=产成品重置成本*在制品约当量产成品

19、重置成本*在制品完工率产成品的评估：成本法1、当评估基准日与产成品完工时间较接近，成本升降变化不大时，可以直接按产成品账面成本确定其评估值产成品评估值=产成品数量*单位产成品账面成本2、当评估基准日与产成品完工时间相距较远，制造产成品的成本费用变化较大时产成品评估值=产成品实有数量*（合理材料工艺定额*材料单位现行价格+合理工时定额*单位小时合理工时工资、费用）产成品评估值=产成品实际成本*（材料成本比例*材料综合调整系数+工资、费用成本比例*工资、费用综合调整系数）应收账款的评估应收账款评估值=应收账款账面价值-已确认坏账损失-预计坏账损失预计坏账损失的定量方法：1、坏账估计法坏账比例=评估

20、前若干年发生的坏账数额/评估前若干年应收账款余额2、账龄分析法应收票据的评估1、按本金加利息确定应收票据评估值=本金*（1+利息率*时间）2、按应收票据的贴现值计算应收票据评估值=票据到期价值-贴现息贴现息=票据到期价值*贴现率*贴现期非上市债券的评估：收益法1、每年(期)支付利息、到期还本的债券评估：债券的评估值=债券的预期收益(利息)/(1+r)n/债券的面值/(1+r)n2、到期后一次性还本付息的债券评估债券的评估值=债券到期时本金和利息之和/(1+r)n单利率计算：债券到期的本金和利息=债券面值或计算本金值*(1+债券的期限或计息期限*债券利息率)复利率计算：债券到期的本金和利息=债券

21、面值或计算本金值*(1+债券利息率)m非上市股票的评估1、优先股的评估优先股的评估值=【优先股收益/(1+r)nJ之和优先股的评估值=【持有期定额股息/(1+r)nJ+【转让市价/(1+r)nJ之和2、普通股的评估(1)固定红利模型股票评估值=下一年的红利额/折现率/资本化率(2)红利增长模型股票评估值=下一年股票的股利额/(折现率-增长比率)增长比率书投资比率*企业股本利润率（3）分段式模型企业价值的评估企业偿债能力流动比率=流动资产/流动负债速动比率=速动资产/流动负债（速动资产包括流动资产除存货以外的现金、银行存款、短期投资、应收账款）资产负债率=负债总额/资产总额企业营运能力存货周转次数耳销货成本/存货平均余额存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）/2存货周转天数=360/存货周转次数360*存货平均余额/年销货成本应收账款周转次数=赊销7额/应收账款平均余额赊销净额（主营业务收入）=销售U入-现销收入-销售退回折让和折扣应收账款周转天数=360/应收账款周转次数360*应收账款平均余额/主营业务收入企业盈利能力资产报酬率（资