安徽省六安市房地产市场

1、安徽省六安市房地产市场分析安徽省六安市房地产市场分析一、城市解读一、城市解读 六安市位于安徽西部，大别山北麓，俗称“皖西”。六安依山襟淮，承东接西，区位优越。东与省会合肥市相连（仅（仅7070公里公里 ），），南与安庆市接壤，西与河南省信阳市毗邻，北接淮南市、阜阳市。 贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原，是大别山沿淮经济区的中心城市，地处中国经济最具发展活力的“长三角”腹地，是安徽省会经济圈的重要组成部分，也是承接东部沿海地区经济辐射和产业转移的前沿地带。 对外交通：宁西铁路、合九铁路、沪汉沪汉蓉高速铁路蓉高速铁路，穿越全境，沪陕、合淮阜、沪蓉、济广、合安高速及3条国道贯穿全境，距合肥新桥国际机场

2、仅30分钟车程，位于合肥半小时经济圈、南京和武汉2小时经济圈、上海3小时经济圈内，被交通部确定为国家陆路交通枢纽城市，六安承东启西的区位优势日益显现。城市区位及交通城市区位及交通城市经济运行城市经济运行GDPGDP：584亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%；三次产业结构：三次产业结构：23.7：40.7：35.6； 人均人均GDPGDP：9637元（折合1411美元），按常住人口计算；财政收入：财政收入：52.1亿元，增长23.3%，其中地方财政收入33.1亿元，增长27.1%。 工业增加值：工业增加值：192.7亿元； 固定资产投资：固定资产投资：355.2亿元，比上年增长38.6%

3、； 社会消费品零售总额：社会消费品零售总额：235.5亿元，增长18.9%；城镇居民人均可支配收入：城镇居民人均可支配收入：13001元，比上年增长10.1%； 农村居民人均纯收入：农村居民人均纯收入：4010元，比上年增长10%。 20092009年地区生产总值（年地区生产总值（GDPGDP）单位：亿元单位：亿元 行政划分：行政划分：现辖金安、裕安两区和寿县、霍邱、金寨、霍山、舒城五县，以及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区；总面积：总面积：17976平方公里；户籍人口：户籍人口：705.89万人 （2009年）常住人口：常住人口：605万人 （2009年）城镇化率：城镇化率：36.

4、9% （2009年末）中心城市建成区面积：中心城市建成区面积：近55.3平方公里中心城市建成区人口：中心城市建成区人口：近60万人金安区：金安区：面积1657平方公里，户籍人口84.8万人 裕安区：裕安区：面积1926平方公里，人口100万人 城市建设城市建设城市规划城市规划城市规模城市规模近期（近期（2008-20152008-2015年）：至年）：至20152015年城市人口规模为年城市人口规模为6868万，建设用地规模为万，建设用地规模为70 70 平方公里；平方公里；中期（2015-2020年）：至2020年城市人口规模为80万，建设用地规模为82平方公里；远期（2020-2030年）

5、：至2030年城市人口规模为120万，建设用地规模为120平方公里。 根据2009年4月，在六安市建设委员会公布的“六安市城市总体规划（2008-2030）（草案）简要说明”来看，六安市将打造成大别山北麓中心城市，安徽省省会经济圈副中心城市，区域交通枢纽，安徽省加工制造业的重要基地之一，具有滨水园林特色的现代化城市。 中心城区范围：北至合武高速，南至宁西铁路，东到三元河，西到商景高速。包括现状城区10个街道办事处和1个乡范围、以及与之相接的三十铺镇、新安镇、城南镇的部分用地，总面积约120平方公里。城市发展方向：“向东主动推进，向北积极延向东主动推进，向北积极延伸，向西跨河拓展，向南逐步完善伸

6、，向西跨河拓展，向南逐步完善”，构建未来六安中心城区的整体空间结构，将城市的发展重心向东、向北转移，适当向西发展，从空间结构上保障城市布局的合理性，为城市发展提供充足的空间。 四区：城中区、城东区、淠河西区、城北区城中区：城中区：以现有城市中心为基础进行进一步改建扩建。在这一地域形成商业中心、教育中心、文化娱乐中心，并与城市南端的行政中心、火车站场附近的交通集散中心及商贸区，加上城市河中岛月亮岛等，组成城市中心区。城东区：城东区：以六安经济开发区为主体，包含金安区经济开发区，形成的以工业为主要发展目标，同时配套商业、居住功能的城市综合片区。淠河西区：淠河西区：位于城市老淠河以西，以居住为主，依

7、托优良的滨水环境，打造宜人的城市居住片区。城北区：城北区：北部跨越淠河总干渠以技术建设工业组团，依托城北高速公路的交通优势，工业主要以层次相对较高二类的产业为主发展综合产业区，并在东侧预留发展用地，辅以一定沿河商业、居住用地，形成城市北部新区。 城市发展方向城市发展方向二、城市房地产简况二、城市房地产简况 从左图表来看，六安市目前施工面积越来越多，但项目竣工面积占施工面积比例却逐渐下降，从另一方面说明，六安市整体房地产项目施工进度比较缓慢，开发商资金链相对并不十分充裕。 从左图表来看，随着城市化进程的加快，六安市房地产市场建设比较繁荣，市场销售较好； 从2005年、2008年这两年来看，国家宏

