田园综合体项目可行性研究报告

1、田园综合体项目可行性研究报告Word版本-可编辑某某农业开发有限公司2017年6月目录第一章总论1第一节项目和蹴要1一、项目名称1二、项目建设性质1三、项目建设单位1四、项目负责人1五、项目建设地点1六、建设用地1七、项目建设规模1八、项目功能说明3第二节项目名称及建设单位介绍4一、项目名称4二、项目细分简介4三、建设单位7第三节报告编制依据和研究范围8一、研究范围与误差控制8二、项目指导思想9三、编制依据11第四节项目提出背景12一、项目符合产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修订本）12二、国家养老产业政策13三、项目关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知13四、农业综合体

2、市场背景14第五节项目建设白肉必要性16一、养老市场市场发展的需要16二、保险资金投资运营养老地产模式需要16三、企业发展的需要18四、项目产品质量安全需要19五、发展休闲农业，有利于拓展旅游业的内涵、外延20六、有利于提高农业的经济效益。20七、有利于促进社会主义新农村建设21第六节项目建设白肉可行性21一、项目优势21二、项目发展机遇24第七节资金来源与使用计划24第八节组织方式与实施计划25一、组织方式25二、项目建设进度25四、项目管理26第九节主要研究结论27第二章养老产业市场分析32第一节环保秸秆建材项目定位及计划产能32一、环保秸秆产品定位及优势分析32二、环保秸秆计划产能34三

3、、环保秸秆建材项目设备选型35四、环保秸秆建材典型设备设计图39五、项目工艺流程40六、详细工艺流程方案41第二节环保秸秆板房项目规模与内容42一、建设规模42二、建设内容42三、养老生活区43四、休闲娱乐区43五、养生康复区43六、配套设施区43七、室外工程43第三节传统的养老方式一一家庭养老44一、家庭养老的历史44二、家庭养老的基础45第四节养老方式由单一化向多元化发展45一、养老方式转变的背景45二、多样化的养老方式45三、养老方式的转变对养老机构发展的推动46第三章养老机构需求状况分析48第一节2010-2015年中国养老机构的需求现状48一、我国养老机构需求的影响因素48二、老年人

4、对养老机构需求意愿分析48三、我国养老机构需求存在的问题49第二节中国养老机构需求状况50一、养老机构床位数需求模型的选择50二、老年人口分性别、年龄数量的预测51三、我国养老机构床位数预测51第三节制约我国养老机构需求的原因51一、老年人的收入偏低，资金来源渠道少51二、传统思想的束缚52三、养老机构自身的原因52第四节我国养老机构供需对比分析52一、短期内供求矛盾突出52二、长期内供求基本平衡53第四章2011-2015年中国养老产业投资战略研究54第一节2011-2015年中国养老产业行业投资概况54一、养老产业行业投资特性54二、养老产业具有良好的投资价值54三、养老产业投资环境利好5

5、5第二节2011-2015年中国养老产业投资机会分析56一、20世纪的投资将由老年人谱写56二、中国到2014年老龄人口将达到2亿56三、投资理财业变阵吸银发族57四、“美丽投资”节前热“银发族”成生力军57第三节2011-2015年中国养老产业投资风险及防范58一、宏观调控政策风险58二、金融风险分析58三、市场竞争风险58四、市场运营机制风险59第四节某某省某某县在妙镇老年安养工程项目分析60一、经济及社会效益分析60二、结论60第五节2015-2018年中国养老产业投资建议61一、民办养老服务机构的投资风险和投资建议61二、开发老年旅游保险产品61三、研制老年功能性食品62第五章我国保险

