关于全装修商品住宅问题的探讨(详细)

1、关于全装修商品住宅问题的探讨关于全装修商品住宅问题的探讨胡冶明一、万科全面家居解决方案介绍二、住宅精装修实施阶段的经验提示三、精装修住宅的成本控制与采购四、精装修住宅的施工管理五、精装修住宅产品的售后服务六、案例分析目 录一、万科地产全面家居解决方案介绍 有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和

2、进步。见附件（一）、户型方案阶段要考虑的内容：1、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；2、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；3、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置；4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；5、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；6、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！二、住宅精装修实施阶段的经验提示住宅户型设计时考虑家具等各种布置外立面空调机位的装饰处理（二）、装修细化设计阶段需要注意的问题1、入户门风格与形式的选择必须与室内设计统一；2、

3、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；3、室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门套的装修）；4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；5、关于竣工验收前装修、验收后装修的问题及相关设计图纸的对应。（三）、如何选择工业化的专业施工 如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上

4、万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。可由专业制造商工厂化完成的施工内容：橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等。装修零部件工厂化 装饰企业之间越来越多地表现为基于“时间、质量、成本”的竞争。一个大型项目的完成主要可分为：墙体安装、大理石安装、吊顶安装、木制品的零部件安装、机电安装、五金安装以及软装饰品的布置等方面。 在过去，这些都是在现场制作完成的，现在大部分已经实现了零部件工厂化制作。现场成品安装，如大理石、木制品、五金等。能否准确的捕捉市场的需求信息，以最快的速度，最低的成本，生产出高质

5、量的工程市场上需求的产品，或为装饰企业的核心目标。 装饰工程中的木制品不同于活动家具，活动家具由于是定型产品容易形成大规模定制的生产模式，而装饰工程中的木制品受到现场条件设计个性化新材料工厂加工条件运用等限制长期以来一直只能在现场制作。 随着家具行业的大力发展，技术能力和生产设备的大力提高和更新逐步解决了以上的难点，正在实现装饰工程中的木制品零部件的工厂化生产新的革命。 木制品零部件的工厂化生产，现场成品安装对整个室内装饰工程来说具有非常重要的现实意义: 1、保证质量 由于木制品实在家具厂批量生产制作，也就是按照家具的质量要求进行制作的，肯定比原来在现场制作的质量要好，而且可以避免产品的色差问

6、题。2、缩短工期 由于木制品是在工厂生产制作，所以在现场施工的同时，可以预先把要加工的木制品下单到家工厂进行生产制作，待现场的隔墙和吊顶施工完毕立即进行木制品安装，这样可以大大缩短原来的施工工期。3、有利于控制成本 木制品在厂里加工可以进行合理配料，控制原材料的成本，相对于现场制作 时工作面大，现场管理不能面面俱到，容易造成材料浪费等具有很大的优越性。另外在工厂里劳动力也比较集中，人工的运用也可以达到最合理化，减少现场施工人员的数量、住宿、等带来的压力以及现场安全、质量隐患。如何实现装修工厂化工厂化装修的信息同步示意图 装 修 工 厂 化 技 术 实 施 方 案（四）、精装修住宅中新技术及设备

7、的选择1、新风系统2、太阳能热水系统3、直饮水系统4、下排油烟系统5、中央吸尘系统6、小型中央空调系统7、同层后排水系统新风等选择系统的图片住宅新风体统示意图同层后排水系统直饮水系统示意图下排油烟一体灶三、精装修住宅的成本控制与采购 （一）、精装修的成本控制从设计开始 1、精装修设计成本控制（80%）（1）、产品定位标准的选定、设计风格确定（2）、主要材料选择（3）、设计内容及技术标准的确定（各区域组成及部品配置、技术标准）（4）、按照梯级标准确定设计细节及装修标准。2、精装修住宅实施过程的成本控制（20%）（1）、预算控制（2）、工程发包控制（3）、施工阶段的成本控制（4）、决算阶段的成本控

