商业建筑案例分析三里屯village学习教案

1、会计学1商业建筑案例商业建筑案例(n l)分析三里屯分析三里屯village第一页，共62页。商业建筑设计方法商业建筑设计方法(fngf)总结总结案例案例(n l)分析分析三里屯三里屯village国内建筑国内建筑(jinzh)发展趋势发展趋势商店建筑相关技术法规商店建筑相关技术法规商业建筑的意义商业建筑的意义第1页/共62页第二页，共62页。商业(shngy)建筑的意义一一商业建筑商业建筑(jinzh)的定义的定义二二商业建筑的规模和类别商业建筑的规模和类别第2页/共62页第三页，共62页。国内商业建筑(jinzh)发展历程供销社百货商店(bi hu shn din)百货(bihu)购物中心

2、一站体验式购物中心解放初期7080年代90年代21世纪国内商业建筑发展历程国内商业建筑发展历程l向综合性发展。l购物的业态比例下降，休闲娱乐的业态比例上升。商业建筑发展趋势：商业建筑发展趋势：第3页/共62页第四页，共62页。商业建筑设计方法商业建筑设计方法(fngf)总结总结案例案例(n l)分析分析三里屯三里屯village商业商业(shngy)建筑的分类建筑的分类商店建筑相关技术法规商店建筑相关技术法规商业建筑的意义商业建筑的意义第4页/共62页第五页，共62页。建筑用地商店建筑(jinzh)范围4m运输(ynsh)和消防至少至少(zhsho)俩个面的出入口与城市道路相邻接俩个面的出入口

3、与城市道路相邻接城市道路城市道路或者不少于或者不少于14的周边总长度和建筑物不少于俩个出入口与一边城市道路邻接的周边总长度和建筑物不少于俩个出入口与一边城市道路邻接商店建筑技术法规一一商店建筑的布置商店建筑的布置仓库集散场地第5页/共62页第六页，共62页。一营业部分普通营业厅内通道最小净宽营业厅的净高应按其平面形状和通风方式确定自选营业厅内通道最小净宽度连续排列店铺间的公共通道最小净宽度二仓储部分库房内通道净宽度库房的净高三辅助(fzh)部分辅助(fzh)部分根据商店规模大小、经营需要而设置。包括外向橱窗、办公业务和职工福利用房，以及各种建筑设备用房和车库等商店建筑技术(jsh)法规二二商业

4、商业(shngy)建筑功能分类建筑功能分类第6页/共62页第七页，共62页。商店建筑三三步行街道路步行街道路(dol)相关规范相关规范商店建筑技术(jsh)法规商店建筑5.5m500m5m 供消防车通行顶棚步行街道160m商店建筑商店建筑160m消防车道消防车道第7页/共62页第八页，共62页。救援(jiyun)窗（阳台）救援(jiyun)窗（阳台）0.8m1m15mS11.2m室内(sh ni)地坪商店建筑技术法规四四大中型商场防火技术规定大中型商场防火技术规定第8页/共62页第九页，共62页。五五商品布置商品布置(bzh)(bzh)原则原则商店建筑技术(jsh)法规第9页/共62页第十页，

5、共62页。 （1）商业：商业面积换算值地上为）商业：商业面积换算值地上为0.5A，地下，地下(dxi)为为0.7（A为楼层面为楼层面积），疏散人数换算系数地上积），疏散人数换算系数地上12层为层为0.85 ，三层为，三层为0.77，四层及以上为，四层及以上为0.6；每一百人疏散宽度：；每一百人疏散宽度：1-2层为层为0.65，3层为层为0.75 ，4层为层为1；则楼梯宽；则楼梯宽度计算式为（度计算式为（1-2层：层：D0.5*A*0.85*0.65100，三层：，三层：D 0.5*A*0.77*0.75100，四层：，四层：D0.5*A*0.6*1100）。）。 （2）楼梯踏步(tb)的高宽比