8、观调控对六安市的楼市销售情况基本上在2成左右，相对并不是十分大。 2007年、2009年这两年商品房销售量都达到了170万。1、总体楼市概况、总体楼市概况 从右图所示，目前六安市商品房成交主要集中在金安区、裕安区及开发区三个区域，而这三个区域中又以裕安区商品房为主要供应大户，基本上占到3个区总成交量体的一半以上，而金安区基本上在30%-40%之间，开发区最少； 但随着开发区建设的逐渐成熟与完善，目前开发区的成交量体由2007年仅有的2%的成交量提高到2009年的15%，在2010年前四月中，比例已达到22%。而从套数销售来看，从2007年套数销售仅为158套，到了2009年已达到1862套，而

9、2010年前四个月销售套数已接近1000套，为953套。金安区、裕安区及开发区等三区销售情况金安区、裕安区及开发区等三区销售情况 从右图所示，2015年5月份，六安城区(包括金安、裕安区)共有20块商住用土地挂牌出让，商服用地1块。成交结果上，本月城区无商住用地成交。金安区、裕安区及开发区等三区销售情况金安区、裕安区及开发区等三区销售情况金安区、裕安区及开发区等三区月成交套数走势图金安区、裕安区及开发区等三区月成交套数走势图 从上图所示，六安市三区价格处于平稳上涨的状态，2008年1月裕安区价格为2652.70元/，金安区价格为2570.98元/，开发区为2345.52元/；2010年5月（半

10、个月）裕安区价格为4015.62元/，金安区价格为3950.95元/，开发区为3219.93元/。 进入2010年，六安市三区成交价格突破3000元/平方米大关，而其中裕安区及金安区突破3500元/平方米，并且裕安区5月的上半月价格首次突破4000元/平方米大关。金安区、裕安区及开发区等三区月销售价格走势图金安区、裕安区及开发区等三区月销售价格走势图备注：5月份数据截止5月16日 按照基本常理来看，每年的4-6月为房地产楼市最好的月份，但是受到国家宏观调控的影响，特别是4月份政策频出，目前六安楼市逐渐呈现出后市的“不确定性”。 3 3月商品住宅成交月商品住宅成交14551455套，套，4 4月

11、月商品住宅成交商品住宅成交11061106套，套，5 5月上半月月上半月成交套数为成交套数为458458套。套。相对来说，国家宏观调控对六安楼市的影响初步已经呈现，楼市略有影响，但影响面不像一、二线城市这么厉害，并且总体需后市来检测。 从商品住宅成交价格来看，六安市房价处于小幅上涨状态。 2 2、20102010年商品房销售总体走势年商品房销售总体走势 4月份为近期楼市调控最严厉的一个月，但从左边两图显示来看，4月份住宅的销售套数及成交价格远高于2010年1月、2月、3月这3个月。 4月，二手房住宅成交套数突破200套，而销售价格突破3000元/平方米大关。 3 3、20102010年二手房销

12、售总体走势年二手房销售总体走势20102010年一季度销售情况年一季度销售情况 一季度，全市商品房销售面积为33.633.6万平方米万平方米，比去年同期增长12.4 %，其中，商品住宅销售面积为30.8万平方米，增长12.4%；商品房销售额111522万元，增长42.9%，其中商品住宅销售额为88942万元，增长42.8%。住宅销售单价为2887元/平方米。 在商品房销售中，现房销售面积5.7万平方米，同比下降48.4%，销售额24468万元，同比下降8.6%；期房销售面积27.9万平方米，增长47.8%，销售额87054万元，增长69.9%。20102010年土地情况年土地情况 一季度，全市

13、房地产开发企业完成土地开发面积5.5万平方米，比去年同期增加0.3万平方米，同比增长5.8%；完成土地购置面积14万平方米，比去年同期增加1.3万平方米，增长10.2%。 20092009年销售情况年销售情况 商品房：2009年，城区累计销售商品房164万平方米、15633套，同比分别增长54%和45%，销售金额55亿元，同比增长74%。其中，住房销售133万平方米、12467套、金额40亿元，同比分别增长57%、51%、74%。 存量房：2009年，全市二手房销售面积为19.85万平方米、销售金额5.46亿元，同比分别增长18%和73%，其中住房销售面积17.95万平方米、金额4.68亿元，同比分别增长40%和90% 4 4、20102010年第一季度情况年第一季度情况5 5、商品房销售面积排行、商品房销售面积排行 从左图两个图表来看，2009年销售面积排行前十的项目共计销售56.7万，而2009年整个六安市共计销售170万，占到了1/3；并且十个项目8个位于裕安区，2个在金安区。 而进入2010年，在5个月不到的时间内，排行前十的项目销售了29.8万方，比于2009年排行前十项目总和销售面积的1/2还多；并且开发区占了两个项目。 总体而言，2010年前几个月还是延