8、制（二）、精装修设计过程成本控制流程精装修住宅的设计成本控制一般按以下工作步骤来进行：1、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在3001000元/平方米范围选择和确定（由营销策划部门、设计部门确定）。2、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。3、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。4、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出

9、装修预算（预算部门来完成）。5、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。6、按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。 精装修设计过程的成本控制流程成本定位成本定位装修设计装修设计设计预算设计预算采购询价采购询价编制预算编制预算调整设计调整设计实施预算实施预算成本清单分析案例：（三）、采购成本的控制1、甲供材料的选择范围地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。2、批量采购的选择（品牌选择余地比较小的情况）3、竞标性采购4、战略采购木门的采购木门是对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。木门是对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。关注的质量

10、要点：关注的质量要点：1、木材干燥水平。、木材干燥水平。2、木材本身的品质。、木材本身的品质。3、门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。、门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。4、饰面做法。、饰面做法。5、油漆质量。、油漆质量。6、门套的设计方式。、门套的设计方式。7、门的五金件。、门的五金件。几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个步骤，并在采购合同中与供应商予以明确：个步骤，并在采购合同中与供应商予以明确：第一阶段：门的设计，技术标准的确定，五金件配置的确定第一阶段：门的设计，技术标准的确定，

11、五金件配置的确定第二阶段：样板门制作，确定验收标准。第二阶段：样板门制作，确定验收标准。第三阶段：根据供应商的产能排产，并约定门框、门扇、门套进场时间。第三阶段：根据供应商的产能排产，并约定门框、门扇、门套进场时间。第四阶段：现场安装，成品验收。第四阶段：现场安装，成品验收。橱柜的采购橱柜采购关注的质量要点：橱柜采购关注的质量要点：1 1、台面人造石的质量，价格差别可达、台面人造石的质量，价格差别可达1010倍。倍。2 2、柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之、柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。分。3 3、表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的

12、上千元一张。、表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。4 4、每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的、每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。5 5、抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。、抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。6 6、封边条的工艺及材料。、封边条的工艺及材料。7 7、各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。、各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。8 8、加工水平。、加工水平。9 9、收纳系统配置：调味

13、拉篮、支架、垃圾桶等等。、收纳系统配置：调味拉篮、支架、垃圾桶等等。 橱柜省钱的技巧成品木制作的采购衣柜、鞋柜、玄关收纳柜、卫生间橱柜、储藏柜、背景墙几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。活动部件的可靠性需要认真把握。防潮能力常常不足。制作安装的时间比较长。安装时对现场有一定影响。木地板的采购 木地在广东用量一般，在上海、北方不少房子内常常满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广东，我们怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。进场前培训的重要性！ 不过，木地板的安装倒是非常快速

14、。 上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。木地板采购建议：实木复合地板地砖、瓷砖的采购尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：1、地砖、瓷砖的损耗远大于定额值、地砖、瓷砖的损耗远大于定额值2、墙砖采用无缝砖时、墙砖采用无缝砖时3、排版设计时、排版设计时4、色差问题、色差问题5、几何尺寸方正度，平面翘曲、几何尺寸方正度，平面翘曲建议最好按照每一色号准备建议最好

15、按照每一色号准备2的瓷砖用于物业维修。的瓷砖用于物业维修。瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。瓷砖的供应没有想象的那么麻烦。瓷砖的供应没有想象的那么麻烦。石材的采购石材主要使用部位：地面铺地、窗台板、橱柜台面、门套、装饰柱等1、石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。2、石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量

16、打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的。 卫生洁具的采购关注要点：1、龙头等配件的选择必须与洁具匹配。2、下水配件选择的质量保证。3、马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大。4、浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。5、卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也非常之大。 电器开关插座的采购o集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品。 其他部品材料的采购灯具的采购：建议配置厨房、卫生间、走道部分照明灯具为主。五金件的采购：五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。 镜子的采购：容易产生

