论水神堂、白洋裕、桃花山景点总体融资方案措施

1、水神堂、白洋裕、桃花山景点总体融资方案通过对水神堂、白洋裕、桃花山三个景区的实地参观，领略了伟大的造物主赐予的神奇的景观之后，可以预知这三个景区未来光明的发展前景。然而，资金不足已经成为我们景区开发中直接面临的问题。如何谋求多元化的融资格局，破解“巧妇难为无米之炊”的尴尬局面，是我们面临的重要问题。按照“多渠汇流”的原则，根据旅游业投融资的趋势和规律，结合我们景区的实际和特点，本次规划提出“九龙治水”的融资综合解决方案。即：“跑钱”方案、“借钱”方案、“引钱”方案、“融钱”方案、“兑钱”方案、“汇钱”方案、“转钱”方案、“募钱”方案、“挤钱”方案。、争取国家和省市加大扶持（“跑钱”方案）抓住中

2、央实施中部崛起战略，国家高度重视自然环境、文化遗产的保护、山西省强力推进产业结构转型和加快旅游业发展等机遇，积极争取中央、省、市、县政府的资金扶持。（一）争取理由鉴于以下两个理由，申请上级政府加大扶持：1、自然生态环境的保护，是中央和省、市、县政府共同的责任。环境、历史古迹保护所需投资巨大，我们作为景区的开发商不能独立承担。2、历史悠久的古迹白洋裕的古长城可以作为遗产保护的理由，争取省、市、县财政上的扶持。我们目前经济实力比较薄弱，遗产保护面临巨大压力。即使我们竭尽全力，仍然杯水车薪，没有能力更多地对遗产保护进行投入。（二）面临机遇首先，中央提出全面建设小康社会，构建和谐社会的战略，重点加大“

3、三农问题”的解决力度，并具体加大了对农村基础设施的投入，加上大同市这几年的旧城改造翻天覆地，“促进旅游发展业以带动经济增长”的战略，必将推进对大同各旅游景区旅游配套环境整治的资金投入。其次，国家实施中部崛起战略，必然会加大对中部发展的投入，旅游业作为中部崛起的先锋产业，也必然会受到国家的关注和扶持。再次，山西省、大同市通过煤炭及其相关产业的发展，已经具备了一定的资金积累，并积极进行产业结构的调整，探索生态补偿措施，客观上构成了省市政府加大对大同旅游业扶持的条件。（三）投资重点根据政府投资走向，重点投资于以下难以获得直接收益的公共领域：1、交通等公共基础设施及环境、安全防护基础工程，如通往桃花上

4、的道路防护工程、通往白洋裕的道路建设；2、城镇市政基础设施，重点是水神堂、白洋裕、桃花山景区的管线、上下水、电力、通讯、生活垃圾及污水处理等建设项目；3、大气、水源等环境治理项目；4、生态建设工程，构建景区区域完整的绿化系统；5、人力资源开发，重点是旅游从业人员培训。（四）配套措施为争取国家、省、市、县政府的投资，需要做好两个方面的配套工作：1、打好政策组合拳，充分利用各种配套优惠政策和各种资金渠道。全面、充分地利用农业、林业、水资源、环保、扶贫、中部、文化项目等各项优惠政策，形成政策洼地；全面整合各方面投资渠道，形成规模投资。同时，系统地改善广灵、灵丘旅游发展的总体环境。2、根据投资走向，做

5、好项目前期工作。积极策划和筹备一批既符合国家、省市投资重点，又结合我们三个景区特点的项目，抓紧项目建议书和可行性研究报告的编制，特别要关注景区内基础设施的建二、加强与金融机构的合作（“借钱”方案）我们三个景区的建设所需资金数额巨大，无法单纯依靠政府投入予以解决，需要按照公司经营的思路，充分盘活资产存量，加强与金融机构的合作，强力推进有收益的公共服务设施及环境项目建设。（一）资金渠道随着国内金融业的快速发展，金融机构的资金存量有了较大的增长，商业银行、政策性银行的投资能力不断提升。旅游业作为投资的热点，越来越受到金融机构的青睐，可以充分利用这一优势开辟融资渠道。同时，随着我国利用国际资金能力的提