6、资金股权投资现状63第一节发展背景63一、我国股权投资发展历程63二、我国保险资金股权投资业务分析63三、综合比较63第二节模式创新和重点领域64一、概述64二、类优先股的投资产品64三、股债结合的投资工具64第三节保险投资的创新实践65第四节创造良好股权投资环境66第五节完善保险资金投资股权政策67第六节鼓励保险资产管理机构进行产品创新68第七节我国保险资金投资养老地产的投资方式69第八节保险公司运营养老地产的模式70第九节运营风险防范之若干法律建议73第六章项目风险预测及建议75第一节项目风险及收益75一、风险建议75二、项目收益预测75三、项目合作模式77第二节项目建设目标及定位77一、

7、指导思想77二、规划目标77三、项目总体定位78第三节项目建设总体布局78一、发展目标78二、项目规划79三、绿化景观规划81第四节规划建设用地布局及功能分区81第五节市场营销策略和金融模式83一、市场营销策略83二、金融模式83第六章项目招投标方案86第一节新建项目招投标依据及原则86一、招投标依据86二、招投标原则86第二节招标范围及方式86第七章节能方案89第一节用能标准和节能规范89第二节建设项目能源消耗种类和数量分析90一、能源消耗种类90二、能源消耗数量分析90三、项目所在地能源供应状况分析90第四节建筑节能设计90一、建筑围护结构基本组成90二、外墙节能设计91第五节节水措施91

8、第六节结论92第八章环保方案93第一节设计依据及原则93一、环境保护设计依据93二、设计原则93三、建设地环境条件94第二节项目建设和生产为:寸环境的影响94一、项目建设对环境的影响94二、项目运营期间产生的污染物94第三节环境保护措施方案95一、项目建设期环保措施95二、项目运营期环保措施96三、环境管理与监测机构96第九章劳动安全清洁生产及消防方案97第一节劳动安全?#洁生产97一、劳动安全97二、卫生防护98第二节消防设施98一、设计依据98二、设计原则98三、火灾隐患分析99四、防火等级99五、消防措施99第十章项目投资估算及资金筹措100第一节项目总投资规模100一、固定资产投资10

9、0二、流动资金使用100三、项目总投资101第二节投资使用方案102一、固定资产投资各项目比例分析102二、流动资金使用103第三节资金筹措方案103第十一章项目财务分析、经济分析与主要指标105第一节财务效益计算的依据及说明105第二节产品成本估算105一、直接成本105二、工资及福利费用106三、折旧及摊销106四、修理费108五、其它费用108六、总成本费用109第三节营业收入、营业税金及附加、利润及分配109一、营业收入109二、营业税金及附加费用110三、损益、利润及分配110第四节盈利能力分析112一、投资利润率，投资利税率112二、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期112三、

10、项目投资现金流量表112四、项目资本金现金流量表115第五节项目五年还款计划分析116第六节盈亏平衡分析118第七节敏感性分析120第十二章综合结论122第一节社会效益122第二节经济效益124一、经济及社会效益分析124二、结论126第三节生态效益126第四节综合Z论126一、结论126二、建议127第一章总论第一节项目概要一、项目名称某某田园综合体项目可行性研究报告项目二、项目建设性质新建三、项目建设单位某某农业开发有限公司四、项目负责人法人代表：某某五、项目建设地点某某市某某镇（乡）六、建设用地规划用地七、项目建设规模1、有机农产品展示中心农家乐特色餐厅（总占地面积100亩，60套独栋，

11、每套二层1000平方米，每套配200平方米独立花园，租期5年、10年、20年）；2、农家乐文化休闲独立会所（总占地面积100亩，50套，独栋，每套二层200平方米，每套配100平方米独立花园，租期5年、10年、20年）；3、农家乐特色小食一条街（总占地面积50亩，200套，连排，每套100平方米，配30平方米砖混厨房，租期3年、5年、10年）；4、农家乐有机大棚自由种养园（总占地面积1000亩，每套500平方米大棚加二层100平方米木房及66平方米独立露天花园）；5、有机农业大棚立体种养园（总占地面积1000亩，具体规划附件1）;6、有机农业成品深加工园（总占地面积200亩，含冷库及物流停车场