6、应符合表的规定楼梯类别最小宽度最大高度住宅共用楼梯0.260.175幼儿园、小学等楼梯0.260.15影院、体育场、商场、旅馆等0.280.16其他建筑楼梯0.260.17专用疏散楼梯0.250.18服务楼梯、住住宅套内楼梯0.220.20商店建筑技术(jsh)法规楼梯相关规范楼梯相关规范第10页/共62页第十一页，共62页。l商住楼中住宅(zhzhi)的疏散楼梯应独立设置。 l高层建筑的安全出口应分散布置，两个安全出口之间的距离不应小于9.00m。安全疏散距离应符合(fh)表6.1.5的规定。高层建筑房间门或住宅门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离旅馆、展览楼、教学楼3015其他4020l高

7、层建筑内的观众厅、展览厅、多功能厅、餐厅、营业厅和阅览室等，其室内任何一点至最近(zujn)的疏散出口的直线距离，不宜超过30m；其它房间内最远一点至房门的直线距离不宜超过15m。商店建筑技术法规第11页/共62页第十二页，共62页。高层建筑每个外门的净宽走道净宽单面布房双面布房医院1.31.41.5居住建筑1.11.21.3其他1.21.31.4l高层建筑(o cn jin zh)内走道的净宽，应按通过人数每100人不小于1.00m计算；高层建筑(o cn jin zh)首层疏散外门的总宽度，应按人数最多的一层每100人不小于1.00m计算。首层疏散外门和走道的净宽不应小于表9.1.9的规定

8、。l房间(fngjin)面积不超过50m2，且经常停留人数不超过15人的房间(fngjin)，可设一个门。 商店(shngdin)建筑技术法规第12页/共62页第十三页，共62页。l民用建筑(mn yn jin zh)的耐火等级、最多允许层数和防火分区最大允许建筑面积应符合表4的规定。l表4 民用建筑(mn yn jin zh)的耐火等级、最多允许层数和防火分区最大允许建筑面积耐火等级最多允许层数防火分区的最大允许建筑面积（m2）备 注一、二级按本规范第1.0.2条规定25001.体育馆、剧院的观众厅，展览建筑的展厅，其防火分区最大允许建筑面积可适当放宽。2.托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐

9、厅等儿童活动场所不应超过3层或设置在四层及四层以上楼层或地下、半地下建筑（室）内。三级5层12001.托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所、老年人建筑和医院、疗养院的住院部分不应超过2层或设置在三层及三层以上楼层或地下、半地下建筑（室）内。2.商店、学校、电影院、剧院、礼堂、食堂、菜市场不应超过2层或设置在三层及三层以上楼层。四级2层600学校、食堂、菜市场、托儿所、幼儿园、老年人建筑、医院等不应设置在二层。地下、半地下建筑（室）500商店建筑(jinzh)技术法规第13页/共62页第十四页，共62页。l民用建筑(mn yn jin zh)之间的防火间距不应小于表5的规定：l表5

10、 民用建筑(mn yn jin zh)之间的防火间距(m)耐火等级一、二级三级四级一、二级6.07.09.0三 级7.08.010.0四 级9.010.012.0l疏散走道、安全(nqun)出口、疏散楼梯和房间疏散门每100人的净宽度（m）楼 层 位 置耐 火 等 级一、二级三级四级地上一、二层0.650.751.00地上三层0.751.00地上四层及四层以上各层1.001.25与地面出入口地面的高差不超过10m的地下建筑0.75与地面出入口地面的高差超过10m的地下建筑1.00商店建筑技术(jsh)法规第14页/共62页第十五页，共62页。l商店营业厅内的疏散(shsn)人数换算系数（人/m

11、2）楼层位置地下二层地下一层、地上第一、二层地上第三层地上第四层及四层以上各层换算系数0.800.850.770.60l厕所和浴室(ysh)隔间的平面尺寸不应小于表8的规定：l表8 厕所和浴室(ysh)隔间平面尺寸类别平面尺寸（宽度*深度）外开门的厕所隔间0.9*1.2内开门的厕所隔间0.9*1.4医院患者专用厕所隔间1.1*1.4无障碍厕所隔间1.4*1.8（改建用1.0*2.0）内设更衣凳的沐浴隔间1.0*（1.0+0.6）外开门沐浴隔间1.0*.1.2无障碍专用浴室隔间盆浴（门扇向外开启）2.0*2.25沐浴（门扇向外开启）1.5*2.35商店建筑技术(jsh)法规第15页/共62页第十