6、高和投资领域的进一步开放，国际金融机构在华投资规模不断扩大，为旅游业拓展国际融资渠道创造了条件。具体资金渠道包括：向商业银行（如工、农、中、建、招商、中信等银行）申请抵押或质押贷款；向政策性银行（如国家开发银行、农业发展银行、中国农业银行、中国银行及进出口银行）申请贴息贷款；卖方信贷（主要指设备进口融资）；通过担保公司进行融资担保；申请世界银行贷款、亚洲开发银行；申请国家间援助性贷款以及银团贷款。经过这段时间的调查，山西的股份制商业银行单家能直接对我们的项目进行融资的可能性几乎为零，一是因为今年的货币政策太紧张，二是因为各商业银行几乎没有对应的产品为我们提供服务，即使有的商业银行把旅游项目作为

7、扶持项目，三是因为各商业银行几乎没有相关的经验，单独为我们的项目开发产品，做一个没有做过的项目不大现实但是，经过和国开行相关人员沟通后，国开行可以为我们以项目融资的形式来做，虽然难度比较大，但是还是有操作的可能性。国开行给我们的利率是以国家的基准利率为准，中间费用经过沟通估计得三个点左右，加上基准利率（三至五年6.9%，五年以上7.05%），按长期贷款算总体了利率也就是11%左右。除国开行外，我们还可以尝试着和农业银行，中国银行广灵、灵丘支行接触，具体操作方法为我们将整体的项目抵押给政府，政府为我们给银行做担保，银行贷款给我们，我们用预期收益作为还款来源，和这两家银行接触的话，利率在基准利率的

8、基础上要上浮30%左右，加上中间费用按1.5个点算，总体利率也大约为11%左右。但是这段时间由于国家正在盘查政府欠债问题，经过调查，以政府担保的形式现在有相当的难度。还有一种非常具有可操作性的途径就是“银团贷款”。根据国家有关的规定，国家对农、牧、林、旅游等扶持项目每年都设有专项银团信贷额度，这里的银团贷款是指牵头行与国外的商业银行合作组成的扶持性资金银团。在旅游项目上国内就有成功申请银团贷款的案例，比如泰州凤城河风景区建设融资，据了解，凤城河银团贷款项目由中国建设银行泰州分行牵头，交通银行泰州分行及民生银行共同参与，向泰州市凤城河建设发展有限公司一次性投放4.5亿元5年期银团贷款，作为凤城河

9、风景区建设项目资金。最重要的是银团贷款最大的好处就是利率低（低于国家基准利率），贷款时间长（一般是五到十年）o（二）融资方式对于旅游资源开发，主要可以采用以下方式融资。1、门票质押。以未来门票或连同其他收费权作为质押，向银行、银团贷款。2、景区开发经营权抵押。景区的开发经营权作为一项资产当作质押进行信贷。3、土地抵押。将国有的土地使用权抵押项目信贷，尤其是由于旅游相关开发引起大幅度增值的景区周边的土地。4、建筑物抵押。将相关建筑物的所有权作为抵押进行贷款。根据银行及国家有关政策的规定，对旅游资源开发，可以采用项目融资的方式借款。项目信贷要求自有资本投入25%以上，可向银行贷75%。开发商使用国

10、有资产作为抵押或质押，银行或其他金融机构则通过相应金融工具对旅游资源的开发进行贷款，包括比较灵活的小额信贷方式。根据这段时间的调查，目前，银行尚无完善的对旅游资源开发进行贷款的金融工具，但已有企业（如绵山，桂林湿地等）尝试开发经营权、未来收费权等质押的办法，并取得了成功。实际操作中，如果我们自身的资本金不能达到总规划的25%以上时，在能确认银行贷款能获批的情况下，我们可以零时拆借一部分资金作为资本金为银行提供资金证明，使自身的资本金达到25%以上。（三）投资重点1、有收益的基础设施建设，如煤气、自来水、污水排放、垃圾处理等。2、可以带来土地增值和其他相关收益的基础设施，如桃花上溶洞开发项目、白

11、洋裕长城修复项目、道路交通等。3、房地产开发、建设和物业管理等土地开发项目，如商业、景区服务等公共服务设施。4、景区的旅游基础设施建设。（四）配套措施为了有效地实现与金融机构合作的融资目标，需要采取以下措施。1、成立资产信贷公司，明确借贷主体，目前可以利用现有的旅游开发公司。2、明确资产产权，剥离劣质资产，分离出可用于借贷的优质项目抵押资产。3、加大前期工作的力度，研究三个景点的资产体系及相应的政策扶持措施。三、加大项目对外招商引资力度（“引钱”方案）这三个景区的自然条件得天独厚，旅游开发项目的商业价值很高，投资回收在运作好的基础上是有较好的保障的，招商引资应成为融资的重点之一。（一）有利条件