12、）；7、休闲观光园总占地面积50亩兼50个独立单元高尔夫果岭推杆练习场）；8、1万头黑山羊养殖区，占地1000亩；9、1万头小黄牛养殖区，占地1000亩；10、1000亩南方哈密瓜，优质西瓜种植采摘区；11、500亩游湖休闲养沟区；12、1万亩巨菌草种植加工区；13、3000亩优质良种中草药种植观光区；14、低空席勒直升飞机产业园区（占地10平方公里）。15、用航空、低空旅游（包括席勒直升飞机组装、维修、保养、培训、展览、表演等）规划用地10平方公里1.5万亩。16、建设规模项目区新建老年公寓1700余间（套），将容纳约3000张床位，可解决3000余位老年人的养老住宿问题。17、建设内容秸杆

13、房老年公寓建设内容主要包括：养老生活中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养生康复中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心、老年再创业等，同时，充分利用建筑空间，科学合理地配套完善功能齐全的附属设施，修建超市、喷泉、中央景观、健康步道、健身场地、养生基地、医疗基地、地面停车场、文化娱乐活动室等多个功能园区。整个园区布局合理、设施完备，景观优雅、交通便捷，安全防范措施到位，建筑密度37.5%,容积率0.75,绿化率45%.（1）养老生活区主要为老年公寓，总建筑面积83500m20根据不同老人的不同需求，居室模式主要包括：一室一卫、一室一厅一卫、一室一厅一厨一卫和两室一厅一卫、两室一

14、厅一厨一卫，户型面积在40-80m20凭借优雅的环境、齐全的设备为老人提供温馨、舒适的居住场所。（2）休闲娱乐区体闲娱乐中心总建筑面积7000nl%主要包括图书室及学习中心、垂钓中心、洗浴中心、再创业中心、文化娱乐中心、养老服务从业培训中心、旨在老人闲暇时间为其提供发展个人爱好、天赋和潜能，提高生活质量的场所。(3)配套设施区主要包括膳食部、商业区、办公区以及其他配套用房。膳食部由专业的营养师为入住老人提供营养餐。商业区包括购物中心、老年旅游咨询中心、老年保险服务、老年婚介服务、老年代办及法律咨询服务。办公用房主要含工作人员办公室和物业管理室等。其他配套设施，主要含洗衣房、浴室、锅炉房、变配电

15、室、泵房等。视频器材、老人定位器、搜索器，做到一人有难，每人都及时去救，并科学管理，时时预防。(4)室外工程主要为道路及停车场、运动场、园林绿地、假山凉亭等。布局合理，适宜老人锻练和休憩，花草、树木、凉亭、池塘、草地绿化率达40%以上。老人们闲暇时间还可培养土地，种养殖自己喜欢的蔬菜、瓜果、水产等。八、项目功能说明1、有机农产品展示中心及农家乐特色餐厅，25套独栋，引进知名餐饮品牌进驻。2、农家乐文化休闲独立会所，50套独栋，引进私营企业、私营老板、山渐青业主，统一策划分区推广。3、农家乐特色小食一条街200套，引进中山路、园湖路等小食店家，统一策划分区推广。4、农家乐有机大棚自由种养园200

16、套，为私营企业、私营老板，统一策划分区推广。5、有机农业大棚立体种养园150亩，自营，为山渐青业主做订制，为美食城订制，为电商平台订制，为银行金卡以上VIP客户订制。6、有机农业深加工园，自营，为私营企业、私营老板、美食城订制，为电商平台订制，为银行金卡以上VIP客户推广订制。7、背对桃花观光园建二层5000平方米高尔夫俱乐部休闲会所，设计50个独立单元高尔夫果岭推杆练习场每个单元配一个独立茶吧）。8、秸杆房老年公寓地址位于某某省某某县在妙镇河湾村，劳动定员500余人，由热爱养老事业的专业队伍组成，其经济实力和管理能力具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。9、项目规划目标本项目以养老产业为

