苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究

1、苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究取地价格及可行性研究2009年年11月月27日日谨呈：天地源集团谨呈：天地源集团本报告是严格保密的。项目本体分析项目本体分析2本报告是严格保密的。高新区高新区相城区相城区吴中区吴中区古城区古城区工业园区工业园区本报告是严格保密的。苏州东进，金鸡湖CBD规划已被确认，经济中心地位不可撼动独墅湖，城市中的生态景观资源，豪宅片区已见雏形新机场路独墅湖湖底隧道的通车，意味着双湖板块的都市中心化指日可待双湖板块拥有高等教育区的产业依托，后势发展被市场看好金鸡湖&独墅湖亲水商圈的建成，将大大提高双湖板块居住功能 独墅湖独墅

2、湖 & & 金鸡湖金鸡湖高尚高尚CLDCLD发展前景发展前景发展中的苏州发展中的苏州CBDCBD金鸡湖金鸡湖板块板块独墅湖独墅湖板块板块高等高等教育区教育区两湖板块两湖板块苏州正在崛起的苏州正在崛起的CBD&CLDCBD&CLD城市发展方向城市发展方向本报告是严格保密的。双湖板块整体启动时机已成熟，众多高端项目开发将奠定双湖板块高尚人居住区的形象城市资源：CBD毗邻，环湖商圈自然资源：双湖生态&景观都市内涵生态内涵金鸡湖大酒店、高尔夫独墅湖景&湖底隧道蓝图描绘李公堤资源价值决定项目地位资源价值决定项目地位双湖双湖苏州唯一苏州唯一城市资源与自然资源

3、城市资源与自然资源的完美结合的完美结合本报告是严格保密的。尹山湖尹山湖独墅湖独墅湖苏嘉杭高速公路郭新东路尹山湖北路尹山湖地块郭巷北路独墅湖地块通达路地块周边地块周边缺乏配套，远离城市中心缺乏配套，远离城市中心地块印象地块印象 独墅湖地块和尹山湖地块独墅湖地块和尹山湖地块独墅湖地块：独墅湖地块：地块四至：西至通达路，南至东方大道，东边为待建规划道路；技术经济指标：占地面积17万，容积率2.0。地块印象：位于传统的独墅湖板块区域，北侧沿通达路两侧中高端公寓和别墅项目众多，生活氛围相对成熟，东侧为中海和保利在建项目，南侧东方大道沿线相对陌生。独墅湖地块：独墅湖地块：地块四至：郭巷东路以西，郭新东路以

4、南，望湖路以东，尹山湖北路以北；技术经济指标：占地面积22万，容积率别墅0.65，公寓1.40。地块印象：位于尹山湖西北侧，与独墅湖相距6Km左右，不属于传统的两湖板块，地块周边相对陌生，无在建or在售商品房项目，周边配套匮乏，南侧紧邻尹山湖市民广场，环境资源相对较好。本报告是严格保密的。西侧湖岸名家西侧湖岸名家通达路农民房通达路农民房西南角工地围墙西南角工地围墙北侧成熟社区北侧成熟社区东方大道东方大道东侧墅浦塘东侧墅浦塘东侧中海在建项目东侧中海在建项目南侧商业配套南侧商业配套北侧成熟小区北侧成熟小区独墅湖独墅湖本报告是严格保密的。西侧湖岸名家西侧湖岸名家西侧大片空地西侧大片空地尹山湖尹山湖南

5、侧尹山湖市民广场南侧尹山湖市民广场郭巷北路郭巷北路郭新东路与郭巷北路郭新东路与郭巷北路北侧大片空地北侧大片空地南侧尹山湖市民广场南侧尹山湖市民广场本报告是严格保密的。独墅湖板块市场概述独墅湖板块市场概述9本报告是严格保密的。中海地块保利地块本地块双冠地块中锐地块鑫苑鑫苑湖岸名家湖岸名家星岛星岛仁恒仁恒中房中房澜泊湾澜泊湾香槟水岸香槟水岸中房中房寓上湖寓上湖星屿星屿仁恒仁恒中新置地悦湖中新置地悦湖本报告是严格保密的。项目项目规模规模容积率容积率产品类型产品类型均价均价开盘时间开盘时间星岛星岛仁恒仁恒占地17.2万平米，总建面10.58万平米，共350户0.56联排别墅230-290平米联排230

6、00-25000元/平米2007-05星屿星屿仁恒仁恒占地7.83万平米，总建面10.03万平米，共706户1.276-11层普通公寓，公寓95-180平米公寓13700元/平米2008-04中房中房寓上湖寓上湖占地1.7万平米，总建面2万平米1.154栋7层电梯洋房，户型面积70-170平米7000-10000元/平米2009-02中房中房澜泊湾澜泊湾占地面积11万平米，总建面13万平米，共958户1.153层联排别墅，7-18层电梯公寓，高层96150平米，别墅200440平米公寓9000-13000元/平米，别墅20000元/平米2009-10鑫苑鑫苑湖岸名家湖岸名家占地面积13万平米，