12、1、旅游开发项目已经开始成为投资的热点，大量游资正在向旅游领域汇集。2、这三个景区距离京、津、冀较近，加上山西的人口较多，具备较大的游客基数，投资项目具有较好的市场支撑。3、景区的旅游服务体系绝对有很大的发展空间，适合商业资金的进入。4、白洋裕有最古老的长城作为文化遗产可以开发，水神堂具有几千年的文化底蕴可以宣扬，桃花山国内首屈一指的溶洞资源有着无限诱人的魅力，总体来讲这三个景区的旅游资源开发潜力很大，具有较大投资回报空间。（二）招商引资方式我们成立专业招商机构、关联企业及关联人、专题招商会、参加招商会、专用招商网站、其它媒体传播招商等渠道发布招商信息，根据项目和我们自身的情况，确定具体的招商

13、引资方式。1、招募入股融资我们以股份有限公司的主发起人的身份，向社会定向招募投资人入股，共同作为发起人，形成资本融资。2、定向募股融资我们先成立自己绝对控股的有限责任公司或股份有限公司，再向社会定向募股，以增资扩股的方式，引入资本金。具体方式有：战略投资人、搭车投资人、资产整合等。3、整体项目融资我们在开发中，设立为若干个项目，并制作单个项目的商业计划书，按照投资规范的要求、准备招商材料，并依据招商材料，向境内外的社会资金进行招商，其中可以采用BOT等多种模式，也可合成开发、合资开发、转让项目开发经营权等。其中景区所有的房屋、酒店、会所、宾馆等的建设都可以采用这种形式来进行融资。最适合我们的、

14、可以供我们利用的就是每年一度的由国内专业旅游投融资研究机构“中资旅游研究所”主办的“中国旅游投融资项目洽谈会”（简称“旅洽会”）。我们可以带着我们的项目去寻找合适的投资者。（三）配套措施1、加大投资开放力度，积极推进整体项目的建设。投资项目开放，引进省外、国外资金，制定优惠政策，探索多种合作模式。2、树立亲商、富商的理念，转换经验管理职能，建立服务性的、诚信的开发商。3、搞好项目包装与招商资料的准备，具体材料包括：项目建议书、商业计划书、项目可行性研究报告、项目策划及旅游目的地规划、具体合作意向、各项优惠政策、基本法律文件等。四、充分利用资本市场融资（“融钱”方案）随着旅游业的发展和资本市场的

15、发育，通过资本市场融资已成为旅游开发可选择的融资方式之一，迄今为止，中国资本市场上已有旅游上市公司47家，其中景区类旅游上市公司13家（以上这两个数据不一定准确，这是2006年的数据）。资本市场也应是我们三个景区旅游开发的资金来源之一。（一）资本市场融资方式1、国内上市融资2、海外融资海外融资有多种方式，包括一般债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、信托贷款等。海外融资目前受到一些政策限制，但具体操作时仍可通过多种方法加以运作，这需要一家海外投资银行作为承销商，全面进行安排和设计。3、信托融资新的信托法出台以来，信托投资公司已经拥有了很大的运作空间，并创造了一些新的金融工具。其中，以项目和专

16、题方式发行信托投资凭证，将旅游项目打包，向社会集资的方式，比较适合我们这三个景区的实际。据调查，中信信托公司就正在策划发行西部旅游信托凭证，把西部旅游项目打包，通过信托凭证，向社会集资。而我们也可以利用某些信托公司对旅游产品的青睐与倾向，向其进行融资沟通。这段时间通过和中信信托的几次沟通得知，其有非常大的意愿和我们接触，但是其利率也是高的怕人，估计连中间费用长期贷款得达到20%左右。但有个优点是下款速度快，估计一到三个月就能办理完成。（二）现状特点由于我们的景区项目刚刚启动，一切的公司经营基础都为空白，所以现在上市融资只能作为一种构想与努力的方向，也可以从现在开始就按上市公司的管理程序来要求自

17、己，为将来的上市做好准备。（三）面临障碍1、资源开发类旅游企业存在门票收入不能列入公司主营业务收入的限制，影响旅游开发公司直接上市。2、遗产类旅游资源能否转让开发经营权，目前存在争议，操作规则不明。3、当前资本市场不景气，融资效果受到影响。（四）配套措施1、优化公司资产结构。从主要依赖门票收入的景区开发经营模式，向宾馆、民居旅馆、餐饮经营、旅游交通、旅游纪念品产销等多项业务转移资本和收入，增强企业的融资能力。2、积极探索资本市场上新的融资方式。研究和尝试海外融资和信托融资的可能和效果。五、创新模式盘活民居资产（“兑钱”方案）当代人的生活方式和居住观念正在发生着深刻的变革，旅游与房地产结合，创造

