市场调研暨入市时机预判

1、会计学1市场调研暨入市时机预判市场调研暨入市时机预判u2012-20132012-2013年政策及经济预测年政策及经济预测u项目周边竞品及二手市场概况项目周边竞品及二手市场概况u客户群初判客户群初判u入市时机初判入市时机初判目录目录1. 2012-2013年政策及经济预测为保持二元供应体系（商品房+保障房），限购令将会延续。一年之计在于春，银行年度信贷额度一般在年初的时候是最宽裕的。观点1观点22012年年末行政性的政策换届后放松概率大；预测限价行政性政策会在2012年第四季度逐步退出。 观点3全球经济环境恶劣，为保持国内良好的经济环境，中央将会减少对房地产调控的力度。观点4u从政策及经济环境

2、预测入市时间：2012年第四季度至2013年年初为本案最佳入市时间：2.1 项目周边竞品概况序序号号区区域域项目名称项目名称位置位置开发商开发商占地面积占地面积（平米）（平米）建筑面积建筑面积（平米）（平米）容积率容积率主力产品主力产品销销售售状状况况预计入预计入市时间市时间进展状况进展状况1 1香香蜜蜜湖湖本项目本项目桥香路西侧桥香路西侧合正合正21703.5121703.5193248.7593248.754.34.358-9058-90平米（平米（93.81%93.81%）100-105100-105平米（平米（5.01%5.01%）185-190185-190平米（平米（1.18%1.

3、18%）待待售售现场为绿现场为绿化植皮化植皮2莲塘塘尾尾云顶香蜜湖（一期）福龙路与北环路交汇处西北万泽280031090643.2155平米175平米在售2011.10已封顶3耀凯花园国富20926.35600002.789平米复式公寓30%160-180 70%待售2012年下半年土地平整持续施工4山语清晖花园华来利 50000.69216251.42.9160-180平米（70%）220-250平米（30%）待售2012年下半年土地平整停工5兰江山第兰江608991766072.96栋TH 2506栋260-310（37%）6栋160-180（60%）待售2012年上半年1栋封顶6 6安安

4、托托山山桥香雅居安托山六路与侨香三道交汇处蔡屋围实业股份有限公司5006.9521029.194.2公寓类小户型待售2012年下半年地基完成7 7名爵广场（宗地号B401-0017）安托山四路与侨香五道交汇坭岗实业股份有限公司 16501.37907565.5160-180平米（40%）220-250平米（50%）300以上（10%待售2012年下半年现场仍是地铁施工工地和安托山混凝土公司8 8名爵广场（B401-0062）32302.531292114待售2013年上半年9农林香堤绿洲红荔西路与农轩路交汇处西南农科房地产开发有限公司 35682.921108603.1住宅85202平米写字楼

5、25650平米待售2012年上半年地基完成合计合计271026.32271026.321007027.31007027.34 4产品线：片区产品以大面积段为主；预计入市时间及存量高峰期为2012年第四季度-2013年初，百万货量将再次拉升市场对香蜜湖片区的关注热度；片区直接竞争项目竞争性不大2012年香蜜湖片区住宅新推面积概况年香蜜湖片区住宅新推面积概况时间时间新推面积（新推面积（ ）百分比百分比2012上半年上半年39653143%2012下半年下半年171785.1918%2013年年345462.439%合计合计913778.59100%备注：本项目的推售面积并未计算在内备注：本项目的推

6、售面积并未计算在内云顶香蜜湖云顶香蜜湖109064109064耀凯花园耀凯花园6000060000山语清晖山语清晖216251.4兰江山第兰江山第176607名爵广场名爵广场二期二期129211129211侨香雅居侨香雅居21029.1921029.19香缇绿洲香缇绿洲110860110860合正项目合正项目9324807593248075名爵广场名爵广场一期一期9075690756云顶香蜜湖云顶香蜜湖109064109064耀凯花园耀凯花园6000060000山语清晖山语清晖216251.4兰江山第兰江山第176607名爵广场名爵广场二期二期129211129211侨香雅居侨香雅居21029