7、总建面积22.6万平米，共2000余户1.7037幢5-6层多层和12幢11-16层小高层高层公寓，公寓7300-7500元/平米2007-06香槟水岸香槟水岸占地面积8.5万平米，总建面14.9万平米，共577户1.15288-110平米二房、112-128平米三房、160平米四房公寓11000-14000元/平米2008-09p 公寓+联排项目为主，价格区间9000-14000元/，别墅2.0-2.5万元/p 独墅湖核心区域，规划力度大，后续开发规模大p 客户来源主要以本地客户为主，改善型自住需求p 优美的环境、区域规划和地段未来价值潜力是客户置业主要因素板块特征本报告是严格保密的。吴中区

8、独墅湖地块吴中区独墅湖地块项目经济测算及可行性分析项目经济测算及可行性分析u土地价值评估土地价值评估u经济测算经济测算本报告是严格保密的。进行土地价值评估的前提条件和假设进行土地价值评估的前提条件和假设n 报告中各评估方法测算依据城镇土地估价规程（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和房地产估计规范，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立；n 本报告中评估的土地价值是指地块为熟地（即“七通一平”）的价格；n 本地块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售；n 我们对建造成本、建设期等方面

9、进行一般假设和判断；n 本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平；n 本报告中现状土地价值是评估时点下客观分析测算之价值，同时考虑了本区域未来市场发展变化，未考虑地块整体营销、土地出让方式及市场竞投因素对地价的浮动上涨因素。本报告是严格保密的。市场比较法市场比较法原理和公式原理和公式原理：原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，参考地块修正后的价格加权平均得出待估土地地价。公式：公式：估价对象比准地价=交易地价交易情况修正系数交

10、易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数本报告是严格保密的。市场比较法市场比较法技术思路技术思路选择比较实例，选择实例与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上属近邻区域或类似区域步骤步骤1 1建立各地块比较因素条件说明表：交易时间、交易情况、交易方式、个别因素（容积率、面积、形状、规划等等）步骤步骤2 2确定各地块比较因素条件指数表步骤步骤3 3计算各地块比较因素修正系数表步骤步骤4 4取各案例权重，确定各地块土地价值；根据各地块土地价值，加权平均测算本地块土地价值步骤步骤5 5本报告是严格保密的。地块名称地块名称出让面积出让面积( () )容积率容积率土地土地用途用途建筑面积

11、建筑面积( () )成交总价成交总价( (万元万元) )成交单价成交单价( (万元万元/ /亩亩) )楼面地价楼面地价( (元元/ /) )出让出让时间时间双冠地块4529962城镇住宅用地86012754360806322006仁恒地块3751040.9城镇住宅用地33759421630038464072007-06中锐地块550002城镇住宅用地1000003920047539202007-12中海地块3450000.8城镇住宅用地276000156161 3025658 2008-01保利地块2929000.9城镇住宅用地26361019899945375492009-08绿城地块(06

12、号)369500城镇住宅用地2528003600001100280572009-10绿城地块(07号)城镇住宅用地250000200752009-10步骤一：地块的选取，苏州市步骤一：地块的选取，苏州市06-09年独墅湖西岸周边土地招、年独墅湖西岸周边土地招、拍、挂情况拍、挂情况资料来源：苏州市国土资源局网本报告是严格保密的。步骤一：地块的选取步骤一：地块的选取选取原则估价时点原则：近三年内成交近三年内成交用途一致原则：地块主要用途为居住地块主要用途为居住同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内地块位于同一供求范围内选取地块案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案例四地块名称地块名称仁恒地块

13、中锐地块中海地块保利地块出让面积出让面积( () )37510455000345000292900容积率容积率0.920.80.9土地用途土地用途城镇住宅用地城镇住宅用地城镇住宅用地城镇住宅用地建筑面积建筑面积( () )337594100000276000263610成交总价成交总价( (万元万元) )21630039200156161 198999成交单价成交单价( (万元万元/ /亩亩) )384475302453楼面地价楼面地价( (元元/ /) )640739205658 7549出让时间出让时间2007-062007-122008-012009-08本报告是严格保密的。中海地块保利