12、六页，共62页。商业商业(shngy)建筑设计方法总结建筑设计方法总结案例案例(n l)分析分析三里屯三里屯village商业建筑商业建筑(jinzh)的分类的分类商店建筑相关技术法规商店建筑相关技术法规商业建筑的意义商业建筑的意义第16页/共62页第十七页，共62页。SHOPPING MALL(购物中心购物中心(u w zhn xn)城市城市(chngsh)综合体综合体商业街商业街百货百货(bihu)商业建筑聚合形态商业建筑聚合形态商店建筑的分类第17页/共62页第十八页，共62页。商店(shngdin)建筑的分类商业街的空间商业街的空间(kngjin)形态形态商商业业街街设设计计(shj)

13、方方法法第18页/共62页第十九页，共62页。商店建筑(jinzh)的分类交通交通(jiotng)(jiotng)方式方式第19页/共62页第二十页，共62页。商业商业(shngy)建筑设计方法总结建筑设计方法总结案例案例(n l)分析分析三里屯三里屯village商业建筑商业建筑(jinzh)的分类的分类商店建筑相关技术法规商店建筑相关技术法规商业建筑的意义商业建筑的意义第20页/共62页第二十一页，共62页。开敞(ki chn)式商业街三里屯village第21页/共62页第二十二页，共62页。第22页/共62页第二十三页，共62页。项目(xingm)介绍第23页/共62页第二十四页，共6

14、2页。三里屯village项目(xingm)简介项目项目(xingm)简介：简介：三里屯VILLAGE 是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈三里屯-工体商圈，通过收购北京国峰置业的“新三里屯”项目而得。三里屯VILLAGE 是由19 座建筑物组成的街区式低密度综合商业项目，分为南、北两个部分，设有可进驻200 余个商店(shngdin)的零售空间及拥有99 间客房的都会风尚酒店瑜舍，总楼面面积约13.5 万平方米。三里屯VILLAGE 的零售部分由太古地产及基汇资本中国基金共同持有，其中太古地产持有80%股权，基汇资本（Gaw Ca

15、pital）中国基金则持有其余的20%股权。项目内的都会风尚酒店瑜舍，则由太古地产全资拥有和管理。第24页/共62页第二十五页，共62页。建筑设计团队建筑设计团队 欧华尔顾问公司(香港) 隈研吾联合设计事务所(日本) Yohji Sasaki (日本) 北京松原弘典建筑设计咨询(zxn)有限公司（BMA）(日本) Shop (美国) LOT-EK (美国)主创主创(zh chun)设计师设计师前沿大师隈研吾 “我更喜欢北京的风情，胡同、街道、小巷，这些因素串成了我印象中的北京，而不是如今的高楼林立(ln l)。因此，我想在三里屯village这样的中心城区里，保留一些老北京的原汁原味，而不是建

16、成千篇一律的大商场。我为整个项目定下了一个整体基调让经典脱胎，重生于当代。对于建筑用色的选择在一定程度上是符合逻辑的都市风尚酒店瑜舍选择了绿色，以带给人抚慰身心的感觉。而令人兴奋的红色和橙色则用与三里屯village南区，来营造动态和充满活力的氛围。我注意到三里屯的旧建筑使用的都是较为廉价的塑料盒板材时，一个念头突然冒出来为什么不加以利用和改造？用自然材料，如木头，石头和竹子作为主要的建材。这个想法极富挑战，也激起了我无比的创作热情。三里屯village项目简介第25页/共62页第二十六页，共62页。二二环环三三环环地铁1号线地铁2号线地铁10号线地铁5号线机场专线工人体育场北路三里屯路三里屯

