财务会计1项目8核算投资性房地产和其他资产业务

1、 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS1财务会计专业财务会计专业2022-5-6 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS2财务会计专业财务会计专业2022-5-6项目八 核算投资性房地产和其他资产业务 随着我国房地产市场的发展，企业可能将随着我国房地产市场的发展，企业可能将持有的房地产用于赚取租金或增值。本项持有的房地产用于赚取租金或增值。本项目主要学习投资性房地产的范围、投资性目主要学习投资性房地

2、产的范围、投资性房地产的初始计量、投资性房地产后续计房地产的初始计量、投资性房地产后续计量以及投资性房地产的期末计价与处置。量以及投资性房地产的期末计价与处置。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS3财务会计专业财务会计专业2022-5-6 项目项目8 8 目目 录录 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS4财务会计专业财务会计专业2022-5-6 理解投资性房地产的定义与特征；理解投资性房地产的定

3、义与特征； 掌握不同计量模式下投资性房地产的初始计量和后续计量；掌握不同计量模式下投资性房地产的初始计量和后续计量； 掌握投资性房地产转换的会计处理；掌握投资性房地产转换的会计处理； 掌握投资性房地产减值和处置的会计处理。掌握投资性房地产减值和处置的会计处理。项目项目8 8 投资性房地产和其他资产投资性房地产和其他资产 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS5财务会计专业财务会计专业2022-5-6 能够对企业的投资性房地产进行正确判定和分类；能够对企业的投资性房地产进行正确判定和分类； 能够正确

4、理解并应用投资性房地产采用公允价值计量模式的能够正确理解并应用投资性房地产采用公允价值计量模式的条件；条件； 能够在不同计量模式下解决投资性房地产的具体会计问题；能够在不同计量模式下解决投资性房地产的具体会计问题； 能够将有关会计信息在财务报告中列报和披露。能够将有关会计信息在财务报告中列报和披露。项目项目8 8 投资性房地产和其他资产投资性房地产和其他资产 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS6财务会计专业财务会计专业2022-5-6 房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产中的土地是房地产是

5、土地和房屋及其权属的总称。房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 投资性房地产是指为赚取租金或资本增投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。值，或者两者兼有而持有的房地产。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS7财务会计专业财务会计专业2022-5-6（一）投资性房地产是一种经营性活动（一）投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出投资性房地产的主要形式是出租建筑

6、物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。利益总流入。 根据税法规定，企业出租房地产、转让土地使用根据税法规定，企业出租房地产、转让土地使用权均视为一种经营活动，其取得的租金收入或土地使权均视为一种经营活动，其取得的租金收入或土地使用权转让收益应当缴纳营业税；如果土地使用权转让用权转让收

7、益应当缴纳营业税；如果土地使用权转让增值额达到法定标准的，还应当缴纳土地增值税。增值额达到法定标准的，还应当缴纳土地增值税。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS8财务会计专业财务会计专业2022-5-6（二）投资性房地产在为企业带来经济利益流入的方式与自（二）投资性房地产在为企业带来经济利益流入的方式与自用房地产明显不同用房地产明显不同（三）投资性房地产的后续计量有两种模式（三）投资性房地产的后续计量有两种模式 投资性房地产为企业带来的经济利益流入的投资性房地产为企业带来的经济利益流入的方式主

8、要是通过获取租金收益和处置收益来实现，方式主要是通过获取租金收益和处置收益来实现，与自用房地产明显不同，因此应当作为一项单独与自用房地产明显不同，因此应当作为一项单独资产进行核算和反映。资产进行核算和反映。 投资性房地产的后续计量有成本计量和和公投资性房地产的后续计量有成本计量和和公允价值计量两种计量模式。一般情况下，投资性允价值计量两种计量模式。一般情况下，投资性房地产采用成本计量模式，在满足特定条件下可房地产采用成本计量模式，在满足特定条件下可以采用公允价值计量模式。而企业的固定资产和以采用公允价值计量模式。而企业的固定资产和无形资产一般采用成本计量。无形资产一般采用成本计量。 新编财务会