14、地块本地块双冠地块中锐地块仁恒地块绿城地块绿城地块步骤一：地块的选取步骤一：地块的选取案例说明1、可比案例均为目标地块周边区域，苏州市市场上07-09年土地“招、拍、挂”成交地块；2、共选择四个案例，其中仁恒、中海和保利三个地块位于滨湖一线区域，紧邻独墅湖，资源条件较好，中锐和本地块位于滨湖二线区域，近湖而不临湖，资源条件稍逊于前三幅地块；3、绿城地块由于地价远远超过周边其他项目，且至今土地款未缴清，并传出退地传闻。而双冠地块由于拍卖时间较早，且价格较低，可比性较差。为保证测算的准确性，将以上两个案例剔除。本报告是严格保密的。地块比较因素条件地块比较因素条件指数表编制规则指数表编制规则p本项目

15、各个比较因素的条件指数标定为100；p而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；p若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100100，反之则小于，反之则小于100100；p条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表步骤二：地块比较因素条件说明表地块比较因素条件地块比较因素条件比较比较因素因素宗地面积宗地面积( (万万) )1737.55.5 34.529.3宗宗 地地 形形 状状较规整规整较规整规整规整区域生活配套区域生活配套

16、东方大道南侧少量生活配套西侧通达路生活配套好西侧通达路生活配套较好无生活配套无生活配套地块周边环境地块周边环境东侧临近墅浦塘东侧紧邻独墅湖资源条件一般位于湖岛之上，东侧紧邻独墅湖位于湖岛之上，东侧紧邻独墅湖临路状况临路状况西至通达路、南至东方大道、东侧为待规划道路西至通达路、南至独墅湖大道东至通达路西至待规划道路、仅有一桥与内陆相连西至待规划道路、仅有一桥与内陆相连本项目案例一仁恒地块案例二中锐地块案例三中海地块案例四保利地块本报告是严格保密的。 估价对象与比较案例估价对象与比较案例 估计对象估计对象案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案例四 比较因素比较因素 地块名称地块名称本地块仁恒

17、地块中锐地块中海地块保利地块交易日期交易日期10080858595交易情况交易情况100100100100100交易方式交易方式100100100100100土地使用年限土地使用年限100100100100100土地用途土地用途100100100100100地块环境因素地块环境因素区域规划因素区域规划因素1001001009898基础设施状况基础设施状况100110979390资源环境条件资源环境条件100115102115115区域配套成熟度区域配套成熟度1001151058885区域道路通达度区域道路通达度1001001058580公共交通便利度公共交通便利度1001101059595地块

18、自身因素地块自身因素宗地面积宗地面积10011585113110宗地形状宗地形状1001031059393相邻土地利用状况相邻土地利用状况1001101059598临路状况临路状况100105988583宗地拆迁状况宗地拆迁状况100110105110110步骤三：制作地块比较因素条件指数表步骤三：制作地块比较因素条件指数表本报告是严格保密的。 估价对象与比较案例估价对象与比较案例 估计对象估计对象案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案例四 比较因素比较因素 地块名称地块名称本地块仁恒地块中锐地块中海地块保利地块成交价格（万元成交价格（万元/ /亩）亩）384.00 475.00 302

19、.00 453.00 交易日期交易日期1001.25 1.18 1.18 1.05 交易情况交易情况1001.00 1.00 1.00 1.00 交易方式交易方式1001.00 1.00 1.00 1.00 土地使用年限土地使用年限1001.00 1.00 1.00 1.00 土地用途土地用途1001.00 1.00 1.00 1.00 地块环境因素地块环境因素区域规划因素区域规划因素1001.00 1.00 1.02 1.02 基础设施状况基础设施状况1000.91 1.03 1.08 1.11 资源环境条件资源环境条件1000.87 0.98 0.87 0.87 区域配套成熟度区域配套成熟

20、度1000.87 0.95 1.14 1.18 区域道路通达度区域道路通达度1001.00 0.95 1.18 1.25 公共交通便利度公共交通便利度1000.91 0.95 1.05 1.05 地块自身因素地块自身因素宗地面积宗地面积1000.87 1.18 0.88 0.91 宗地形状宗地形状1000.97 0.95 1.08 1.08 相邻土地利用状况相邻土地利用状况1000.91 0.95 1.05 1.02 临路状况临路状况1000.95 1.02 1.18 1.20 宗地拆迁状况宗地拆迁状况1000.91 0.95 0.91 0.91 修正系数合计修正系数合计0.52 1.07 1

21、.69 1.76 比准价值（万元比准价值（万元/ /亩）亩）199.32 505.97 511.05 795.07 步骤四：制作地块比较因素修正系数表步骤四：制作地块比较因素修正系数表本报告是严格保密的。步骤五：地块价值加权评估步骤五：地块价值加权评估比准价格比准价格 = = 实际交易单价实际交易单价 比比准系数准系数修正后的评估单价修正后的评估单价 = = 比准价格比准价格 权重系数权重系数最终评估单价最终评估单价 = = 各修正后的评估各修正后的评估单价之和单价之和对四个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据案例与本项目地块的临近程度，对可比案例一、二、三和四权重分别取0.10、0.30、