7、.1921029.19香缇绿洲香缇绿洲110860110860合正项目合正项目9324807593248075名爵广场名爵广场一期一期9075690756本项目现状图云顶香蜜湖云顶香蜜湖109064109064耀凯花园耀凯花园6000060000山语清晖山语清晖216251.4兰江山第兰江山第176607名爵广场名爵广场二期二期129211129211侨香雅居侨香雅居21029.1921029.19香缇绿洲香缇绿洲110860110860合正项目合正项目9324807593248075名爵广场名爵广场一期一期9075690756云顶香蜜湖现状图云顶香蜜湖云顶香蜜湖109064109064耀凯花

8、园耀凯花园6000060000山语清晖山语清晖216251.4兰江山第兰江山第176607名爵广场名爵广场二期二期129211129211侨香雅居侨香雅居21029.1921029.19香缇绿洲香缇绿洲110860110860合正项目合正项目9324807593248075名爵广场名爵广场一期一期9075690756兰江山第现状图云顶香蜜湖云顶香蜜湖109064109064耀凯花园耀凯花园6000060000山语清晖山语清晖216251.4兰江山第兰江山第176607名爵广场名爵广场二期二期129211129211侨香雅居侨香雅居21029.1921029.19香缇绿洲香缇绿洲11086011

9、0860合正项目合正项目9324807593248075名爵广场名爵广场一期一期9075690756桥香雅居现状图云顶香蜜湖云顶香蜜湖109064109064耀凯花园耀凯花园6000060000山语清晖山语清晖216251.4兰江山第兰江山第176607名爵广场名爵广场二期二期129211129211侨香雅居侨香雅居21029.1921029.19香缇绿洲香缇绿洲110860110860合正项目合正项目9324807593248075名爵广场名爵广场一期一期9075690756万科名爵广场现状图云顶香蜜湖云顶香蜜湖109064109064耀凯花园耀凯花园6000060000山语清晖山语清晖21

10、6251.4兰江山第兰江山第176607名爵广场名爵广场二期二期129211129211侨香雅居侨香雅居21029.1921029.19香缇绿洲香缇绿洲110860110860合正项目合正项目9324807593248075名爵广场名爵广场一期一期9075690756香缇绿洲现状图万泽云顶香蜜湖华来利山语清辉2011年10月入市；155/180四房160-180；220-250兰江山第160-180；260-310,250别墅国富耀凯花园80复式公寓，87平面万科名爵广场1期万科名爵广场2期160-180，220-250，300以上160-180，220-250，300以上香提绿洲住宅+写字楼

11、侨香雅居小户公寓u 2012年第四季度或2013年年初2011年存货量大，加上政策环境影响，预计2012年前三季度楼市并未解冻；片区竞品主要集中大面积段户型，产品上不存直接的竞争项目；客群共性为香蜜湖粘性，本项目客群从资金实力上属于中层，与其他项目客群错开2012年第四季度至2013年初，片区新推及存量进入高峰期，百万 货量将会再次拉升市场对香蜜湖片区的关注热度由于客群的差异化，建议本项目于片区新推及存量高峰期入市，借助片区的市场关注度，抢占本项目及不符合其他项目的客源从市场竞品情况初判入市时间：2.1 项目周边二手市场概况3. 项目客户群初判合正桥香路项目客户描摹概况项目铭筑合正桥香项目地址

12、南山前海路与东滨路交界，大南山公园旁侨香路产品83-89三四房90以下产品占主力居住区域以前海为主，其次为南中、后海、福田以项目周边（香蜜湖、景田、农林、侨城东）为主；其次福田、科技园、外区域（如龙坂）工作区域以前海、南中、福田、科技园为主以福田为主，其次为科技园、龙坂客户职位以中层管理者为主以中层管理者为主；新晋阶层置业次数以首次购房为主；首次购房（45%）首次改善（35%）再次改善（15%）投资（5%）以首次购房为主，其次首改置业目的以自住为主；自住（55%）自住兼投资（40%）投资（5%）以自住为主成交客户年龄26-35岁为主；26-35岁（50%）36-40岁（15%）41-45岁（1