9、计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS9财务会计专业财务会计专业2022-5-6( (一一) )已出租的土地使用权已出租的土地使用权 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理

10、工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS10财务会计专业财务会计专业2022-5-6( (二二) )持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权 这类土地使用权很可能给企业带来资本增值这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。收益，符合投资性房地产的定义。 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。准备增值后转让的土地使用权。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSI

11、TY OF TECHNOLOGY PRESS11财务会计专业财务会计专业2022-5-6 ( (三三) )已出租的建筑物已出租的建筑物 包括自行建造或开发活动完成后用于出租的包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。建筑物。 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物。出租的建筑物。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS12财务会计专业财务会计专业2022-5-61用于出租的建筑用于出租的建筑物是指企业拥有物是指企业拥有产权的

12、建筑物。产权的建筑物。2已出租的建筑物已出租的建筑物是企业已经与其是企业已经与其他方签订了租赁他方签订了租赁协议协议,约定以经营约定以经营租赁方式出租的租赁方式出租的建筑物。建筑物。3企业将建筑物出企业将建筑物出租，按租赁协议租，按租赁协议向承租人提供的向承租人提供的相关辅助服务在相关辅助服务在整个协议中不重整个协议中不重大的，应当将该大的，应当将该建筑物确认为投建筑物确认为投资性房地产。资性房地产。企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：以下要点： 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERS

13、ITY OF TECHNOLOGY PRESS13财务会计专业财务会计专业2022-5-6此外，下列项目不属于投资性房地产：此外，下列项目不属于投资性房地产： 实务中，存在某项房地产部分自用或作为存实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。资产、存货）和投资性房地产。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大

14、学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS14财务会计专业财务会计专业2022-5-6 对于已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投对于已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点为租赁期开始日，即承租人有权行使资性房地产的确认时点为租赁期开始日，即承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。对持有并准备增值后转让的土其使用租赁资产权利的日期。对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将该土地地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将该土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。使用权停止自用，准备增值后

15、转让的日期。（1）与该投资性房）与该投资性房地产相关的经济利益地产相关的经济利益很可能流入企业；很可能流入企业；（2）该投资性房）该投资性房地产的成本能够地产的成本能够可靠计量。可靠计量。 一项资产在符合投资性房地产的概念并同时一项资产在符合投资性房地产的概念并同时满足下列两个条件时，才可确认为投资性房地产：满足下列两个条件时，才可确认为投资性房地产： 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS15财务会计专业财务会计专业2022-5-6投资性房地产应按成本进行初始计量。投资性房地产应按成本进行初始计

16、量。 （一）账户设置（一）账户设置 成本模式下的投资性房地产会计处理比较简成本模式下的投资性房地产会计处理比较简单，企业应当设置单，企业应当设置“投资性房地产投资性房地产”账户，比照账户，比照“固定资产固定资产”或或“无形资产无形资产”账户进行核算，反账户进行核算，反映投资性房地产的成本。映投资性房地产的成本。 公允价值模式下投资性房地产实际成本的确定与成本模公允价值模式下投资性房地产实际成本的确定与成本模式下投资性房地产实际成本的确定是一致的，但企业应当在式下投资性房地产实际成本的确定是一致的，但企业应当在“投资性房地产投资性房地产”账户下设置账户下设置“成本成本”和和“公允价值变动公允价值

17、变动”两个明细账户，其中两个明细账户，其中“成本成本”明细账户反映投资性房地产的明细账户反映投资性房地产的取得成本。取得成本。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS16财务会计专业财务会计专业2022-5-6( (二二) )投资性房地产初始计量的核算投资性房地产初始计量的核算1.1.外购投资性房地产外购投资性房地产 外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，物，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相