22、0.25和0.35，得到本项目的评估单价。这里采用加权平均的方法，得到本本地块的土地单价为地块的土地单价为578578万元万元/ /亩亩。本地块的评估总价为本地块的评估总价为147390147390万元万元。项目项目案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案例四交易单价（万元/亩）384475302453比准系数0.521.071.691.76比准价格（万元/亩）199.32505.97511.05795.07权重系数0.10.30.250.35修正后评估单价（万元/亩）19.93151.79127.76278.27本地块评估单价（万元/亩）578本地块评估总价（万元）147390本报告是严

23、格保密的。吴中区独墅湖地块吴中区独墅湖地块项目经济测算及可行性分析项目经济测算及可行性分析u土地价值评估土地价值评估u经济测算经济测算本报告是严格保密的。项目技术经济指标项目技术经济指标独墅湖地块占地面积255亩17万建筑面积34万容积率2出让年限70年土地单价578万元/亩8670元/土地总价14.74亿元楼板价4335元/经济测算前提经济测算前提土地价格土地价格578万元万元/亩亩本报告是严格保密的。分期开发策略分期开发策略参照苏州市独墅湖周边项目的年度开发量，结合自身地块规模及取地时间，本次方案从2010年7月开始计算，分三期共六年开发，年度开发量为5.6万：分期时间节点：分期时间节点：

24、共分三期，每期两年时间；分期开发量：分期开发量：将总开发量平均到三期之中按35%：35%：30%的比例进行开发；开发产品：开发产品：按照地块2.0的规划容积率，开发产品全部为高层普通公寓。分期一期二期三期开发比例35%35%30%分期开发量(平米)115600115600108800开发周期2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月开发比例30%70%60%40%60%40%年度开发量(平米)346808092069360462406528043520本报告是严格保密的

25、。经济测算经济测算开发成本开发成本p 在不计算地价的情况下，项目总开发成本约6.836.83亿元。亿元。p 项目所有开发成本均来自100%100%自有资金自有资金，不考虑银行贷款等财务成本因素。建安成本根据苏州市普通高层公寓经验数据取值1800元/平米。序号序号项目名称项目名称单价单价( (元元/ /) )金额金额( (万元）万元）2 2前期工程费前期工程费100.00 100.00 3400.00 3400.00 2.1 勘察测量费10.00 340.00 2.2 规划设计费40.00 1360.00 2.3 水电增容费20.00 680.00 2.4 三通一平10.00 340.00 2.

26、5 其他筹建开办费20.00 680.00 3 3 建筑安装工程费建筑安装工程费1800.00 1800.00 61200.00 61200.00 3.1 普通电梯公寓1800.00 61200.00 4 4 园林园林30.00 30.00 255.00 255.00 5 5 室外配套室外配套20.00 20.00 680.00 680.00 6 6管理费用管理费用62.35 62.35 2119.90 2119.90 7 7 财务费用财务费用8 8 不可预见费不可预见费19.62 19.62 667.20 667.20 9 9 开发成本合计开发成本合计( (不含地价不含地价) )2009.4

27、7 2009.47 68322.10 68322.10 本报告是严格保密的。经济测算经济测算销售收入销售收入p 住宅三期按开发总量平均开发；p 一期由于受高层建造周期影响，第一年销售率为30%，第二年销售率为70%；p 二期和三期按正常销售周期测算，第一年和第二年的销售率均分别为60%和40%；p 参照目前周边区域普通公寓销售价格12000元/平米，价格按照年均增长率7%计算；p 当年度销售率均按照100%全部清盘计算。一期一期二期二期三期三期序号序号项目项目合计合计20102010年年7-7-20112011年年6 6月月20112011年年7-7-20122012年年6 6月月201220

28、12年年7-7-20132013年年6 6月月20132013年年7-7-20142014年年6 6月月20142014年年7-20157-2015年年6 6月月20152015年年7-20167-2016年年6 6月月1 1销售收入合计销售收入合计518,644.15518,644.1544,529.1244,529.12111,174.37111,174.37101,962.78101,962.7872,733.4572,733.45109,870.29109,870.2978,374.1478,374.141.11.1普通公寓销售收普通公寓销售收入入( (万元万元) )518,644.1

29、5518,644.1544,529.1244,529.12111,174.37111,174.37101,962.78101,962.7872,733.4572,733.45109,870.29109,870.2978,374.1478,374.141.1.1可销售面积()340000115,600115,600115,600115,600108,800108,8001.1.2销售面积()340,00034,68080,92069,36046,24065,28043,5201.1.3平均售价(元/)12,00012,84013,73814,70015,72916,83018,0081.1.4销