17、village项目(xingm)简介地理位置(d l wi zh)第26页/共62页第二十七页，共62页。第二使馆区燕莎商圈第三使馆区东直门商圈三里屯酒吧街三里屯SOHO中宇大厦太平洋百货北京工人体育场富国海底世界佳汇国际中心三里屯village项目(xingm)简介周边(zhu bin)商业三里屯三里屯villagevillage第27页/共62页第二十八页，共62页。朝阳区的居民使馆区的外籍人士三里屯三里屯villagevillage三里屯village项目(xingm)简介CBDCBD中央商务区中央商务区白领人群白领人群三里屯酒吧街三里屯酒吧街消费的客人消费的客人主要消费(xiofi)群

18、体第28页/共62页第二十九页，共62页。规划设计第29页/共62页第三十页，共62页。南区南区北区北区第30页/共62页第三十一页，共62页。项目项目(xingm)概况：概况：项目名称：三里屯village位置：朝阳区与工体北路与三里屯路交汇处总占地面积：5.3万平方米建筑面积：17.2万平方米，其中南区占9.06万平方米；北区占8.23万平方米。容积率：3.2停车位：南区450位；北区410位开发商：太古房地产有限公司开盘时间：2006年11月开业时间：2008年5月定位：中高档国际及本地(bnd)品牌建筑数：南区11座；北区8座，其中精品酒店1座（瑜舍）租户数：南区140个；北区70个(

19、大概租金：15元/天 )设施：南区：1700座的8厅影院美嘉欢乐城 南庭露天广场及多功能橙色大厅并附设 阳光平台 拥有多部高效电梯和自动扶梯的步行区。 北区：逾60部电梯和自动扶梯。 下沉式花园及车辆和直达的露天庭院。三里屯village项目(xingm)简介第31页/共62页第三十二页，共62页。三里屯village南北(nnbi)格局三里屯village北区像是一个“四合院”，是一个包容创意和设计的高端街区，分布(fnb)国际一二线品牌旗舰店和精品酒店。院南区则是一个以中庭为中心，“胡同”为延伸的商业街，满足了更多年轻、时尚、多层次的消费需求。庭北区南区第32页/共62页第三十三页，共62

20、页。三里屯village平面图南区一层平面(pngmin)南区二层平面(pngmin)南区三层平面(pngmin)南区四层平面南区平面图南区平面图第33页/共62页第三十四页，共62页。三里屯village业态(y ti)分布 吸引主力店的：由于(yuy)建筑风格、外观、建筑材料的特殊运用，使得一线品牌在拥有自己独立品牌大楼的同时，也能以三维建筑去宣示品牌形象，这是一些其他Shopping Mall很难提供的。而世界一线购物终端的发展史，大多经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。主力主力(zhl)店分析店分析l服装服饰类商家占有很大的比列，占整个项目商业业态的59%l其

21、次是餐饮娱乐类商家，占整个商业业态的24%第34页/共62页第三十五页，共62页。ADIDAS 3160APPLEESIPIT周生生橙色大厅美嘉欢乐影城星巴克White collar三里屯village业态(y ti)分布第35页/共62页第三十六页，共62页。NikeNikeColumbiaColumbiaNauticaNauticaTheTheNorthNorthFaceFaceLevisLevisMangoMangoUniqloUniqloLacosteLacosteS8-S10二层业态NikeNikeAZONAAZONAUGGUGGLacosteLacosteStarbucks Cof

22、feeStarbucks CoffeeEVISUEVISUNovo plusNovo plusReplayReplayGodivaGodivaUniqloUniqloS8-S10一层业态NikeNikeColumbiaColumbiaNauticaNauticaTheTheNorthNorthFaceFaceLevisLevisMangoMangoUniqloUniqloLacosteLacosteS8-S10三层业态(y ti)NikeNikeLacosteLacosteS8-S10四层业态第36页/共62页第三十七页，共62页。南区分析(fnx)第37页/共62页第三十八页，共62页。三里

23、屯village南区设计(shj)理念南区平面南区平面(pngmin)组合组合南区以青春(qngchn)动感时尚为主，拥有11幢建筑。平面布局形式为分散式，每座建筑都有自己的个性，自成一派，但在颜色上又有机的结合在一起形成有机的整体，并环绕着中心广场。中心广场中心广场夏天是喷泉，冬天则是溜冰场。老北京的老北京的“胡同胡同”横向交通很曲折，易迷路第38页/共62页第三十九页，共62页。三里屯village动线分析(fnx)主要出入口次要出入口主要步行街次要(cyo)步行街空间节点中庭入口广场第39页/共62页第四十页，共62页。车行流线车行流线三里屯village交通(jiotng)分析南区交通

