物业弱电系统管理规程资料

1、路劲物业弱电系统管理规程1.0 目的 规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系 统的维修工作。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内的弱电系统维修。3.0 职责3.1 项目经理负责抽查维保实施情况。3.2 工程维修部主管负责弱电系统维修工作的组织实施。3.3 维修工负责弱电系统的维修工作。4.0 程序要点4.1 维修工注意事项4.1.1 应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。4.1.2 应注意安全操作：a) 确保人身安全：维修如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；b) 确保维修设备的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相

2、碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。4.1.3 必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。4.2 基本维修方法4.2.1 观察法：a) 有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；b) 有无异常的声音；c) 观察图象效果。4.2.2 静态测量法：a) 短路电阻测量法；b) 电流测量判断法；c) 电压测量判断法。4.3 有线闭路系统维修4.3.1 放大器维修a) 检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；b) 检查输入信号，一般应为90db，如相差（15db以上）应通知广播站解决；c) 如果输入信号满足（90db），调整低频增益、高频增益至最大，而输出

3、仍不能达到（104db）则应通知广播站拆修放大器。4.3.2 分配器：a) 检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；b) 检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5 db以上，则应更换分配器。4.3.3 分接盒：a) 检查分接盒输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；b) 检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信 号减少2 db以上，则应更换分接盒。 4.3.4 插座：a） 检查插座接线是否牢固，插孔是否太松弛，如是则应整改 插座，整改达不到要求则应更换；b） 检查插座输入与输出信号，如果输出信号比输入信号减少 2 db以上

4、，则应更换插座。4.3.5 馈线：a) 检查馈线对地绝缘电阻应大于2M，线间绝缘电阻应大于10M；b) 检查馈线100米内的信号衰减应不超过10 db，否则应更换馈线。电话线维修4.4 电话维修4.4.1 检查电话线接头有无氧化、生锈或发霉断火，如是则应重接接头（烫锡处理）。4.4.2 检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线（有两根备用线）。4.4.3 检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。4.5 门禁系统4.5.1 运行操作4.5.1.1 通讯联网：管理中心机可带多个门口主机，便于小区多 个出入口的管理，门口机可以呼叫管理机，管理中心机也可 自由呼叫各楼栋的用户机，用户机（可视分

5、机用户），也通过 分机上的报警按钮呼叫管理中心机，并可实现双向对讲，在 一个小区内就建立了通讯联网。4.5.1.2 监视监控：来访者要找管理人员时，只按下“保安”型按钮，即可与管理人员通话。住户按室内可视机的监视键可监视本栋楼的门口情况。4.5.1.3 选呼：来访者按动门口主机面板上对应的房间号码键,相对应的住户家分机发出振铃声。通过该门口机与住户通话 ，由住户确认后开启单元电控门。4.5.1.4 双方对讲：住户在听到分机振铃声，可按通话按钮与来访者进行对讲，若为可视对讲，分机显示屏还可显示来访者图像。4.5.1.5 电控开锁：住户在确认了来访者的身份后，可根据需要按压分机上的开门按钮打开大门

6、的电控锁。4.5.1.6 密码开锁：本系统的门口机可以编设一个公共密码，输入该密码可以开启电控门。4.5.1.7 感应卡开锁：住户将IC卡靠在近门口主机感应区，当听到“嘀”声即可，电控锁自动打开。4.5.1.8 应急报警：如住户家需要帮助时，可摘下话筒按压分机上的报警按钮向管理中心求助。当报警传感器被触发时，管理中心电脑显示相关信息。维护保养4.5.1.9 接线端子及音频、视频线路：端子无松动，接触良好，各导线完好无破损。4.5.1.10 主机面板按键：按键无阻滞，通断良好。4.5.1.11 主机选呼：音质清楚、无杂音，画面清晰。 道闸系统4.5.2 闸杆：若闸杆不水平或不垂直，需调整道闸杆限

7、位位置；若闸杆有弯曲变形应予纠正，反光膜有破损的地方进行修复。4.5.3 平衡调节：在断电确保安全的情况下，手工转动减速机输入轴皮带轮，判断升杆与降杆的力度，若有明显差别，可通过调节平衡臂上的链、条挂接的位置来增加或减小弹簧的拉力， 从而达到平衡。平衡弹簧的拉力与闸杆的长度有关。4.5.4 皮带调节：如果传动皮带太松而打滑，可松开电机座与箱体之间的固定螺丝，将电机向下移动。皮带要保持松驰状态，不可绷紧。4.5.5 控制电路：PCB控制板在确保供电的情况下，PCB板上RUN(运行)，指示灯应点亮，操作PCB板上的“升”、“降” “停”接钮，“UP (升) ”、“DOWN(降)”“STOP（停）”

8、灯应点亮，电闸应作相应动作。若不动作，则需检修。4.5.6 运转电容：在PCB控制板正常的情况下，路闸动作时，电机接线端子上有220V交流输出，电机发出嗡嗡电流声但不转动或转动无力，即使在无皮带空载的情况下亦如此，此可能为运转电容失效需更换。4.5.7 保险丝：PCB上保险丝为220V2A，熔断后应更换同规格的保险丝。4.5.8 加油：拆开控制箱顶盖打开箱门，补充齿轮箱内机油，对各传动部件加油润滑。4.5.9 其他：打开齿轮箱盖，检查齿轮磨损情况及限位开关动作的可靠性；全面坚固各电线接头，全面清洁控制箱和挡车杆的灰尘；检查控制箱箱门，箱盖密封是否良好4.6 防盗监视系统的保养4.6.1 维修内

9、容：4.6.1.1 监视器图像不清晰，首先调节监视器上的各旋钮；如果还不清晰，则检查视频线有无松动，校正镜头焦距，清理镜片和防尘罩上灰尘；如果仍不清晰，则检查摄像头或镜头是否损坏。4.6.1.2 监视器没有图像，首先检查摄像头是否通电；如果通电还不正常，则检查视频连线有无断裂；如果还不正常，检查摄像头是否损坏。4.6.1.3 控制器不能控制云台，首先检查控制器有无控制电压输出，若无控制电压输出则确定是控制器损坏，应更换或修理控制器；如有电压输出，则检查云台输入有无控制电压，如云台输入端有控制电压输入，则检查云台输入插件，如插件损坏，则更换插件；如插件正常，则云台损坏，需更换或修理云台。4.6.

10、2 日常巡查：每月一次实施日常巡查并作记录，确保系统正常工作。4.6.2.1 室外摄像系统a) 每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封是否完好，擦洗镜头及冷却风扇；校调镜头焦距，确保图像清晰。b) 检查支撑杆的脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检查避雷针接地是否良好检查转动部分的电线是否有破裂、拉断现象；检查转动的部分的润滑情况。c) 由于室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，预防生锈尤为重要，凡是铁件部分要定期刷防锈漆。4.6.2.2 室内摄像系统a) 每月检查防尘罩，并清理干净；清洁镜头及冷却风扇；校调镜头焦距。b) 检查支撑杆的固定与防腐。c) 监视与控制系统：检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好。4.7 维修工作结束后，维修工应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。4.8 向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中的注意事项，如住户有不满意的地方（合理要求），维修工应及时进行整改直至住户满意为止。4.9 一切正常后请住户在派工单上签名确认。如住户对此次维修收费有异议，维修工应向住户出示公司“特约服务项目收费标准”，并向住户作出解释，尽量打消住户的疑虑。4.10 维修工回到工程维修部后，应及时填写好值班记录（内容包括：维