30、售率（%）100%30%70%60%40%60%40%本报告是严格保密的。经济测算经济测算现金流量现金流量从第三年开始，项目累计净现金流量和累计净现值“转正”，项目开始盈利。本报告是严格保密的。序号序号项项 目目金额金额( (万元万元) )1 1房地产销售收入518,644 2 2总经营成本（开发成本及经营、销售成本）335,524 3 3利润总额183,120 4 4所得税45,780 5 5净利润137,340 6 6净现值79,3737 7成本利润率(税前)54.58%8 8成本利润率(税后)40.93%9 9内部收益率43.66%1010动态回收周期(年)2.77 p 从本项目的财务分

31、析结果来看，项目的投资净现值大于0；内部收益率大于基准收益率10%；累计盈余资金大于0；故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目是可行的。 经济测算经济测算测算结果测算结果本报告是严格保密的。p 不确定性因素主要来自以下几个方面：开发成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受到当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，从而影响本项目的经济效益目标的实现。为此，借助盈亏平衡分析与敏感性分析来进一步了解投资的可靠程度。经济测算经济测算敏感性分析敏感性分析因素变化情况因素变化情况部分指标变化部分指标变化敏感性分析结果敏感性分析结果销售收入销售收入（万元）（万元）总投资总投资（万元）（万元）税

32、后利润税后利润（万元）（万元）税后成本税后成本利润率利润率财务净现值财务净现值（万元）（万元）内部内部收益率收益率动态投资动态投资回收期（半年）回收期（半年）基本方案基本方案 518,644 518,644 215,712 215,712 137,340 137,340 40.9%40.9%79,374 79,374 43.7%43.7%2.772.77销售销售收入收入变化变化销售收入下降销售收入下降10%10%466,780 221,379 114,209 36.3%59,073 32.7%3.16变动率变动率-10.00%2.63%-16.84%-11.28%-25.58%-25.15%1

33、3.98%销售收入上升销售收入上升10%10%570,509 221,379 156,561 43.3%94,109 49.9%2.59变动率变动率10.00%2.63%14.00%5.73%18.56%14.17%-6.58%工程工程成本成本变化变化工程成本增加工程成本增加10%10%518,644 228,217 133,026 39.0%74,269 39.5%2.91变动率变动率0.00%5.80%-3.14%-4.77%-6.43%-9.59%5.01%工程成本减少工程成本减少10%10%518,644 214,541 137,744 41.1%78,912 42.4%2.81变动率

34、变动率0.00%-0.54%0.29%0.46%-0.58%-2.91%1.38%计算结果表明，无论售价降低计算结果表明，无论售价降低10%还是开发成本上升还是开发成本上升10%，本项目的经济效益均有所降低，动态回收周期有所，本项目的经济效益均有所降低，动态回收周期有所延长，但内部收益率均大于基准收益率（延长，但内部收益率均大于基准收益率（ic=10%）,项目可行。项目可行。 本报告是严格保密的。因素变化因素变化情况情况部分指标变化部分指标变化敏感性分析结果敏感性分析结果销售收入销售收入（万元）（万元）总投资总投资（万元）（万元）税后利润税后利润（万元）（万元）税后成本税后成本利润率利润率财务

35、净现值财务净现值（万元）（万元）内部收内部收益率益率动态投资动态投资回收期（年）回收期（年）基本方案基本方案 518,644 518,644 215,712 215,712 137,340 137,340 40.9%40.9%79,374 79,374 43.7%2.772.77土地成本上升5%518,644 223,156 134,772 39.8%75,718 40.1%2.88土地成本上升10%518,644 230,600 132,203 38.6%72,062 36.9%2.99土地成本上升15%518,644 238,044 129,635 37.5%68,406 34.1%3.0

36、9土地成本上升20%518,644 245,488 127,067 36.4%64,750 31.6%3.19土地成本上升25%518,644 252,932 124,499 35.3%61,094 29.3%3.28土地成本上升30%518,644 260,376 121,931 34.2%57,439 27.3%3.37方案一：土地成本上升5%，即地价15.48亿元，折合楼板价4552元/平米。n当地价达到607万元/亩时，财务内部收益率将接近40%，为了更好的空置风险，实现更高的利润，应尽可能的争取607万元/亩以内的价格。方案二：土地成本上升25%，即地价18.43亿元，折合楼板价54

37、19元/平米。n当地价达到723万元/亩时，财务内部收益率将低于30%，此时项目成本利润率过低，所以建议取地价格保证在723万元/亩以下，以合理规避风险，保证项目的基本利润。地价合理范围地价合理范围地价上限范围地价上限范围不同地价范围的测算结果比较不同地价范围的测算结果比较世联建议，为更好的控制项目风险，保证合理的利润，取地价格应尽可能控制在世联建议，为更好的控制项目风险，保证合理的利润，取地价格应尽可能控制在607万元万元/亩的范围内，最高地价上限不应超过亩的范围内，最高地价上限不应超过723万元万元/亩。亩。 本报告是严格保密的。地价607万元/亩条件下的项目技术经济指标地价723万元/亩