18、关税费和可直接归属于其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。该资产的其他支出。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS17财务会计专业财务会计专业2022-5-6 2014 2014年年3 3月，甲企业计划购入一栋写月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。字楼用于对外出租。3 3月月1515日，甲企业与乙企业日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期这栋写字楼出租给乙企业，为期5 5年。年

19、。4 4月月5 5日，日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1 2001 200万万元元( (假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量进行后续计量) )。【例【例8-18-1】 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 12 000 000 12 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 12 12 000 000000 000 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS

20、18财务会计专业财务会计专业2022-5-6 2. 2. 自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产 企业在建造过程中发生的支出通过企业在建造过程中发生的支出通过“在建工程在建工程”账户进账户进行归集，待该项资产达到预定可使用状态时将建造支出由行归集，待该项资产达到预定可使用状态时将建造支出由“在建工程在建工程”转入转入“投资性房地产投资性房地产”账户，将相应的土地使账户，将相应的土地使用权由用权由“无形资产无形资产”转入转入“投资性房地产投资性房地产”。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS

21、19财务会计专业财务会计专业2022-5-6 2014 2014年年3 3月，甲企业从其他单位购入月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建一块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。造三栋厂房。20142014年年6 6月，甲企业预计厂房即将月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。20142014年年7 7月月5 5日，三栋

22、厂房同时完工（达到预定可日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态使用状态) )。该块土地使用权的成本为。该块土地使用权的成本为600600万元；万元；三栋厂房的造价均为三栋厂房的造价均为1 0001 000万元，能够单独出售。万元，能够单独出售。【例【例8-28-2】 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS20财务会计专业财务会计专业2022-5-6 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房 10 000 10 000 000000 贷：在建工程贷：在

23、建工程 10 10 000 000000 000土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产产600600（100010003000) 3000) 200200万元。万元。 借：投资性房地产借：投资性房地产土地使用权土地使用权 2 000 000 2 000 000 贷：无形资产贷：无形资产土地使用权土地使用权 2 2 000 000000 000 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS21财务会计专业财务会计专业2022-5-6 3. 3.非投资性房地产

24、转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产 非投资性房地产转换为投资性房地产的初始非投资性房地产转换为投资性房地产的初始计量在本章第四节计量在本章第四节“投资性房地产的转换投资性房地产的转换”中进中进行介绍。行介绍。 非投资性房地产转换为投资性房地产是指企业将原来以非投资性房地产转换为投资性房地产是指企业将原来以出售为目的作为存货核算的房地产或将以自用为目的作为固出售为目的作为存货核算的房地产或将以自用为目的作为固定资产或无形资产核算的房地产用于出租或资本增值转换为定资产或无形资产核算的房地产用于出租或资本增值转换为投资性房地产。投资性房地产。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出

25、版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS22财务会计专业财务会计专业2022-5-64.4.投资者投入的投资性房地产，按照投资者约定的价值计投资者投入的投资性房地产，按照投资者约定的价值计量；投资者的约定不公允的，以公允价值计量。量；投资者的约定不公允的，以公允价值计量。5.5.债务重组取得的投资性房地产按照债务重组准则的相关债务重组取得的投资性房地产按照债务重组准则的相关规定处理规定处理6.6.非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资产交换准则的规定处理产交换准则的规定处理 新编财

26、务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS23财务会计专业财务会计专业2022-5-6 （一）采用成本模式进行后续计量的投资性房（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产地产 投资性房地产的后续计量，通常应当采用成投资性房地产的后续计量，通常应当采用成本模式计量，只有满足特定条件的情况下才可以本模式计量，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量。 采用成本模式对投资性房地产进行后续计量采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的，应当设置的，应当设置“投资性房地产累计折旧投资性