17、发展龙头，以某某省及某某县老人为客源，面向全国中产阶级以上家庭老人。达到高起点、高水准、高附加值，纵深发展规模。综合利用、降低成本、资源互补、提高产业规模。产业预计规模：按照建设规划的合理性、地理环境和外部条件情况、资金及社会需求等因素确定本项目可形成3000张床位的能力。10、项目规模与内容秸杆房老年公寓总体规划建设内容由养老生活区、养生康复区、休闲娱乐区和附属配套区三大园区组成。主要功能包括为老年人开展生活照料、健身娱乐、养生康复、小型医疗、老年大学、生态采摘、配套商业、酒店公寓、精神慰藉、心理咨询等方面服务。第二节项目名称及建设单位介绍一、项目名称某某田园综合体项目可行性研究报告项目。二

18、、项目细分简介（一）新型环保秸秆板材项目项目建设以市场为向导，以提高经济效益和社会效益为目标，充分发挥企业在新型秸秆板材系列产品生产的技术领先优势，尽可能为哈尔滨市通河县经济发展做出贡献。在项目投资的同时解决当地1500人劳动力就业问题。项目的实施积极采取各种环保节能措施，实现资源节约型和环境友好型的企业发展战略。企业本着服务社会，投资未来的思想，积极推进先进的生产技术，将引入国际先进生产线，使我国新型秸秆板材芯的生产达到国际领先水平。以新型秸秆板材重点领域，产品属于新材料制造业。以推进科技进步和创新为动力，以提高新材料制造业核心竞争力为可持续发展能力，提高质量和效益，提高管理水平和整体素质为

19、目标，抓住战略机遇，引导行业健康发展。项目对新型秸秆板材行业的发展有着重大的指导意义。（二）绿色居住社区项目“421”家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场形成了"以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系，我国养老还是以居家养老为主体，大概占90%o根据老年人的养老心理，大部分的老年人不服老，对单纯的老年社区会心理抗性大，因此复合全龄社区养老主题开发路线风险相对较小，老人与儿女同住一个小区的不同公寓，针对祖孙三代设置不同特色的配套设施，既方便了家人照顾，也不会让老人感到孤独，社区的养生、医疗、亲子、教育等配套设施也能够满足三代人的不同需要，这是

20、都市郊区养生养老地产开发的常见模式。本项目以养老产业为发展龙头，以北京市及某某县老人为客源，面向全国中产阶级以上家庭老人。达到高起点、高水准、高附加值，纵深发展规模。综合利用、降低成本、资源互补、提高产业规模。产业预计规模：按照建设规划的合理性、地理环境和外部条件情况、资金及社会需求等因素确定本项目可形成3000张床位的能力。项目由热爱养老事业的专业队伍组成，其经济实力和管理能力具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。（三）农业项目（1）特种野猪养殖基地建设建设年出栏万头特种野猪的生态养殖科技园，并配套建设相应的饲料种植基地、有机肥加工基地、饲料加工基地、农副产品加工基地。特种野猪行业发展到

21、今天，我国特种野猪行业虽然得了一定的发展，但由于资源、技术等分散，繁育体系并没有完全建立起来，加上选择方法落后，真正进行种猪选育的厂家很少，难以建立一体化的团队，发展后劲不足。优良特种野猪产业化没有形成，部分杂乱特种野猪充滞市场，合格优良特种野猪并不能满足市场需求，不仅直接的导致特种野猪生产水平低下，也造成国内特种野猪育种工作长期处于“引进一退化一再引进一再退化”的落后被动局面，阻碍了特种野猪行业的发展。由此可见，特种野猪必须实行产业化生产，利用现代育种技术，培育出适应市场需求的新品系、新品种和配套系，才能得以持续、健康发展。（2）特种牛、羊繁育基地建设本项目生产的优质育肥、肉用牛羊将主要提供