17、的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜，玻璃胶采用中性，周边要求密封防潮。镜子的损耗极高。空调等电器设备的采购：厂家批量采购。乳胶漆：乳胶漆时业主投诉重点部分，建议采用较高等级及质量的产品。吊顶及天花线：经验教训：经验教训： 很多开发商没有严格按上述工作程序进行精装修住宅的技术准备工作。准备工作不足，必然带来后续工程进度的混乱。 一些开发商仅有一个样板房的设计，然后就交给施工队去参照施工了。但如果做不到统一技术标准、统一材料供应、统一施工管理，就无法实现统一施工质量。 很多住宅部品、装修材料的标准和品牌的确定是在施工过程中确定的。这样就很难控制精装修住宅的工期、成本和施工质量。四、精装

18、修住宅的施工管理 对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。特别是那些前期设计没有考虑全面家具解决设计方案的项目。 如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。 广州精装修住宅案例分析。从样板房发现60几个问题。 嘉里建设的“三重打造”方式。工程样板间、成品样板间、交楼样板间。（一）、交楼标准样板房制作的重要性（二）、精装修住宅的施工要注意处理好几个

19、问题1、做好标段划分，严格施工单位的招标工作。 2、做好原施工图与装修设计的技术对接。 3、协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关系，合理安排工序。 4、明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工。5、要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护工作。6、做好精装修住宅的验收工作: 施工中工序过程验收、装修单位自验、甲方及主管部门的验收、业主收楼验收。精装修施工流程的四个阶段施工流程第一阶段：准备阶段的工作内容1、精装修施工合同的签订。2、施工单位进场，临时设施搭建。3、图纸会审。4、确定施工组织计划（施工组织设计报审）。5、详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）。6、与总包

20、方开始移交场地及工作面。水电打压测试。7、橱柜、木门、地板专业开始进场量尺寸。8、总包方对发现的问题进行整改。总包施工单位移交场地时界面参考：1、冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水、冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。2、强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，、强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。

21、最好不要穿线，开关插座不要装。开关插座不要装。3、顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。、顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。4、墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。、墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。5、地面：不要找平！保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不、地面：不要找平！保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！阳台上如果贴砖，也不要找平！要找平！阳台上如果贴砖，也不要找平！6、防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单、防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单位做完

22、填充层及上层防水。位做完填充层及上层防水。7、保温层：先施工完毕。、保温层：先施工完毕。8、外窗：施工完毕。建议做水密性试验。外窗的成品保护。、外窗：施工完毕。建议做水密性试验。外窗的成品保护。施工流程第二阶段：无须移交阶段的工作1、开工报告及正式开工。2、泥水工作业、水电预埋调整。3、轻钢龙骨吊顶基层作业。4、乳胶漆刮腻子及底漆。5、地砖、墙砖、门槛石、窗台石及其他石材铺贴。6、木门单位开始施工，门框安装。7、公共部分泥水工作开始（公共楼梯地砖等）。8、墙砖完成后的橱柜安装开始。9、乳胶漆第一遍施工开始。施工流程第三阶段：必须移交阶段的工作1、入户门安装上锁。2、空调安装、煤气安装、弱电系统

23、安装进场。3、卫生间洁具进场安装。4、镜子安装。5、卫生间、厨房五金件的安装。6、木地板进场安装。7、最后一遍乳胶漆。A：当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，：当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。任。B：这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控：这个阶段的组织工作相对比较复杂

24、，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。造价的大小进行分摊。C：要注重各个项目的移交质量，包括在成品保护方面的要求。要求按照：要注重各个项目的移交质量，包括在成品保护方面的要求。要求按照各个专业的验收标准进行严格的移交。各个专业的验收标准进行严格的移交。D：这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可：这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁能成为被偷盗的对象。为此