18、各种旅游住所，已经成为景区深度开发的趋势。（一）盘活方式以“我在桃花山（水神堂、白洋裕）有个家”为主题，策划系列拍卖、发售和招租等活动，具体方式如下。1、产权融资包括：产权酒店、商铺产权发售、项目公司拆分产权发售等。2、出售部分产权包括：分时度假等。3、第二驻地包括：第二居所、企业第二总部（或企业庄园）等。4、租赁融资包括：设备租赁、资产租赁、土地租赁、房屋租赁等。5、民居收藏包括：文化民居收藏、主题民居收藏等。产权融资现在运用的最好的就是海南、山东沿海城市的部分地产商，我们可以借鉴他们的经验，在这里不加累述。在我们建设的过程中，有好多项目能涉及到租赁融资，比如上下山用的缆车，大型游乐场设备，

19、大型机械电器设备等等可以采用设备租赁融资。而资产，土地，房屋租赁可看我们募集的资金的总量视情况具体安排。（二）配套措施1、成立专门的民居资产管理公司，统一盘活和管理民居资产。2、对现存民居资产进行分类登记，策划对应的盘活方式。3、改善景区内的居住环境。4、创新居民管理方式，如发行“景区绿卡”，赋予民居使用者景区的永久居留权，但同时要注意兼顾和保持景区内的传统居住文化。5、选择中高端人群入住景区内的民居。六、鼓励当地群众投资（“汇钱”方案）随着经济的发展，民间资本的投资能力愈加可观。景区的旅游开发，比较适合当地民间资本的投入。积极鼓励景区及其周边的群众投资我们景区的旅游开发，汇集零散的小额投资，

20、集腋成裘，是一条有效的融资渠道。（一）基础条件1、我们景区的旅游服务体系中尚存在大量的就业与创业机会，方便当地群众将自身的资本与劳动力相结合。2、山西煤炭等传统产业的积累，使山西民间闲散资本的规模有了比较大的扩张。3、现阶段国内其他民间投资领域的效益不高，为景区旅游业降低了融资的机会成本。（二）投资重点重点引导当地群众投资到投入小、见效快、回报稳定、经营方式灵活的领域中。1、旅游餐饮包括：餐馆、酒吧、茶社、咖啡馆等2、旅游交通包括：旅游客运公司、景区内部交通等3、民居旅馆包括：民俗客栈、农家乐等4、旅游商品包括：旅游纪念品销售、民间手工艺品制作等5、旅游娱乐包括：民俗表演、曲艺演出、特色娱乐服

21、务等6、旅游景点包括：小型景点的开发等7、旅行社包括：小型的地接社等8、其他适宜的旅游配套服务包括：游客咨询等（三）配套措施1、我们作为开发商要为民间资本开发的旅游项目提供公平的经营环境。尤其在宣传营销、利润分配、支持保障等方面，要做到公平、公开与公正。2、利用我们和银行的关系，采取银行小额信贷、政府贴息等方式，提供必要的信贷关系的扶持，鼓励当地群众投资景区旅游开发。3、开放投资领域，采取单独景点特许经营的方式，鼓励投资利润相对较高的领域。如景区内的景点开发。4、沟通景区所在县的政府部门，争取优惠政策，向当地群众投资开发的旅游项目做适当政策性倾斜。如在用水、用电、土地专用、税收等方面进行优惠。

22、5、帮助当地投资景区旅游业的群众成立民间团体，进行行业互助，争取群体利益，开展行业自律。如白洋裕、水神堂、桃花山本地旅游投资者协会6、帮助促成增资扩股、社会募股、合伙经营等开发形式，丰富当地群众投资旅游业的方式。群众个人的资金有限，在无力单独开发旅游项目的条件下，多种形式为其参与投资提供了可能。7、加大对当地旅游就业和创业者的培训力度，提高其从旅游业中获利的能力。七、引导煤炭等传统产业转向投资旅游（“转钱”方案）煤炭及其相关产业是山西省和大同地区传统的支柱产业。煤炭等传统产业在为当地提供了一定的经济基础的同时，地方对其的过度依赖产生的自然和社会危害也逐步显现出来。在旅游资源富集的山西省，将在煤