38、条件下的项目技术经济指标占地面积255亩17万建筑面积34万容积率2出让年限70年土地单价607 万元/亩9104 元/土地总价15.48 亿元楼板价4552 元/占地面积255亩17万建筑面积34万容积率2出让年限70年土地单价723 万元/亩10838 元/土地总价18.43 亿元楼板价5419 元/不同地价范围的项目技术经济指标不同地价范围的项目技术经济指标本报告是严格保密的。吴中区尹山湖地块吴中区尹山湖地块项目经济测算及可行性分析项目经济测算及可行性分析u土地价值评估土地价值评估u经济测算经济测算本报告是严格保密的。步骤一：地块的选取步骤一：地块的选取选取原则估价时点原则：近三年内成交

39、近三年内成交用途一致原则：地块主要用途为居住地块主要用途为居住同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内地块位于同一供求范围内选取地块案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案例四地块名称地块名称仁恒地块中锐地块中海地块保利地块出让面积出让面积( () )37510455000345000292900容积率容积率0.920.80.9土地用途土地用途城镇住宅用地城镇住宅用地城镇住宅用地城镇住宅用地建筑面积建筑面积( () )337594100000276000263610成交总价成交总价( (万元万元) )21630039200156161 198999成交单价成交单价( (万元万元/ /亩亩)

40、)384475302453楼面地价楼面地价( (元元/ /) )640739205658 7549出让时间出让时间2007-062007-122008-012009-08本报告是严格保密的。尹山湖独墅湖苏嘉杭高速公路郭新东路尹山湖北路本地块保利地块中海地块仁恒地块中锐地块步骤一：地块的选取步骤一：地块的选取案例说明1、可比案例均为目标地块周边区域，苏州市市场上07-09年土地“招、拍、挂”成交地块；2、共选择四个案例，其中仁恒、中海和保利三个地块位于滨湖一线区域，紧邻独墅湖，资源条件较好，中锐和本地块位于滨湖二线区域，近湖而不临湖，资源条件稍逊于前三幅地块；郭巷北路本报告是严格保密的。地块比较

41、因素条件地块比较因素条件指数表编制规则指数表编制规则p本项目各个比较因素的条件指数标定为100；p而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；p若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100100，反之则小于，反之则小于100100；p条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表步骤二：地块比较因素条件说明表地块比较因素条件地块比较因素条件比较比较因素因素宗地面积宗地面积( (万万) )2237.55.5 34.529.3宗宗 地地

42、 形形 状状规整规整较规整规整规整区域生活配套区域生活配套周边无生活配套西侧通达路生活配套好西侧通达路生活配套较好无生活配套无生活配套地块周边环境地块周边环境南侧临近尹山湖和市民广场东侧紧邻独墅湖资源条件一般位于湖岛之上，东侧紧邻独墅湖位于湖岛之上，东侧紧邻独墅湖临路状况临路状况北至郭新东路、南至尹山湖北路西至通达路、南至独墅湖大道东至通达路西至待规划道路、仅有一桥与内陆相连西至待规划道路、仅有一桥与内陆相连本项目案例一仁恒地块案例二中锐地块案例三中海地块案例四保利地块本报告是严格保密的。 估价对象与比较案例估价对象与比较案例 估计对象估计对象案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案例四

43、比较因素比较因素 地块名称地块名称本地块本地块仁恒地块仁恒地块中锐地块中锐地块中海地块中海地块保利地块保利地块交易日期交易日期10080858595交易情况交易情况100100100100100交易方式交易方式100100100100100土地使用年限土地使用年限100100100100100土地用途土地用途100100100100100地块环境因素地块环境因素区域规划因素区域规划因素100110105110110基础设施状况基础设施状况100108106102102资源环境条件资源环境条件10010590108108区域配套成熟度区域配套成熟度100110110105102区域道路通达度区域

44、道路通达度10092978482公共交通便利度公共交通便利度100107105102102地块自身因素地块自身因素宗地面积宗地面积10010788105102宗地形状宗地形状10092959292相邻土地利用状况相邻土地利用状况1001081039697临路状况临路状况10093938582宗地拆迁状况宗地拆迁状况10010095100100步骤三：制作地块比较因素条件指数表步骤三：制作地块比较因素条件指数表本报告是严格保密的。步骤四：制作地块比较因素修正系数表步骤四：制作地块比较因素修正系数表 估价对象与比较案例估价对象与比较案例 估计对象估计对象案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案

45、例四 比较因素比较因素 地块名称地块名称本地块本地块仁恒地块仁恒地块中锐地块中锐地块中海地块中海地块保利地块保利地块成交价格（万元成交价格（万元/ /亩）亩）384.00 475.00 302.00 453.00 交易日期交易日期1001.25 1.18 1.18 1.05 交易情况交易情况1001.00 1.00 1.00 1.00 交易方式交易方式1001.00 1.00 1.00 1.00 土地使用年限土地使用年限1001.00 1.00 1.00 1.00 土地用途土地用途1001.00 1.00 1.00 1.00 地块环境因素地块环境因素区域规划因素区域规划因素1000.91 0.