22、给公司已经建成的牛羊屠宰、加工厂，用于生产高档分割优质牛、羊肉，提供给公司自营和加盟的餐饮公司，以及主要城市的宾馆、饭店、超市；同时依托较完善的销售网络体系向北京市提供优质精加工牛羊肉。同时，本项目生产的优质良种牛、羊也将提供给尉犁县及周边县市的养殖户进行规范化养殖，然后收购加工、销售。本项目是一个集良种繁育、标准化育肥养殖示范、饲草料种植和加工于一体的综合养殖示范项目。（四）浮沉发电项目项目是专门生产制造动力能源的设备，它的运行生产过程完全在液体中进行，只有动力能源输出时与外界接触，输送完能量又回到液体中运行生产，每6一18秒（人为调整）完成一次生产输送过程。生产输送的能量以需要设计而定，需

23、要多少就设计多少，从一吨至一千吨都能设计制造出来。在运行生产时已经达到零重力状态，即1300吨重的动力器已变成无重量动力器在运动做功生产能源。我们这样设计的目的在于使浮沉式旋转动力器能够像在太空中的那种零重力环境里运动，我们就可以用少量的能量运转这台设备，现在是用最高2%的能量，生产出90%以上的能量输出来发电。可以达到物质能源零消耗、废水、废渣、废气零排放、立体环境零污染。经济效益预测：由于“物体动力能源”发电方法是一种物体合成的特殊动力，与物质动力有极大的区别，物质动力能源每发出一度电，就把产生一度电的能源消耗完了。因此，运行成本高，而物体动力能源发出一度电，运动360次,产生一度电后，设

24、备完好无缺，物质能源是零消耗（物体动力的能源设备可以使用15768次，相当于50年，是煤的43.8万倍），因此，运行成本低。这种发电方法有很多生产运行标准都是达到极限的，是现在的各种发电方法无法相比的。三、建设单位某某农业开发有限公司成立于2014年4月，位于某某市民族大道157号财富国际广场，注册资本1000万元，公司以农业资源和土地资源为基础，将观光游览、休闲度假、商贸会展、创意文娱、科普博览等主要功能进行有机结合所形成的产业互动、功能互补的泛农业产业聚集区。公司项目建设将不断融入观光农业、创意农业、科技农业、现代农业等所形成的不同的农业园区，经过不断的发展所形成的泛农业产业园区。新一代农

25、业产业发展是以农业综合体的发展思路，建设一个能够体现农业同多种产业复合功能的“多种创新业态集群”展示空间，并形成一定价值链的综合性、多元化、创新型的新一代农业发展示范区，成为推动城乡统筹和生态文明建设，构建中国美丽乡村的重要组成部分。某某农业开发有限公司是一家立足于中国，为国际国内各个类型意欲安养晚年的老年群体提供整体化、系统化、全方位服务的综合性专业机构，具备专业化运营管理能力，全面服务和布置是实施的丰富经验。主要运营范围包括：从行政管理服务、安养住宅、高级公寓、联体别墅、护理医院、旅游度假村到会务博览中心、商业饮食、家政保安、物流、银行、邮电、保险、公园、游泳池、图书馆、健身房、演艺厅、宗

26、教寺院教堂等，包罗了社会生活各种行业的服务和功能，使每一位入住者都能得到舒心满意的服务。图表1,某某农业开发有限公司发展模式（资料来源：某某农业开发有限公司）公司在基于养生和养老发展上的共性，在要素、资源、配套上都可以实现共享。与此同时，这些资源和配套也可以满足企业、中短期客户的旅游度假会议商务等需求，从而搭配起项目发展的养老、养生、旅游三大产业功能。某某农业开发有限公司进一步完善产业链，将生产的新型环保秸秆板材，应用“伊蒙（上思）休闲农业和生态养老项目”上，公司伊蒙（上思）休闲农业和生态养老项目倡导绿色居住建筑是一种高居住质量、高性能、高生活品味的节能建筑，采用各种环保节能建材，水电比一般建