23、炭等传统产业中积累起来的资金转移到旅游这一清洁、生态的朝阳产业中，成为地方部门间资金转移的必然趋势。我们的三个景区旅游业的开发、发展，可以利用好这一趋势，开辟出一条独特的融资渠道。（一）资金来源当前，山西省的旅游业融资存在着一个特别的机遇，即通过实施“煤变旅”工程，在省内融集到规模可观的资金。随着近几年煤炭及其相关产品市场的繁荣，山西省特别是大同地区出现了一批煤炭大王，他们在煤炭产业中积累起了大量的资金，将这些资金投向旅游业，特别是本省的旅游业的开发，显示出良好的综合效益前景。介休民营企业家阎吉英个人投资数亿元开发绵山景区，就是一个典型的实例。我们的三个景区依托风光无限美好的旅游资源，完全可以

24、通过“煤变旅”工程，达到良好的融资目标。（二）现实性分析煤炭产业具有的高风险、高收益，易对环境产生污染，处于长期萎缩趋势中的特点；旅游业与煤炭产业一样属于高风险、高回报的产业，不同之处在于，旅游业是典型的生态产业、阳光产业，有利于区域经济的可持续发展，被称为“永远的朝阳产业”，并且投资回报期长，长期效益良好，在现代经济体系中，处于稳定上升的趋势之中。根据两种产业的对比，可以得到以下基本结论。现阶段，山西省和大同市区域经济的发展中，煤炭产业将一部分包括资金在内的资源向旅游业转移，逐步形成“煤炭+旅游”的模式，是一种很好的区域产业组合：宏观方面，煤炭产业已有的资金积累可以为旅游业提供大量的投资，旅

25、游业发展带来的生态效益和社会效益，反过来可以作为煤炭产业所造成的环境污染和某些社会问题的弥补。微观方面，在煤炭产业中取得成功的企业家，具备了驾驭旅游业这一同样高风险的行业的能力，而旅游业的长期发展性恰好弥补煤炭产业作为“夕阳产业”前景的局限。总之，煤炭产业向旅游产业进行部门间的资金转移，是山西省区域经济转型中的一个良性趋势。（三）障碍及措施引导煤炭产业中的资金向我们的三个景区旅游业转移，主要存在三个方面的障碍，与此对应，在此提出三个方面的措施。障碍一：目前煤炭产业投资回报率依然很高，加之旅游业投资回报周期较长，阻碍资金向旅游业转移。应对措施：和政府相关部门进行沟通，促使其要对“煤变旅”工程加强

26、引导，并制定一系列优惠政策鼓励资金转移。障碍二：煤炭行业的企业家对旅游业缺乏了解，阻碍其投资旅游业。应对措施：采取相应措施，提供智力方面的扶持和支援，使投资者对旅游业，尤其是其中的利润增长点增强了解。障碍三：煤炭转移的资金缺乏旅游专业的人力资源配套支撑。应对措施：加大对相关人员的培训力度，并进行旅游人力资源的系统开发。八、设立整个景区的旅游发展基金（“募钱”方案）随着经济的发展和社会的进步，公众对珍贵的文化遗产、文化遗址（古长城）、神奇的天然景点（溶洞）及水资源（水神堂）的保护日益重视，各种类型的人类文化遗产保护基金不断涌现，国家也出台了支持性的相关政策。在这一背景下，充分利用文化遗产的楦头，

27、设立“水神堂、白洋裕、桃花山遗产保护及旅游发展基金”，成为现实的可能。（一）资金来源1、通过基金争取到的银行贷款、各级政府的资金扶持及个人投资。专项基金是整合各种资源优势，开拓融资渠道的良好方式之一。2、通过乡情、文化传播、遗产保护等联络载体募集到的个人和单位的捐赠。基金管理部门要给予捐赠方荣誉或情感上的回报3、来自本地旅游企业等基金收益方的计提。（二）投资领域“遗产保护及旅游发展基金”重点支持以下领域。1、古长城，溶洞及其他文物古迹的开发、保护修缮，及其前期的研究论证与对开发、保护修缮方案的制定。2、旅游项目规划设计。3、旅游市场的宣传促销、旅游产品的开发。4、旅游特色项目的贷款贴息。5、设立政府旅游赔偿基金，对受到侵害的游客进行赔付。（三）配套措施1、严格贯彻财政部、国家旅游局颁布实行的旅游发展基金管理暂行办法，确保资金的合理使用。规定基金交由景区所专门设置的资产管理办公室负责管理，专户存储、专款专用，对资金的使用要注意合理性、效