13、2%）46-50岁（12%）其他（11%）26-35为主家庭结构以三口之家为主；三口之家（45%）单身（20%）小两口=两代跟父母（17%）其他三口及两口之家为主教育程度大学（75%）大专=大专以下（12%）大学为主由于项目所处位置、产品、初步定位等与前海铭筑项目相似，以铭筑成交客户为参本，得出本项目的客户初步描摹目标客群初步描摹：总体特征具有香蜜湖片区粘性的人群：部分为不愿意自己及家人离开香蜜湖片区居住；或者想通过居住香蜜湖达到提升及彰显自身价值及社会地位的城市新贵；大部分为城市新晋精英群体，事业处于快速上升期；首次购买、首次改善型为主；资金实力中等重视生活的便利性重视周边教育资源p本项目与

14、周边客户群均具备香蜜湖粘性的共同特征；p由于本项目的产品及定位，本项目客户群在资金主力客群形成差异化及社会地位等方面属于中层阶级，与周边项目的；p建议在片区新推货量（2012第四季度-2013年初）上升时候，利用市场热度的提升，同时入市，抢占本项目的客源目标客群初步描摹：家庭背景客户年龄25-35岁之间；三口及两口之家为主子女人数在1-2名或准备迎接孩子，对孩子教育很看重，希望在良好的中小学获得教育；客户更多是的是对子女的责任，子女的需求影响购房决策事业特征社会中坚及新生力量主要为中高级公务员、中层管理这及高级职业经理人部分客户为新晋城市精英，在豪宅区购买住宅获得社会尊重及身份认同置业动机生活

15、习惯目标客群置业有以下动机：由人口结构改变需要改善居住环境，并获得社会的认可与尊重；由市外进入市区居住，享受便利快捷的城市生活为子女置业，希望子女获得良好的教育与生活环境/婚房，不愿意子女搬离次区域；商务社交活动频繁；日常交往以工作居多，工作与生活并不能完整分开；休闲活动包括逛街、爬山、运动、下厨等；看重子女的教育质量，对中小学的教学质量特别看重；注重配套的生活便利性，希望能够获得便利快捷的城市生活。目标客群初步描摹：4. 入市时机初判1.根据本案工程进度，预计项目最快要到2012年第四季度才能入市2.从政策及经济层面上：2012年末全国人大代表换届后，预计届时房地产政策调控会有所松动；全球经

16、济环境恶劣，为保持国内良好的经济环境，中央将会减少对房地产调控的力度；一年之计在于春，银行年度信贷额度一般在年初的时候是最宽裕的；为保持二元供应体系（商品房+保障房），限购令将会延续；3.从市场竞品情况上：2011年存货量大，加上政策环境影响，预计2012年前三季度楼市并未解冻；片区竞品主要集中大面积段户型，产品上不存直接的竞争项目；客群共性为香蜜湖粘性，本项目客群从资金实力上属于中层，与其他项目客群错开；2012年第四季度至2013年初，片区新推及存量进入高峰期，百万 货量将会再次拉升市场对香蜜湖片区的关注热度入市时间初判：2012年第四季度/2013年上半年Thanks for your

17、attentionWish you a good day!u2012-20132012-2013年政策及经济预测年政策及经济预测u项目周边竞品及二手市场概况项目周边竞品及二手市场概况u客户群初判客户群初判u入市时机初判入市时机初判目录目录云顶香蜜湖云顶香蜜湖109064109064耀凯花园耀凯花园6000060000山语清晖山语清晖216251.4兰江山第兰江山第176607名爵广场名爵广场二期二期129211129211侨香雅居侨香雅居21029.1921029.19香缇绿洲香缇绿洲110860110860合正项目合正项目9324807593248075名爵广场名爵广场一期一期9075690756桥香雅居现状图云顶香蜜湖云顶香蜜湖109064109064耀凯花园耀凯花园6000060000山语清晖山语清晖216251.4兰江山第兰江山第176607名爵广场名爵广场二期二期129211129211侨香雅居侨香雅居21029.1921029.19香缇绿洲香缇绿洲110860110860合正项目合正项目9324807593248075名爵广场名爵广场一期一期9075690756桥香雅居现状图目标客群初步描摹：家庭背景客户年龄25-35岁之间；三口及两口之家为主子女人数在1-2名或准备迎接孩子，对