24、南区交通(jiotng)流线分流线分析析人行流线人行流线消防消防(xiofng)流线流线第40页/共62页第四十一页，共62页。三里屯village相关(xinggun)尺寸15m15m12m12m27m27m12m33m33m45m45m69m69m7m7m35m35m9m9m12m12m6 6m m8m8m12m12m24m24m7 7m m南区相关尺寸南区相关尺寸(ch cun)标准标准7m7m20m20m12m12m第41页/共62页第四十二页，共62页。三里屯village垂直(chuzh)交通自动扶梯(z dn f t)6部电梯(dint)14部室外楼梯6部第42页/共62页第四十

25、三页，共62页。三里屯village垂直(chuzh)交通室外楼梯和扶梯(ft)室内(sh ni)楼梯第43页/共62页第四十四页，共62页。立面分析(fnx)第44页/共62页第四十五页，共62页。三里屯village立面分析(fnx)建筑外部的色彩是鲜艳的但又保持某种低调，把一些较暗的色调广泛的运用其中，给人以视觉冲击。立面材质立面材质(ci zh)分析分析静谧盎然的翡翠绿玻璃幕墙，给人以安宁舒适的感觉。富有质感的金属板采用中国的传统材料陶砖，以百叶的方式呈现，富有韵律感。第45页/共62页第四十六页，共62页。S10三里屯village立面分析(fnx)第46页/共62页第四十七页，共6

26、2页。S11三里屯village立面分析(fnx)第47页/共62页第四十八页，共62页。S1三里屯village立面分析(fnx)第48页/共62页第四十九页，共62页。三里屯village营销(yn xio)推广一一广告宣传广告宣传1广告广告(gunggo)宣传片宣传片2推广推广(tugung)文案文案3杂志杂志4平面广告平面广告第49页/共62页第五十页，共62页。三里屯village营销(yn xio)推广二二推广推广(tugung)活动活动1每周二晚三里屯每周二晚三里屯VILLAGE放肆放肆(fn s)夜跑夜跑1娱乐活动娱乐活动2偶尔广场上露天演出的乐队偶尔广场上露天演出的乐队路人也

27、可以参与其中路人也可以参与其中第50页/共62页第五十一页，共62页。三里屯village营销(yn xio)推广二二推广推广(tugung)活动活动2艺术展览艺术展览三里屯三里屯VILLAGE 拥有数目拥有数目(shm)众多的室内艺术画廊，让顾客能随时随地都欣赏到各类艺众多的室内艺术画廊，让顾客能随时随地都欣赏到各类艺术展演。从跨界合作的艺术时装秀到全球巡回的新秀摄影展！术展演。从跨界合作的艺术时装秀到全球巡回的新秀摄影展！1以太空间以太空间艺术实验展艺术实验展2杨画廊杨画廊3升空间升空间陶瓷展陶瓷展第51页/共62页第五十二页，共62页。三里屯village总结(zngji)小结小结(xi

28、oji)l三里屯Village是一种活泼并且喜好交际，创新并求知，开明且无国界以及不刻意的、自然的表达方式。l三里屯village 定义为开放式空间，为19座建筑布局而成，并以胡同、院落、广场等相互连接。南区虽然竖向交通很多，但由于建筑过于错落有致，使目之可及的店铺，要经过几次尝试，才能到达。 横向交通很曲折，易迷路。l三里屯village采用多种业态组合南区以青春动感时尚为主，并配有餐饮和休闲区。北区则一走奢华路线。l三里屯Village就是要建立如此一个国际熔炉，让众多的语言、不同(b tn)的肤色在这里汇集，不同(b tn)的文化理念在此撞击交融。第52页/共62页第五十三页，共62页。