27、房地产累计折旧( (摊销摊销)”)”科目，比照科目，比照“累计折旧累计折旧” ” 或或“累计摊销累计摊销”科目科目进行会计处理。进行会计处理。借借: :其他业务成本（按期（月）计提折旧或摊销其他业务成本（按期（月）计提折旧或摊销时）时） 贷贷: :投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧( (摊销）摊销）借借: :银行存款（取得租金收入时）银行存款（取得租金收入时） 贷贷: :其他业务收入其他业务收入 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS24财务会计专业财务会计专业2022-5-6 甲企业一栋办

28、公楼出租给乙企业使甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为后续计量。假设该栋办公楼的成本为1 8001 800万元，万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为按照直线法计提折旧，使用寿命为2020年，预计净年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业每月残值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金支付甲企业租金8 8万元。万元。【例【例8-38-3】 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：其他业务成本借：其他业务成本 75 000 75 000 贷：投资性房地产累计折旧

29、贷：投资性房地产累计折旧 75 000 75 000确认租金收入时确认租金收入时借：银行存款（或其他应收款）借：银行存款（或其他应收款） 80 000 80 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 80 80 000000 月末计提折旧月末计提折旧 每月计提折旧每月计提折旧1 8001 800202012127 75 5（万（万元）。元）。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS25财务会计专业财务会计专业2022-5-6 （二）采用公允价模式进行后续计量的投资（二）采用公允价模式进行后续计量的

30、投资性房地产性房地产 企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的可靠取得的, ,可以采用公允价值计量模式。企业可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，续计量。采用公允价值模式计量投资性房地

31、产，应当同时满足以下两个条件：应当同时满足以下两个条件： 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS26财务会计专业财务会计专业2022-5-6 采用公允价值模式的，应当在附注中详细披采用公允价值模式的，应当在附注中详细披露公允价值确定的依据和方法以及公允价值变动露公允价值确定的依据和方法以及公允价值变动对损益的影响。对损益的影响。 采用公允价模式进行后续计量的投资性房地采用公允价模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，应以资产负债表日的公产，不计提折旧或摊销，应以资产负债表日的公允价计量。

32、资产负债表日，投资性房地产的公允允价计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值与原账面价值的差额，计入价值与原账面价值的差额，计入“公允价值变动公允价值变动损益损益”。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS27财务会计专业财务会计专业2022-5-6 20142014年年5 5月月1 1日日, ,甲公司开发完成写字楼并出租甲公司开发完成写字楼并出租 甲公司为从事房地产经营开发的企甲公司为从事房地产经营开发的企业。业。20142014年年3 3月月, ,甲公司与乙公司签订租赁协议甲公司与乙公司签订

33、租赁协议, ,约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用完成的同时开始租赁给乙公司使用, ,租赁期为租赁期为1010年。当年年。当年5 5月月1 1日日, ,该写字楼开发完成并开始起租该写字楼开发完成并开始起租, ,写字楼的造价为写字楼的造价为90009000万元。万元。20142014年年1212月月3131日日, ,该该写字楼的公允价值为写字楼的公允价值为92009200万元。假设甲公司对投万元。假设甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业的账资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业的账务处理如下务处理如下: :

34、借借: :投资性房地产投资性房地产成本成本 90 000 000 90 000 000 贷贷: :开发成本开发成本90 000 00090 000 00020142014年年1212月月3131日日, ,按照公允价值为基础调整其按照公允价值为基础调整其账面价值账面价值【例【例8-48-4】借借: :投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 2 000 000 2 000 000 贷贷: :公允价值变动损益公允价值变动损益 2 000 000 2 000 000 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY

35、PRESS28财务会计专业财务会计专业2022-5-6 为保证会计信息的可比性为保证会计信息的可比性, ,企业对投资性房企业对投资性房地产的计量模式一经确定地产的计量模式一经确定, ,不得随意变更。只有不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下模式条件的情况下, ,才允许企业对投资性房地产才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的成本模式转为公允价值模式的, ,由于涉及会计计由于涉及会计计量基础的变更，应当作为会计政策变更处理量基础的变