46、95 0.91 0.91 基础设施状况基础设施状况1000.93 0.94 0.98 0.98 资源环境条件资源环境条件1000.95 1.11 0.93 0.93 区域配套成熟度区域配套成熟度1000.91 0.91 0.95 0.98 区域道路通达度区域道路通达度1001.09 1.03 1.19 1.22 公共交通便利度公共交通便利度1000.93 0.95 0.98 0.98 地块自身因素地块自身因素宗地面积宗地面积1000.93 1.14 0.95 0.98 宗地形状宗地形状1001.09 1.05 1.09 1.09 相邻土地利用状况相邻土地利用状况1000.93 0.97 1.0

47、4 1.03 临路状况临路状况1001.08 1.08 1.18 1.22 宗地拆迁状况宗地拆迁状况1001.00 1.05 1.00 1.00 修正系数合计修正系数合计0.94 1.38 1.37 1.36 比准价值（万元比准价值（万元/ /亩）亩）359.41 654.54 413.46 617.97 本报告是严格保密的。步骤五：地块价值加权评估步骤五：地块价值加权评估比准价格比准价格 = = 实际交易单价实际交易单价 比比准系数准系数修正后的评估单价修正后的评估单价 = = 比准价格比准价格 权重系数权重系数最终评估单价最终评估单价 = = 各修正后的评估各修正后的评估单价之和单价之和对

48、四个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据案例与本项目地块的临近程度，对可比案例一、二、三和四权重分别取0.25、0.20、0.25和0.30，得到本项目的评估单价。这里采用加权平均的方法，得到本本地块的土地单价为地块的土地单价为510510万元万元/ /亩亩。本地块的评估总价为本地块的评估总价为168300168300万元万元。项目项目案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案例四交易单价（万元/亩）384475302453比准系数0.941.381.371.36比准价格（万元/亩）359.41654.54413.46617.97权重系数0.250.200.250.30修正后评估单价（万元

49、/亩）89.85130.91103.37185.39本地块评估单价（万元/亩）510本地块评估总价（万元）168300本报告是严格保密的。吴中区尹山湖地块吴中区尹山湖地块项目经济测算及可行性分析项目经济测算及可行性分析u土地价值评估土地价值评估u经济测算经济测算本报告是严格保密的。经济测算前提经济测算前提土地价格土地价格510万元万元/亩亩尹山湖地块公公 寓寓别别 墅墅合合 计计占地面积190.5亩占地面积139.5亩占地面积330亩12.7万9.3万22万建筑面积17.8万建筑面积6万建筑面积23.8万容积率1.4容积率0.65容积率1.08出让年限70年出让年限70年出让年限70年土地单价

50、511万元/亩土地单价508万元/亩土地单价510万元/亩7672元/7622元/7651元/土地总价9.74亿元土地总价7.09亿元土地总价16.83亿元楼板价5474元/楼板价11815元/楼板价7072元/项目技术经济指标项目技术经济指标本报告是严格保密的。分期开发策略分期开发策略参照苏州市独墅湖周边项目的年度开发量，结合自身地块规模及取地时间，本次方案从2010年7月开始计算，分三期共六年开发，年度开发量为8万左右：分期时间节点：分期时间节点：共分三期，每期两年时间；分期开发量：分期开发量：将总开发量平均到三期之中按35%：35%：30%的比例进行开发；开发产品：开发产品：按照地块规划

51、容积率，开发产品为小高层普通公寓和联排别墅组合，容积率分别为1.4和0.65。分期一期二期三期开发比例35%35%30%分期开发量(平米)公寓6万、别墅2万、共8万公寓6万、别墅2万、共8万公寓5.8万、别墅2万、共7.8万开发周期2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月开发比例30%70%60%40%60%40%年度开发量(平米)260005400048000320004680031200本报告是严格保密的。序号序号项目名称项目名称单价单价( (元元/ /) )金额

52、金额( (万元）万元）2 2前期费前期费100 100 2380 2380 2.1 勘察测量费10.00 238 2.2 规划设计费40.00 952 2.3 水电增容费20.00 476 2.4 三通一平10.00 238 2.5 其他筹建开办费20.00 476 3 3建筑安装工程费建筑安装工程费1324 1324 31500 31500 3.1 普通电梯公寓1500 26700 3.2 联排别墅800 4800 4 4园林园林30.00 330 330 5 5室外配套室外配套20.00 476 476 6 6管理费用管理费用85 85 2022 2022 7 7财务费用财务费用8 8不可