29、商业商业(shngy)建筑设计方法总结建筑设计方法总结案例案例(n l)分析分析三里屯三里屯village商业商业(shngy)建筑的分类建筑的分类商店建筑相关技术法规商店建筑相关技术法规商业建筑的意义商业建筑的意义第53页/共62页第五十四页，共62页。商业(shngy)建筑设计总结一一项目项目(xingm)可行可行性研究性研究市场(shchng)分析财务可行性2财务可行性：各种费用的预算。1市场分析（人口、购买力）（1）贸易区的分析：可达性、竞争、物理障碍、额外的交通、社会经济因素。（2 ）购买力分析： 1过去的趋势：购买力、零售中心销售情况。 2市场现状：贸易区购买力、竞争、供需平衡、商

30、业圈大小。 3未来收益：新的家庭收益、收入增加、消费模式的变化。 来确定合适的选址、规模、核心租户、商业建筑的类型。7区域规划、环境和交通方面的影响以及其他公共审批的内容。融资6融资。（银行、证券、投资者、政府基金 ）租户的承诺4主要租户的租约。核心租户决定了商业建筑的特征和基本形象。场地3场地选择、评估和获得。（方便的交通、可操作的地形、良好的市政、合适的区域规划、环境的兼容）第54页/共62页第五十五页，共62页。二二设计设计(shj)定位定位前期市场准确(zhnqu)的定位十分必要，项目要凸现自己的特色，引进大型商家入驻。商业(shngy)建筑设计总结第55页/共62页第五十六页，共62

31、页。三三核心核心(hxn)租租户户核心租户的重要性核心租户的重要性1购物中心的主题、特色，有利于进行市场差异化，增加购物中心的主题、特色，有利于进行市场差异化，增加(zngji)项目的核心项目的核心竞争力，吸引客流。竞争力，吸引客流。2大型品牌入驻是确定和提升商场地位与形象的首要因素，不仅带来大量的人大型品牌入驻是确定和提升商场地位与形象的首要因素，不仅带来大量的人流，而且能能够增强其他小型品牌和商家的入驻信心，提高项目的出租率。流，而且能能够增强其他小型品牌和商家的入驻信心，提高项目的出租率。核心核心(hxn)租户的布置租户的布置1将核心将核心(hxn)租户分散布置，安排建筑主要出入口与核心

32、租户分散布置，安排建筑主要出入口与核心(hxn)租户方便来往的同时，应尽可租户方便来往的同时，应尽可能多的设置附属租户。能多的设置附属租户。2租户可以遵循租户可以遵循“混合混合”和和“匹配匹配”的原则，要能够维持顾客的兴趣，并吸引购物者走遍整个购的原则，要能够维持顾客的兴趣，并吸引购物者走遍整个购物中心。物中心。商业建筑设计总结第56页/共62页第五十七页，共62页。四四围绕主力围绕主力(zhl)店，进行业态组合设计店，进行业态组合设计1确定主力业态（核心租户）确定主力业态（核心租户） 对于商业建筑来说，不同的业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、对于商业建筑来说，不同的业态决定模式的不同

33、，其业态规模、功能流程、设计等都是由他自己来决定的。不同的业态有自己不同的功能要求设计等都是由他自己来决定的。不同的业态有自己不同的功能要求(yoqi)。这些使用要。这些使用要求是由商家决定而非发展商自行决定。求是由商家决定而非发展商自行决定。2业态组合业态组合(zh)设计原则设计原则商业建筑设计总结第57页/共62页第五十八页，共62页。五五主次入口、人流主次入口、人流(rnli)、物流、柱网的设计、物流、柱网的设计1先确定人流、物流、出入口、通道形式，再做商业功能的布局。先确定人流、物流、出入口、通道形式，再做商业功能的布局。2如今的消费者有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富如今的消费者有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富(fngf)多彩的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商业多彩的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商业体是他们的需求。体是他们的需求。3在尽可能丰富在尽可能丰富(fngf)功能来满足顾客的要求时，还要购房者的需求功能来满足顾客的要求时，还要购房者的需求（租户、商业投资者）为他们提供便捷的物流通道。（租户、商业