36、更，应当作为会计政策变更处理, ,以以计量模式变更时公允价值作为投资性房地产初始计量模式变更时公允价值作为投资性房地产初始成本，并将变更时公允价值与账面价值的差额调成本，并将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。整期初留存收益。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产已采用公允价值模式计量的投资性房地产, ,不得从公允价值模式转为成本模式。不得从公允价值模式转为成本模式。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS29财务会计专业财务会计专业2022-5-6 甲公司的账务处理为：甲公司的账务处

37、理为： 2012 2012年，甲公司将一幢写字楼出租年，甲公司将一幢写字楼出租给乙公司，采用成本模式计量。给乙公司，采用成本模式计量。20142014年年1 1月月1 1日，日，假定甲公司持有的投资性房地产满足采用公允价假定甲公司持有的投资性房地产满足采用公允价值计量的条件，甲公司决定采用公允价值模式对值计量的条件，甲公司决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。该写字楼进行后续计量。20142014年年1 1月月1 1日，该写字日，该写字楼的原价楼的原价9 0009 000万元，已提折旧万元，已提折旧270270万元，未提取万元，未提取减值准备，公允价值减值准备，公允价值9 5009 50

38、0万元。甲企业按净利万元。甲企业按净利润的润的1010计提盈余公积。假定不考虑所得税因素。计提盈余公积。假定不考虑所得税因素。借借: :投资性房地产投资性房地产成本成本 95 000 000 95 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 2 700 000 2 700 000 贷贷: :投资性房地产投资性房地产写字楼写字楼 90 90 000 000000 000 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 6 6 930 000930 000 盈余公积盈余公积 770 000770 000【例【例8-58-5】 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DAL

39、IAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS30财务会计专业财务会计专业2022-5-6 （一）资本化的后续支出（一）资本化的后续支出 企业对投资性房地产进行改扩建或装修等再企业对投资性房地产进行改扩建或装修等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。企业应当在不计提折旧或摊销。企业应当在“投资性房地产投资性房地产”科目下增设科目下增设“在建在建”明细科目对资本化的后续支明细科目对资本化的后续支出进行核算。出进行核算。 新编财

40、务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS31财务会计专业财务会计专业2022-5-6 2014 2014年年3 3月，甲企业与乙企业的一月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期，该厂房按照成本项厂房经营租赁合同即将到期，该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为模式进行后续计量，原价为2 0002 000万元，已计提万元，已计提折旧折旧600600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业

41、签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。将厂房出租给丙企业。3 3月月1515日，与乙企业的租日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。1212月月1515日，厂房改扩建工程完工，共发生支出日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150150万元，万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。即日按照租赁合同出租给丙企业。【例【例8-68-6】 本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当计入投资性房地产的成本。应当计入投资性房地产的成本。 新编财务会计新编财务会计

42、 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS32财务会计专业财务会计专业2022-5-6 20142014年年3 3月月1515日日1212月月1515日日借：投资性房地产借：投资性房地产在建在建 14 000 000 14 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧( (摊销摊销) 6 000 000) 6 000 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房 20 20 000 000000 000 20142014年年3 3月月1515日，投资性房地产转入改扩建工日，投资性房地产转入改扩建工程程借：投资

43、性房地产借：投资性房地产在建在建 1 500 000 1 500 000 贷：银行存款贷：银行存款 1 1 500 000500 000 20142014年年1212月月1515日，改扩建工程完工日，改扩建工程完工借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房 15 500 000 15 500 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产在建在建 15 15 500 000500 000 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下： 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS33财务会计专业财务会计专业202

44、2-5-6 投资性房地产租赁合同到期，企业对其进行投资性房地产租赁合同到期，企业对其进行改扩建或装修等，但工程完工后不再用于出租而改扩建或装修等，但工程完工后不再用于出租而是转为自用的，应当将投资性房地产的账面价值是转为自用的，应当将投资性房地产的账面价值转入转入“在建工程在建工程”，并通过，并通过“在建工程在建工程”科目归科目归集改扩建或装修工程的资本化支出，待工程完工集改扩建或装修工程的资本化支出，待工程完工后，由后，由“在建工程在建工程”转入转入“固定资产固定资产”。（二）费用化的后续支出（二）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的不满足资本化条件的与投资性房地产有关的不满足资本化条件的