53、预见费不可预见费45 45 1077 1077 9 9开发成本合计开发成本合计( (不含地价不含地价) )1588 1588 37785 37785 经济测算经济测算开发成本开发成本p 在不计算地价的情况下，项目总开发成本约3.783.78亿元。亿元。p 项目所有开发成本均来自100%100%自有资金自有资金，不考虑银行贷款等财务成本因素。建安成本根据苏州市普通小高层公寓和联排别墅经验数据取值分别为1500元/平米和800元/平米。本报告是严格保密的。经济测算经济测算销售收入销售收入一期一期二期二期三期三期序号序号项目项目合计合计20102010年年7-20117-2011年年6 6月月201

54、12011年年7-20127-2012年年6 6月月20122012年年7-20137-2013年年6 6月月20132013年年7-20147-2014年年6 6月月20142014年年7-20157-2015年年6 6月月20152015年年7-20167-2016年年6 6月月1 1销售收入合计销售收入合计449,295.79449,295.7941,592.0041,592.0088,194.9688,194.9686,463.0686,463.0662,347.8162,347.8199,155.4199,155.4171,542.5671,542.561.11.1普通公寓销售收入普

55、通公寓销售收入( (万元万元) )271,838.64271,838.6423,112.0023,112.0057,702.9657,702.9652,921.8652,921.8637,750.9337,750.9358,570.5658,570.5641,780.3341,780.331.1.1可销售面积()60,000.0060,000.0060,000.0060,000.0058,000.0058,000.001.1.2销售面积()178,000.0018,000.0042,000.0036,000.0024,000.0034,800.0023,200.001.1.3平均售价(元/)1

56、2,000.0012,840.0013,738.8014,700.5215,729.5516,830.6218,008.761.1.4销售率(%)30%70%60%40%60%40%1.21.2联排别墅销售收入联排别墅销售收入( (万元万元) )177,457.16177,457.1618,480.0018,480.0030,492.0030,492.0033,541.2033,541.2024,596.8824,596.8840,584.8540,584.8529,762.2229,762.221.2.1可销售面积()20,000.0020,000.0020,000.0020,000.002

57、0,000.0020,000.001.2.2销售面积()60,000.008,000.0012,000.0012,000.008,000.0012,000.008,000.001.2.3平均售价(元/)21,000.0023,100.0025,410.0027,951.0030,746.1033,820.7137,202.781.2.4销售率(%)40%60%60%40%60%40%p 一期由于受小高层建造周期影响，第一年销售率为30%，第二年销售率为70%；p 二期和三期按正常销售周期测算，第一年和第二年的销售率均分别为60%和40%；p 参照目前周边区域普通公寓和联排别墅销售价格分别为12

58、000元/平米和21000元/平米，价格按照年均增长率7%和10%计算；p 当年度销售率均按照100%全部清盘计算。本报告是严格保密的。经济测算经济测算现金流量现金流量项目累计净现金流量和累计净现值分别从第三年和第四年“转正”，项目开始盈利。本报告是严格保密的。序号序号项项 目目金额金额( (万元万元) )1 1房地产销售收入449,296 2 2总经营成本(开发成本及经营、销售成本)299,507 3 3利润总额149,789 4 4所得税37,447 5 5净利润112,342 6 6净现值54,939.87 7成本利润率(税前)50.00%8 8成本利润率(税后)37.51%9 9内部收

59、益率29.24%1010动态回收周期(年)3.31 p 从本项目的财务分析结果来看，项目的投资净现值大于0；内部收益率大于基准收益率10%；累计盈余资金大于0；故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目是可行的。 经济测算经济测算测算结果测算结果本报告是严格保密的。因素变化情况因素变化情况部分指标变化部分指标变化敏感性分析结果敏感性分析结果租售收入租售收入（万元）（万元）总投资总投资（万元）（万元）税后利润税后利润（万元）（万元）税后成本税后成本利润率利润率财务净现值财务净现值（万元）（万元）内部内部收益率收益率动态投资动态投资回收期（年）回收期（年）基本方案基本方案 449,296 449,29

60、6 206,099 206,099 112,342 112,342 37.5%37.5%54,940 54,940 29.2%29.2%3.313.31销售收入变化销售收入下降销售收入下降10%10%404,366 206,099 93,997 33.7%39,853 23.4%3.57变动率变动率-10.00%0.00%-16.33%-10.19%-27.46%-19.99%7.83%销售收入上升销售收入上升10%10%494,225 206,099 130,686 40.8%70,027 35.5%3.07变动率变动率10.00%0.00%16.33%8.89%27.46%21.49%-7.19%工程成本变化工程成本增加工程成本增加10%1