27、筑节约大概30%o绿色建筑目前在世界范围内被广泛关注，低碳环保是国际趋势，在田园养生养老社区中更应该率先示范，包括特种种植和养殖、生态环保板材、环保建材使用、浮沉发电方式供电、倡导健康绿色的生活方式等。绿色建筑社区一般具有较低的容积率，却具有较高的绿化率，大面积水系必不可少，它质朴外观与清新的环境能够让人心灵致静，返朴归真。老年人在心理上容易产生孤独感的心理特点与需要，绿色建筑也给予了特别关注，绿色住宿空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计，体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间可改造。总之，绿色居住社区的舒适性与环保性为养生养老提

28、供了很好的环境，是在国家倡导节能减排，低碳生活背景下的新型养生养老模式。第三节报告编制依据和研究范围一、研究范围与误差控制本报告通过对以下问题的调查研究来分析项目立项和实施的可行性和收益前景，分析结论作为企业制定具体发展规划和项目建设的参考资料。图表2.本报告研究范围序号研究范围1项目所在企业的基本现状、竞争优势、投资管理能力2项目产品所在行业的发展情况、企业竞争环境3市场供求与价格体系4项目建设、营销、技术组织、设备配置、安全环保方案的设计与可行性分析5项目资金的统筹和财务规划预测6项目投资价值分析7项目涉及的各类风险和处理措施8对项目建设可行性的评估结论（资料来源：某某农业开发有限公司）报

29、告误差控制范围如下:图表3.报告误差控制表项目行业统计数据企业统计数据市场调查数据访谈整理数据企业调查数据公开资料修正总体准确度误差控制范围0%0%<3%<5%<1%<6%96.5%（资料来源：某某农业开发有限公司）二、项目指导思想1、坚持科学性、合理性与实际建设可行性相结合的原则。2、坚持因地制宜，根据自然地理环境条件，合理有效利用土地，节约用地的原则.各项建设应当相对集中，生态优先，合理安排生产与生活用地的原则。3、坚持突出农耕文化特色，保护和改善生恋环境，防治污染和其他公害发展现代农业产业及休闲产业。4、坚持功能布局重点突出、结构清晰合理、服务设施配套完善的原则。

30、5、遵循市场需求.顺应时代潮流的原则.6、突出生态有机农业特色的原则。以生态有机农业的产业化开发为重点，兼顾蔬菜、水果等新品种的引进、展示、推广，并使生态有机农业开发与休闲旅游有机结合。7、突出现代高新技术特色原则以生态有机农产品深加工为重点，突出无公害生产技术，突出生物工程技术专业化生产技术，生物栽培技术等。8、坚持市场导向的原则生态休闲农庄建设的成功与否，市场是决定要素，在产品生产，在项目选择、技术的引进的各个环节，要注重市场的调查，坚持市场引导生产，市场引导项目,市场决定技术。9、坚持企业运作的原则项目建设管理、运作均按现代企业的管理模式进行，同时需积极与当地政府合作，争取政府的支持和政

31、策的优惠。10、坚持可持续发展的原则社会的变迁，经济的发展，正在孕育一个品质生活，关爱生命的时代，养生养老需求蓬勃发展。项目以居住、娱乐、休闲、健康理疗、运动、餐饮、照护等方式养老和养生，让生命得以关爱，健康得以照护。养生养老产业是伴随着我国老龄化社会矛盾的日益凸显、社会经济的不断发展、收入结构的变化而应运而生的。图表4,某某农业开发有限公司新建项目的功能板块分析CCRC社区界老活跃老人社区养生中心於生亚彳洋我管螳圜际医院俵疗1医疗.康登中心温泉强底休闲康体中心四大板块八大功能（资料来源：某某农业开发有限公司）项目建设以建设以弘扬中华民族敬老、爱老、助老的传统美德，推进我国老龄事业健康发展，打造的中国小康建设安养工程，尽可能为某某市经济发展和社会稳定做出贡献，同时解决当地1500人