45、后续支出，应当在发生时计入当期损益。会计处后续支出，应当在发生时计入当期损益。会计处理为：理为：借借: :其他业务成本其他业务成本 贷贷: :银行存款银行存款 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS34财务会计专业财务会计专业2022-5-6 （一）房地产的转换形式（一）房地产的转换形式 房地产的转换，实质上是因房地产用途发生房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿的证据表明房地产用途发生改变，才能将投资凿的证据表

46、明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或将非投资性房性房地产转换为非投资性房地产或将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，从自用状因用途改变而发生实际状态上的改变，从自用状态改为出租状态或从出租状态改为自用或待售状态改为出租状态或从出租状态改为自用或待售状态。态。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大

47、学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS35财务会计专业财务会计专业2022-5-6 投资性房地产的转换主要有将投资性房地产投资性房地产的转换主要有将投资性房地产转换为非投资性房地产和将非投资性房地产转换转换为非投资性房地产和将非投资性房地产转换为投资性房地产两种转换形式，具体包括四种情为投资性房地产两种转换形式，具体包括四种情况。况。 （1） （2） （3） （4） 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS36财务会计专业财务会计专业2022-5-6（二）

48、投资性房地产转换日的确定（二）投资性房地产转换日的确定 非投资性房地产转换为投资性房地产的，转非投资性房地产转换为投资性房地产的，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。如果企业董事会或类似机构作出正式书面决期。如果企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有的达到可出租状态的建筑物议，明确表明其持有的达到可出租状态的建筑物以备经营性出租、持有意图短期内不再发生变化以备经营性出租、持有意图短期内不再发生变化的，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的的，转

49、换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。投资性房地产转换为非投资性房地产的，日期。投资性房地产转换为非投资性房地产的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期或房地产达到自用状态，企业开始将房地的日期或房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。 转换日是指房地产的用途发生改变、状态发生相应改变转换日是指房地产的用途发生改变、状态发生相应改变的日期。的日期。 新编财务会计新编财务会计

50、 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS37财务会计专业财务会计专业2022-5-6二、房地产转换的会计处理二、房地产转换的会计处理（一）成本模式下的转换（一）成本模式下的转换 成本模式下，由于企业的固定资产、无形资成本模式下，由于企业的固定资产、无形资产、存货、投资性房地产均采用以实际成本为基产、存货、投资性房地产均采用以实际成本为基础核算，计量基础一致，所以成本模式下的转换础核算，计量基础一致，所以成本模式下的转换会计处理比较简单，仅是对房地产的重新分类，会计处理比较简单，仅是对房地产的重新分类，相应科目按账面价值结转

51、即可。相应科目按账面价值结转即可。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS38财务会计专业财务会计专业2022-5-61.1.作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产 企业将作为存货的房地产转换为以成本模式企业将作为存货的房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，日的账面价值，借：投资性房地产借：投资性房地产 存货跌价准备存货跌价准备( (原已计提跌价准备的）原已计提跌价准备的） 贷：开发产品

52、或开发成本（按其账面余额）贷：开发产品或开发成本（按其账面余额） 房地产开发企业的房地产开发企业的“开发成本开发成本”科目类似科目类似于一般企业的于一般企业的“生产成本生产成本”科目，科目，“开发产品开发产品”科目类似于科目类似于“库存商品库存商品”科目。如果在完工时已科目。如果在完工时已经将开发成本转到了开发产品，那么直接贷记经将开发成本转到了开发产品，那么直接贷记“开发产品开发产品”科目，如果没有结转，则直接贷记科目，如果没有结转，则直接贷记“开发成本开发成本”科目。科目。 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNO

53、LOGY PRESS39财务会计专业财务会计专业2022-5-6 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下： 甲企业是从事房地产开发业务的企甲企业是从事房地产开发业务的企业，业，20152015年年3 3月月1010日，甲企业与乙企业签订了租日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为用，租赁期开始日为20152015年年4 4月月1515日。日。20152015年年4 4月月1515日，该写字楼的账面余额日，该写字楼的账面余额55 000 00055 000 000元，未计元，未计提存货跌价准备。甲企业对投

54、资性房地产采用成提存货跌价准备。甲企业对投资性房地产采用成本模式计量。本模式计量。 借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 55 000 000 55 000 000 贷：开发产品贷：开发产品 55 55 000 000000 000【例【例8-78-7】 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS40财务会计专业财务会计专业2022-5-6 2. 2.自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产 企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量

55、的投资性房地产时本模式计量的投资性房地产时, ,应当按该项建筑应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等值准备等, ,分别转入分别转入“投资性房地产投资性房地产”、“投资投资性房地产累计折旧性房地产累计折旧( (摊销摊销)”)”、“投资性房地产减投资性房地产减值准备值准备”科目科目, ,借：投资性房地产借：投资性房地产（按其账面余额）（按其账面余额） 贷：固定资产或无形资产贷：固定资产或无形资产借：累计折旧或累计摊销借：累计折旧或累计摊销（按已计提的折旧或摊（按已计提的折旧或摊销）销） 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计

56、折旧 借：固定资产减值准备或无形资产减值准备借：固定资产减值准备或无形资产减值准备 （原已计提减值准（原已计提减值准备的）备的） 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS41财务会计专业财务会计专业2022-5-6甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下： 甲企业拥有一栋办公楼，用于本企甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。业总部办公。20152015年年3 3月月1010日，甲企业与乙企业日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将该办公楼整体出

57、租给乙签订了经营租赁协议，将该办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为企业使用，租赁期开始日为20152015年年4 4月月15 15 日，为日，为期期5 5年。年。20152015年年4 4月月1515日，该办公楼的账面余额日，该办公楼的账面余额55005500万元，已计提折旧万元，已计提折旧300300万元。甲企业对投资万元。甲企业对投资性房地产采用成本模式计量。性房地产采用成本模式计量。 借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 55 000 55 000 000000 累计折旧累计折旧 3 000 3 000 000000 贷：固定资产贷：固定资产 55 55 000 00000

58、0 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 3 3 000 000000 000【例【例8-88-8】 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS42财务会计专业财务会计专业2022-5-6 3. 3.投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产 企业将以成本模式计量的投资性房地产转换企业将以成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、投资性房地产累计折旧（摊换日的账面余额、投资性房地产累计折旧

59、（摊销）、减值准备等，分别转入销）、减值准备等，分别转入“固定资产固定资产”、“累计折旧累计折旧”、“固定资产减值准备固定资产减值准备”等科目；等科目；借：固定资产或无形资产借：固定资产或无形资产（按投资性房地产的账（按投资性房地产的账面余额）面余额） 贷：投资性房地产贷：投资性房地产借：投资性房地产累计折旧借：投资性房地产累计折旧 （按已计提的折旧（按已计提的折旧或摊销）或摊销） 贷：累计折旧或累计摊销贷：累计折旧或累计摊销借：投资性房地产减值准备借：投资性房地产减值准备（原已计提减值准备（原已计提减值准备的）的） 贷：固定资产减值准备或无形资产减值准备贷：固定资产减值准备或无形资产减值准备

60、 新编财务会计新编财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS43财务会计专业财务会计专业2022-5-6甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下： 2014 2014年年3 3月月1 1日，甲企业将出租在外日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，其账面价值为地产在转换前采用成本模式计量，其账面价值为2 800 2 800 万元，其中，原价万元，其中，原价5 0005 000万元，累计已提万元，累计已提折旧折旧2 2002