25、，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。移交控制。第三阶段施工要点：施工流程第四个阶段：整改、验收移交阶段1、施工单位地毯式检查，包括打压试水、电气线路等。2、甲方、监理组织的每套大检查，包括公共部分的检查。3、小业主开放日的检查。4、根据客户反馈的意见整改。5、竣工验收。6、入伙收楼及进一步的整改。7、竣工结算。8、保修服务。第四阶段施工要点：A：因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。B：蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。C：业主组织的地毯式检查：考虑到是实施精装修交楼，有必要组织此工

26、作。小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：3天。D：入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。E：保修阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务

27、，以解决因分包众多、投诉处理缓慢。精装修的进度计划控制：1、项目发展整体计划2、装修与主体工程之间的衔接计划3、主体工程与装修工程的并行计划4、批量装修的总进度计划5、单栋的施工计划6、单套的施工计划7、以周为单位的施工计划8、以日为单位的施工计划影响进度计划的关键因素：1、场地移交，交叉作业时工作面得提供。2、甲方供应材料，甲方分包项目3、泥水工作进度4、通水、通电的时间5、垂直运输6、阶段性整改与全面整改的时间、力度1 1、开工前的准备阶段：不宜超过、开工前的准备阶段：不宜超过2121天，否则意味着和土建之间的移交出现一天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。些问题。2 2、泥水完工：

28、自开工之日起，不超过、泥水完工：自开工之日起，不超过5050天。天。3 3、乳胶漆：从开始就进场，第、乳胶漆：从开始就进场，第5555天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第9090天完成第二遍，剩余为较为完天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。整的整改时间。4 4、门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不、门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不能太晚。能太晚。5 5、木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。、木门套安装：第二遍腻

29、子结束，门框就应装完。6 6、门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。、门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。7 7、卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第、卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第8080天左右装完。天左右装完。8 8、五金件：第、五金件：第8585天完工。天完工。9 9、内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断、内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题

30、。水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。1010、监理、甲方的检查和整改组织：可与施工单位内部整改同步进行。甲方、监理、甲方的检查和整改组织：可与施工单位内部整改同步进行。甲方、监理提前介入整改是十分必要的。监理提前介入整改是十分必要的。11、小业主开放：第、小业主开放：第90100天左右比较合适。天左右比较合适。计划控制节点：住宅精装修劳动力分析： 批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供应。 当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张，这是一个严峻的事实。作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大有裨益： 标段大小要合适。标段

31、太小班组不感兴趣，太大的话管理容易失控。因为对于成熟的装修公司来说，200600套作为一个标段是合适的选择。 施工现场要保持施工单位任务的连续性。避免恶性价格竞争。300套住宅同时施工劳动力统计分析：（三）、如何做好精装修住宅施工前的全员培训 1、精装修全员培训的重要性施工特点的认知、了解与土建施工的区别、多工种、多单位施工配合的特点、如何提高项目整体施工进度等。2、培训对象构成甲方、监理、施工单位现场管理人员、现场施工专业组班长、专业技术工人、现场普通工人、部品供应商及分包施工人员、保安员、清洁工等3、主要培训内容（1）、施工计划（2）、施工工艺、流程、作业指导书（3）、施工管理规定（现场规

32、定、成品保护、安全施工、防火防盗等）（4）、专业施工技术标准、质量标准（5）、文明施工培训（四）、精装修住宅施工的质量控制1、精装修施工质量执行的标准GB50209-2002建筑地面工程施工质最验收规范GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范GB50242-2002建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50243-2002通风与空调工程施工质量验收规范GB50300-2001建筑工程施工质量验收统一标准GB50303-2002建筑电气工程施工质量验收规范GB50327-2001住宅装饰装修工程施工规范等国家标准。 DB31/30-2003上海市住宅装饰装修验收标准各地政府发布的

33、分户验收标准 实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同实用的检验标准是菜单式问题清单2、统一的标准化管理体系的建立甲方工程管理部建筑设计、装修设计单位施工总包单位装修施工单位专业施工组部品供应商材料供应商其他分包商监理公司3、质量通病防治（1）、抹灰通病抹灰裂缝与施工过程控制关系极大。只要认真管理，裂缝可以大为减少。抹灰裂缝与施工过程控制关系极大。只要认真管理，裂缝可以大为减少。水泥砂浆、混合砂浆抹灰的比较，水灰比、抹灰基地的处理、养护等。水泥砂浆、混合砂浆抹灰的比较，水灰比、抹灰基地的处理、养护等。混凝土裂缝修补，砂浆裂缝修补。烟道变形下沉也常常引起瓷砖开裂。混凝土裂缝修补，砂浆裂缝修补。烟道

34、变形下沉也常常引起瓷砖开裂。（2）、墙砖空鼓问题 验收规范不允许墙砖出现空鼓，代价是必须逐块检查，发现即打掉重来。防治措施如下：A、基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严重失水，必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。如果是轻质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓无疑。B、墙砖要泡水2小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允许的程度低很很多，工人凭经验觉得不泡水也可以，实际上对空鼓是有影响的。C、采用二次成活法。大墙砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试贴，轻轻敲

35、打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。这个方法对防止空鼓贡献很大 门边、门头位置尤其要防止空鼓。 在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓。 瓷砖踢脚线常常空鼓，原因之一是腻子刮得太低，应避免。 （3）、厨房卫生间漏水防水层施工的质量保证，防水层由谁负责施工施工时防水成品保护问题。（4）、地砖空鼓 规范对地砖的空鼓相对稍微宽松，但是标准仍然为不允许出现空鼓。砖越大越容易空鼓，这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。为尽量减少空鼓，建议的措施如下：A、铺贴前楼面板要湿润。B、干铺砂浆配合比约1：4，要均匀地铺在楼板上。C、采用二次成活法。地砖背面刮上一层

36、水泥膏，约10mm厚。先试铺，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次铺贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。D、铺完之后24小时以上严禁上人。采取养护措施对防止空鼓大为有利。 （5）、木制作裂缝及油漆质量不佳 要严格控制木材含水率，有关平衡含水率的知识，许多人可能理解有错误。 因此尽量减少木材使用范围，能用轻钢龙骨石膏板代替的吊顶可尽量替换木制结构。 “回”字形天花的四个角，胶合板不宜在此附近断开，而是在四个角整块夹板做成L形完成角部的过度，可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性。 木材与木材接缝处做成V字形凹缝，用环氧树脂加锯末填充，打磨，封牛皮纸，然后再进行表面油漆工艺。此法比较可靠，但是很费功

37、夫。不宜用无纺布代替牛皮纸，因为无纺布弹性大，起不到绷紧的作用。 尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触，很容易出现裂缝。 妥善地安排施工工序，尽量减少木材受潮可能性。 木制背景墙制作时，必须对墙面进行防潮处理。某些木材更容易受潮，最好避免。 建议有油漆的木制作采用工厂化施工。（6）、与总包施工单位有关的质量通病A、外窗渗漏B、烟道渗漏、C、外墙及屋面渗漏D、给排水管道渗漏（7）、乳胶漆、涂料的质量通病1、基层的处理水泥砂浆基层、石膏板基层、木夹板基层2、腻子的质量3、涂料的质量及施工工艺的保障某楼盘公共电梯间天花石膏板基层的天花木夹板基层的天花（五）、如何做好精装修住宅的“业主开放日”验收流程：施工单位自检整改监理、甲方内部验收整改质检站验收整改业主初验（业主开放日）整改业主收楼验收交楼或者进一步整改业主开放日的重要性：提前按照“交楼标准”解决存在的问题，时后期的交楼入伙顺利进行。业主提前看楼的重要性 为业主开放日做一个详细策划对待个性化变更要求的态度 为入伙接待做一个详细策划开放日主要的工作： 倾听客户的投诉经常性地做点总结，入伙后也总结（六）、精装修住宅实施过程中的资料管理主要工程技术资